Par assouslegrand le 25/08/15

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L'autorisation administrative de changement d’usage des locaux d’habitation doit être obtenue par le propriétaire avant la signature du bail et le locataire ne peut pas faire son affaire personnelle de cette obtention.

 

Les faits sont les suivants :

Une société civile professionnelle de notaires avait pris en location des locaux d’habitation.

Selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 janvier 2014), la caisse de retraite des notaires (CRN) a donné à bail à M. A... et à la SCP F… et N…., aux droits de laquelle se trouve la SCP A...- Y...- Z... (SCP), des locaux d'habitation à usage d'office notarial.

Le contrat comportait une clause ainsi rédigée : « le preneur déclare faire son affaire de l'obtention de toutes autorisations administratives qui seraient nécessaires pour son installation dans les locaux loués, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ou recherché à ce sujet, le preneur étant informé de ce que les locaux, objets des présentes, étaient jusqu'alors à usage d'habitation » .

Le 23 juin 2006, la CRN a délivré aux preneurs un congé à effet au 31 décembre 2006, date d'expiration du bail.

Les preneurs ont assigné la bailleresse en nullité du bail pour violation des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;

Ce texte prévoit que, dans certaines communes, le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation administrative préalable et tous accords ou conventions conclus sans avoir obtenu cette autorisation sont nuls.

La  cour d’appel avait rejeté cette demande en retenant :

- Conformément à l’article L 631-7 du CCH, l’autorisation administrative doit être obtenue avant le changement d’usage du local d’habitation et elle est accordée à titre personnel. Or, le bail, signé en juillet 1994, prévoit une prise d’effet au 1er janvier 1995.

- Dès lors que le locataire pouvait accomplir les démarches entre la date de signature du bail et sa prise d’effet, la clause reportant sur le locataire l’obligation de demander l’autorisation de changement d’usage ne méconnaissait pas l’article L 631-7 du CCH.

La Cour de cassation ne partage pas cette position.

En effet la Cour de cassation retient qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisation administrative exigée par la loi aurait dû être obtenue, par le propriétaire, préalablement à la signature du bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Selon la Cour de cassation le bail était donc nul.

Cass 3e civ. 10 juin 2015 n° 14-15.961 (n° 639 FS-PB)