Par assouslegrand le 03/06/10

DROIT COMMERCIAL

Objet : Bail commercial = en cas de renonciation au droit de renouvellement par le locataire, le bail cesse de plein droit

Lorsque le locataire commercial renonce au droit au renouvellement, son bail cesse de plein droit au terme fixé sans que le bailleur ait à notifier un congé.

C'est dans ce sens que la Cour de Cassation a tranché par arrêt du 8 Avril 2010 (Civ. 3e, 8 avr. 2010, FS-P+B, n° 09-10.926 ).

Les faits sont les suivants :

La Cour de Cassation s'est prononcé à la suite d'un Pourvoi formé par la société locataire à l'encontre de l'arrêt rendu le 18 Décembre 2008 par la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence (1re chambre C).

Sur le moyen unique :

La société O (..), locataire, exploite une résidence de tourisme, par bail conclu dans le cadre de baux de dix années et soumis au statut des baux commerciaux.

Or, la locataire a renoncé, sans indemnité, au bénéfice du droit au renouvellement de manière qu'à l'arrivée du terme, les bailleurs puissent retrouver la jouissance de leur bien.

A l'échéance des baux, la locataire n'ayant pas restitué les clés, les bailleurs l'ont assignée devant le Juge des référés pour voir ordonner son expulsion.

La société O fait valoir qu'il ne peut être mis fin à un bail commercial que par un congé, aucune exception n'étant faite pour le cas où le preneur aurait renoncé à son droit au renouvellement.

En estimant un tel congé inutile, pour en déduire que l'occupation des lieux par la société O constituait un trouble manifestement illicite, la Cour d'Appel a violé les articles L. 145-9 du Code de Commerce et 809 du CPC.

La Cour de Cassation retient que la locataire avait valablement renoncé au droit au renouvellement des baux et que, de ce fait, la Cour d'Appel a retenu exactement que les baux avaient cessé de plein droit au terme fixé, sans que les bailleurs aient eu à notifier un congé.

La Cour de Cassation confirme, en conséquence, que la Cour d'Appel a pu en déduire que le maintien dans les lieux de la société O constituait un trouble manifestement illicite.

Arrêt de Cour de Cassation du 8 Avril 2010

Par assouslegrand le 14/09/09

DROIT COMMERCIAL

Objet : Référé expertise et durée de l'interruption de la prescription

La Cour de Cassation (3ème Chambre Civile) par arrêt du 8 Juillet 2009, a confirmé qu'en cas de refus de renouvellement de bail commercial avec offre d'indemnité d'éviction, l'action en fixation du montant de cette indemnité doit être intentée par le preneur dans les deux ans à compter de l'Ordonnance de référé ayant désigné l'Expert chargé d'évaluer l'indemnité d'éviction.

En l'espèce, les propriétaires avaient demandé que la société locataire soit déclarée déchue de son droit à indemnité d'éviction en raison de la prescription biennale édictée par l'article L 145-60 du code de commerce.

La Cour de Cassation a fait valoir que :

- le locataire qui entend contester la validité du congé doit exercer son action dans le délai de la prescription biennale de l'article L.145-60 du Code de commerce,

- le congé, non contesté par la société locataire dans le délai de deux ans, a valablement mis fin au bail,

- le principe de non-renouvellement était donc acquis et ne peut être mis en échec par la demande de maintien dans les lieux faite tardivement par la locataire après la date d'effet du congé,

- la prescription biennale de l'article L.145-60 du Code de commerce s'applique à toutes les actions exercées en vertu des dispositions du chapitre V relatives au bail commercial notamment aux actions en fixation ou en paiement de l'indemnité d'éviction.

La prescription est régie par les articles 2219 et suivants du Code civil et court à compter de la date d'effet du congé.

Arrêt de la Cour de Cassation du 8 Juillet 2009