Par assouslegrand le 28/05/13

La compensation, pour se faire, doit être ordonnée par les juges lesquels liquident les préjudices résultant :

- pour le bailleur de la rupture du bail,

- et pour le locataire des troubles locatifs du fait d'infiltrations.

Le principe général veut que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint totalement ou partiellement les deux dettes (C. civ., art. 1289).

La compensation suppose que de part et d'autre existent des dettes certaines, liquides et exigibles (Cass. com., 18 févr. 1975, n° 73-14.041 : Bull. civ. IV, n° 50).

En matière locative il arrive fréquemment qu'un locataire réclame une indemnisation du trouble de jouissance qui lui a été causé par les fuites d'eau persistantes.

Le bailleur quant à lui se prévaut du prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur pour défaut de paiement des loyers.

Une compensation puisse s'opérer entre les deux dédommagements.

Cependant, les magistrats doivent "liquider" chacun des deux préjudices pour ensuite constater le jeu de la compensation.

C'est-à-dire qu'en premier lieu, les juges doivent, d'une part, chiffrer le préjudice subi par le bailleur du fait de la rupture anticipée du contrat et d'autre part, chiffrer celui du locataire du fait du trouble de jouissance subi.

Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 11-26.095, n° 571 P+B

Par assouslegrand le 12/04/13

Le commandement de payer, délivré à la requête d'une personne morale dont le gérant était décédé lors de la délivrance du commandement, est nul en vertu d'une décision récente de la cour de cassation en date du 21 mars 2013.(RéférencesCour de cassation -chambre civile 2 -Audience publique du jeudi 21 mars 2013 -N° de pourvoi: 12-17107 )

Qui plus est la cour de cassation estime qu'il s'agit d'une irrégularité de fond qui n'est pas susceptible d'être couverte.

Les faits sont les suivants :

la SCI Graverol (la SCI), représentée par son gérant Erik X..., a fait délivrer le 20 avril 2009 à Mme Y..., sa locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

La SCI propriétaire a ensuite assigné sa locataire le 24 juillet 2009 devant le juge d'un tribunal d'instance statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l'expulsion de l'intéressée et sa condamnation au paiement des loyers arriérés .

Mme Y... a interjeté appel de l'ordonnance qui avait accueilli les demandes, en soulevant la nullité du commandement de payer, de l'assignation introductive d'instance et de l'ordonnance à raison du décès du gérant de la SCI au nom de laquelle la procédure avait été engagée, survenu le 26 mai 2006, soit antérieurement à la délivrance des actes .

La Cour d'appel qui donnait raison la SCI propriétaire, retient que la nomination en septembre 2010 de M. Nacer X... en qualité de gérant de la SCI en remplacement de son frère décédé, est rétroactive à la date du décès, de sorte que la procédure diligentée au nom de la SCI, prise en la personne de son représentant légal M. X... n'est pas irrégulière au regard des dispositions des articles 117 et suivants du code de procédure civile .

Cependant la Cour de cassation n'approuve pas cette décision.

La cour de cassation fait valoir qu'en statuant ainsi, alors que le commandement de payer, délivré à la requête d'une personne morale dont le représentant était décédé à la date de la délivrance de l'acte, était affecté d'une irrégularité de fond qui n'était pas susceptible d'être couverte et entraînait la nullité de tous les actes subséquents.

Cour de cassation chambre civile 2 du 21 mars 2013 n° 12-17107

Par assouslegrand le 03/12/12

DROIT COMMERCIAL

Objet : Quelles sont les charges récupérables sur le locataire commercial ?

La Cour de cassation a précisé que le décret 87-713 du 26 août 1987, qui fournit une liste exhaustive des charges locatives en matière de baux d'habitation, ne peut être appliqué à un bail commercial que si les parties ont prévu de lui soumettre son application.

Par suite, elle a censuré la décision d'une cour d'appel qui, pour autoriser un bailleur à récupérer les charges de chauffage, avait estimé que l'absence de mention au bail des charges incombant au locataire ne dispensait nullement celui-ci du paiement des charges récupérables énumérées par le décret du 26 août 1987.(Cass. 3e civ. 3 octobre 2012 n° 11-21.108 (n° 1107 FS-PB) Ujevic c/ Sté L'Ancien Cellier. )

A noter :

Aucune disposition concernant les baux commerciaux ne réglemente la répartition des charges entre le bailleur et le locataire ; celle-ci relève donc de la liberté contractuelle (CA Paris 17-10-1995 : D.1995 IR p. 247).

Ainsi, les parties peuvent-elles notamment faire référence au décret du 26 août 1987 qui donne une liste des charges locatives en matière de baux d'habitations.

En l'absence de clause du bail commercial, le bailleur ne peut exiger du locataire le remboursement d'aucune charge ou taxe.

Cass. 3e civ. 3 octobre 2012 n° 11-21.108 (n° 1107 FS-PB) Ujevic c/ Sté L'Ancien Cellier. )

Par assouslegrand le 23/08/10

GESTION IMMOBILIERE

Objet : La décision de l'Assemblée Générale, pour la réalisation de travaux d'étanchéité de toiture, ne confère aucun droit particulier au profit des Copropriétaires tant qu'ils n'ont pas été exécutés

Les faits de l'espèce sont les suivants (Civ. 3e, 7 juill. 2010, FS-P+B, n° 09-15.373) :

Le 27 Avril 2005 s'est tenue l'Assemblée Générale des Copropriétaires de l'immeuble Champ Fleury sis à MARSEILLE (13).

Aux termes de sa résolution n° 6, l'Assemblée a adopté les dispositions suivantes concernant la réalisation des travaux :

« Mandat est donné au Conseil Syndical pour le choix de l'entreprise adjudicataire, dans le respect d'un budget de 52.211 €, pour les travaux de réfection totale de l'étanchéité des toitures terrasses inaccessibles avec isolation thermique pour les entrées A, B, C, D, E, suivant tableau comparatif des offres de prix et le rapport d'analyse des offres ci-joints »

Selon courrier du 21 Octobre 2005, la S......, Syndic de copropriété, a informé les Copropriétaires qu'à la demande du Conseil Syndical, les travaux ci-dessus cités étaient annulés et reportés à une prochaine Assemblée Générale.

L'Assemblée, tenue l'année suivante a, par sa résolution n° 8, compte tenu de l'absence d'infiltration par les toitures des bâtiments A, B, C, D et E, annulé les travaux de réfection totale d'étanchéité au motif que toutes infiltrations signalées feront l'objet d'une réparation ponctuelle.

En conséquence , par exploit du 9 Février 2006, M. Gérard C..... et Mme Maria M....., tous deux Copropriétaires indivis, ont assigné devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE la société S...... ès qualités de Syndic de la copropriété, pour l'entendre condamner sous astreinte à exécuter la délibération n° 6 de l'Assemblée Générale du 27 Avril 2005 et à leur payer des dommages-intérêts.

SELON LA DEFENSE, à savoir le Syndic , il n'existe aucun empêchement au droit de l'Assemblée Générale de soumettre à un second vote de l'Assemblée une décision qui a été adoptée par un vote précédent.

* Il en résulte qu'une Assemblée Générale peut annuler les décisions d'une précédente Assemblée à condition qu'il n'y ait point de droits acquis dans l'intervalle.

* La délibération n° 8 de l'Assemblée Générale du 2 Mars 2006 n'encourt aucune nullité dès lors qu'il est acquis que les travaux votés le 27 Avril 2005 n'ont pas été exécutés.

* Les premiers appels de fonds ont, au surplus, été annulés.

* Il ne peut être sérieusement contesté que la décision de l'Assemblée Générale du 27 Avril 2005, portant sur des travaux d'étanchéité des toitures, n'a conféré aucun droit particulier au profit du lot de M. Gérard C..... et Mme Maria M.....

* L'Assemblée Générale du 2 Mars 2006 s'est fondée, pour voter la délibération n° 8, sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du Conseil Syndical.

* Aussi la nouvelle résolution a été dictée par l'intérêt collectif et non par des considérations étrangères à celui-ci.

LES COPROPRIETAIRES CONCERNES ne partagent pas cette position et font valoir :

* Une résolution d'Assemblée Générale ne peut plus être remise en cause dès lors qu'elle a reçu un commencement d'exécution, les premiers appels de fonds ayant été adressés aux Copropriétaires.

* La décision de l'Assemblée Générale, qui engage la copropriété et fait naître un droit au profit d'un ou plusieurs Copropriétaires, ne peut être ultérieurement remise en cause.

Or, la résolution n° 6 du 27 Avril 2005 avait décidé, de manière ferme, la réalisation de travaux de réfection totale de l'étanchéité des toitures terrasses, en sorte qu'elle avait conféré, à chaque Copropriétaire, le droit d'en poursuivre l'exécution.

* En exigeant que la résolution ait conféré un droit "particulier" au profit du lot des intimés, la Cour d'Appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, et a violé l'article 24 de la loi du 10 Juillet 1965.

* La Cour d'Appel a violé l'article 455 du CPC en retenant que la résolution n° 8 de l'Assemblée Générale du 2 Mars 2006 était motivée par des circonstances nouvelles, résultant du rapport du Conseil Syndical, faisant état d'une absence d'infiltrations, sans répondre aux conclusions des intimés qui invoquaient :

- l'absence de compétences particulières dudit Conseil Syndical pour remettre en cause le rapport d'expertise,

- l'attestation de Mme L....... du 28 Mars 2006, dont l'appartement est situé sous le toit terrasse, qui se plaignait d'infiltrations persistantes.

La Cour de Cassation a fait valoir que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la Cour d'Appel :

- qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation,

- ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait.

La Cour de Cassation a retenu que la nouvelle résolution adoptée par l'Assemblée Générale du 2 Mars 2006, qui s'était fondée sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du Conseil Syndical, avait été dictée par l'intérêt collectif.

La Cour de Cassation a donc rejeté le pourvoi.

Il semblerait, en l'espèce, que la Cour de Cassation, pour rejeter les moyens des Copropriétaires, ait été sensible à l'intérêt collectif qui édictait une annulation de la première décision de l'Assemblée Générale approuvant les travaux de réfection de la toiture terrasse.

Arrêt de la Cour de Cassation du 7 Juillet 2010 (3ème civ n° 09-15.373

Par assouslegrand le 30/06/10

GESTION IMMOBILIERE

Objet : La prescription de l'action en contestation de charges, interrompt l'action en paiement des charges, indûment perçues, les deux actions poursuivant un seul et même but.

Par arrêt, rendu par la Cour de Cassation, le 19 Mai 2010 (3ème Ch. Civ. n° 09-12.689) statuant sur le pourvoi formé par des locataires d'un Office d'HLM, à l'encontre d'un Jugement du TI de RENNES du 8 Décembre 2008, la Cour rappelle qu'une citation en justice, même en référé, un Commandement ou une saisie, interrompent une prescription ainsi que les délais pour agir.

La Cour de Cassation fait valoir que si, en principe, l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à l'autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoiqu'ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but.

Les faits sont les suivants :

* Par acte du 19 Mai 2003, certains locataires ont assigné leur bailleur, l'OPHLM A, pour obtenir de celui-ci la production de décomptes, excluant les charges, correspondant à la rémunération d'un gardien, qu'ils avaient acquittées entre le 1er Janvier 1989 et le 31 Décembre 2001 et dont ils contestaient le caractère récupérable.

La Cour d'Appel de RENNES, par arrêt du 12 Janvier 2006, a ordonné la production sollicitée.

L'OPHLM a, donc, exécuté les dispositions de l'arrêt de la Cour d'Appel le 28 Février 2006.

* Les locataires ont, par acte du 4 Avril 2007, assigné leur bailleur en restitution des charges indûment versées, entre le 1er Janvier 1989 et le 31 Décembre 2001, et ont demandé la production de décomptes rectifiés pour les exercices 2002, 2003 et 2004, ainsi que le versement de provisions.

La société bailleresse a fait valoir :

- que les logements en cause, dans la présente espèce, relèvent de la législation applicable au secteur des habitations à loyer modéré ;

- qu'à cet égard, il découle des articles L 442-6 du CCH et de l'article 68 de la loi du 1er Septembre 1948 :

* qu'une prescription abrégée de trois ans s'applique à toutes les sommes indument perçues sujettes à restitution,

* que le délai de prescription n'a pas été interrompu par l'Assignation du 19 Mai 2003 dans la mesure où, outre que les exercices antérieurs à l'année 2000 ne sont pas concernés, l'action ainsi engagée n'avait pas pour objet d'obtenir le paiement des charges indument payées, mais de contester le bien fondé de l'inclusion de certains frais dans les charges récupérables et d'obtenir ensuite un décompte rectifié ;

* que, s'agissant des exercices 2002, 2003 et 2004, la première demande formulée à leur sujet l'a été par les conclusions du 24 Janvier 2008, soit postérieurement à l'expiration du délai de trois ans courant, pour chaque exercice, au 1er Janvier de l'année suivante.

Le Tribunal a déclaré irrecevable, comme prescrite, l'action en répétition des charges au titre des exercices 1989 à 2001 et des exercices 2002, 2003 et 2004, en retenant que l'Assignation du 19 Mai 2003 n'a pu avoir d'effet interruptif :

- dès lors qu'elle n'avait pas pour objet d'obtenir le paiement des charges indûment payées mais de contester le bien-fondé de l'inclusion de certains frais dans les charges récupérables et d'obtenir un compte rectifié.

Selon la Cour de Cassation :

- l'action en production de décomptes de charges rectifiés, et en paiement de dommages-intérêts,

- et l'action en paiement des charges indûment perçues,

poursuivaient un seul et même but.

La Cour de Cassation a donc cassé, mais seulement en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en répétition des charges, relatives aux exercices postérieurs à l'année 2000, le Jugement rendu le 8 Décembre 2008 par le tribunal d'Instance de RENNES.

Arrêt de la Cour de Cassation (3ème) du 19 Mai 2010 n° 09-12.689