Par assouslegrand le 05/07/16

Le décret n° 2016-855 du 27 juin 2016 a précisé les conditions de mise en œuvre du bail réel immobilier institué .par l'article 4 de l'ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative aux logements intermédiaires.et complété par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 73 .

Principales dispositions se rapportant au bail réel immobilier :

Concernant les modalités d’occupation :

Il s’agit d’un  bail par lequel un propriétaire personne physique ou personne morale de droit privé consent, pour une longue durée, à un preneur, avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l'accession temporaire à la propriété de logements:

1° Destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés, à titre de résidence principale, par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds, fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d'occupation du logement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III ;

2° Dont, pendant toute la durée du contrat, le prix d'acquisition ou, pour les logements donnés en location, le loyer n'excède pas des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III.

Concernant la durée :

Le bail réel immobilier est consenti pour une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans par les personnes qui ont le droit d'aliéner.

Il ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale ni faire l'objet d'une tacite reconduction.

Concernant les droits et obligations du preneur:

Le bail réel immobilier oblige le preneur à effectuer les travaux mentionnés aux trois premiers alinéas sur l'immeuble objet du bail, dans le respect des règles applicables à de telles opérations.

Le preneur ne peut, sauf stipulations contraires, exécuter d'autres ouvrages ou travaux que ceux prévus initialement.

Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété du bailleur à son expiration.

A l'issue du bail, le preneur ne peut réclamer, sauf stipulations contraires, d'indemnité au regard des améliorations qu'il a effectuées.

Le contrat de bail détermine, le cas échéant, les activités accessoires qui pourront être exercées dans l'immeuble objet du bail et subordonne à l'accord du bailleur tout changement d'activité.

Le décret du 27 juin 2016 définit les modalités d'application de ces dispositions et en particulier :

1- Lesmodalités de contrôle de l’affectation des logements :

A cet égard, l’article R. 254-2.du CCH prévoit qu’est annexée au contrat de location ou de cession des droits réels, conclu en application des articles L. 254-1 et suivants, une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des occupants établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat.

Aux termes de l’art. R. 254-3, Le titulaire des droits réels notifie au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le mois suivant la signature d'un contrat de location ou de cession de ses droits réels, une copie du bail ou de l'acte de cession et de ses annexes.

Le bailleur peut, à tout moment, requérir la communication des pièces requises à l'article R. 254-2 et suivants du CCH.

En vertu de l’article R. 254-4 l'immeuble, objet du bail réel immobilier, doit rester à destination principale de logement dans les conditions énoncées à l'article L. 254-1.
 

 A cet égard, le contrat de bail réel immobilier précise si l'immeuble, objet du contrat, peut accueillir des locaux destinés à des activités accessoires ainsi que leur proportion de surface de plancher, qui ne peut être supérieure à 25 % de celle de l'immeuble objet du bail réel immobilier.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, ces dispositions sont rapportées dans la section relative à la destination de l'immeuble du règlement de copropriété.

2- Les modalités de calcul du plafond de la valeur des droits réels :

Selon l’article R. 254-5, pour tenir compte du caractère temporaire de la propriété liée au bail réel immobilier, le plafond de la valeur des droits réels afférents aux seuls logements objets du bail appliquée à chaque cession de ces droits est déterminé en fonction de la durée du bail restant à courir et de la valeur locative du bien dans la limite du plafond maximum de loyer fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe III au code général des impôts.
 

A défaut de disposer des valeurs du loyer annuel moyen au mètre carré auprès des observatoires locaux des loyers pour la zone considérée, la fixation de la valeur du loyer annuel moyen au mètre carré pour l'année N en cours est déterminée par les parties contractantes dans les conditions des cinquième et sixième alinéas du I de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La justification de la valeur retenue incombe toutefois au cédant.

Par contre pour locaux abritant les activités accessoires,  le prix de cession est librement fixé par les parties.

3- Les modalités d’annulation et de résiliation du contrat de bail immobilier :

En vertu de l’article R. 254-6, l'action en nullité à l'encontre du contrat de bail réel immobilier conclu en méconnaissance de l'article L 254-1 peut être exercée par les parties, dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature du contrat de bail réel immobilier.

De même selon l’art. R. 254-7, l'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles mentionnées aux articles L.254-1 à L. 254-3 peut conduire à la résiliation du bail réel immobilier dans les conditions énoncées à l'article L. 254-3.

 

Décret du 27 juin 2016 n° 2016-855 relatif au bail réel immobilier

Par assouslegrand le 26/02/11

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Location saisonnière en compagnie d'un animal familier : oui

Selon un arrêt de la Cour de Cassation du 3 Février 2011, la clause visant à interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux donnés en location saisonnière est illicite.

En effet la loi du 9 Juillet 1970 dispose que toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal familier dans un local d'habitation est réputée non écrite (Loi n° 70-598, 9 juill. 1970, art. 10, I, al. 1er).

Aussi la Cour de Cassation a estimé que par la généralité de ses termes, cette disposition concerne notamment les locations saisonnières.

En application de ce texte, une association de défense des consommateurs a obtenu la suppression des clauses tendant à interdire la détention des animaux familiers des modèles types de contrats utilisés par une association et une fédération de tourisme de loisir.

Les faits sont les suivants :

L'association l'Union fédérale des consommateurs « Que Choisir » de l'Isère (l'UFC Que Choisir) a assigné l'association Clévacances Isère - départementale des locations de vacances de l'Isère (l'association Clévacances Isère) afin d'obtenir la suppression de clauses, qu'elle qualifiait d'abusives ou illicites, figurant dans un contrat de location saisonnière proposé par cette association.

La Fédération nationale des locations de France Clévacances est intervenue volontairement à l'instance.

* La Cour d'Appel de GRENOBLE, aux termes d'un arrêt du 15 Janvier 2008, avait ordonné la suppression, dans le contrat de location saisonnière diffusé sous le label "Clévacances", de la clause tendant à interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux donnés en location et a rejeté les autres demandes.

Pour se défendre l'association Clévacances Isère et la Fédération nationale des locations de France Clévacances ont fait valoir les arguments suivants devant la Cour de Cassation :

- que l'interdiction formulée par l'article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 d'insérer dans un contrat de location toute stipulation tendant à exclure la détention d'un animal familier ne concerne que les locaux d'habitation ;

- que cette interdiction n'est pas applicable dans le cas d'une location saisonnière à laquelle une location d'habitation ne peut être assimilée ;

* Selon la Cour de Cassation :

- L'action préventive en suppression de clauses illicites ouverte aux associations agréées de défense des consommateurs a vocation à s'appliquer aux modèles types de contrats destinés aux consommateurs et rédigés par des professionnels en vue d'une utilisation généralisée ;

- Les dispositions impératives de l'article 10-1 de la loi du 9 juillet 1970 s'appliquent, par la généralité de leurs termes, aux locations saisonnières qui portent sur des locaux d'habitation.

C'est, donc, à juste titre que la Cour d'Appel a ordonné la suppression du contrat de location saisonnière diffusé sous le label Clévacances de la clause, contrevenant à ce texte, offrant la faculté d'interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux d'habitation donnés en location.

A noter, néanmoins, que l'interdiction de la détention de chien d'attaque (staffordshire ou pit-bulls, mastiff, tosa) est, quant à elle, licite (L. n° 70-598, 9 juill. 1970, art. 10, I, al. 2).

A cette occasion la Cour de Cassation, a jugé qu'il n'est pas nécessaire que le contrat dans lequel figure la clause litigieuse soit rédigé par le cocontractant professionnel lui-même, en l'occurrence par le propriétaire et loueur du bien immobilier.

En l'espèce, il s'agissait d'un contrat-type proposé par une association (l'association Clévacances Isère) laquelle n'effectue pas elle-même les locations au sein de laquelle les loueurs sont adhérents.

Il avait, en effet, été jugé, à propos d'un contrat de vente d'un appartement, que, dès lors que le contrat utilisé, dont les clauses étaient critiquées, était un modèle établi par une société d'édition spécialisée qui n'avait elle-même conclu aucun contrat avec un consommateur, l'action de l'association de consommateur est sans objet, par conséquent irrecevable (Civ 1ère 4 Mai 1999 bUl lciv. I n° 147).

Certains auteurs pourraient voir dans l'arrêt du 3 Février 2011 un revirement de Jurisprudence.

Arrêt de la Cour de Cassation du 3 Février 2011

Par assouslegrand le 21/09/10

DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : Des obligations nouvelles pour le bailleur ou le vendeur en matière de pollution

Le chapitre V du titre II du livre Ier du Code de l'Environnement est complété par deux articles L. 125-6 et L 125-7 dont les dispositions imposent à l'Etat de rendre publiques les informations dont il dispose sur les risques de pollution des sols.

Ces informations sont prises en compte dans les documents d'urbanisme lors de leur élaboration et de leur révision (article L 125-6 du Code de l'Environnement).

Il en résulte que lorsque les informations rendues publiques, en application de l'article L 125-6 précité, font état d'un risque de pollution des sols affectant un terrain faisant l'objet d'une transaction, le vendeur ou le bailleur du terrain est tenu d'en informer par écrit l'acquéreur ou le locataire.

Il communique les informations rendues publiques par l'Etat, en application du même article L 125-6.

L'acte de vente ou de location atteste de l'accomplissement de cette formalité.

A défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à sa destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans après la découverte de la pollution, l'acheteur ou le locataire a le choix de poursuivre la résolution du contrat ou, selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou d'obtenir une réduction du loyer.

L'acheteur peut aussi demander la remise en état du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné au prix de vente (article L125- 7 du Code de l'Environnement).

La loi Grenelle II renforce ainsi la procédure d'information de l'acquéreur d'un bien ou du locataire sur les risques de pollution des sols.

Obligatoirement rendues publiques, ces informations devront être prises en compte dans les documents d'urbanisme, puis dans l'acte de vente et le contrat de location.

C. envir., art. . 125-6, créé par L. n° 2010-788, 12 juill. 2010 (art. 188 : JO, 13 juill.)

Loi n° 2010-874 du 27 Juillet 2010 (art. 188)