Par assouslegrand le 11/10/20

Par une question écrite n° 17126 (JO Sénat du 02/07/2020) M. Yves Détraigne (Marne - UC) rappelle la question 14804 se rapportant à l’accès du conseil syndical à des parties communes à jouissance privative.

Une réponse du Ministère de la justice ( JO Sénat du 27/08/2020) a été rendue à cet égard.

Rappel:

L'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, précise que le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

La jurisprudence avait déjà tranché dans ce sens. Le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'est donc pas assimilable à un droit de propriété (Civ. 3ème, 27 mars 2008, n° 07-11801).

Cela suppose de respecter un juste équilibre entre les droits du titulaire de la partie commune à jouissance privative et ceux de la collectivité des copropriétaires .

Rôle et pouvoirs du conseil syndical:

Le conseil syndical est un organe de contrôle et d'assistance du syndic, non de gestion ou d'administration.

Il ne dispose donc d'aucun pouvoir propre au titre de l'administration de la copropriété, à la différence du syndic, et il ne peut se substituer au gestionnaire de l'immeuble, ni représenter le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il relève de la seule compétence du syndic de s'assurer de l'entretien d'une partie commune à jouissance privative par son titulaire, un tel devoir de vérification n'entrant pas dans les attributions légales du conseil syndical.

Rôle et pouvoirs du syndic :

Le syndic, pour s'assurer du bon entretien des parties communes de l'immeuble, peut exercer un « droit de regard » sur l’entretien de la partie commune à jouissance privative et, le cas échéant, faire procéder d'office aux diligences ou opérations de nature à faire cesser un trouble causé aux autres copropriétaires, en cas de carence du copropriétaire bénéficiant d'un droit de jouissance exclusif (voir par ex. l'élagage d'arbres de haute futaie plantés dans un jardin, Cour d'appel de Versailles, 1ère chambre, 1ère section, 17 décembre 2009, n° 08/07144).

À cet effet, le syndic peut être autorisé par le juge, le cas échéant en référé, à pénétrer dans une partie commune dont un copropriétaire à la jouissance privative, dans le respect du droit au respect de la vie privée du copropriétaire concerné, garanti notamment par l'article 9 du code civil, et du principe à valeur constitutionnelle d'inviolabilité du domicile (Cons. const., 18 janvier 1995, n° 94-352 DC, cons. 3).

Le contrôle du bon entretien de parties communes relevant du pouvoir d'initiative du syndic et non des attributions du conseil syndical, l'assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, autoriser le conseil syndical à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative, afin de vérifier que l'entretien courant de cette partie est correctement assuré par son titulaire.

L'assistance du syndic dans le cadre d'une visite ou d'une intervention à l'intérieur d'une partie commune à jouissance privative n'entrant pas dans les missions légales du conseil syndical, elle ne peut davantage être prévue dans le règlement de copropriété.

Question écrite n° 17126 (JO Sénat du 02/07/2020) M. Yves Détraigne (Marne - UC)

Par assouslegrand le 31/08/14

Dans la dernière mise à jour de son échéancier de la mise en application de la loi ALUR, légifrance indique :

En septembre seront publiés :

  • la liste des prestations particulières du syndic ouvrant droit à une rémunération spécifique complémentaire,

  • le modèle de contrat type du syndic.

Au 4e trimestre 2014 devraient être publiés :

  • le plafond des honoraires du syndic pour la réalisation de l'état daté ;
  • les modalités d'information des occupants de l'immeuble des décisions de l'assemblée générale ;
  • les modalités de consultation des justificatifs de charges ;
  • les conditions dans lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon l'assemblée générale seront intégrés au carnet d'entretien ;
  • certaines dispositions relatives aux syndicats en difficulté.

En décembre 2014, devrait être publiés :

  • le montant de la prime fixée par le Bureau central de tarification (BCT) moyennant laquelle une entreprise d'assurance est tenue de garantir le risque du syndicat ou d'un copropriétaire ;
  • le montant de la franchise devant rester à la charge du copropriétaire ou du syndicat.

Au 1er trimestre 2015 devraient être publiés :

  • les modalités relatives à l'immatriculation des syndicats de copropriétaires et les conditions de publicité des informations fournies dans le cadre de l'immatriculation ;
  • le contenu de la fiche synthétique à fournir à l'occasion de la vente de lot ;
  • la superficie de la partie privative et la surface habitable.

Au plus tard en janvier 2016, il est prévu que le plafond majoré du livret A pour les syndicats de copropriétaires soit publié.

Échéancier de mise en application de la loi ALUR, légifrance

 

 

Par assouslegrand le 10/06/14

Les premiers décrets d’application de la loi ALUR se rapportant à la gestion immobilière sont annoncés pour cet été.

Le 22 mai 2014 s’est tenue une réunion du Conseil national de l’habitat au cours de laquelle le ministre du logement et de l’égalité des territoires, a fait état du calendrier de publication des décrets d’application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour certaines dispositions se rapportant à la loi ALUR l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

En matière de gestion immobilière :

• Concernant l’article 5 de la loi n° 89-462 : Encadrement des honoraires de location : pour les ménages qui déménageront, l’encadrement sera appliqué dès cet été dans les zones tendues et très tendues.

• Concernant l’article 17 de la loi n° 89-462 : Encadrement des loyers: les décrets seront pris au début de l’automne pour un dispositif effectif à la fin de l’année 2014 dans l’agglomération parisienne, puis dans les autres zones avec la création des observatoires.

• Concernant l’article 24-2 de la loi n° 89-462 : Garantie universelle des Loyers : la concertation pour la mise en place de la GUL doit se mettre en place  très prochainement pour en définir les contours adéquats.

• Concernant la prévention des expulsions (C. pr. exéc.) : les décrets visant à renforcer les dispositifs doivent être  pris début 2015.

En matière de copropriété :

Les décrets pour assurer une meilleure transparence dans les relations entre syndics et copropriétaires, notamment sur les tarifs des syndics, seront pris au troisième trimestre 2014.

En matière de logements sociaux :

• Concernant l’attribution (CCH, art. L. 441-1-1 s.) : les décrets visant à améliorer le processus d’attribution des logements sociaux seront pris avant la fin de l’année 2014.

• Concernant l’habitat indigne (L. n° 90-449, CGCT, CCH) : les décrets visant à lutter contre ce type d’habitat seront  finalisés avant la fin de l’année 2014.

• Concernant le logement accompagné (L. n° 89-462, L. n° 90-449, CCH, etc.) : afin de favoriser l’accès au logement notamment des plus démunis, les décrets d’application permettant d’inciter les bailleurs privés à louer leurs logements à des ménages modestes doivent être pris rapidement.

Communiqué de presse, 22 mai 2014

Par assouslegrand le 23/07/13

La loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013, avait déjà modifié l'article 232 du code général des impôts (CGI), rendant désormais applicable la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, contre 200 000 auparavant.

Les communes concernées se caractérisent par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant.

Ces difficultés relèvent notamment du niveau élevé des loyers, des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social.

C'est ainsi que l'annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 étend la liste des communes concernées.

Sont dorénavant touchées 1151 communes au lieu de 811.

La taxe, dont le produit net est versé à l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), est due par :

- le propriétaire,

-l'usufruitier,

-le preneur à bail à construction ou à réhabilitation,

- ou l'emphytéote.

Cette taxe s'applique pour chaque logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition (à l'exception toutefois des logements détenus par les organismes d'HLM et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources) dans les communes dont la liste est fixée par décret.

Son assiette est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l'article 1409 du CGI et son taux est fixé à 12,5 % la première année d'imposition et à 25 % à compter de la deuxième.

Sont concernées par ce dispositif les collectivités territoriales et personnes assujetties à la taxe annuelle sur les logements vacants.

(décret n°2013-392 du 10 mai 2013)

Par assouslegrand le 21/05/11

COPROPRIETE

Objet : Transmission, aux forces de l'ordre, des images de vidéosurveillance réalisées dans les parties communes

Certaines copropriétés ont décidé d'installer une vidéosurveillance dans les parties communes.

Dans cette hypothèse, désormais, en vertu de l'article 23 de la loi n° 2011-267 d'orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure, lequel a inséré l'article L 126-1-1 du CCH, est autorisée la transmission aux services chargés du maintien de l'ordre, des images réalisées en vue de la protection des parties communes des immeubles collectifs à usage d'habitation.

Toutefois certaines conditions doivent être réunies :

* Les circonstances doivent faire redouter la commission imminente d'une atteinte grave aux biens ou aux personnes,

* L'autorisation doit être donnée sur décision de la majorité des copropriétaires dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et, dans les immeubles sociaux, par le gestionnaire,

* Les images susceptibles d'être transmises, ne doivent concerner ni l'entrée des habitations privées, ni la voie publique,

* Cette transmission s'effectue en temps réel.

Elle est strictement limitée au temps nécessaire à l'intervention des services de la police ou de la gendarmerie nationale ou, le cas échéant, des agents de la police municipale.

Une convention, préalablement conclue entre le gestionnaire de l'immeuble et le représentant de l'Etat dans le département, précise les conditions et modalités de ce transfert.

Cette convention prévoit l'information, par affichage sur place, de l'existence du système de prise d'images et de la possibilité de leur transmission aux forces de l'ordre.

Lorsque la convention a pour objet de permettre la transmission des images aux services de police municipale, elle est en outre signée par le Maire.

Cette convention est transmise à la commission départementale de vidéo protection, mentionnée à l'article 10 de la loi n° 95-73 du 21 janvier 1995 d'orientation et de programmation relative à la sécurité, qui apprécie la pertinence des garanties prévues et en demande, le cas échéant, le renforcement au représentant de l'Etat dans le département.

Article L 126-1-1 du CCH créé par L. n° 2011-267, 14 mars 2011, art. 23, I (JO du 15 mars)

Par assouslegrand le 12/04/11

COPROPRIETE

Objet : L'Association Syndicale Libre ne relève pas du statut de la copropriété

La Cour d'appel de PARIS vient de rappeler ce principe aux termes d'un arrêt du 6 octobre 2010.

Les faits sont les suivants :

Un syndicat des copropriétaires (SDC) conteste les termes d'un jugement rendu le 7 juillet 2009 par le TGI de PARIS qui déclare irrecevables, comme prescrites, les demandes formulées par ce SDC.

Le litige concernait le passage du Caire, régi par l'Association Syndicale Libre (ASL) créée par assemblée générale du 10 Novembre 1938.

Les droits et obligations des membres de l'ASL font l'objet d'un règlement intérieur adopté par une assemblée générale extraordinaire du 20 juin 1973.

Un syndicat de copropriétaires, membre de l'association syndicale, conteste la clause de répartition des dépenses communes incluse aux termes du règlement intérieur de l'ASL.

La Cour d'appel relève que l'action en contestation de répartition des dépenses communes d'une association syndicale Libre est soumise au droit commun de la prescription qui, en l'espèce, est trentenaire.

La prescription décennale de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable, l'ASL n'étant pas soumise au statut de la copropriété.

De même, et pour les mêmes motifs, le caractère impescriptible de l'action dérivant de l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permettant de faire réputer non écrite une clause du règlement de copropriété contraire à certains textes d'ordre public est inconnu dans le droit applicable aux associations syndicats libres.

Arrêt de la Cour d'Appel de PARIS le 6 Octobre 2010

Par assouslegrand le 26/02/11

COPROPRIETE

Objet : Recommandations sur la copropriété

LA RECOMMANDATION N° 13 DU 8 JUILLET 2010

La recommandation n° 13 du 8 Juillet 2010 relative au Conseil Syndical avait pour objet de rappeler, notamment, que parmi les organes essentiels du Syndicat des Copropriétaires, le Conseil Syndical joue un rôle particulièrement important.

Toutefois, l'Assemblée Générale peut décider à la majorité de l'article 26 de ne pas constituer de Conseil Syndical.

Aux termes de cette recommandation, il est rappelé de ne pas sous-estimer le rôle du Conseil Syndical et de mettre à sa disposition les moyens et informations dont il a besoin ou qu'il demande.

Cette recommandation précise la composition du Conseil Syndical (I), décrit ses missions (II), puis ses règles de fonctionnement (III).

Aux termes de cette circulaire un certain nombre de recommandations sont faites tant à l'égard des rédacteurs du règlement de copropriété, qu'à l'égard du Syndic de Copropriété, du Conseil Syndical et des Copropriétaires.

- I -

La constitution du Conseil Syndical

La Commission, relative à la copropriété, recommande :

1° Aux rédacteurs des règlements de copropriété :

- de prévoir, lors de l'établissement des règlements de copropriété, les clauses fixant les règles relatives au conseil syndical (composition, organisation et fonctionnement) en tenant compte de la spécificité du syndicat (par exemple : existence ou non d'un syndicat secondaire, nombre de lots, diversité de l'usage des lots...) ;

- spécialement de veiller à ce que le conseil syndical soit composé d'un nombre impair de membres (non inférieur à trois) pour permettre de dégager une majorité.

2° Aux syndics, pour les syndicats existants, et notamment en cas de silence ou d'insuffisance du règlement de copropriété :

- de soumettre, dans ces cas, à l'assemblée générale, statuant à la majorité de l'article 24 de la loi, et non plus seulement à celle qui nomme les membres du conseil syndical, et après avis de ce conseil, s'il existe, les règles relatives à la composition, à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical dans les conditions de l'article 22 du décret du 17 mars 1967 modifié ; à défaut par le syndic, une demande accompagnée du projet de résolution peut être formée par le conseil syndical ou par tout copropriétaire, conformément aux dispositions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 ;

- d'inclure la question de la désignation des membres du conseil syndical dans l'ordre du jour de l'assemblée générale devant procéder à cette désignation, sans que le projet de résolution indique nécessairement le nom des candidats ;

- si le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué, de convoquer une assemblée générale en fonction de l'éloignement de l'assemblée générale annuelle afin d'éviter que le syndicat soit trop longtemps dépourvu de conseil valablement constitué ;

- de recommander à l'assemblée générale d'élire un ou des conseillers remplaçants pour la durée du mandat restant à courir du ou des conseillers qu'ils remplacent, étant observé que le fait que le conseil syndical ne soit plus valablement constitué n'a pas pour effet d'entacher la validité des mandats confiés aux autres membres titulaires du conseil syndical.

3° Aux copropriétaires :

- de veiller à ce que la décision de ne pas instituer de conseil syndical soit exceptionnelle, eu égard à son rôle essentiel ;

- de tenir compte, dans la mesure du possible, des compétences techniques des copropriétaires (ingénieur, comptable, juriste, professionnels du bâtiment...) ;

- de prévoir, autant que possible, dans la composition du conseil syndical : la représentation des différents intérêts qui peuvent exister parmi les copropriétaires (par exemple, copropriétaires bailleurs et copropriétaires occupants, usage d'habitation, professionnel ou commercial, et en l'absence de syndicat secondaire, pluralité de bâtiments...) ;

- de fixer la durée des fonctions des membres du conseil syndical en précisant la date de prise d'effet et la date d'expiration du mandat, rappel fait que cette durée ne peut excéder trois ans renouvelables ;

- de prévoir, lors de la désignation des membres titulaires, la désignation des membres suppléants pour éviter que le conseil ne soit plus constitué valablement si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit, étant observé que les membres suppléants remplacent les membres titulaires en cas de cessation de leurs fonctions pour la durée du mandat de chacun de ceux-ci restant à courir et dans l'ordre de leur élection.

4° A la personne qui préside l'assemblée générale des copropriétaires :

- d'accepter les candidatures aux fonctions de membre du conseil syndical, déclarées même au cours de l'assemblée générale et même lorsque le projet de résolution comporte le nom de candidats, au moment où est abordée la rubrique de désignation des membres du conseil syndical ;

- de veiller, en cas de droits concurrents sur un lot, à ce qu'il n'y ait qu'un seul candidat pour ce lot ;

- de vérifier l'éligibilité des candidats au regard de l'article 21 de la loi ;

- de refuser qu'il soit procédé à un vote « groupé » en cas d'opposition expresse d'un copropriétaire ou si le nombre de candidats dépasse le nombre de sièges à pourvoir.

- II -

La mission du Conseil Syndical

La Commission recommande :

1° Au syndic :

- d'adresser à tout nouveau copropriétaire une note d'information sur l'organisation du syndicat, notamment sur le rôle du conseil syndical consistant à faciliter la gestion de l'immeuble et à servir ;de trait d'union; entre le syndic et les copropriétaires ;

- de faciliter l'accomplissement de sa mission par le conseil syndical, de ne pas faire obstacle à sa mission de contrôle et de demander son assistance lorsqu'il l'estime nécessaire ou opportun ;

- de notifier, au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, l'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire ;

- de prévoir dans le budget du syndicat une ligne « dépenses du conseil syndical » qui sera soumise au vote de l'assemblée générale en même temps que l'ensemble du budget.

2° Au conseil syndical :

- de faire connaître ses avis sur les questions relevant de sa mission.

Quand l'avis du conseil syndical est obligatoire, celui-ci doit être pris par écrit.

Tous autres avis doivent être, si possible, consignés dans un registre ouvert à cet effet ;

- d'établir le compte-rendu de l'exécution de sa mission qu'il est souhaitable de transmettre au syndic en vue de la notification prévue au 3o du II de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;

- de chiffrer et justifier des dépenses budgétaires annuelles nécessaires à son fonctionnement, à l'accomplissement de sa mission de contrôle et d'assistance, dans les limites de la ligne budgétaire votée.

Les délégations de pouvoir données au Conseil Syndical

La Commission recommande :

1° Au syndic :

- d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, lorsque cela s'avère nécessaire et après concertation avec le conseil syndical, un projet de résolution relatif à une délégation de pouvoir au conseil syndical ou à un membre de celui-ci, ne portant délégation que pour un acte ou une décision expressément déterminée, visée à l'article 24 de la loi.

2° Au conseil syndical :

- de refuser la délégation de pouvoir comportant un mandat général ;

- de se conformer au contenu précis de la délégation et de rendre compte à l'assemblée générale de l'exécution de cette délégation, un rapport écrit mis à disposition des copropriétaires pouvant être établi.

La mission de la tenue des Assemblées Générales

La Commission recommande au syndic et au conseil syndical :

1° Avant la tenue de l'assemblée générale :

- que le syndic n'omette pas d'établir l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical ;

- que le conseil syndical soit associé à l'élaboration du budget prévisionnel pour qu'il puisse exercer son contrôle et donner son avis ;

- que le conseil syndical veille à ce que l'ordre du jour prenne en compte les questions notifiées par les copropriétaires ou par le conseil syndical ;

- que soient joints à l'ordre du jour les avis écrits du conseil syndical pour tous les contrats ou marchés dont le coût dépasse le montant voté par l'assemblée générale en application du 2e alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le compte-rendu d'exécution de sa mission.

2° Au cours de l'assemblée générale :

- que soit présenté le compte-rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical, donnant notamment toute information sur la comptabilité du syndicat, les conditions de conclusion et d'exécution des marchés et de tous autres contrats, ainsi que sur l'activité du conseil syndical.

- III -

Le fonctionnement du Conseil Syndical

La Commission recommande :

1° Aux membres du conseil syndical :

- d'élire un président, ce qui relève de la compétence exclusive du conseil ;

- de désigner son président dès sa première réunion, le conseil syndical étant convoqué à cet effet par son doyen d'âge ;

- si le règlement de copropriété ne le prévoit pas, de désigner le président du conseil à la majorité des membres de ce conseil et, faute de majorité absolue, à la majorité relative ;

- d'élaborer un règlement du fonctionnement du conseil syndical, si le règlement de copropriété n'en contient pas ;

- de tenir un registre des avis du conseil syndical ;

- de prévoir, dans le budget prévisionnel soumis au vote de l'assemblée générale, une ligne « dépenses du conseil syndical » affectée au fonctionnement de ce conseil notamment pour permettre, le cas échéant, la rémunération de toute personne de son choix ;

- d'assurer la permanence de l'information donnée aux copropriétaires sur l'activité et les avis du conseil syndical ;

- d'assurer effectivement l'exécution des missions d'assistance et de contrôle, qui lui sont dévolues à l'exclusion des pouvoirs de décision, qui sont de la compétence de l'assemblée générale et du syndic, sous réserve d'une délégation de pouvoir ;

- d'utiliser la possibilité de recevoir des missions ou délégations de l'assemblée générale votées à la majorité de l'article 25, étant rappelé que la délégation de pouvoir ne peut lui être donnée que pour les seules décisions relevant de la majorité relative (article 24) et qu'elle est assortie d'un formalisme imposant la notification, au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, d'un « projet de résolution » ;

- d'utiliser, comme indiqué ci-dessus, la possibilité de se faire assister par toute personne de son choix, en fixant avec elle les conditions de paiement des honoraires, frais et débours, sauf si elles sont déjà déterminées dans le règlement de copropriété, éventuellement modifié ou complété par décision de l'assemblée générale.

2° Au président du conseil syndical :

- dès sa désignation, d'en aviser le syndic ;

- de s'assurer que son nom figure sur le registre des mandats que doit tenir le syndic professionnel afin d'être prévenu par l'organisme garant en cas de cessation de la garantie financière couvrant les activités de ce syndic ;

- de transmettre à chacun des membres du conseil syndical la teneur de la communication écrite qu'il a reçue ès qualités, notamment dans le cas de l'article 29-1A.

La responsabilité du Conseil Syndical

La Commission recommande que la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical soit couverte par une assurance souscrite aux frais du syndicat.

Les archives

La Commission recommande :

1° Au nouveau syndic :

- d'adresser au conseil syndical, sans délai, copie du bordereau de transmission des archives ;

- de formuler des réserves, sous sa responsabilité, dans la mesure où les documents et archives transmis ne correspondent pas au bordereau remis.

2° Au président du conseil syndical :

- d'informer, si nécessaire, le nouveau syndic que certaines archives du syndicat n'ont pas fait l'objet de transmission par l'ancien syndic ;

- s'il envisage d'engager une action tendant à la remise des fonds et archives détenus par l'ancien syndic, de le faire en concertation avec le nouveau syndic ou l'administrateur provisoire éventuellement désigné ;

- d'engager lui-même la procédure prévue à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que, à la suite d'une mise en demeure restée infructueuse, le nouveau syndic n'a pas lui-même engagé cette procédure.

LA RECOMMANDATION n°13bis du 5 JANVIER 2011

La recommandation 13 bis fait suite à la recommandation n° 13 relative au conseil syndical et s'attache plus particulièrement aux cas particuliers que constituent les dispositions spécifiques prévues pour les syndicats secondaires, la procédure d'alerte, les « copropriétés en difficulté », les unions de syndicats, les résidences-services et les syndicats coopératifs.

La Commission, relative à la copropriété recommande :

1° Quant à la composition du conseil syndical du syndicat principal de tenir compte, spécialement quant au nombre de ses membres, des dispositions fixant impérativement les modalités de représentation du ou des syndicats secondaires au sein du conseil syndical du syndicat principal.

2° Quant à la désignation des copropriétaires appelés à représenter le ou les syndicats secondaires au sein du conseil syndical du syndicat principal de veiller à ce que cette désignation soit faite de manière à prévenir les conflits d'intérêts entre le syndicat principal et le ou les syndicats secondaires, et à ce qu'un même copropriétaire ne représente pas plusieurs syndicats secondaires ;

3° Quant aux liens à établir entre le conseil syndical du syndicat principal et le ou les conseils syndicaux du ou des syndicats secondaires :

- d'organiser, autant que faire se peut, une relation entre ces différents conseils. Spécialement, il peut être envisagé de tenir des réunions communes de l'ensemble de ces conseils syndicaux ou, si l'on préfère, entre leurs présidents, ou en constituant des commissions de travail spécialisées pour assurer une coordination au cas où des problèmes se poseraient de façon identique entre les différents syndicats, l'une de ces possibilités n'excluant pas les autres ;

- de transmettre copie des procès-verbaux du conseil syndical du syndicat principal par le président de ce conseil syndical aux syndic(s) et président(s) du ou des conseils syndicaux du ou des syndicats secondaires, à charge pour le président d'en informer le conseil syndical du syndicat secondaire.

4° Quant à la procédure d'alerte

1° Au syndic

- lorsque le seuil de 25 % d'impayés est atteint au sens de l'article 61-2 du décret, d'en informer immédiatement le président et chacun des membres du conseil syndical, par dérogation aux dispositions de l'article 26 du décret prévoyant la communication au président du conseil syndical ;

- d'inviter alors le président du conseil syndical à réunir rapidement ce conseil aux fins d'examiner la situation ;

- lors de cette réunion, d'indiquer aux membres du conseil syndical les pièces qui accompagneront la requête ;

- de joindre à la requête la liste des membres du conseil syndical ;

- après le dépôt du rapport du mandataire ad hoc, s'il en a été désigné un, d'élaborer, en concertation avec le conseil syndical, les projets de résolution nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport.

2° Au président du conseil syndical :

- de réunir rapidement le conseil syndical dès lors qu'il est informé par le syndic que le seuil de 25 % d'impayés au sens de l'article 61-2 du décret est atteint ;

- de communiquer à chacun des membres du conseil le rapport du mandataire ad hoc dès réception.

3° Au conseil syndical :

- à défaut pour le syndic de l'avoir fait, d'informer rapidement les copropriétaires que le seuil d'impayés est atteint, en raison de l'intérêt qui s'attache à cette information ;

- d'examiner avec les copropriétaires l'opportunité de la saisine en référé par des copropriétaires représentant ensemble 15 % des voix du syndicat des copropriétaires et de rechercher les pièces à joindre à l'assignation ;

- d'assister, pour chacun de ses membres, à la réunion destinée à examiner la situation afin de préparer efficacement une éventuelle audition par le président du tribunal de grande instance ;

- d'assister si nécessaire le mandataire ad hoc dans les actions de médiation et de négociation qu'il envisagera de mener ;

- de solliciter, le cas échéant, une réunion avec le syndic pour la mise en oeuvre du rapport du mandataire ad hoc.

Les « copropriétés en difficulté »

La Commission recommande :

1° A l'administrateur provisoire, sauf dans le cas où il a reçu tous les pouvoirs du conseil syndical :

- de se préoccuper de l'existence d'un conseil syndical dès sa désignation afin de travailler de concert avec lui et de recueillir l'avis du conseil syndical lorsqu'il est obligatoire ;

- de recueillir l'avis du conseil syndical dans le cas prévu à l'article 62-7 du décret et pour ceux des pouvoirs qu'il a conservés ;

- de convoquer le conseil syndical aux fins de donner son avis sur les suites à donner à la remise de son pré-rapport ;

- d'assurer la désignation des membres du conseil syndical lorsque leur mandat vient à expiration ;

2° Au conseil syndical :

- de veiller que sa consultation par le syndic aux fins d'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire, soit consignée par écrit pour qu'elle soit remise au président du tribunal de grande instance saisi ;

- de veiller à ce que l'administrateur provisoire le convoque aux fins de donner son avis sur les suites à donner à la remise de son pré-rapport ;

3° Au président du conseil syndical :

- de solliciter son audition par le président du tribunal de grande instance pour exposer ses observations sur la situation du syndicat et sur l'état de l'immeuble, ainsi que les démarches qu'il a effectuées ;

- de préparer son audition par le président du tribunal de grande instance, préalablement à la prise de décision de celui-ci, si possible avec tous les membres du conseil syndical ;

- de réclamer, s'il ne les a pas reçus, le pré-rapport et le rapport déposés par l'administrateur provisoire au secrétariat-greffe de la juridiction compétente ;

- de demander à l'administrateur provisoire de convoquer le conseil syndical aux fins de donner son avis sur les suites à donner à la remise de son pré-rapport.

Les unions de syndicats

La Commission recommande :

1° Au président du conseil de l'union de transmettre l'ordre du jour de l'assemblée générale aux syndics des syndicats membres de l'union ;

2° Au conseil syndical d'émettre un avis écrit, quand il est saisi par le syndic à défaut de l'assemblée générale des copropriétaires, sur les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union ;

3o Plus généralement de se reporter, sauf dispositions contraires, à l'ensemble des recommandations émises dans la recommandation no 13 en ce qui concerne la constitution, les missions et le fonctionnement du conseil syndical, applicables au conseil de l'union ;

Les « résidences services »

La Commission recommande :

1° Au syndic :

- de rappeler à l'assemblée générale des « résidences-services » que l'élection d'un conseil syndical est obligatoire ;

a) dans l'hypothèse où le conseil syndical n'a pas reçu la délégation prévue à l'article 41-2 de la loi :

- de consulter le conseil syndical sur le projet de convention concernant la fourniture de services spécifiques confiée à un tiers ;

- de notifier, avec l'ordre du jour, l'avis écrit du conseil syndical sur le projet de convention et son bilan prévus à l'article 41-2 de la loi et à l'article 39-3 du décret, ainsi que le compte-rendu de l'exécution de sa mission élaboré par le conseil syndical ;

- de faciliter la mission du conseil syndical en ce qui concerne la surveillance de l'exécution des services par le syndicat lui-même.

b) dans l'hypothèse où le conseil syndical a reçu la délégation prévue à l'article 41-2 de la loi :

- d'exécuter les décisions prises par le conseil syndical en vertu de cette délégation, et, en cas de difficulté, de prendre les mesures adéquates à l'égard du tiers prestataire ;

2° Au président du conseil syndical :

- de préparer avec les membres du conseil syndical son audition par le juge lorsque celui-ci la requiert en application de l'article 39-6 du décret ;

- lorsqu'il y a délégation, d'organiser des réunions pour la prise de décision.

3° Au conseil syndical :

- de n'accepter sa délégation que s'il s'estime compétent pour la mener à bien ;

a) dans l'hypothèse où il n'a pas reçu la délégation prévue à l'article 41-2 de la loi :

- de donner au syndic son avis écrit sur le projet de convention en vue de la fourniture des services spécifiques confiée à un tiers ;

- de surveiller l'exécution de la ou des conventions, conformément aux modalités prévues dans la convention, et de signaler immédiatement au syndic les difficultés d'exécution ;

- de présenter un bilan écrit chaque année sur l'exécution de la convention, à l'assemblée générale annuelle, ce bilan étant notifié à tous les copropriétaires, selon les modalités de l'article 11 du décret.

b) dans l'hypothèse où il a reçu la délégation prévue à l'article 41-2 de la loi :

- de respecter le contenu de sa délégation ;

- que ses décisions, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, soient prises à la majorité simple ;

- de rédiger les décisions sur un procès-verbal signé par les membres présents du conseil syndical ;

- de transmettre au syndic sa décision pour exécution.

Les syndicats coopératifs

La Commission recommande :

- en cas de transformation du syndicat des copropriétaires en syndicat de forme coopérative, de s'interroger préalablement sur l'opportunité de recomposer le conseil syndical en raison de sa mission et du nouveau mode de gestion, et, dans l'affirmative, de porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui décide la transformation, la révocation du conseil syndical et la désignation d'un nouveau conseil ;

- à l'inverse, en cas de transformation du syndicat de forme coopérative en syndicat de droit commun, de veiller à ce que les membres du conseil qui seraient frappés des incompatibilités prévues à la première phrase de l'alinéa 6 de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 soient remplacés ;

- que l'assemblée générale veille à ce que soit déterminée la majorité nécessaire à l'élection ou à la révocation du syndic ou du vice-président ;

- que le conseil syndical se réunisse immédiatement après l'assemblée générale adoptant la forme coopérative, afin d'élire le syndic ainsi qu'un vice-président, pour éviter toute discontinuité dans la représentation du syndicat ;

- au conseil syndical, pour l'accomplissement de sa mission d'avis et de conseil, de faire appel si nécessaire à un technicien ;

- que le conseil syndical ne délègue pas un de ses membres pour remplacer le syndic.

Recommandation n° 13bis du 5 Janvier 2011 ci-annexée

Par assouslegrand le 25/11/10

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Ne pas confondre division en volumes et copropriété ....ainsi en a décidé un récent arrêt de la Cour de Cassation

Les faits sont les suivants :

M. et Mme X... sont propriétaires de locaux à usage d'habitation à COURCHEVEL (1850) dont le toit forme une terrasse.

Cette terrasse est bordée par deux lots de l'immeuble contigu appartenant à la SCI C..., qui les a donnés à bail commercial à la SARL B....

Le toit terrasse étant utilisé par cette SARL, notamment pour entreposer divers objets, les époux X... ont assigné ces deux sociétés afin d'obtenir la remise en état des lieux sous astreinte.

La société C... a revendiqué la propriété de la terrasse.

La Cour d'Appel de CHAMBERY, aux termes de son arrêt du 21 Avril 2009, a fait valoir qu'il existe une Copropriété entre M. X..., la société C... et d'autres propriétaires.

La SARL reproche, notamment, à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. X... était propriétaire de la terrasse d'un immeuble en copropriété alors que :

- la division de lots en volumes aboutit diviser un immeuble en lots autonomes avec superposition de propriétés distinctes, sans création de parties communes ;

- le statut de la copropriété n'est, donc, pas applicable ;

La Cour d'Appel, qui a constaté que la moitié sud indivise de la parcelle n° 70 avait fait l'objet d'une division en lots « volumes » et qui a décidé qu'il avait été créé une copropriété en volumes, a violé l'article 1er de la loi du 1er Juillet 1965.

La Cour de Cassation, aux termes de son arrêt rendu le 8 Septembre 2010, fait valoir qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence de parties communes, la Cour d'Appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

En effet la Cour d'Appel s'est bornée, pour déclarer la propriété de M. X... sur la toiture terrasse, de relever l'existence d'une copropriété en volume, sans rechercher si cet ouvrage ne constituait pas un élément du gros-oeuvre et d'équipement commun et, partant, une partie commune.

Arrêt Cour de Cassation du 8 Septembre 2010 (Ch. Civ. 3 n° 09-15554)

Par assouslegrand le 29/09/10

COPROPRIETE

Objet : Nouvelles obligations du Syndic depuis la loi GRENELLE II

La loi GRENELLE II, n° 2010-788 du 12 Juillet 2010, aux termes des articles 7 et 57 , met en place de nouvelles dispositions concernant la copropriété, lesquelles modifient la loi de 1965 à savoir :

Les principales modifications apportées à la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 sont les suivantes :

- l'article 10-1 aux termes duquel il est inséré un point C prévoyant une nouvelle catégorie de travaux, les travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives.

- l'article 24-4 est ajouté prévoyant la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique ou d'un audit énergétique dans les immeubles équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement.

Il y a lieu de préciser que l'article 1.II de la loi GRENELLE II prévoit, à cet égard, que le diagnostic doit être effectué dans un délai de 5 ans à compter de 2012.

Néanmoins, les immeubles en copropriété de 50 lots, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er Janvier 2011, sont exonérés de cette obligation, mais doivent alors réaliser un audit (article 134-4 du CCH).

Avant de soumettre au vote de l'Assemblée Générale un projet de conclusion d'un tel contrat, le Syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l'avis du Conseil Syndical.

- l'article 24-5 prévoit une obligation de voter des travaux pour équiper les parkings en prises, pour recharger les véhicules électriques ou hybrides, ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules.

La question des travaux doit être inscrite à l'ordre du jour, de même que les conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique ainsi que la présentation des devis élaborées à cet effet.

Cette obligation concerne les immeubles qui possèdent des emplacements de stationnement sécurisés à usage privatif et ne sont pas équipés des installations intérieures permettant l'alimentation de ces emplacements.

- l'article 24-6 prévoit l'obligation du Syndic d'inscrire à l'Ordre du jour de l'Assemblée Générale, l'information sur l'exercice par les Copropriétaires du droit de délaissement prévu à l'article 515-16 du Code de l'Environnement concernant certains secteurs des plans de prévention des risques technologiques.

- l'article 25-g se rapportant aux travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, lesquels peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives aux frais du Copropriétaire concerné.

Le copropriétaire peut, néanmoins, s'opposer à ces travaux s'il prouve qu'il a effectué des travaux équivalents dans les 10 dernières années.

- l'article 25-o prévoit que la décision d'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage est soumise à la majorité prévue par l'article 25 de la loi de 1965.

La loi GRENELLE II, n° 2010-788 du 12 Juillet 2010 (articles 7 et 57)