Par assouslegrand le 09/09/14

Les dispositions du deuxième alinéa «du I» de l'article 22 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 (L. no 2014-366 du 24 mars 2014, art. 55-V) limite le nombre de voix du copropriétaire qui posséderait une quote- part des parties communes supérieure à la moitié, en réduisant ce nombre voix à la somme des voix des autres copropriétaires.

Or le CCH prévoit que ces dispositions ne s'appliquent pas à l'organisme d'habitations à loyer modéré vendeur. (Article L 443-15 4 ème alinéa)

Il s’agit de la  validité de cette dérogation qui a été soumise à l’appréciation du Conseil constitutionnel.

Le Conseil constitutionnel fait valoir que cette dérogation est conforme à la constitution  car elle n’est pas contraire au principe de l’égalité ni à aucun autre droit ou liberté.

En effet, selon le Conseil constitutionnel, le droit de propriété ni aucun autre principe de valeur constitutionnelle n’interdisent qu’un copropriétaire puisse disposer en assemblée générale d’un nombre de voix proportionnel à l’importance de ses droits dans l’immeuble.

Décision n° 20154-409 QPC du 11 juillet 2014

 

Par assouslegrand le 23/08/10

GESTION IMMOBILIERE

Objet : La décision de l'Assemblée Générale, pour la réalisation de travaux d'étanchéité de toiture, ne confère aucun droit particulier au profit des Copropriétaires tant qu'ils n'ont pas été exécutés

Les faits de l'espèce sont les suivants (Civ. 3e, 7 juill. 2010, FS-P+B, n° 09-15.373) :

Le 27 Avril 2005 s'est tenue l'Assemblée Générale des Copropriétaires de l'immeuble Champ Fleury sis à MARSEILLE (13).

Aux termes de sa résolution n° 6, l'Assemblée a adopté les dispositions suivantes concernant la réalisation des travaux :

« Mandat est donné au Conseil Syndical pour le choix de l'entreprise adjudicataire, dans le respect d'un budget de 52.211 €, pour les travaux de réfection totale de l'étanchéité des toitures terrasses inaccessibles avec isolation thermique pour les entrées A, B, C, D, E, suivant tableau comparatif des offres de prix et le rapport d'analyse des offres ci-joints »

Selon courrier du 21 Octobre 2005, la S......, Syndic de copropriété, a informé les Copropriétaires qu'à la demande du Conseil Syndical, les travaux ci-dessus cités étaient annulés et reportés à une prochaine Assemblée Générale.

L'Assemblée, tenue l'année suivante a, par sa résolution n° 8, compte tenu de l'absence d'infiltration par les toitures des bâtiments A, B, C, D et E, annulé les travaux de réfection totale d'étanchéité au motif que toutes infiltrations signalées feront l'objet d'une réparation ponctuelle.

En conséquence , par exploit du 9 Février 2006, M. Gérard C..... et Mme Maria M....., tous deux Copropriétaires indivis, ont assigné devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE la société S...... ès qualités de Syndic de la copropriété, pour l'entendre condamner sous astreinte à exécuter la délibération n° 6 de l'Assemblée Générale du 27 Avril 2005 et à leur payer des dommages-intérêts.

SELON LA DEFENSE, à savoir le Syndic , il n'existe aucun empêchement au droit de l'Assemblée Générale de soumettre à un second vote de l'Assemblée une décision qui a été adoptée par un vote précédent.

* Il en résulte qu'une Assemblée Générale peut annuler les décisions d'une précédente Assemblée à condition qu'il n'y ait point de droits acquis dans l'intervalle.

* La délibération n° 8 de l'Assemblée Générale du 2 Mars 2006 n'encourt aucune nullité dès lors qu'il est acquis que les travaux votés le 27 Avril 2005 n'ont pas été exécutés.

* Les premiers appels de fonds ont, au surplus, été annulés.

* Il ne peut être sérieusement contesté que la décision de l'Assemblée Générale du 27 Avril 2005, portant sur des travaux d'étanchéité des toitures, n'a conféré aucun droit particulier au profit du lot de M. Gérard C..... et Mme Maria M.....

* L'Assemblée Générale du 2 Mars 2006 s'est fondée, pour voter la délibération n° 8, sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du Conseil Syndical.

* Aussi la nouvelle résolution a été dictée par l'intérêt collectif et non par des considérations étrangères à celui-ci.

LES COPROPRIETAIRES CONCERNES ne partagent pas cette position et font valoir :

* Une résolution d'Assemblée Générale ne peut plus être remise en cause dès lors qu'elle a reçu un commencement d'exécution, les premiers appels de fonds ayant été adressés aux Copropriétaires.

* La décision de l'Assemblée Générale, qui engage la copropriété et fait naître un droit au profit d'un ou plusieurs Copropriétaires, ne peut être ultérieurement remise en cause.

Or, la résolution n° 6 du 27 Avril 2005 avait décidé, de manière ferme, la réalisation de travaux de réfection totale de l'étanchéité des toitures terrasses, en sorte qu'elle avait conféré, à chaque Copropriétaire, le droit d'en poursuivre l'exécution.

* En exigeant que la résolution ait conféré un droit "particulier" au profit du lot des intimés, la Cour d'Appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, et a violé l'article 24 de la loi du 10 Juillet 1965.

* La Cour d'Appel a violé l'article 455 du CPC en retenant que la résolution n° 8 de l'Assemblée Générale du 2 Mars 2006 était motivée par des circonstances nouvelles, résultant du rapport du Conseil Syndical, faisant état d'une absence d'infiltrations, sans répondre aux conclusions des intimés qui invoquaient :

- l'absence de compétences particulières dudit Conseil Syndical pour remettre en cause le rapport d'expertise,

- l'attestation de Mme L....... du 28 Mars 2006, dont l'appartement est situé sous le toit terrasse, qui se plaignait d'infiltrations persistantes.

La Cour de Cassation a fait valoir que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la Cour d'Appel :

- qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation,

- ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait.

La Cour de Cassation a retenu que la nouvelle résolution adoptée par l'Assemblée Générale du 2 Mars 2006, qui s'était fondée sur les circonstances nouvelles résultant du rapport du Conseil Syndical, avait été dictée par l'intérêt collectif.

La Cour de Cassation a donc rejeté le pourvoi.

Il semblerait, en l'espèce, que la Cour de Cassation, pour rejeter les moyens des Copropriétaires, ait été sensible à l'intérêt collectif qui édictait une annulation de la première décision de l'Assemblée Générale approuvant les travaux de réfection de la toiture terrasse.

Arrêt de la Cour de Cassation du 7 Juillet 2010 (3ème civ n° 09-15.373

Par assouslegrand le 06/07/10

ON EN PARLE ....

Objet : Projet de loi sur les Syndics après la mise en cause d'URBANIA

Le Ministère de la Justice prépare un projet de loi sur les Syndics et Administrateurs de biens afin d'assurer une meilleure protection des Copropriétaires.

Ce projet devrait être présenté au Parlement fin Juin sera finalement présenté à l'automne prochain.

Ce texte, en préparation depuis plusieurs mois, a été accéléré par les révélations sur URBANIA, l'un des principaux Administrateurs de biens.

Il est rappelé que la SOCIETE GENERALE avait mis en cause URBANIA.

En Décembre 2009, cet établissement bancaire a porté plainte contre cet Administrateur à la suite d'une technique financière appelée « le compte reflet » qui permet au Syndic d'obtenir des prêts des banques en contrepartie du placement des fonds des Copropriétaires par les Syndics dans leur établissement.

Ce projet devrait rendre obligatoire, sans exception, les comptes séparés pour chaque copropriété gérée par un Cabinet.

De même, une formation obligatoire devrait être imposée (BAC + 3).

Enfin, un ordre professionnel devrait être institué sous l'autorité d'un Magistrat, des représentants des professionnels et des Associations des consommateurs.

(Source « AFFICHES PARISIENNES du 27/28 Mai 2010 »)