Par assouslegrand le 27/11/13

La question est désormais tranchée par le tribunal des conflits.

Le Tribunal des conflits vient en effet de se prononcer sur la nature de la taxe communale prévue par l'article 1529 du CGI, exigible lors la première cession de terrains nus que les collectivités ont rendus constructibles, et sur le régime de compétence qui en découle.

Il affirme clairement que cette taxe, d'ailleurs insérée dans le chapitre correspondant du CGI, a bien le caractère d'un impôt direct et que, en tant que tel, les litiges qui s'y rapportent relèvent de la juridiction administrative.

Le Tribunal des conflits confirme ainsi les déductions déjà précédemment opérées par des juridictions du fond (TGI Compiègne, 1re ch., sect. 1, 9 janv. 2012, n° 11/00889 ; TA Amiens, 14 déc. 2011, n° 1100508).

En effet, la taxe prévue par l'article 1529 du CGI affiche un fort lien de filiation avec le régime de l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières, qui relève lui-même de la catégorie des impôts directs.

L'article opère en effet de multiples renvois à ce régime d'imposition, tant pour la détermination de son redevable que pour les référentiels utiles à la détermination de son assiette (plus-value effectivement dégagée ou, exceptionnellement, une fraction représentative du prix de cession) et à sa liquidation, qui s'opère concrètement par recours au même formulaire.

Si le prélèvement effectif de la taxe s'opère lors de l'accomplissement des formalités d'enregistrement et de publicité, il ne s'agit que d'utiliser les avantages d'un mode de recouvrement qui profite d'ailleurs également aux plus-values et n'influe pas sur la qualification de la taxe.

De telles déductions et rapprochements pourraient aussi trouver à s'appliquer à la version nationale de la taxe sur les terrains rendus constructibles (CGI, art. 1605 nonies), perçue en faveur du secteur agricole par l'agence de service et de paiement, très similaire et construite sur les mêmes bases.

tribunal des conflits 18 novembre 2013

Par assouslegrand le 23/11/13

La cour de cassation aux termes d'un arrêt récent du 5 novembre 2013 vient de confirmer que le point de départ du délai de 60 jours au terme duquel l'assureur doit notifier sa position quant à l'application des garanties de la police est le jour de la réception par l'assureur de la déclaration de sinistre (par lettre recommandée) et non pas le lendemain.

Pour rejeter les demandes d'un syndicat de copropriétaires contre l'assureur DO du constructeur, la cour d'appel retient que, la déclaration de sinistre ayant été reçue le 21 mars 2005, l'assureur disposait de 60 jours à compter du 22 mars 2005 pour faire connaître sa position et que, le 21 mai étant un samedi, le délai a été reporté au 23 mai à minuit.

Il en résultait, selon la cour d'appel, qu'en notifiant sa position le 23 mai 2005, l'assureur a respecté le délai.

Or, la Cour de cassation ne partage pas cette position et décide que , le délai expirait le 20 mai 2005 à minuit, la cour d'appel a violé les articles L. 242-1 du code des assurances, 641 et 642 du code de procédure civile en statuant de la sorte .

Cour de cassation du novembre 2013 n°12-16816

Par assouslegrand le 17/08/13

Une ordonnance du 17 juillet 2013,relative au contentieux de l'urbanisme, prise en application de la loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013 « habilite le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction ».

Dans le cadre du plan d'investissement pour le logement, cette ordonnance, devrait permettre d' accélérer les délais et le traitement des contentieux en matière d'urbanisme, ainsi qu'à prévenir les recours dits « abusifs » contre les autorisations d'urbanisme, tout en préservant le droit au recours, de valeur constitutionnelle, dans l'objectif de faciliter la réalisation d'opérations d'aménagement et de construction de logements.

Ainsi, l'intérêt à agir des personnes physiques ou morales, autres que les associations, susceptibles de pouvoir déposer un recours contre un permis de construire est précisé.

D'autres dispositions concourent directement à raccourcir les délais de procédure induits par les contentieux en matière d'urbanisme, telle que la possibilité, pour le juge, de permettre, en prononçant une annulation partielle ou un sursis à statuer, la régularisation des permis attaqués.

Ces mesures permettront au titulaire du permis d'apporter les modifications propres à assurer la légalité de l'autorisation d'urbanisme sans reprendre la procédure dans son ensemble.

Pour prévenir les recours abusifs, l'ordonnance ouvre la possibilité, pour le bénéficiaire du permis de construire, de demander au juge administratif de condamner l'auteur du recours à lui allouer des dommages et intérêts en cas de préjudice excessif.

Les associations de protection de l'environnement bénéficieront, compte tenu de l'objet qu'elles poursuivent, d'un régime de protection particulier fondé sur la présomption que leurs recours obéissent, par principe, à un motif d'intérêt général.

Il est également prévu l'obligation de déclarer, auprès de l'administration fiscale, les transactions qui aboutissent à un désistement du requérant en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou d'un avantage en nature.

Le non-respect de cette obligation expose le requérant à une action en restitution.

Il s'agit, par cette obligation, d'assurer une transparence et de dissuader les requérants d'exercer des pressions, tout en préservant la possibilité d'une transaction lorsque celle-ci est légitime.

Conseil des ministres du 17 juillet 2013

Ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme

Par assouslegrand le 04/06/13

La Cour de cassation précise aux termes d'un arrêt rendu le 15 mai 2013, les conditions dans lesquelles la responsabilité de l'assureur peut être recherchée au-delà du délai décennal de l'article 1792 du code civil, par le tiers victime.

Les faits d'espèce sont les suivants :

Un syndicat de copropriétaires fait réaliser des travaux de façades sous la responsabilité d'un architecte.

La réception était intervenue le 14 septembre 1995, et des désordres sont ensuite apparus.

Une assignation en référé est délivrée le 10 septembre 2004, donc pendant le délai décennal de l'article 1792-4-1 du code civil, à l'encontre :

- de l'architecte,

- de l'entrepreneur,

- et de l' assureur de l'entreprise.

L'assureur de l'architecte n'est pas appelé.

Les opérations d'expertise écoulées, le syndicat assigne au fond l'entrepreneur et son assureur, mais également l'architecte et son assureur en 2009.

Dans ces conditions, l'assureur de l'architecte est appelé dans la procédure après l'expiration du délai décennal, donc hors délai.

Aussi, la cour d'appel déclare prescrite l'action du syndicat à l'encontre de l'assureur de l'architecte.

Le syndicat de copropriétaires introduit donc un pourvoi en cassation pur infirmer l'arrêt de la cour d'appel.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du syndicat.

La Cour de cassation énonce très clairement :

« si l'action de la victime contre l'assureur de responsabilité, qui trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice, se prescrit par le même délai que son action contre le responsable, elle peut cependant être exercée contre l'assureur, au-delà de ce délai, tant que celui-ci reste exposé au recours de son assuré » ( Civ. 2e, 28 févr. 2013, no 11-27.907 ; Civ. 3e, 18 déc. 2012, no 11-27.397, no 12-10.103, no 12-11.581,).

Dès lors, le délai d'action du syndicat contre l'assureur de la société d'architectes pouvait certes être prolongé tant que celui-ci restait exposé à une action de son assuré, mais seulement jusqu'à l'expiration du délai de deux ans prévue à l'article L. 114-1 du code des assurances.

En effet, l'alinéa 3 de cette disposition précise que « quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce dernier ».

En l'espèce, l'action du SDC contre l'architecte a été exercée le 10 septembre 2004 ( soit dans le délai décennal), mais la prescription prévue à l'article L 114-1courrait jusqu'au 10 septembre 2006, ce que prend bien soin de préciser la Cour de cassation.

La prorogation de l'action de la victime contre l'assureur est certes possible après le délai décennal, mais dans le délai de prescription biennal prévu par le code des assurances en vertu de l'article L 114-1 du code des assurances.

Civ. 3e, 15 mai 2013, FS-P+B, n° 12-18.027

Par assouslegrand le 16/04/13

Le décret n° 2013-315 du 15 avril 2013 publié au JO du 16 avril est pris pour l'application de l'article 3 de la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social.

Ce dispositif permet la cession à prix réduits de biens du domaine privé de l'État pour y accueillir des logements.

Ce décret a principalement pour objet de déterminer le prix de cession des terrains de l'Etat dans le cadre de programmes de construction de logements.

En effet, la loi ouvre la faculté à l'Etat de céder des biens de son domaine privé à un prix inférieur à leur valeur vénale, par application d'une décote pouvant aller jusqu'à la gratuité, pour favoriser la construction de logements sociaux.

Le décret détermine ainsi les critères de fixation du prix de cession, qui dépendra des catégories de logements à construire et des circonstances locales, tenant en particulier à la tension du marché immobilier dans la commune concernée et à sa situation au regard de ses obligations en matière de mixité sociale.

Cette décote est limitée à la part sociale du programme, pour traduire l'obligation légale de répercuter, exclusivement et en totalité, l'avantage financier qui en résulte sur le prix de revient des logements locatifs sociaux ou assimilés et sur le prix de cession des logements en accession à la propriété.

La faculté, pour l'Etat, d'accorder cette décote devient une obligation lorsque deux conditions cumulatives sont réunies :

- premièrement, les terrains sont cédés au profit, notamment, d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ;

- deuxièmement, les terrains appartiennent à une liste de parcelles établie par le préfet de région, après avis du comité régional de l'habitat, du maire ou du président de l'EPCI.

En ce cas, la décote peut également être affectée à la réalisation des équipements publics de proximité qui seront nécessaires aux habitants des logements dont la construction est programmée.

Dans tous les cas, le montant de la décote est fixé par le directeur départemental des finances publiques.

Le décret détermine enfin la composition et les modalités de fonctionnement de la Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier instituée par la loi du 18 janvier 2013 et chargée de suivre le dispositif de mobilisation du foncier public en faveur du logement.

décret du 15 avril 2013 (JO du 16 avril 2013)

Par assouslegrand le 22/08/12

DROIT DE LA CONSTRUCTION

Objet : La loi du 6 août 2012 relative à la suppression de la majoration des droits à construire.

Un dispositif visant à augmenter les possibilités de construire à hauteur de 30 % avait été mis en place par la loi du 20 mars 2012, ce dispositif faisant l'objet de l'article L 123-1-11-1 du Code de l'urbanisme.

L'article L 123-1-11-1 instaurait une majoration de 30 % de la constructibilité résultant des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de COS pour l'agrandissement et la construction de bâtiments à usage d'habitation.

Ces dispositions, applicables jusqu'au 1er janvier 2016 sur les parties du territoire national couvertes par un PLU, un POS ou un PAZ, devaient s'appliquer sauf décision contraire de la collectivité.

Cette dernière pouvait refuser sa mise en oeuvre ou en limiter l'application à certains secteurs.

En conséquence l'entrée en vigueur serait devenue automatique en l'absence de décision contraire de la collectivité locale à compter du mois de décembre 2012.

Une information du public devait également être mise en oeuvre avant la mi-septembre.

Votée le 25 juillet 2012, l'abrogation de la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire est devenue effective.

Elle résulte de la loi du 6 août 2012, parue au Journal officiel du 7 août suivant.

Pour les collectivités locales (une quarantaine selon le rapport de la commission des affaires économiques) qui ont déjà entamés les démarches permettant l'application de la mesure, un dispositif transitoire leur permet de continuer d'appliquer la majoration aux demandes de permis et aux déclarations déposées avant le 1er janvier 2016, comme le prévoyait la loi du 20 mars 2012.

Cependant à tout moment, le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI compétent pourra adopter une délibération mettant fin à la majoration.

Par ailleurs, est rétabli le seuil prévu avant la loi du 20 mars 2012 pour la majoration pour l'agrandissement et la construction de logements en zone urbaine (CU : L. 123-1-11), c'est-à-dire 20 % au lieu de 30 %.

Loi n° 2012-955 du 6 août 2012

Par assouslegrand le 23/04/12

Objet : Accueil des grands groupes de caravanes

Une circulaire émet des recommandations pour l'accueil, cet été, des grands groupes de caravanes (circulaire du 23 mars 2012)

Aux termes de cette circulaire, le Ministre de l'intérieur, de l'outre-mer, des collectivités territoriales, invite les préfets à favoriser une réelle prise en compte des demandes émanant des gestionnaires des aires.

En effet, chaque année les associations des gens de voyage, notamment l'association « Action Grands Passages » (AGP), vont adresser aux communes concernées les demandes de stationnement temporaire de ces groupes.

Selon cette circulaire, il est souhaitable que les conventions d'occupation soient consignées par les maires et les représentants de l'association avant l'arrivée des groupes.

Elles doivent fixer aussi précisément que possible, les conditions et les délais de stationnement.

Ces engagements réciproques formalisent les démarches et responsabilisent les dirigeants de groupes.

Cette circulaire rappelle :

- Que les aires de grands passages, y compris provisoires, doivent être installés sur des terrains stabilisés, permettant la circulation et le stationnement de la caravane et son véhicule tracteur, y compris par temps de pluie.

- Que dans la mesure du possible, la surface souhaitable est de 4 ha pour environ 200 caravanes.

- Que la priorité doit être donnée à la réalisation d'aires de grands passages et la nécessité de recourir au besoin à des aires temporaires sur des terrains non inscrits au schéma départemental et susceptibles de recevoir de grands groupes.

Les terrains situés sur le domaine de l'État doivent, dans la mesure du possible, être mis à disposition pour le bon déroulement des grands passages.

- Les démarches que doivent accomplir les associations de gens de voyage auprès des communes :

Les demandes doivent être exposées dans une lettre type accompagnée d'une fiche d'état des lieux et d'un protocole d'occupation temporaire aux termes desquels sont fixées, contradictoirement, les conditions de mise à disposition et d'occupation d'un terrain.

- les conditions d'intervention de la procédure de mise en demeure et d'évacuation forcée, conformément aux instructions de la circulaire NOR INTD n° 80 C du 10 juillet 2007.

Les panneaux d'interdiction de stationner ne peuvent viser spécifiquement les gens du voyage (mesure discriminatoire susceptible d'engager la responsabilité pénale des maires).

Les maires doivent s'assurer que le champ d'application de cette signalisation est limité à l'interdiction de stationner des caravanes et mobil-homes en dehors des aires d'accueil aménagées.

Ils doivent mentionner expressément l'arrêté municipal pris en application de l'article 9 de la loi du 5 juillet 2000, ou en l'absence d'arrêté, signaler que l'interdiction résulte des dispositions de l'article 9-1 de cette loi.

Aucune autre mention n'est acceptable.

Circulaire n° NOR IOCD1208696C du 23 mars 2012 du Ministère de l'intérieur, de l'outre-mer, des collectivités territoriales et de l'immigration

Par assouslegrand le 23/04/12

Objet : la mise en jeu d'une assurance dommages-ouvrage, nécessite une déclaration régulière du sinistre dans tous les cas

Il est, en effet, indispensable faire une nouvelle déclaration, alors qu'il ne s'agit que de l'aggravation de désordres déjà déclarés.

Cette règle a été rappelée par un arrêt de la Cour de cassation rendu le 14 mars 2012 par la 3ème Chambre civile (n° de pourvoi : 11-10961).

Ceci peut poser des difficultés lorsque différents sinistres interviennent les uns après les autres, malgré des travaux de reprise.

Selon la Cour de cassation, à défaut de nouvelle déclaration du sinistre, la demande d'expertise, pour les nouvelles fissures, présentée par le maître de l'ouvrage à l'encontre de l'assureur de dommages- ouvrage n'était pas fondée.

Aussi s'il n'y a pas de nouvelle déclaration, l'assurance de dommages-ouvrage ne peut être mise en oeuvre.

Bien que les travaux de reprise préfinancés par le maitre de l'ouvrage n'aient pas été efficaces, la Cour de cassation considère que le premier litige est réglé.

Selon la Cour de cassation c'est un nouveau sinistre qui est né, et qu'il y a lieu de déclarer.

Arrêt de Cour de cassation du 14 mars 2012 n° 11-10361 (3ème chambre civile)

Par assouslegrand le 26/09/11

DROIT DE LA CONSTRUCTION

Objet : Permis de construire valant démolition: affichez les surfaces à démolir

La Cour administrative d'appel de NANCY, aux termes d'un arrêt 9 juin 2011 n° 10NC01632, se prononce sur les conséquences d'une insuffisance de mention concernant un permis de construire comportant également permis de démolir.

* En effet, en vertu de l'article R 600-2 du Code de l'urbanisme, modifié par décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 ( art. 12 - JORF 6 janvier 2007), le délai de recours contentieux, à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court, à l'égard des tiers, à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15.

En vertu de ce dernier article, créé par décret précité (art. 9), mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier.

Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés.

Cet affichage mentionne, également, l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R 600-1, du Code l'urbanisme, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.

* Selon l'article A 424-16 du Code de l'urbanisme, créé par arrêté 2007-09-11 (art. 4 II - JORF 13 septembre 2007), le panneau prévu à l'article A. 424-1 (1) indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

Il indique également, en fonction de la nature du projet :

a) Si le projet prévoit des constructions, la superficie du plancher hors oeuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;

b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;

c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs.

d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.

* Or, la CAA de NANCY relève qu'en l'espèce, le panneau d'affichage du permis de construire de la SCI Villa du Sud ne comportait aucune mention des bâtiments à démolir alors que le projet se rapportait à la démolition d'une maison individuelle et d'une grange.

La CAA fait valoir que cette omission fait obstacle à ce que l'affichage soit considéré comme suffisant pour déclencher le délai de recours à l'égard des tiers

Il résulte de cette décision que l'affichage irrégulier d'un permis de construire n'affecte pas sa légalité mais a une incidence sur le déclenchement du délai de recours contentieux.

Arrêt CAA NANCY du 9 juin 2011

Par assouslegrand le 02/07/11

CONSTRUCTION

Objet : Réaliser des travaux sur une construction illégale pourrait être possible

Il est possible d'entreprendre des travaux sur une construction réalisée sans permis.

Tel en a décidé le Conseil d'Etat dans un arrêt du 3 mai 2011.

L'autorité administrative est, dans ce cas, bien fondée à demander aux parties de déposer un permis pour l'ensemble de la construction.

Les faits sont les suivants :

Mme A, demeurant ... demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le Jugement n° 0700405 du 11 juillet 2008 du Tribunal Administratif de PARIS rejetant sa demande d'annulation de la décision par laquelle le Maire de PARIS a fait opposition aux travaux qu'elle avait déclarés et de la décision rejetant le recours gracieux formé à l'encontre de cette décision ;

2°) réglant l'affaire au fond, d'annuler les décisions administratives contestées ;

Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, que Mme A a déposé une déclaration de travaux, en vue de la réfection de la couverture et du remplacement des menuiseries extérieures d'un appentis dont Mme A. était propriétaire.

Par décision du 30 juin 2006, confirmée sur recours gracieux le 15 novembre suivant, le Maire de PARIS s'est opposé à ces travaux.

En effet, le Maire a fait valoir que de tels travaux ne relevaient pas du régime de la déclaration de travaux mais de celui du permis de construire.

Le Conseil d'Etat se prévaut :

* des termes du premier alinéa de l'article L 421-1 du Code de l'urbanisme, selon lesquels :

« Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire (...) ; »

* des termes de l'article L 422-1, alinéa 2, du même Code :

« Sont (...) exemptés du permis de construire (...) les constructions ou travaux dont la faible importance ne justifie pas l'exigence d'un permis de construire ; »

* de l'article L 422-2 du Code de l'urbanisme :

« Les constructions ou travaux exemptés du permis de construire (...) font l'objet d'une déclaration auprès du maire de la commune avant le commencement des travaux. ».

* des termes de l'article R. 422-2 du même Code :

« Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire : (...) / m) Les constructions ou travaux non prévus aux a à l ci-dessus, n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et : / - qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle ; / - ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés (...) ».

Le Conseil d'Etat tire les conséquences de ces textes en faisant valoir que, dans l'hypothèse où un immeuble a été édifié sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, l'autorité administrative, saisie d'une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble, est tenue d'inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble du bâtiment.

L'autorité administrative a la faculté, dans l'hypothèse d'une construction ancienne, à l'égard de laquelle aucune action pénale ou civile n'est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence, d'autoriser, les travaux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables.

En l'espèce, Mme A ne conteste pas que l'appentis dont elle est propriétaire, d'une surface hors oeuvre brute supérieure à 20 mètres carrés, a été réalisé sans autorisation d'urbanisme en méconnaissance des prescriptions légales.

Toutefois, elle invoque l'ancienneté de sa construction, remontant à 1967, pour soutenir que les travaux qu'elle envisageait devaient seuls faire l'objet d'une autorisation de construire et relevaient dès lors du régime de la déclaration de travaux.

Le Conseil d'Etat fait valoir qu'il résulte de ce qui précède qu'il appartenait à Mme A, à l'occasion des travaux litigieux, de déposer une demande portant sur l'ensemble de la construction.

Le Maire de PARIS était donc fondé à estimer que la surface de l'appentis, en cause, excédant vingt mètres carrés, la demande d'autorisation devait être regardée comme portant sur la création d'une telle surface et relevait par suite du régime du permis de construire et non de la déclaration de travaux.

Il appartenait au Maire de PARIS de s'opposer aux travaux déclarés et d'inviter l'intéressée à présenter une demande de permis de construire.

Arrêt du Conseil d'Etat du 03/05/11 n° 320545