Par assouslegrand le 08/10/19

Le notaire étant investi d'une mission légale d'information du prix, des charges, des conditions et des modalités de la vente projetée, la SAFER peut légitimement croire, en l'absence d'élément contraire, que le vendeur se trouve engagé dans le cadre de la réalisation de la vente.

Les faits sont les suivants :

La société d'aménagement foncier et d'établissement rural Garonne Périgord (la Sogap), ayant reçu d'un notaire une notification valant offre de vente d'une parcelle de terre qui appartenait à D... X..., a déclaré exercer son droit de préemption.

D... X... a cependant indiqué renoncer à la vente.

La SAFER a assigné le vendeur en constatation de la vente à son profit et en paiement de dommages et intérêts.

La SAFER a fait valoir que l'acceptation par une Safer des prix et conditions d'une vente de terres que le notaire instrumentaire lui a notifiés rend la vente parfaite, le notaire disposant des pouvoirs nécessaires pour engager le vendeur sauf preuve contraire.

Pour rejeter la demande de la SAFER, la cour d’appel retient que la volonté du propriétaire de vendre la parcelle litigieuse n'est pas suffisamment démontrée, en l'absence d'écrit ou d'avant contrat établi entre les parties et de démarches de D... X... auprès du notaire .

La Cour de cassation ne partage pas cette position.

La Cour de cassation fait valoir en effet, qu'en statuant ainsi, sans caractériser d'élément permettant de mettre en cause le fait que la SAFER ait pu légitimement croire que le notaire, officier public et ministériel, avait le pouvoir d'engager D... X..., la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil, et ensemble les articles L. 412-8 et R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime .

Cass. 3e civ., 4 juill. 2019, n° G 18-16.915, n° 626 F-D

Par assouslegrand le 12/04/16

La notification d’une vente au profit d’une SAFER  non soumise à la préemption de cette dernière ne vaut pas offre de vente

Il en résulte que le vendeur peut valablement revenir sur sa décision même si la Safer a notifié son intention de préempter.

Cass. 3e civ. 5 novembre 2015 n° 14-21.854 (n° 1183 FP-PB), Safer Provence Alpes Côte d'Azur.

 

Par assouslegrand le 12/01/16

Ce point  a pour objet de rappeler les modalités d'application  es dispositions modifiées et des dispositions nouvelles du code forestier relatives aux droits de préférence et droits de préemption en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 hectares .

Textes de référence :articles L331-19 à L 331-24 du Code forestier

I - Les droits de préférence dans le Code forestier modifié

A- Le droit de préférence des propriétaires de terrains boisés (articles L331-19 à 21)

Pour mémoire, la loi de modernisation de l’agriculture du 27 juillet 2010 avait déjà instauré un droit de préférence au profit des propriétaires des parcelles boisées contiguës, en cas de vente d’une parcelle boisée, classée au cadastre en nature de bois et d’une superficie totale inférieure à quatre hectares, ou en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celle-ci. Ultérieurement, ce droit de préférence avait été codifié dans les articles L331-19 à L331-21 du Code forestier.

Des modifications ont été apportées par la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt au dispositif connu, à savoir :

Les modalités de notification des projets de vente des parcelles forestières de moins de 4 ha.

La possibilité laissée au vendeur de rendre public le prix et les conditions de la cession projetée par simple voie d’affichage en mairie et publication d’un avis dans un journal d’annonces légales est maintenant limitée au cas où le nombre de propriétaires de parcelles boisées contiguës est égal ou supérieur à 10 (art L331-19 du CF).

En revanche, lorsqu’il se trouve moins d’une dizaine de propriétaires de parcelles boisées contiguës, le vendeur est tenu de leur notifier individuellement le prix et les conditions de la cession projetée, soit par une lettre avec accusé de réception, à l’adresse enregistrée au cadastre, soit par remise contre récépissé.

La liste des cas dans lesquels le droit de préférence ne s’applique pas passe de huit à neuf .

Conformément à l’article L331-21 du Code forestier modifié, ce droit de préférence ne s’applique pas dans les neuf cas suivants, à savoir lorsque le projet de vente est prévu :

1. Au profit d'un propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêts ;

2. En application du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime

(« Aménagement foncier rural »);

3. Au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, du concubin

ou de parents ou alliés du vendeur jusqu'au quatrième degré inclus ;

4. Pour la mise en oeuvre d'un projet déclaré d'utilité publique ;

5. Au profit d'un co-indivisaire quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles mentionnées à l'article L331-19 ;

6. Au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l'usufruitier du bien vendu en nue-propriété ;

7. Sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale ;

8. Sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non ;

9. Au profit d'un exploitant de carrières ou d'un propriétaire de terrains à usage de carrières, lorsque la parcelle se situe dans ou en contiguïté d'un périmètre d'exploitation déterminé par arrêté préfectoral.

Le délai au terme duquel le droit de préférence n’est plus opposable en l’absence de réalisation de la vente passe de deux à quatre mois (art L331-19).

Par ailleurs, il est désormais précisé que l’absence de réalisation de la vente doit résulter d’une défaillance de l’acheteur.

B- Création d’un droit de préférence au profit de la commune sur laquelle se situe la propriété boisée en vente (article L331-24)

L’article 69 de la loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt a créé une nouvelle section au sein du code forestier (« Prérogatives des communes et de l’État ») qui consacre à l’article L331-24 un droit de préférence en faveur de la commune :

-en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 ha,

-ou en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celles-ci, dès lors que les parcelles en cause sont situées sur son territoire, sans condition de proximité.

Le vendeur notifie par lettre recommandée avec accusé de réception le prix et les conditions projetées pour la vente au maire.

Ce dernier dispose de 2 mois, à compter de la réception de la déclaration de préférence, pour exercer ou non sa préférence. Au-delà de ce délai, son droit de préférence n'est plus opposable au vendeur.

En cas de pluralité de titulaires de droits de préférence candidats à l’achat, le vendeur choisit librement son acquéreur.

Par renvoi à l'article L331-21 du Code forestier, ce droit de préférence ne s’applique pas dans les neuf cas listés ci-dessus.

Toute vente opérée en violation du droit de préférence est nulle (l’action en nullité est prescrite dans le délai de 5 ans).

Dans un délai de 5 ans à compter de leur incorporation au domaine communal, les biens acquis sont soumis au régime forestier (cf. l'article L211-1 du CF).

II - Les droits de préemption dans le Code forestier modifié

A-Création d’un droit de préemption au profit de la commune en cas de contiguïté avec la parcelle boisée à vendre (article L331-22)

La commune qui possède une parcelle boisée, soumise à un document d'aménagement (visé à l'article L122-3, 1°, a) du Code forestier) contiguë à une parcelle boisée mise en vente, bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente :

- d'une parcelle de moins de 4 hectares, classée au cadastre en nature de bois et forêts,

- ou d'une parcelle, quelle que soit sa superficie, dont le vendeur est une personne publique, lorsque ces bois sont soumis au régime forestier en application de l'article L211-1, I, 2° du Code forestier.

Le vendeur notifie au maire le prix et les conditions prévues pour la vente par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le maire bénéficie d'un délai de 2 mois à compter de la notification pour faire connaître au vendeur qu'il exerce la préemption aux prix et conditions indiqués.

Dans ce cas, le droit de préférence des voisins de l'article L331-19 n'est pas applicable.

B- Création d’un droit de préemption au profit de l’État si la forêt domaniale jouxte la parcelle boisée à vendre (article L331-23)

L'État bénéficie d'un nouveau droit de préemption en cas de vente d'une propriété classée en nature de bois de moins de 4 hectares lorsqu’une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente (art. L331-23 du code forestier, créé par la loi n° 2014-1170 du 13 oct.2014, art. 69).

L'officier public en charge de la vente informe le représentant de l'État dans le département (préfet ou directeur départemental des territoires, service en charge de la forêt).

En cas de silence pendant 3 mois, l'État est réputé renoncer à son droit.

Ce droit de préemption de l’État prime sur celui de la commune prévu par l’article L331-22 (commune possédant une parcelle boisée contiguë et sur le même territoire) et sur le droit de préférence reconnu au propriétaire privé voisin (article L331-19).

L’État peut exercer son droit de préemption dans les trois mois de la réception par le préfet de la notification du projet de vente par l’officier public chargé de la vente.

 

.

Par assouslegrand le 22/12/15

 

La déclaration à la Safer d'un projet de cession non soumis à son droit de préemption (C. rur. art. R 143-9) ne vaut pas offre de vente de sorte que le vendeur peut valablement revenir sur sa décision même si la Safer a notifié son intention de préempter.

Il a été notifié à la Safer Provence Alpes Côte d'Azur le 7 janvier 2008 une déclaration d'opération exemptée du droit de préemption .

A la suite de la décision de la Safer Provence Alpes Côte d'Azur de préempter le bien dont s'agit Mme Marcelle X... a décidé de ne pas poursuivre la cession de son immeuble à M. Raymond Y... .

La Cour de cassation confirme que la déclaration prévue à l’article R 143-9 ne vaut pas offre de vente, de sorte que la notification par la Safer de son droit de préemption n’a pas eu pour effet de rendre la vente parfaite et que la venderesse pouvait valablement revenir sur sa décision de vendre.

Cass. 3e civ. 5 novembre 2015 n° 14-21.854 (n° 1183 FP-PB), Safer Provence Alpes Côte d'Azur.

Par assouslegrand le 15/12/15

Vente globale de biens mixtes : la SAFER ne peut exercer son droit de préemption

Telle est l'analyse que consacre la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 30 septembre 2015.

Les faits de l’espèce sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 2 juin 2014), il apparaît que Mme X... a signé avec les consorts Y..., un compromis de vente portant sur plusieurs parcelles .

Le notaire a notifié à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Gascogne Haut-Languedoc (la SAFER) une déclaration d'intention d'aliéner en précisant qu'une des parcelles sur laquelle étaient implantées trois granges, n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER.

La SAFER a néanmoins décidé de préempter l'ensemble des parcelles faisant l'objet du compromis de vente.

Les consorts Y... ont sollicité l'annulation de la décision de préemption et a été suivie par la cour d’appel de Toulouse qui a prononcé l’annulation de la décision de préemption.

La SAFER conteste cette décision d’annulation devant la Cour de cassation.

En effet, la SAFER fait valoir :

1°/ qu’en cas de vente globale de diverses parcelles dont certaines sont soumises au droit de préemption et d'autres non, la SAFER peut exercer son droit de préemption sur la totalité des parcelles.

2°/ qu'en cas de vente d'une parcelle de nature mixte, la SAFER peut exercer son droit de préemption sur la totalité de la vente lorsque la partie agricole de la propriété en cause est prépondérante sur la partie non préemptable, simple accessoire des biens vendus en bloc.

En l'espèce, il ressort de la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la SAFER Gascogne Haut-Languedoc que les seize parcelles vendues ont une superficie totale de 7 ha, 82 a et 10 ca et qu'une seule d'entre elle, d'une superficie de 12 a et 32 ca ne serait pas soumise au droit de préemption de la SAFER.

Selon la Cour de cassation, s'agissant d'une vente globale de plusieurs parcelles contiguës n'ayant fait l'objet que d'un seul acte, l'exercice par la SAFER de son droit de préemption ne pouvait conduire à une division forcée de l'objet de la vente.

En conséquence, la SAFER ne disposait pas du droit de se porter acquéreur de la totalité du bien vendu et la décision de préemption devait être annulée.

Cass. 3e civ., 30 sept. 2015, n° 14-22.262, n° 985 D

 

 

Par assouslegrand le 13/10/15

 

La préemption notifiée le jour où le compromis devient caduc faute d’avoir été réitéré par acte authentique est régulière car le délai de validité convenu entre le vendeur et l’acquéreur évincé n’est pas opposable à la Safer, qui dispose d’un délai de 2 mois pour préempter.

Le 30 mai, le propriétaire d’une parcelle agricole signe un compromis de vente qui prévoit sa caducité faute de réitération de l’acte authentique d’ici au 12 septembre.

Informée de l’intention d’aliéner le 17 juillet, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) notifie sa décision de préempter par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 12 septembre.

L’acquéreur évincé demande la nullité de la préemption et de la vente qui a suivi, faisant valoir la caducité du compromis.

Il est débouté.

Selon la Cour de cassation, la préemption est régulière car le délai de validité convenu entre le vendeur et l’acquéreur évincé n’est pas opposable à la Safer, qui dispose, pour préempter, de 2 mois à compter de la notification de l’intention d’aliéner en application des articles R 143-4 et 6 du Code rural et de la pêche maritime

Ces textes visent l’obligation du notaire de notifier la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la Safer 2 mois avant la date de l’aliénation envisagée, le contenu de la décision de préemption et la forme de sa notification.

Cass. 3e civ. 20 mai 2015 n° 14-13.188 (n° 567 FS-PB), M. c/ Safer Provence Alpes Côte-d'Azur.

Par assouslegrand le 16/06/15

La Direction générale de la performance économique et environnementale des entreprises, a émis, à destination des DRAFF, DAAF, DDT(M), DD(CS)PP, une instruction technique du 3 juin 2015, dont l'objet est de préciser les modalités d'application dans les départements du code forestier issues de la loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt (LAAF) n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 et relatives aux droits de préférence et droits de préemption en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 ha.

Ce texte :

- aménage le droit de préférence accordé aux propriétaires voisins,

- crée un droit de préférence et un droit de préemption au profit des communes,

-  ainsi qu'un droit de préemption au profit de l'Etat avec pour objectif le regroupement des parcelles boisées aujourd'hui trop dispersées pour être exploitées de façon rentable.

L'instruction confirme, par ailleurs, la primauté du droit de préemption de l'Etat sur celui institué au profit des communes et sur le droit de préférence reconnu au propriétaire privé voisin du vendeur.

  • Droits de préférence dans le Code forestier modifié

I-1 : Au profit des propriétaires de terrains boisés (articles L 331-19 à 21)

La loi de modernisation de l'agriculture du 27 juillet 2010 a instauré un droit de préférence au profit des propriétaires de parcelles boisées contiguës, en cas de vente d'une parcelle boisée, classée au cadastre en nature de bois et d'une superficie inférieure à 4 ha, ou en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celle-ci.

La LAAF du 13 octobre 2014 a apporté des modifications à ce dispositif :

- la possibilité pour le vendeur de rendre public le prix et les conditions de la cession par voie d'affichage en mairie et publication d'un avis dans un journal d'annonces légales est limitée au cas où le nombre de propriétaires de parcelles boisées contiguës est égal ou supérieur à 10 (C. for. art. L. 331-19).

En dessous de ce nombre, le vendeur doit obligatoirement notifier individuellement le prix et les conditions de la cession projetée soit par lettre recommandée avec avis de réception à l'adresse enregistrée au cadastre, soit par remise contre récépissé;

- le délai au terme duquel le droit de préférence n'est plus opposable passe, en l'absence de réalisation de la vente, de 2 à 4 mois. De surcroît, il est maintenant précisé que l'absence de réalisation de la vente doit résulter de la seule défaillance de l'acheteur (C. for. art. L. 331-19).

A noter que ce droit de préférence ne s’applique pas dans les cas suivants :

Art. L. 331-21  Le droit de préférence prévu à l'article L. 331-19 ne s'applique pas lorsque la vente doit intervenir:

 1o Au profit d'un propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêts;

 2o En application du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime;

 3o Au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, du concubin ou de parents ou alliés du vendeur jusqu'au quatrième degré inclus;

 4o Pour la mise en œuvre d'un projet déclaré d'utilité publique;

 5o Au profit d'un co-indivisaire [coïndivisaire] quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles mentionnées à l'article L. 331-19;

 6o Au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l'usufruitier du bien vendu en nue-propriété;

  (L. no 2012-387 du 22 mars 2012, art. 83) «7o Sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale;»

  (L. no 2014-1170 du 13 oct. 2014, art. 69-III-6o) «8o Sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non;

 «9o Au profit d'un exploitant de carrières ou d'un propriétaire de terrains à usage de carrières, lorsque la parcelle se situe dans ou en contiguïté d'un périmètre d'exploitation déterminé par arrêté préfectoral.» — [Anc. art. L. 514-3.]

I-2 : Création d’un droit de préférence au profit de la commune sur laquelle se situe la propriété boisée en vente (article L331-24)

La LAAF du 13 octobre 2014 aux termes de son article 69,  a instauré un droit de préférence en faveur de la commune en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 ha ou en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celles-ci, dès lors que les parcelles, objet de la cession, sont situées sur son territoire.

Aucune condition de proximité avec des parcelles appartenant à la commune n'est fixée (C. for., art . L. 331-24).

Toute vente opérée en violation de ce droit est nulle ; l'action en nullité étant prescrite dans le délai de 5 ans.

Les biens ainsi acquis et incorporés au domaine communal doivent être soumis au régime forestier dans les 5 ans.

Le vendeur doit notifier, par lettre recommandée avec accusé de réception, le prix et les conditions projetées pour la vente au maire de la commune concernée.

Ce dernier dispose de 2 mois, à compter de la réception de la notification, pour exercer ou non le droit de préférence. Au-delà de ce délai, son droit de préférence n'est plus opposable au vendeur.

Remarque : ce droit de préférence ne s'applique pas non plus dans les 9 cas mentionnés à l'article L. 331-21du code forestier.

II-        Droits de préemption dans le Code forestier modifié

La LAAF du 13 octobre 2014 a créé, au profit des communes et de l'Etat, des droits de préemption en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 ha.

Ces droits de préemption ne peuvent s'exercer que dans des contextes spécifiques précisés par le législateur.

II-1 : Droit de préemption au profit de la commune en cas de contiguïté avec une parcelle boisée à vendre (article L 331-22)

La commune possédant une parcelle boisée soumise à un document d'aménagement contiguë à une parcelle boisée mise en vente bénéficie désormais d'un droit de préemption (C. for. art. L. 331-22).

La vente doit concerner :

-soit une parcelle de moins de 4 ha classée au cadastre en nature de bois ;

-soit une parcelle, quelle que soit sa superficie, dont le vendeur est une personne publique, lorsque ces bois sont soumis au régime forestier en application de l'article L. 211-1, I, 2° du code forestier.

Par lettre recommandée avec avis de réception, le vendeur doit notifier le prix et les conditions de la vente au maire de la commune concernée. Ce dernier dispose d'un délai de 2 mois à compter de la réception de la notification pour faire savoir au vendeur qu'il exerce le droit de préemption aux prix et conditions indiqués. Dans cette hypothèse, le droit de préférence au profit de propriétaires voisins édicté à l'article L.331-19 du code forestier n'est pas applicable.

II-2 : Droit de préemption au profit de l'Etat si une forêt domaniale jouxte une parcelle boisée à vendre (article L331-23)

L'Etat bénéficie désormais d'un droit de préemption en cas de vente d'une propriété de moins de 4 hectares classée en nature de bois lorsqu'une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente (C. for., art. L. 331-23).

L'officier public en charge de la vente doit informer le représentant de l'Etat dans le département (préfet ou directeur départemental des territoires, service en charge de la forêt).

A compter de la réception de la notification du projet de vente, l'Etat dispose d'un délai de 3 mois pour faire connaître au vendeur qu'il exerce le droit de préemption. En cas de silence, l'Etat est réputé renoncer à son droit.

L'objet du droit de préemption de l'Etat porte plutôt sur le désenclavement de forêts domaniales, les perspectives de gestion sylvicole de la forêt.

Instruction technique du 3 juin 2015 Bureau Réglementation et Opérateurs Forestiers

Par assouslegrand le 28/10/14

La loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt a crée des nouveaux droits de préférence et de préemption en matière de ventes de petites parcelles forestières.

1-Création d'un nouveau droit de préférence au profit de la commune où se situe la propriété boisée à vendre

En cas de vente d'une propriété classée au cadastre en nature bois et forêts et d'une superficie de moins de 4 hectares, la commune sur le territoire de laquelle se trouve cette propriété bénéficie d'un droit de préférence (C. for., art. L. 331-24, créé par L. n° 2014-1170, 13 oct. 2014, art. 69).

Le vendeur notifie par lettre recommandée avec accusé de réception la vente au maire.

Ce dernier dispose de 2 mois pour exercer ou non sa préférence.

En cas de réponses multiples, le vendeur choisit librement son acquéreur.

Ce droit de préférence ne s'applique pas dans les neuf cas d'exceptions prévus à l'article L. 331-21 du code forestier.

Il s’agit des exceptions suivantes :

Le droit de préférence prévu à l'article L. 331-19 ne s'applique pas lorsque la vente doit intervenir :

1° Au profit d'un propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêts ;

2° En application du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime ;

3° Au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, du concubin ou de parents ou alliés du vendeur jusqu'au quatrième degré inclus ;

4° Pour la mise en œuvre d'un projet déclaré d'utilité publique ;

5° Au profit d'un co-indivisaire quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles mentionnées à l'article L. 331-19 ;

6° Au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l'usufruitier du bien vendu en nue-propriété ;

7° Sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale ;

8° Sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non ;

9° Au profit d'un exploitant de carrières ou d'un propriétaire de terrains à usage de carrières, lorsque la parcelle se situe dans ou en contiguïté d'un périmètre d'exploitation déterminé par arrêté préfectoral.

La commune bénéficie d'un délai de 2 mois pour réaliser la vente à compter de la réception de la déclaration de préférence au-delà duquel le droit de préférence n'est plus opposable au vendeur.

Toute vente opérée en violation du droit de préférence est nulle avec prescription dans le délai de 5 ans.

 Les biens acquis sont soumis au régime forestier de l'article L. 211-1 dans un délai de 5 ans à compter de leur incorporation au domaine communal.

2-Création d'un nouveau droit de préemption au profit de la commune en cas de contiguïté avec la propriété boisée à vendre

La commune bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente d'une parcelle classée au cadastre en nature de bois et forêts de moins de 4 hectares, ou sans limite de superficie quand le vendeur est une personne publique dont les bois et forêts sont soumis au régime forestier de l'article L. 211-1, I, 2° du code forestier, lorsqu'elle possède une parcelle boisée contiguë à la propriété en vente et soumise à un document d'aménagement visé à l'article L. 122-3, 1°, a du code forestier (C. for., art. L. 331-22, crée par L. n° 2014-1170, 13 oct. 2014, art. 69).

Le vendeur notifie au maire le prix et les conditions de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception.

 Le maire bénéficie d'un délai de 2 mois à compter de la notification pour faire connaître au vendeur qu'il exerce la préemption aux prix et conditions indiqués.

Dans ce cas, le droit de préférence des voisins de l'article L. 331-19 n'est pas applicable.

Cela conduit à penser que les exceptions de l'article L. 331-21 non plus.

3- Création d'un nouveau droit de préemption au profit de l'État en cas de contiguïté d'une forêt domaniale avec la propriété boisée à vendre

L'État bénéficie d'un nouveau droit de préemption en cas de vente d'une propriété classée en nature de bois de moins de 4 hectares lorsqu'une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente (C. for., art. L. 331-23, créé par L. n° 2014-1170, 13 oct. 2014, art. 69).

L'officier public en charge de la vente informe le représentant de l'État dans le département.

En cas de silence pendant 3 mois, l'État est réputé renoncer à son droit.

L'exercice de son droit de préemption prive d'effets les droits de préférence et de préemption définis aux articles L. 331-19 à L. 331-22 du code forestier, c'est-à-dire les droits de préférence des voisins et de préemption de la commune.

Enfin, la loi d'avenir pour l'agriculture ratifie l'ordonnance du 26 janvier 2012 relative à la refonte de la partie législative du code forestier réécrivant notamment le droit de préférence des propriétés boisées voisines (L. n° 2014-1170, 13 oct. 2014, art. 66).

 

L. n° 2014-1170, 13 oct. 2014 : JO 14 oct.

 

Par assouslegrand le 08/07/14

La loi PINEL du 18 juin 2014 réforme en profondeur les baux commerciaux sur différents aspects notamment concernant l’indexation et l’augmentation du loyer plus modérées, les états des lieux obligatoires, la répartition des charges, et des travaux,  la mise en place d'un droit de préemption du locataire.

Les baux dérogatoires verront leur durée maximale passer de deux à trois ans.

 

Encadrement des loyers renouvelés 

 

Dans le cadre de la réglementation qui était jusqu’à présent en vigueur, le loyer du bail était fixé à la valeur locative dans 2 cas :

  1. lorsque les modifications des facteurs locaux de commercialité étaient importantes,
  2.  ou lorsque la règle du plafonnement à l’augmentation de l’indice applicable au bail ne pouvait trouver application en raison de la durée du bail,

Désormais, l’augmentation sera, de par la loi, plafonnée à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente (article 11 de la loi).

Il en sera de même dans le cadre d’une révision triennale et lorsque le jeu de la clause d’échelle mobile aboutira à une variation de plus de 25% par rapport au prix fixé antérieurement.

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er octobre 2014.

 

L'évolution du loyer en cours de bail

 

Le loyer des baux commerciaux et professionnels fait l'objet, en cours de bail, d'une indexation annuelle ou triennale qui peut être basée :

  1. sur l'indice du coût de la construction (ICC),
  2.  l'indice des loyers commerciaux (ILC),
  3.  ou sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

La loi désormais  remplace définitivement l'ICC  par :

  1. l'ILC pour les activités commerciales, artisanales et industrielles ;
  2. l'ILAT pour les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales.

(article 9 de la loi).

Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er octobre 2014.

 

Observation :

La loi précise dorénavant que « la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision ».(article 12 de la loi).

De plus, la saisine de la commission départementale de conciliation n’est plus obligatoire en matière de révision du loyer.

 

Dispositions relatives à l’état des lieux

 

Il est désormais obligatoire de dresser un état des lieux contradictoire dans les hypothèses suivantes :

  1. conclusion d’un bail,
  2.  cession du droit au bail,
  3.  cession ou mutation à titre gratuit du fonds,
  4.  et lors de la restitution des locaux.

Cet état des lieux – qui est joint au bail – est établi à l’amiable et, à défaut, par huissier à frais partagés. (article 13 de la loi).

 

Observation :

Le bailleur qui n’aura pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne pourra invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle le bien a été remis en bon état de réparation.

En absence d'état des lieux, le local sera présumé avoir été reçu mais aussi restitué en bon état : le dépôt de garantie devra donc être intégralement restitué au locataire.

 

Dispositions relatives aux charges locatives et aux impôts

 

Les baux devront désormais comporter :

  1. un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail,
  2. avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

 

Enfin, lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

 

  1. Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel.
  2. Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
  3. De plus, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée.

(Article 13 de la loi ).

 

Observation :

En pratique, ces dispositions imposeront au bailleur d’évaluer les charges et impôts dus par le locataire.

En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

Enfin, un décret doit intervenir pour préciser les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire.(article 13 de la loi).

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er octobre 2014.

 

Dispositions concernant les travaux

 

Un décret viendra énumérer les travaux pouvant être transférés au locataire, mettant fin ainsi aux dispositions contractuelles qui laissaient toute liberté concernant la répartition des travaux entre le bailleur et son locataire.

C’est ainsi que fréquemment le bailleur mettait à la charge du locataire les gros travaux d’infrastructure du bâtiment.

 

Création d’un droit de préemption au profit du preneur à bail commercial 

 

Aux termes de l’article L 145-46-1 nouveau du Code de commerce, (article 14 de la loi), un droit de préemption est créé au profit du preneur à bail commercial en cas de vente, par le bailleur, dudit local.

Ainsi, «  lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ».

Ce droit de préemption s’applique à toute vente, exceptées celles visées par le dernier alinéa, donnant une priorité aux preneurs sur tout projet de cession des murs par le bailleur.

Le respect du formalisme est fondamental.

 

Observation :

Ces dispositions ne sont pas applicables en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial.

Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Cette disposition s’appliquera à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi Pinel, c’est-à-dire à compter du 19 décembre 2014.

 

Le congé triennal

 

Il n’est plus possible au preneur de renoncer à son droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (article 2 de la loi).

Il existe néanmoins des exceptions à ce principe.

Il s’agit :

  1. des baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans,
  2. les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation,
  3. les baux des locaux à usage exclusif de bureaux,
  4.  et ceux des locaux de stockage.

Dans ces hypothèses le locataire peut encore renoncer à ce droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

En cas de décès, les ayants droits peuvent donner congé dans les mêmes formes et délais que pour la résiliation triennale (congé donné 6 mois à l’avance). Cette disposition s’applique à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

 

Le bail dérogatoire

 

Sa durée est allongée à 3 ans au lieu des 24 mois maximum qui étaient prévus.

Toutefois il est explicitement précisé qu’au-delà de la période de 3 ans, il n’est plus permis de conclure un nouveau bail pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

A compter de l’échéance, si le preneur reste en possession pendant un mois, un bail soumis au statut du bail commercial s’opère de plein droit pour une durée de 9 ans .

Dans le cas de la signature d’un bail dérogatoire, un état des lieux contradictoire doit être établi, et à défaut, dressé par huissier (à frais partagés) tant à l’entrée dans les locaux qu’à la sortie.

 

La convention d’occupation précaire

 

Il s’agissait d’une notion jurisprudentielle, est désormais définie, non par sa durée, mais par le fait que « l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties  ». (article 4 de la loi).

 

Cession du bail

 

En cas de présence d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci..(article 7 de la loi).

Cette garantie du cédant ne peut être invoquée par le bailleur que pendant 3 années à compter de la cession.

 

A cet égard, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.(article 6 de la loi).

Ces dispositions s’appliquent :

  1. en cas de fusion ou de scission de sociétés,
  2. en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société,
  3.  ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société.

Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi Pinel, soit à compter du 1er octobre 2014.

En conclusion l’objectif premier de cette loi est d’améliorer la situation locative des commerçants et artisans, « variable importante de leur équilibre économique, notamment en centre-ville ».

Sources :

Par assouslegrand le 20/02/14

La société Ham Investissement a déposé une déclaration d'intention d'aliéner concernant les parcelles cadastrées section AM 529 et 531 situées 5 à Cergy (Val-d'Oise).

Le maire de Cergy a, par une décision du 13 juin 2005, décidé de préempter ce bien au nom de la commune aux prix et conditions proposés par la société.

Puis, en raison du refus de la commune de Cergy de signer l'acte authentique constatant le transfert de propriété, la société Ham Investissement a assigné cette dernière devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de procéder par voie juridictionnelle à la constatation de cette vente.

Le tribunal de grande instance de Pontoise a estimé qu'il y avait lieu de faire trancher à titre préjudiciel par la juridiction de l'ordre administratif la question de la validité de la décision de préemption du 13 juin 2005.

La société Ham Investissement relève appel du jugement du 19 juin 2012 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a déclaré, à la demande de la commune de Cergy, que la décision de préemption du 13 juin 2005 était entachée d'illégalité.

Il résulte de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que le titulaire du droit de préemption dispose, pour exercer ce droit, d'un délai de deux mois qui court à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner.

Ce délai, qui constitue une garantie pour le propriétaire, ne peut être prorogé par une demande de précisions complémentaires que si la déclaration initiale est incomplète ou entachée d'une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation.

En revanche, la circonstance que la déclaration d'intention d'aliéner soit entachée de tels vices est, par elle-même, et hors le cas de fraude, sans incidence sur la légalité de la décision de préemption prise à la suite de cette déclaration.

Les dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ne font cependant pas obstacle à ce que le juge judiciaire prenne en considération, au titre de son office, pour apprécier la validité de la vente résultant d'une décision légale de préemption, les indications figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner à l'origine de cette décision.

Le Conseil d'Etat retient qu'il résulte que c'est à tort que le tribunal s'est fondé sur l'irrégularité substantielle de la déclaration d'intention d'aliéner déposée par la société Ham Investissement pour déclarer que la décision de préemption du 13 juin 2005 était entachée d'illégalité.

En conclusion, les erreurs substantielles pouvant entacher la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) ne constituent pas, hors le cas de fraude, un motif entachant d'illégalité la décision de préemption. Il revient toutefois au juge judiciaire, appréciant la validité de la vente résultant d'une décision légale de préemption, de prendre en considération de telles erreurs.

CE 12 févr. 2014, req. n° 361741)