Par assouslegrand le 26/07/16

La vente de parcelles forestières en dépit du droit de préférence du voisin est nulle.

La cour d’appel de Paris vient de rappeler ce principe édicté par l’article L 514-2 du code forestier.

Les faits sont les suivants :

Monsieur Claude  X... possède des parcelles de bois cadastrées section C no 157-158-161-162 et 163 sises sur la Commune d'Egreville .

Monsieur et Madame Y...ont acquis des consorts Z... par acte notarié du 19 novembre 2011 deux parcelles boisées cadastrées section C no 159 et 160.

Par exploit d'huissier délivré le 5 novembre 2013, Monsieur Claude X... a assigné Monsieur et Madame Y...,  et les consorts Z. et Madame Lyliane B... devant le Tribunal de Grande Instance de Fontainebleau aux fins de voir annuler la vente réalisée le 19 novembre 2011 et faire dire que le jugement à intervenir vaudra vente au profit de Monsieur X....

Monsieur Claude X invoque qu'étant propriétaire des parcelles 157, 158, 161, 162 et 163, il bénéficiait d'un droit de préférence sur la cession des parcelles boisées 159 et 160 selon l'article 514-1 et suivants du code forestier en sa qualité de riverain .

la cour d’appel de Paris devant laquelle le litige a été porté rappelle, aux termes de son arrêt du 15 avril 2016:

- que l'article L 514-1 du code forestier dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2010, alors applicable à l'acte de vente du 19 novembre 2011, indique que : " les propriétaires, tels qu'ils sont désignés sur les documents cadastraux d'une parcelle boisée contiguë à une autre parcelle boisée, classée au cadastre en nature de bois et d'une superficie totale inférieure à 4 ha, bénéficie d'un droit de préférence en cas de vente de cette parcelle et de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celle-ci " ;

- que le droit de préférence concerne tous les biens vendus d'une superficie inférieure à 4 ha, relevant du groupe 5 (bois et forêts) de la matrice cadastrale ;

-que cette catégorie est elle-même subdivisée en 8 sous-groupes désignés par un code commençant par la lettre B et comprenant notamment les deux sous-groupes : BS : Taillis sous futaie et BT : Taillis simple ;

- que tant les parcelles de l'appelant (C 157, C 158, C 161, C 162 et C 163) que celles des intimés (C 159 et C 160) sont classées dans le groupe BS ainsi qu'il ressort des relevés de propriété produits où elles apparaissent toutes précédées des lettres BS ;

- que dès lors, les dispositions de l'article susvisé sont applicables qu'il s'agisse de taillis sous futaie ou de taillis simple et ce peu important qu'un bâtiment se trouve sur la parcelle C158, deux autres parcelles (C 157 et C 162) étant contiguës à la parcelle C 159 ; que par ailleurs, la parcelle C 161 est contiguë à la parcelle C 160 ;

- que les dispositions relatives au droit de préemption de la SAFER ne sauraient être étendues au droit de préférence de l'article L 514-1 ;

La cour d’appel fait valoir en conséquence que l'inobservation des dispositions de l'article L 514-1 est sanctionnée par la nullité de la vente ainsi qu'il résulte des dispositions de l'article L 514-2 et prononce  la nullité de la vente du 19 novembre 2011.

Elle décide qu'en revanche, M. X... ne sera pas substitué dans les droits des époux Y..., l'article L 514-2 qui est d'interprétation stricte ne prévoyant pas cette faculté.

Cour d’appel de paris du 15 avril 2016

Par assouslegrand le 12/01/16

Ce point  a pour objet de rappeler les modalités d'application  es dispositions modifiées et des dispositions nouvelles du code forestier relatives aux droits de préférence et droits de préemption en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 hectares .

Textes de référence :articles L331-19 à L 331-24 du Code forestier

I - Les droits de préférence dans le Code forestier modifié

A- Le droit de préférence des propriétaires de terrains boisés (articles L331-19 à 21)

Pour mémoire, la loi de modernisation de l’agriculture du 27 juillet 2010 avait déjà instauré un droit de préférence au profit des propriétaires des parcelles boisées contiguës, en cas de vente d’une parcelle boisée, classée au cadastre en nature de bois et d’une superficie totale inférieure à quatre hectares, ou en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celle-ci. Ultérieurement, ce droit de préférence avait été codifié dans les articles L331-19 à L331-21 du Code forestier.

Des modifications ont été apportées par la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt au dispositif connu, à savoir :

Les modalités de notification des projets de vente des parcelles forestières de moins de 4 ha.

La possibilité laissée au vendeur de rendre public le prix et les conditions de la cession projetée par simple voie d’affichage en mairie et publication d’un avis dans un journal d’annonces légales est maintenant limitée au cas où le nombre de propriétaires de parcelles boisées contiguës est égal ou supérieur à 10 (art L331-19 du CF).

En revanche, lorsqu’il se trouve moins d’une dizaine de propriétaires de parcelles boisées contiguës, le vendeur est tenu de leur notifier individuellement le prix et les conditions de la cession projetée, soit par une lettre avec accusé de réception, à l’adresse enregistrée au cadastre, soit par remise contre récépissé.

La liste des cas dans lesquels le droit de préférence ne s’applique pas passe de huit à neuf .

Conformément à l’article L331-21 du Code forestier modifié, ce droit de préférence ne s’applique pas dans les neuf cas suivants, à savoir lorsque le projet de vente est prévu :

1. Au profit d'un propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêts ;

2. En application du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime

(« Aménagement foncier rural »);

3. Au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, du concubin

ou de parents ou alliés du vendeur jusqu'au quatrième degré inclus ;

4. Pour la mise en oeuvre d'un projet déclaré d'utilité publique ;

5. Au profit d'un co-indivisaire quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles mentionnées à l'article L331-19 ;

6. Au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l'usufruitier du bien vendu en nue-propriété ;

7. Sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale ;

8. Sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non ;

9. Au profit d'un exploitant de carrières ou d'un propriétaire de terrains à usage de carrières, lorsque la parcelle se situe dans ou en contiguïté d'un périmètre d'exploitation déterminé par arrêté préfectoral.

Le délai au terme duquel le droit de préférence n’est plus opposable en l’absence de réalisation de la vente passe de deux à quatre mois (art L331-19).

Par ailleurs, il est désormais précisé que l’absence de réalisation de la vente doit résulter d’une défaillance de l’acheteur.

B- Création d’un droit de préférence au profit de la commune sur laquelle se situe la propriété boisée en vente (article L331-24)

L’article 69 de la loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt a créé une nouvelle section au sein du code forestier (« Prérogatives des communes et de l’État ») qui consacre à l’article L331-24 un droit de préférence en faveur de la commune :

-en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 ha,

-ou en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celles-ci, dès lors que les parcelles en cause sont situées sur son territoire, sans condition de proximité.

Le vendeur notifie par lettre recommandée avec accusé de réception le prix et les conditions projetées pour la vente au maire.

Ce dernier dispose de 2 mois, à compter de la réception de la déclaration de préférence, pour exercer ou non sa préférence. Au-delà de ce délai, son droit de préférence n'est plus opposable au vendeur.

En cas de pluralité de titulaires de droits de préférence candidats à l’achat, le vendeur choisit librement son acquéreur.

Par renvoi à l'article L331-21 du Code forestier, ce droit de préférence ne s’applique pas dans les neuf cas listés ci-dessus.

Toute vente opérée en violation du droit de préférence est nulle (l’action en nullité est prescrite dans le délai de 5 ans).

Dans un délai de 5 ans à compter de leur incorporation au domaine communal, les biens acquis sont soumis au régime forestier (cf. l'article L211-1 du CF).

II - Les droits de préemption dans le Code forestier modifié

A-Création d’un droit de préemption au profit de la commune en cas de contiguïté avec la parcelle boisée à vendre (article L331-22)

La commune qui possède une parcelle boisée, soumise à un document d'aménagement (visé à l'article L122-3, 1°, a) du Code forestier) contiguë à une parcelle boisée mise en vente, bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente :

- d'une parcelle de moins de 4 hectares, classée au cadastre en nature de bois et forêts,

- ou d'une parcelle, quelle que soit sa superficie, dont le vendeur est une personne publique, lorsque ces bois sont soumis au régime forestier en application de l'article L211-1, I, 2° du Code forestier.

Le vendeur notifie au maire le prix et les conditions prévues pour la vente par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le maire bénéficie d'un délai de 2 mois à compter de la notification pour faire connaître au vendeur qu'il exerce la préemption aux prix et conditions indiqués.

Dans ce cas, le droit de préférence des voisins de l'article L331-19 n'est pas applicable.

B- Création d’un droit de préemption au profit de l’État si la forêt domaniale jouxte la parcelle boisée à vendre (article L331-23)

L'État bénéficie d'un nouveau droit de préemption en cas de vente d'une propriété classée en nature de bois de moins de 4 hectares lorsqu’une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente (art. L331-23 du code forestier, créé par la loi n° 2014-1170 du 13 oct.2014, art. 69).

L'officier public en charge de la vente informe le représentant de l'État dans le département (préfet ou directeur départemental des territoires, service en charge de la forêt).

En cas de silence pendant 3 mois, l'État est réputé renoncer à son droit.

Ce droit de préemption de l’État prime sur celui de la commune prévu par l’article L331-22 (commune possédant une parcelle boisée contiguë et sur le même territoire) et sur le droit de préférence reconnu au propriétaire privé voisin (article L331-19).

L’État peut exercer son droit de préemption dans les trois mois de la réception par le préfet de la notification du projet de vente par l’officier public chargé de la vente.

 

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Par assouslegrand le 16/06/15

La Direction générale de la performance économique et environnementale des entreprises, a émis, à destination des DRAFF, DAAF, DDT(M), DD(CS)PP, une instruction technique du 3 juin 2015, dont l'objet est de préciser les modalités d'application dans les départements du code forestier issues de la loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt (LAAF) n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 et relatives aux droits de préférence et droits de préemption en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 ha.

Ce texte :

- aménage le droit de préférence accordé aux propriétaires voisins,

- crée un droit de préférence et un droit de préemption au profit des communes,

-  ainsi qu'un droit de préemption au profit de l'Etat avec pour objectif le regroupement des parcelles boisées aujourd'hui trop dispersées pour être exploitées de façon rentable.

L'instruction confirme, par ailleurs, la primauté du droit de préemption de l'Etat sur celui institué au profit des communes et sur le droit de préférence reconnu au propriétaire privé voisin du vendeur.

  • Droits de préférence dans le Code forestier modifié

I-1 : Au profit des propriétaires de terrains boisés (articles L 331-19 à 21)

La loi de modernisation de l'agriculture du 27 juillet 2010 a instauré un droit de préférence au profit des propriétaires de parcelles boisées contiguës, en cas de vente d'une parcelle boisée, classée au cadastre en nature de bois et d'une superficie inférieure à 4 ha, ou en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celle-ci.

La LAAF du 13 octobre 2014 a apporté des modifications à ce dispositif :

- la possibilité pour le vendeur de rendre public le prix et les conditions de la cession par voie d'affichage en mairie et publication d'un avis dans un journal d'annonces légales est limitée au cas où le nombre de propriétaires de parcelles boisées contiguës est égal ou supérieur à 10 (C. for. art. L. 331-19).

En dessous de ce nombre, le vendeur doit obligatoirement notifier individuellement le prix et les conditions de la cession projetée soit par lettre recommandée avec avis de réception à l'adresse enregistrée au cadastre, soit par remise contre récépissé;

- le délai au terme duquel le droit de préférence n'est plus opposable passe, en l'absence de réalisation de la vente, de 2 à 4 mois. De surcroît, il est maintenant précisé que l'absence de réalisation de la vente doit résulter de la seule défaillance de l'acheteur (C. for. art. L. 331-19).

A noter que ce droit de préférence ne s’applique pas dans les cas suivants :

Art. L. 331-21  Le droit de préférence prévu à l'article L. 331-19 ne s'applique pas lorsque la vente doit intervenir:

 1o Au profit d'un propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêts;

 2o En application du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime;

 3o Au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, du concubin ou de parents ou alliés du vendeur jusqu'au quatrième degré inclus;

 4o Pour la mise en œuvre d'un projet déclaré d'utilité publique;

 5o Au profit d'un co-indivisaire [coïndivisaire] quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles mentionnées à l'article L. 331-19;

 6o Au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l'usufruitier du bien vendu en nue-propriété;

  (L. no 2012-387 du 22 mars 2012, art. 83) «7o Sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale;»

  (L. no 2014-1170 du 13 oct. 2014, art. 69-III-6o) «8o Sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non;

 «9o Au profit d'un exploitant de carrières ou d'un propriétaire de terrains à usage de carrières, lorsque la parcelle se situe dans ou en contiguïté d'un périmètre d'exploitation déterminé par arrêté préfectoral.» — [Anc. art. L. 514-3.]

I-2 : Création d’un droit de préférence au profit de la commune sur laquelle se situe la propriété boisée en vente (article L331-24)

La LAAF du 13 octobre 2014 aux termes de son article 69,  a instauré un droit de préférence en faveur de la commune en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 ha ou en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à celles-ci, dès lors que les parcelles, objet de la cession, sont situées sur son territoire.

Aucune condition de proximité avec des parcelles appartenant à la commune n'est fixée (C. for., art . L. 331-24).

Toute vente opérée en violation de ce droit est nulle ; l'action en nullité étant prescrite dans le délai de 5 ans.

Les biens ainsi acquis et incorporés au domaine communal doivent être soumis au régime forestier dans les 5 ans.

Le vendeur doit notifier, par lettre recommandée avec accusé de réception, le prix et les conditions projetées pour la vente au maire de la commune concernée.

Ce dernier dispose de 2 mois, à compter de la réception de la notification, pour exercer ou non le droit de préférence. Au-delà de ce délai, son droit de préférence n'est plus opposable au vendeur.

Remarque : ce droit de préférence ne s'applique pas non plus dans les 9 cas mentionnés à l'article L. 331-21du code forestier.

II-        Droits de préemption dans le Code forestier modifié

La LAAF du 13 octobre 2014 a créé, au profit des communes et de l'Etat, des droits de préemption en cas de vente de parcelles forestières de moins de 4 ha.

Ces droits de préemption ne peuvent s'exercer que dans des contextes spécifiques précisés par le législateur.

II-1 : Droit de préemption au profit de la commune en cas de contiguïté avec une parcelle boisée à vendre (article L 331-22)

La commune possédant une parcelle boisée soumise à un document d'aménagement contiguë à une parcelle boisée mise en vente bénéficie désormais d'un droit de préemption (C. for. art. L. 331-22).

La vente doit concerner :

-soit une parcelle de moins de 4 ha classée au cadastre en nature de bois ;

-soit une parcelle, quelle que soit sa superficie, dont le vendeur est une personne publique, lorsque ces bois sont soumis au régime forestier en application de l'article L. 211-1, I, 2° du code forestier.

Par lettre recommandée avec avis de réception, le vendeur doit notifier le prix et les conditions de la vente au maire de la commune concernée. Ce dernier dispose d'un délai de 2 mois à compter de la réception de la notification pour faire savoir au vendeur qu'il exerce le droit de préemption aux prix et conditions indiqués. Dans cette hypothèse, le droit de préférence au profit de propriétaires voisins édicté à l'article L.331-19 du code forestier n'est pas applicable.

II-2 : Droit de préemption au profit de l'Etat si une forêt domaniale jouxte une parcelle boisée à vendre (article L331-23)

L'Etat bénéficie désormais d'un droit de préemption en cas de vente d'une propriété de moins de 4 hectares classée en nature de bois lorsqu'une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente (C. for., art. L. 331-23).

L'officier public en charge de la vente doit informer le représentant de l'Etat dans le département (préfet ou directeur départemental des territoires, service en charge de la forêt).

A compter de la réception de la notification du projet de vente, l'Etat dispose d'un délai de 3 mois pour faire connaître au vendeur qu'il exerce le droit de préemption. En cas de silence, l'Etat est réputé renoncer à son droit.

L'objet du droit de préemption de l'Etat porte plutôt sur le désenclavement de forêts domaniales, les perspectives de gestion sylvicole de la forêt.

Instruction technique du 3 juin 2015 Bureau Réglementation et Opérateurs Forestiers

Par assouslegrand le 28/10/14

La loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt a crée des nouveaux droits de préférence et de préemption en matière de ventes de petites parcelles forestières.

1-Création d'un nouveau droit de préférence au profit de la commune où se situe la propriété boisée à vendre

En cas de vente d'une propriété classée au cadastre en nature bois et forêts et d'une superficie de moins de 4 hectares, la commune sur le territoire de laquelle se trouve cette propriété bénéficie d'un droit de préférence (C. for., art. L. 331-24, créé par L. n° 2014-1170, 13 oct. 2014, art. 69).

Le vendeur notifie par lettre recommandée avec accusé de réception la vente au maire.

Ce dernier dispose de 2 mois pour exercer ou non sa préférence.

En cas de réponses multiples, le vendeur choisit librement son acquéreur.

Ce droit de préférence ne s'applique pas dans les neuf cas d'exceptions prévus à l'article L. 331-21 du code forestier.

Il s’agit des exceptions suivantes :

Le droit de préférence prévu à l'article L. 331-19 ne s'applique pas lorsque la vente doit intervenir :

1° Au profit d'un propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêts ;

2° En application du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime ;

3° Au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, du concubin ou de parents ou alliés du vendeur jusqu'au quatrième degré inclus ;

4° Pour la mise en œuvre d'un projet déclaré d'utilité publique ;

5° Au profit d'un co-indivisaire quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles mentionnées à l'article L. 331-19 ;

6° Au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l'usufruitier du bien vendu en nue-propriété ;

7° Sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale ;

8° Sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non ;

9° Au profit d'un exploitant de carrières ou d'un propriétaire de terrains à usage de carrières, lorsque la parcelle se situe dans ou en contiguïté d'un périmètre d'exploitation déterminé par arrêté préfectoral.

La commune bénéficie d'un délai de 2 mois pour réaliser la vente à compter de la réception de la déclaration de préférence au-delà duquel le droit de préférence n'est plus opposable au vendeur.

Toute vente opérée en violation du droit de préférence est nulle avec prescription dans le délai de 5 ans.

 Les biens acquis sont soumis au régime forestier de l'article L. 211-1 dans un délai de 5 ans à compter de leur incorporation au domaine communal.

2-Création d'un nouveau droit de préemption au profit de la commune en cas de contiguïté avec la propriété boisée à vendre

La commune bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente d'une parcelle classée au cadastre en nature de bois et forêts de moins de 4 hectares, ou sans limite de superficie quand le vendeur est une personne publique dont les bois et forêts sont soumis au régime forestier de l'article L. 211-1, I, 2° du code forestier, lorsqu'elle possède une parcelle boisée contiguë à la propriété en vente et soumise à un document d'aménagement visé à l'article L. 122-3, 1°, a du code forestier (C. for., art. L. 331-22, crée par L. n° 2014-1170, 13 oct. 2014, art. 69).

Le vendeur notifie au maire le prix et les conditions de la vente par lettre recommandée avec accusé de réception.

 Le maire bénéficie d'un délai de 2 mois à compter de la notification pour faire connaître au vendeur qu'il exerce la préemption aux prix et conditions indiqués.

Dans ce cas, le droit de préférence des voisins de l'article L. 331-19 n'est pas applicable.

Cela conduit à penser que les exceptions de l'article L. 331-21 non plus.

3- Création d'un nouveau droit de préemption au profit de l'État en cas de contiguïté d'une forêt domaniale avec la propriété boisée à vendre

L'État bénéficie d'un nouveau droit de préemption en cas de vente d'une propriété classée en nature de bois de moins de 4 hectares lorsqu'une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente (C. for., art. L. 331-23, créé par L. n° 2014-1170, 13 oct. 2014, art. 69).

L'officier public en charge de la vente informe le représentant de l'État dans le département.

En cas de silence pendant 3 mois, l'État est réputé renoncer à son droit.

L'exercice de son droit de préemption prive d'effets les droits de préférence et de préemption définis aux articles L. 331-19 à L. 331-22 du code forestier, c'est-à-dire les droits de préférence des voisins et de préemption de la commune.

Enfin, la loi d'avenir pour l'agriculture ratifie l'ordonnance du 26 janvier 2012 relative à la refonte de la partie législative du code forestier réécrivant notamment le droit de préférence des propriétés boisées voisines (L. n° 2014-1170, 13 oct. 2014, art. 66).

 

L. n° 2014-1170, 13 oct. 2014 : JO 14 oct.