Par assouslegrand le 02/06/10

DROIT IMMOBILIER

Objet : Comment doit réagir le bailleur social en cas de décès de son locataire ?

En vertu de l'article 14 de la loi n° 2001-1135 du 3 déc. 2001 (art. 14, II et 25, II), lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

Il est rappelé qu'aux termes de cet article, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux.

En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (L. no 99-944, 15 nov. 1999, art. 14, II) ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le Juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues aux termes de la loi, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Ces dispositions sont d'ordre public, aucune des Parties, que ce soit le locataire ou le propriétaire, ne peut y déroger.

* C'est ainsi que la Cour de Cassation a décidé qu'une disposition conventionnelle plus favorable aux descendants (cohabitation au moins égale à 6 mois à la date du décès) ne s'impose pas au bailleur (Cass. 3e civ., 1er oct. 2008, no 07-13.008, no 928 FS - P + B, OPAC c/ Reynes).

Les circonstances de l'espèce étaient les suivantes :

Un office public d'aménagement et de construction de a donné en location, le 22 Novembre 1974, un appartement à Mme G.

Le bail stipulait que la location n'était pas transmissible par voie de succession « sauf s'il s'agit d'un membre de la famille ayant habité le logement pendant une période au moins égale à six mois au moment du décès du preneur ».

Mme G est décédée le 28 Octobre 2003.

L'OPAC a fait assigner M. R, son fils, resté dans les lieux, pour faire constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion.

Pour rejeter les demandes de l'OPAC et constater le transfert du bail au profit de M. R, la Cour d'Appel de PARIS retient que « la stipulation conventionnelle, plus favorable aux ayants droit du locataire décédé, s'impose à l'OPAC qui n'est pas fondé à y opposer les dispositions de l'article 40 de cette loi qui ne restreignent que les conditions d'application de l'article 14 au regard des normes d'attribution des logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et que M. R justifie de ce qu'il a habité le logement pendant au moins six mois avant le décès de sa mère ».

La Cour de Cassation fait valoir qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 Juillet 1989, ainsi que les conditions d'attribution des logements appartenant à l'OPAC, d'ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs, la Cour d'Appel a violé les textes susvisés.

* De même, la pratique de louer des appartements aux enfants des locataires décédés, qui ne répondent pas aux conditions de l'article 14 de la loi de 1989, ne s'impose-t-elle pas non plus au bailleur (CA Paris, 14e ch., sect. A, 30 oct. 2002, n° 2002/08264, Linganzi et a. c/ OPHLM de Bagnolet).

* De plus, s'agissant de logements appartenant aux organismes d'HLM, le transfert du bail est subordonné à la condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d'attribution dudit logement (CA Caen, 1re ch., 12 janv. 2006, n° 04/02590, Salles c/ Sté Habitat de la pleine normande : Loyers et copr. 2006, no 99 CA Paris, 6e ch., sect. B, 21 févr. 2008, no 06/17072, Ets Public à caractère industriel Office Public d'Aménagement et de Construction de Paris c/ Mazoyer).

Aux termes de cet arrêt, en effet, la Cour d'Appel de PARIS relève que l'intimé, au moment de sa demande de transfert de bail en Mars 2004, répondait à la fois aux conditions de transfert du bail prévues à l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et aux conditions d'attribution d'un logement régi par la législation sur les habitations à loyer modéré, conformément à l'article 40 III de la même loi.

La Cour d'Appel fait valoir que, si l'article R 641-4 du CCH, prévoyant que l'appartement doit comporter un nombre de pièces habitables, au sens de la loi du 1er Septembre 1948, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale, est applicable dans les cas de réquisition d'un logement pour sous-occupation d'un local par un locataire muni d'un contrat de bail et n'a pas vocation à s'appliquer dans le cadre du bénéfice d'un transfert de logement HLM.

Cependant aux termes de cet arrêt, ces dispositions peuvent, néanmoins, constituer des indices d'appréciation d'une occupation adéquate du logement alors, au surplus, que l'OPAC n'indique nullement sur quels critères d'appréciation, quels motifs, quelles dispositions réglementaires ou contractuelles se baserait la commission d'attribution - qu'il n'a pas saisie en l'occurrence - pour contraindre l'intimé à déménager pour un logement de deux pièces au plus.

La Cour d'Appel fait valoir que les articles R 441-2-1 et R441-3 du CCH ne comportent aucune disposition impérative à cet égard et que la feuille distribuée par l'OPAC aux candidats initiaux à la location d'un logement à loyer modéré n'a qu'une valeur d'information générale.

En l'espèce, si l'on admet qu'au jour du décès de son père, M. M s'est retrouvé seul dans le logement loué, il n'est pas contesté que celui-ci, composé de trois pièces, ne comportait pas un nombre de pièces habitables supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y résident ; que, d'ailleurs, peu de temps après, sa compagne (aujourd'hui son épouse) est venue le rejoindre, comme l'attestent plusieurs témoins et comme le confirment des documents EDF, de sorte que l'appartement a presque toujours été occupé par deux personnes.

Enfin la Cour d'Appel retient que les revenus perçus par M. M sont inférieurs au seuil maximum retenu par le décret pour l'attribution d'un logement social.

* Ainsi, le candidat au logement, suite au décès du locataire en titre, ne doit pas dépasser les plafonds de ressources réglementaires.

C'est pour ne pas avoir tenu compte de cette condition supplémentaire qu'une Cour d'Appel a encouru la censure de la Cour suprême dans un litige où un organisme d'HLM avait demandé l'expulsion d'une personne ayant cohabité avec sa mère, locataire de l'organisme jusqu'à son décès (Cass. 3e civ., 3 juin 1992, n° 90-14.077, no 993 P, OPAC de la ville de Paris c/ Gras : Bull. civ. III, no 181 : JCP éd. N 1993, II, p. 183, note B. Wertenschlag).

* De plus le transfert du bail était soumis à une condition d'occupation suffisante.

Toutefois, cette condition ne peut être retenue lorsque le bailleur n'a pas proposé un logement de substitution adapté (CA Paris, 6e ch., sect. B, 8 sept. 2005, no 04/07456, OPAC de Paris c/ Fonteneau).

En effet, l'article 10-7 de la loi du 1er Septembre 1948, rendu applicable aux HLM, par l'article L 442-6 du CCH, dispose que n'ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes qui ne remplissent pas les conditions d'occupation suffisantes fixées par ce code; que l'article R-641-4 du CCH édicte que sont considérés comme insuffisamment occupés les logements comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

L'occupante, fille des locataires initiaux prétendait avoir vécu dès l'origine dans les lieux loués et le démontre par différentes pièces versées aux débats (impositions, dossier retraite, mutuelle, assurances maladie, Banque, Assedic).

L'OPAC a, dans un premier temps, continué d'encaisser les loyers et même un surloyer, postérieurement au décès de la locataire initiale, puis a effectué des démarches pour que le bail soit officiellement transféré à la fille de la locataire.

La Cour relève qu'il est constant que l'interessée occupe seule un appartement de cinq pièces principales.

Les lieux sont, donc, insuffisamment occupés au sens des articles 10 - 7 de la loi du 1er Septembre 1948, L 442-6 et R 641-4 du CCH.

Selon la Cour d'Appel et , contrairement à ce qu'a relevé le premier Juge, l'OPAC n'était pas tenu de faire délivrer un congé, par exploit d'Huissier accordant un délai de six mois pour régulariser la situation, la loi du 1er Septembre 1948 n'étant pas applicable aux baux en cause mais seulement certaines de ses dispositions limitativement énumérés, reprises dans des articles spécifiques du CCH.

La Cour d'Appel en déduit que l'OPAC se devait pour être de bonne foi, avant d'assigner la locataire qui était bénéficiaire d'un bail transféré, remplissant les conditions de ressources, lui proposer un logement correspondant à son état de femme seule.

C'est dans ces conditions que la Cour d'Appel a fait valoir que L'OPAC était mal fondée à invoquer l'insuffisance d'occupation pour demander l'expulsion de Mme F.

La question s'est posée de savoir à quel moment il convenait de se placer en cas de transfert éventuel de bail au concubin, consécutif au décès du locataire pour déterminer l'exercice dont les ressources doivent être prises en compte (Cour de Cassation, Chambre civile 3. Bull. civ. 1995 III N° 193 p 130 - 19 juillet 1995).

Dans le cas d'espèce, un Office public d'habitations, propriétaire d'un local à usage d'habitation, donné à bail à Mme D, ensuite décédée, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 1991) de décider que son concubin, M B pouvait prétendre au transfert du logement en prenant en considération la date du décès.

Or, selon l'OPH, pour déterminer l'exercice dont les ressources doivent être prises en compte, il convient de prendre en considération, comme l'imposent la lettre et l'économie de l'article 4 de l'arrêté interministériel du 29 Juillet 1987, non pas la date du décès du concubin, mais la date à laquelle un accord intervient entre l'Office et le pétitionnaire, après vérification des ressources de ce dernier, quant à la possibilité d'un transfert.

En conséquence, selon l'OPH, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 4 de l'arrêté interministériel du 29 Juillet 1987, ainsi que des articles 13 et 46 de la loi n° 86-1290 du 23 Décembre 1986, L 441-1 du CCH et R 441-1 du même Code.

Toutefois, s'agissant du transfert du contrat de location au bénéfice du concubin du locataire décédé, la Cour de Cassation a retenu que la Cour d'Appel a fait une exacte application de l'article 13 de la loi du 23 Décembre 1986 et de l'article 4 de l'arrêté interministériel du 29 Juillet 1987 en prenant en considération la date du décès.

Arrêt de Cour de Cassation du 1er Octobre 2008 n° 07-13.008

Arrêt de Cour de Cassation du 3 Juin 1992 n° 90-14.077

Arrêt de Cour de Cassation du 19 Juillet 1995 n° 95-11512