Par assouslegrand le 28/10/13

La cour de cassation aux termes d'un arrêt du 2 octobre 2013, vient de se prononcer concernant les conditions de recevabilité d'une action en justice introduite par une association de défense de locataires.(Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 2 octobre 2013, 12-21.152, Inédit ).

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 mai 2012), l'association Vivre à La Défense (l'association) a assigné la société Axa France collectives, la société d'HLM Logis transports et la SNC Les Locataires en annulation:

- de l'acte authentique du 2 juillet 2001 par lequel la société AXA France collectives a vendu à la société d'HLM Logis transports des immeubles,

- et de la promesse de vente en date du 13 décembre 2007 que la société d'HLM Logis transports a consentie à la SNC Les Locataires, portant sur les mêmes immeubles.

L'association critique l'arrêt rendu par la cour d'appel laquelle a déclaré son action irrecevable.

Les arguments de l'association sont les suivants :

1°/ que, même hors habilitation législative, et en l'absence de prévision statutaire expresse quant à l'emprunt des voies judiciaires, une association peut agir en justice au nom d'intérêts collectifs dès lors que ceux-ci entrent dans son objet social .

En déclarant irrecevable l'action de l'association Vivre à La Défense aux motifs que l'exercice d'une action en justice n'était pas expressément prévue par les statuts et ne figurait pas au nombre des moyens dont disposait l'association, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ainsi que les articles 1er et 6 de la loi du 1er juillet 1901, ensemble le principe du droit à un recours effectif consacrés par les articles 6 et 13 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

.2°/ que, même hors habilitation législative, et en l'absence de prévision statutaire expresse quant à l'emprunt des voies judiciaires, une association peut agir en justice au nom d'intérêts collectifs dès lors que ceux-ci entrent dans son objet social, peu important que les intérêts individuels de tous les membres ne soient pas lésés .

En déclarant irrecevable l'action de l'association Vivre à La Défense aux motifs que les personnes dont les intérêts seraient lésés et pour la défense desquels l'association a intenté l'action ne regroupent pas tous ses membres puisqu'il s'agit uniquement des occupants des trois immeubles concernés par la cession de 2001, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ainsi que l'article 1er de la loi du 1er juillet 1901, ensemble le principe du droit à un recours effectif consacrés par les articles 6 et 13 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales .

3°/ que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs.

En adoptant expressément les motifs des premiers juges qui avaient retenu que l'association Vivre à La Défense ne pouvait agir pour assurer la protection des habitants du quartier de La Défense face à la destruction urbanistique de leur quartier et à la mise en péril consécutive de leur cadre de vie puisque cela ne ressortait pas de son objet social, tout en constatant, par motifs propres, que l'action diligentée par l'association était conforme au but énoncé à l'article 2-1 de ses statuts consistant à s'intéresser à l'amélioration des conditions de vie des riverains, de séjour des actifs ou des visiteurs du quartier de La Défense, de les réunir et de défendre leurs intérêts, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile .

4°/ que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à l'absence d'autres voies de recours.

En déclarant irrecevable l'action de l'association Vivre à La Défense aux motifs que le projet d'urbanisme contesté nécessitait l'obtention d'un permis de démolir et de construire qui pourraient être ultérieurement déférés devant le tribunal administratif, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ainsi que les articles 6 § 1, 11 et 13 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

5°/ que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à ce que le but poursuivi par l'action soit définitivement atteint.

En déclarant irrecevable l'action de l'association Vivre à La Défense aux motifs que l'annulation des actes de vente ne serait pas de nature, à terme, à faire obstacle à la modification du paysage urbain de la défense, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ainsi que les articles 6 § 1, 11 et 13 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

Cependant la Cour de cassation ne partage pas l'argumentation développée par l'association « Vivre à la Défense. », approuvant ainsi l'arrêt rendu par la cour d'appel.

En effet selon la Cour de cassation, si une association peut, même hors habilitation législative et en l'absence de prévision statutaire expresse quant à l'emprunt des voies judiciaires, agir en défense d'intérêts collectifs, son action n'est cependant recevable qu'autant que ceux-ci entrent dans son objet social.

La cour de Cassation fait valoir que c'est par une appréciation souveraine que la cour d'appel a relevé :

- que l'association tendait à faire obstacle au projet d'édification de deux tours, eu égard à l'objet social qui était la représentation et la défense des locataires et occupants des immeubles du quartier de La Défense

-que l'association n'établissait pas que les actes litigieux portaient atteinte aux intérêts collectifs qu'elle représentait et, partant, ne disposait pas d'un intérêt légitime à agir.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 2 octobre 2013, 12-21.152, Inédit

Par assouslegrand le 17/08/13

C'est par un décret paru mercredi 31 juillet au Journal officiel que la ministre a annoncé la reconduction du dispositif d'encadrement des loyers pour une année, à compter du 1er août 2013.

Cette mesure d'urgence doit être relayée à partir de l'an prochain par un dispositif pérenne, dans le cadre du projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), qui sera débattu à l'Assemblée nationale en septembre.

A partir du 1er août 2013, lors d'une relocation comme lors du renouvellement du bail, les loyers ne pourront plus excéder le dernier loyer appliqué, qui pourra être revalorisé sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL).

Le gouvernement s'est appuyé sur la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs laquelle permet, dans la zone géographique « où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révéleraient une situation anormale du marché locatif, » de fixer par décret un montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation d'un logement ou de renouvellement du bail.

Le décret du 30 juillet 2013 fait usage de cette faculté et fixe ainsi un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements remis en location ou dont le bail est renouvelé dans les communes mentionnées dans son annexe.

Le décret prévoit des dérogations à ce dispositif d'encadrement :

-en cas de réalisation de travaux ou de loyer sous-évalué pour les relocations,

- et en cas de loyer sous-évalué pour les renouvellements de bail.

Dans ces hypothèses, une augmentation, dont le niveau est lui-même encadré par le décret, pourra être appliquée.

Le décret prévoit enfin la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation en cas de différend.

Ce dispositif juridique concerne 39 agglomérations, (en métropole et dans les outre-mer).

Les agglomérations concernées comptabilisent au moins 50 000 habitants et cumulent deux critères :

-une évolution moyenne des loyers supérieure à 3,2 % par an entre 2002 et 2011,

-et un loyer moyen supérieur à 11,0 €/m2 en 2012.

A noter que ce décret encadrant l'évolution des loyers est distinct du dispositif d'encadrement des loyers prévu par le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), devant être débattu à l'Assemblée nationale en septembre.

En effet, le projet de loi ALUR prévoit notamment que le loyer fixé dans un nouveau bail ne pourra pas dépasser de plus de 20% un loyer médian de référence, calculé à partir des loyers pratiqués dans la zone.

La liste des agglomérations concernées par le décret :

Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Arras, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil, Compiègne, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulon, Toulouse. Outre Mer : Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France, Le Robert, Mamoudzou, Pointe-à-Pitre - Les Abymes, Saint-André, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Paul, Saint-Pierre

Décret n° 2013-689 du 30 juillet 2013 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Par assouslegrand le 04/06/13

Le preneur qui effectue des travaux à la place de son bailleur sans mettre en demeure ce dernier de les réaliser s'expose à ne pas en obtenir le remboursement.

Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été mis préalablement en demeure de les réaliser.

La jurisprudence est constante.

Le locataire ne peut, de son chef procéder, aux réparations.

Le locataire à défaut d'accord de son bailleur risque de ne pas en obtenir le remboursement.

En effet, le locataire doit d'abord mettre le bailleur en demeure de procéder aux travaux.

A défaut de réponse du bailleur, le locataire doit se faire autoriser judiciairement à les réaliser (C. civ., art. 1144).

Seule l'urgence pourrait dispenser le preneur de demander à son bailleur l'autorisation d'exécuter les travaux préalablement à leurs réalisation tout en préservant son droit au remboursement.

Cependant, la jurisprudence se révèle sévère pour apprécier l'urgence en cas de contestation par le bailleur(Cass. 3e civ., 11 janv. 2006, n° 04-20.142, n° 59 P+B : AJDI 2006, p. 561, F. de la Vaissière) .

Le locataire ainsi que le bailleur sont soumis à l'appréciation des tribunaux en la matière.

De plus il apparaît nécessaire pour restituer les sommes avancées que la double condition soit remplie à savoir :

- que les travaux aient été indispensables,

- et exécutés à moindre frais (Cass. 3e civ., 12 juin 2001, n° 99-21.127).

Ici encore le locataire et le bailleur sont soumis à l'appréciation des tribunaux.

En l'espèce, le locataire n'avait adressé un courrier au bailleur qu'après avoir procédé au sondage des fondations et commencé les travaux de consolidation.

La cour d'appel avait relevé que le bailleur n'avait pas été associé au constat des désordres, à l'identification de leurs causes ni au choix de la mise en oeuvre des travaux nécessaires.

Or l'instabilité de l'immeuble avait déjà été évoquée dans l'acte de cession de parts de la société locataire, un an avant la réalisation des travaux.

La Cour de cassation en a déduit que la cour d'appel, a pu utilement décidé que l'urgence n'était pas établie, et de ce fait à légalement justifié sa décision .

Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 11-29.011, n° 572 P+ B

Par assouslegrand le 28/05/13

La compensation, pour se faire, doit être ordonnée par les juges lesquels liquident les préjudices résultant :

- pour le bailleur de la rupture du bail,

- et pour le locataire des troubles locatifs du fait d'infiltrations.

Le principe général veut que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint totalement ou partiellement les deux dettes (C. civ., art. 1289).

La compensation suppose que de part et d'autre existent des dettes certaines, liquides et exigibles (Cass. com., 18 févr. 1975, n° 73-14.041 : Bull. civ. IV, n° 50).

En matière locative il arrive fréquemment qu'un locataire réclame une indemnisation du trouble de jouissance qui lui a été causé par les fuites d'eau persistantes.

Le bailleur quant à lui se prévaut du prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur pour défaut de paiement des loyers.

Une compensation puisse s'opérer entre les deux dédommagements.

Cependant, les magistrats doivent "liquider" chacun des deux préjudices pour ensuite constater le jeu de la compensation.

C'est-à-dire qu'en premier lieu, les juges doivent, d'une part, chiffrer le préjudice subi par le bailleur du fait de la rupture anticipée du contrat et d'autre part, chiffrer celui du locataire du fait du trouble de jouissance subi.

Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 11-26.095, n° 571 P+B

Par assouslegrand le 29/09/12

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Occupation du domaine public : quel tribunal compétent ?

Suivant décision rendue par le tribunal des conflits (T. confl. 14 mai 2012, req. n° 3836), le tribunal retient que relève du juge judiciaire :

- le contrat conclu entre deux personnes privées et comportant occupation du domaine public,

- si la personne autorisant l'occupation n'est pas délégataire de service public.

Le tribunal des conflits répond ainsi à la question posée par le Conseil d'État dans l'affaire de l'exploitation du domaine du Parc des Princes (CE, sect., 11 juill. 2011, Mme G..., req. n° 339409, Lebon ; AJDA 2011. 1404 ; ibid. 1949, chron. X. Domino ; D. 2012. Jur. 653, note G. Viney ; RDI 2011. 508, obs. N. Foulquier ; AJCT 2011. 576, obs. A. Burel ).

Le litige amenant ainsi le tribunal des conflits à confirmer sa jurisprudence Société des steeple-chases de France (T. confl. 10 juill. 1956, AJDA 1956. 352) voyait s'opposer Mme G... à la société gérant le stade du Parc des Princes.

Cette dernière, qui n'était pas délégataire de service public, comme l'a jugé la section du contentieux, avait conclu avec Mme G.. une convention l'autorisant à installer, dans le stade et ses abords, des points de vente.

La société ayant mis fin à cette convention, Mme G... avait saisi le juge administratif d'une action en responsabilité.

Cette compétence du juge administratif n'a pas été retenue.

Le tribunal des conflits fait valoir que la société gérant le stade « n'était pas délégataire d'un service public ; que, dans ces conditions, le litige né de la résiliation du contrat de droit privé passé entre elle, qui n'agissait pas pour le compte de la ville de Paris, et [la requérante], toutes deux personnes de droit privé, même si cette convention comportait occupation du domaine public, relève de la compétence des juridictions judiciaires ».

Il résulte de cette décision que la notion de délégation de service public parait essentielle quant à la détermination du tribunal compétent lorsqu'il y a occupation du domaine public.

T. confl. 14 mai 2012, req. n° C3836

Par assouslegrand le 19/05/12

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs (NOR : DEVL1131422D)

Le décret du 23 avril 2012, relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, concerne les propriétaires et locataires de logements ou de locaux situés dans des immeubles à usage principal d'habitation, gestionnaires des immeubles.

Ce décret a pour objet la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.

Les immeubles à usage principal d'habitation pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter, lorsque cela est techniquement possible et économiquement viable, une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement.

Cette installation est composée d'appareils de mesure, qui permettent d'individualiser la consommation de chaque logement.

Les frais de chauffage afférents à cette installation sont divisés :

- d'une part, en frais de combustible ou d'énergie et,

- d'autre part, en autres frais de chauffage, tels que les frais liés à l'entretien des installations de chauffage et ceux liés à l'utilisation d'énergie électrique.

Ce texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.

La mise en service des appareils, permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif, doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017.

Décret n° 2012-545 du 23 avril 2012

Par assouslegrand le 19/05/12

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Modification de la codification des dispositions réglementaires relatives à l'annexe environnementale des baux des locaux de plus de 2 000 M² à usage de bureaux ou de commerces par le décret n° 2012-517 du 19 avril 2012 .

Le décret n° 2012-517 du 19 avril 2012 modifie la codification des articles du Code de la construction et de l'habitation relatifs à l'annexe environnementale (instaurée par l'article L 125-9 du Code de l'environnement).

Il est en effet rappelé que les baux des locaux de plus de 2 000 M², à usage de bureaux ou de commerces, doivent être accompagnés d'une annexe environnementale.

Le contenu de cette annexe a été défini par un décret du 30 décembre 2011, codifié aux articles R 136-1 à R 136-3 du Code de la construction et de l'habitation.

Ainsi, les articles R 136-1 à R 136-3 deviennent les articles R 137-1 à R2 137-3 (et le chapitre VI du titre III du livre Ier de la partie règlementaire du CCH devient le chapitre VII).

Décret n° 2012-517 du 19 avril 2012

Par assouslegrand le 19/05/12

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Le décret n° 2008-908 du 8 septembre 2008, imposant des conditions de permanence du séjour pour bénéficier du droit au logement décent, vient d'être annulé par décision du Conseil d'Etat du 11 avril 2012.

Par requête, enregistrée le 10 novembre 2008 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le GROUPE D'INFORMATION ET DE SOUTIEN DES IMMIGRES (GISTI), et la FEDERATION DES ASSOCIATIONS POUR LA PROMOTION ET L'INSERTION PAR LE LOGEMENT (FAPIL), le GROUPE D'INFORMATION ET DE SOUTIEN DES IMMIGRES et la FEDERATION DES ASSOCIATIONS POUR LA PROMOTION ET L'INSERTION PAR LE LOGEMENT demandent au Conseil d'Etat :

- d'annuler pour excès de pouvoir le décret n° 2008-908 du 8 septembre 2008 relatif aux conditions de permanence de la résidence des bénéficiaires du droit à un logement décent.

Le décret attaqué n° 2008-908 du 8 septembre 2008 établit une liste de cinq catégories de titres de séjour permettant à leurs détenteurs de demander le bénéfice du droit au logement opposable, sous la double condition :

- d'une durée de résidence préalable de deux ans sur le territoire national,

- et d'au moins deux renouvellements du titre de séjour détenu.

Or, cette liste ne comprend pas la carte de séjour temporaire portant la mention " étudiant " ou " salarié en mission ", ni la carte de séjour compétences et talents ".

Il suit de là que le décret attaqué a méconnu le principe d'égalité en excluant du bénéfice du droit au logement opposable les détenteurs de ces trois catégories de titres de séjour.

Aussi les dispositions ainsi entachées d'illégalité étant indivisibles de l'ensemble des autres dispositions attaquées, il en est résulté que le GROUPE D'INFORMATION ET DE SOUTIEN DES IMMIGRES ET AUTRE sont fondés à demander l'annulation de ces dispositions.

Décision du Conseil d'Etat du 11 avril 2012

Par assouslegrand le 02/07/11

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Les conditions de vente de parcs locatifs sont assouplies concernant les HLM et SEM

En principe, préalablement à toute acquisition et cession d'immeubles locatifs, il appartient au trésorier-payeur général (au service des domaines avant le 1er janvier 2007) de formuler un avis sur la valeur vénale du bien.

Cependant, dans un souci d'alléger la procédure de vente des logements au profit d'autres organismes d'HLM et des sociétés d'économie mixte (SEM), le législateur a décidé, dans le cadre de la loi n° 2011-525 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011, de supprimer cette consultation préalable obligatoire sur le prix de vente.

Selon les pouvoirs publics, les logements locatifs demeurant dans le parc social de ces personnes morales, la valeur vénale ne doit pas constituer le critère de fixation du montant de la transaction.

Article L 443-12 du CCH

Par assouslegrand le 21/05/11

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Pas de notification au Préfet lorsque le bail est résilié par le locataire

En vertu de l'alinéa 2 de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui entend faire jouer la clause résolutoire stipulée dans un bail d'habitation pour défaut de paiement des loyers ou des charges doit, au moins deux mois avant l'Audience et à peine d'irrecevabilité, faire notifier l'assignation au représentant de l'Etat dans le département, par l'intermédiaire d'un Huissier, par lettre RAR.

Cette notification doit, en effet, permettre au Préfet de saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement, ou les services sociaux compétents, lesquels ont pour mission de réaliser une enquête financière et sociale.

S'est posée la question de savoir si cette notification était nécessaire lorsque le locataire a pris l'initiative de mettre fin au bail.

La Cour de cassation (chambre civile 3) par arrêt du 23 mars 2011 a dû se prononcer à cette occasion.

Les faits sont les suivants :

Le 19 janvier 2006, l'Etat de la République démocratique du Congo a pris à bail une maison d'habitation, propriété des époux X..., pour assurer le logement de M. A... Y..., son ambassadeur en France.

Il a été mis fin, le 17 mars 2007, aux fonctions de M. A... Y... qui s'est maintenu dans les lieux loués, au delà du 1er septembre 2007, date à laquelle le loyer a cessé d'être réglé par le preneur qui avait résilié le bail.

Par acte du 20 mars 2008, les bailleurs ont assigné M. A... Y... en constatation de sa qualité d'occupant sans droit ni titre, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

La Cour d'Appel, ayant retenu que c'était le locataire qui avait signifié à la bailleresse que le bail était résilié et que l'action introduite par les époux X... ne tendait pas au constat de la résiliation du bail, mais à celui de la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. A... Y..., en a exactement déduit que la notification prévue par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'était pas requise en l'espèce.

Arrêt Cour de Cassation - chambre civile 3 - 23 mars 2011- n° 09-68942