Par assouslegrand le 12/04/13

Le commandement de payer, délivré à la requête d'une personne morale dont le gérant était décédé lors de la délivrance du commandement, est nul en vertu d'une décision récente de la cour de cassation en date du 21 mars 2013.(RéférencesCour de cassation -chambre civile 2 -Audience publique du jeudi 21 mars 2013 -N° de pourvoi: 12-17107 )

Qui plus est la cour de cassation estime qu'il s'agit d'une irrégularité de fond qui n'est pas susceptible d'être couverte.

Les faits sont les suivants :

la SCI Graverol (la SCI), représentée par son gérant Erik X..., a fait délivrer le 20 avril 2009 à Mme Y..., sa locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

La SCI propriétaire a ensuite assigné sa locataire le 24 juillet 2009 devant le juge d'un tribunal d'instance statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l'expulsion de l'intéressée et sa condamnation au paiement des loyers arriérés .

Mme Y... a interjeté appel de l'ordonnance qui avait accueilli les demandes, en soulevant la nullité du commandement de payer, de l'assignation introductive d'instance et de l'ordonnance à raison du décès du gérant de la SCI au nom de laquelle la procédure avait été engagée, survenu le 26 mai 2006, soit antérieurement à la délivrance des actes .

La Cour d'appel qui donnait raison la SCI propriétaire, retient que la nomination en septembre 2010 de M. Nacer X... en qualité de gérant de la SCI en remplacement de son frère décédé, est rétroactive à la date du décès, de sorte que la procédure diligentée au nom de la SCI, prise en la personne de son représentant légal M. X... n'est pas irrégulière au regard des dispositions des articles 117 et suivants du code de procédure civile .

Cependant la Cour de cassation n'approuve pas cette décision.

La cour de cassation fait valoir qu'en statuant ainsi, alors que le commandement de payer, délivré à la requête d'une personne morale dont le représentant était décédé à la date de la délivrance de l'acte, était affecté d'une irrégularité de fond qui n'était pas susceptible d'être couverte et entraînait la nullité de tous les actes subséquents.

Cour de cassation chambre civile 2 du 21 mars 2013 n° 12-17107

Par assouslegrand le 28/01/11

ON EN PARLE

Objet : Les HLM en chiffres

Le parc des HLM en FRANCE compte 4 Millions de logements dont près d'un tiers construit après 1985.

Ce parc accueille 10 Millions d'habitants selon l'Union Social pour l'Habitat.

Quelques chiffres clefs :

1,2 Millions de demandes de logements en attente.

33 % des ménages peuvent prétendre à un logement social compte tenu de leurs revenus et de leur statut de non propriétaires.

77.000 logements neufs ont été mis en chantier en 2009.

14.000 logements ont été acquis et améliorés.

11.000 logements ont été acquis sans effectuer de travaux.

120.000 logements ont été réhabilités en 2009.

(Sources LES AFFICHES PARISIENNES du 05/06 Octobre 2010 et USH, chiffres mis à jour en Août 2010)

Par assouslegrand le 28/12/10

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Le contrat passé dans le but de sous-louer des logements HLM exclusivement à des étudiants est un contrat administratif

Le contrat passé dans le but de sous-louer des logements HLM, exclusivement à des étudiants, est un contrat administratif puisqu'il a pour objet l'exécution du service public de logement des étudiants.

Les règles du CCH ne lui sont pas applicables.

Il en résulte que, si la société d'HLM, propriétaire, veut récupérer sur le CROUS, preneur, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, des clauses expresses doivent être prévues, dans ce sens, aux termes de la convention conclue entre les Parties.

Les faits sont les suivants :

Selon un bail emphytéotique signé avec l'Etat, la SOCIETE D'HLM UN TOIT POUR TOUS a fait construire à NIMES, sur un terrain appartenant à l'Etat, une résidence réservée à l'usage d'étudiants.

Par convention conclue le 15 Octobre 1988, la société a loué cette résidence au Centre Régional des Oeuvres Universitaires et Scolaires (CROUS) de MONTPELLIER.

La société d'HLM, en sa qualité de propriétaire de cette construction, a été assujettie à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

A la fin de l'année 2000, elle a demandé au CROUS de lui rembourser le montant de la taxe qu'elle avait acquittée au titre des années 1992 à 2000.

A la suite du rejet implicite de sa demande, la SOCIETE D'HLM UN TOIT POUR TOUS a, après que le Tribunal de Grande Instance de NIMES se soit déclaré incompétent, saisi le Tribunal Administratif de MONTPELLIER du litige.

Par l'arrêt attaqué, la Cour Administrative d'Appel de MARSEILLE a confirmé le Jugement du Tribunal Administratif qui avait rejeté la demande de la société d'HLM.

Selon le Conseil d'Etat, les dispositions de l'article L 442-3 du CCH, et de l'article 1523 du CGI, aux termes desquelles la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est imposée au nom des propriétaires ou usufruitiers et exigible contre eux et leurs principaux locataires, n'ont ni pour objet ni pour effet de rendre automatique la répercussion sur le locataire du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Dès lors, la Cour n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que la société requérante n'était pas fondée à s'en prévaloir pour soutenir qu'il aurait existé une obligation légale pour les locataires de rembourser aux propriétaires le montant de cette taxe.

De plus, le Conseil d'Etat retient qu'il résulte des clauses de la convention du 15 Octobre 1988 que le CROUS est tenu de sous-louer les logements exclusivement à des étudiants et à des personnes répondant à certaines conditions pour être logés en résidence universitaire.

Cette convention a, ainsi, eu pour objet l'exécution même du service public de logement des étudiants et revêtait en conséquence, selon le Conseil d'Etat, le caractère d'un contrat administratif.

Par suite, en jugeant que cette convention ne pouvait être regardée comme un bail locatif HLM de droit commun, la Cour n'a pas commis d'erreur de droit.

Enfin, après avoir relevé qu'il ne ressortait pas des clauses de la convention conclue avec le CROUS que l'intention des Parties au contrat ait été de transférer la charge annuelle de cette taxe sur le preneur gestionnaire des logements, la Cour n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que, s'agissant d'un contrat administratif, les dispositions de l'article L 442-3 du CCH étaient inapplicables et qu'à défaut de stipulations expresses en ce sens, la société ne pouvait réclamer au preneur le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

C'est dans ces conditions que le Conseil d'Etat a rejeté le pourvoi de la SOCIETE D'HLM UN TOIT POUR TOUS.

Arrêt du Conseil d'Etat n° 316723 8° et 3° sous sections réunies du 8 Octobre 2010.

Par assouslegrand le 21/09/10

DROIT FISCAL

Objet : Dégrèvement de la taxe foncière au profit des organismes concourant au logement des personnes défavorisées

La loi Grenelle II du 12 Juillet 2010 étend le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, aux organismes concourant aux objectifs de la politique d'aide au logement mentionnés à l'article L 365-1 du CCH.

Cette exonération existe déjà au profit des organismes d'HLM et des SEM de logements.

Les organismes concernés, en vertu de l'article L 365-1 du CCH sont ceux qui réalisent les prestations qui sont effectuées en faveur des personnes et des familles mentionnées au II de l'article L 301-1 du CCH :

- qu'elles soient locataires ou propriétaires occupants,

- par des organismes qui bénéficient, à cette fin, d'un financement, par voie de décision, de convention de subvention ou de marché, de collectivités publiques, d'établissements publics ou d'institutions sociales ne laissant à la charge du destinataire de ces prestations qu'un montant inférieur à 50 % de leur coût.

Ces prestations constituent des services sociaux relatifs au logement social lorsqu'elles visent à exercer des activités :

1° De maîtrise d'ouvrage d'opérations d'acquisition, de construction ou de réhabilitation de logements ou de structures d'hébergement en tant que propriétaire ou preneur de bail à construction, emphytéotique ou de bail à réhabilitation ;

2° D'ingénierie sociale, financière et technique ;

3° D'intermédiation locative et de gestion locative sociale.

Ces activités sont définies par Décret n° 2010-398 du 22 Avril 2010 (art. 1) modifiant l'article R365-1 du CCH.

Ainsi, ces organismes peuvent, désormais, obtenir un dégrèvement pour les travaux qu'ils effectuent :

- en faveur de l'accessibilité et de l'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap (CGI, art 1391 C).

En effet, les dépenses engagées par :

* les organismes d'HLM,

* les sociétés d'économie mixte, ayant pour objet statutaire la réalisation ou la gestion de logements,

* les organismes mentionnés à l'article L 365-1 du CCH, pour l'accessibilité et l'adaptation des logements aux personnes en situation de handicap,

sont déductibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties versée aux collectivités territoriales.

Les modalités de mise en oeuvre de ce dégrèvement font l'objet d'une instruction fiscale du 15 Octobre 2002 (BOI 6 C-4-02) ;

- dans le cadre des prescriptions du plan de prévention des risques technologiques, l'article 1391 D, modifié par loi n° 2010-788 du 12 Juillet 2010 (art. 5), dispose :

« qu' il est accordé, sur la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à des immeubles affectés à l'habitation appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré visés à l'article L. 411-2 du CCH ou à des sociétés d'économie mixte ayant pour objet statutaire la réalisation de logements ou aux organismes mentionnés à l'article L 365-1 du même Code, ainsi qu'aux immeubles, logements-foyers et centres d'hébergement et de réinsertion sociale visés aux 3° et 4° de l'article L 302-5 du même Code, un dégrèvement égal aux dépenses payées, à raison des travaux prescrits en application du IV de l'article L 515-16 du Code de l'Environnement, au cours de l'année précédant celle au titre de laquelle l'imposition est due ».

Les modalités d'application sont précisées aux termes d'une instruction fiscale du 18 Octobre 2005 (BOI 6 C-8-05) ;

- afin de réaliser des économies d'énergie et l'article 1391 E, modifié par loi n° 2010-788 du 12 Juillet 2010 (art. 6) prévoit :

« Il est accordé sur la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, afférente à des immeubles affectés à l'habitation, appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré visés à l'article L 411-2 du CCH ou aux sociétés d'économie mixte ayant pour objet statutaire la réalisation ou la gestion de logements, ainsi qu'aux organismes mentionnés à l'article L 365-1 du même Code, un dégrèvement égal au quart des dépenses payées, à raison des travaux d'économie d'énergie visés à l'article L 111-10 du même Code au cours de l'année précédant celle au titre de laquelle l'imposition est due.

Lorsque l'imputation des dépenses ne peut être effectuée dans sa totalité sur les cotisations des immeubles en cause, le solde des dépenses déductibles est imputé sur les cotisations afférentes à des immeubles imposés dans la même commune ou dans d'autres communes relevant du même service des impôts au nom du même bailleur et au titre de la même année. »

Le régime de ce dégrèvement est précisé par les instructions du 9 Avril 2008 et du 6 Octobre 2009 (BOI 6 C-2-08 ; BOI 6 C-2-09).

La loi GRENELLE II, n° 2010-788 du 12 Juillet 2010 (articles 4 à 6)

Par assouslegrand le 05/07/10

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Colocation et loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

M. Jean-Pierre DEMERLIAT a attiré l'attention de M. le Secrétaire d'État, chargé du logement et de l'urbanisme, sur une difficulté engendrée par l'application de la loi n° 2009-323 du 25 Mars 2009 de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'Exclusion (MLLE) et relevée par l'Association de Réinsertion Sociale du Limousin (ARSL).

En effet, dans le but, lutter contre « les marchands de sommeil », la loi MLLE supprime la colocation à baux multiples au profit d'une colocation à bail unique.

C'est ainsi que la loi BOUTIN du 25 Mars 2009 encadre la colocation des logements appartenant aux organismes d'HLM et aux SEM en prévoyant la signature par tous les colocataires d'un contrat de location unique comportant une clause de solidarité (CCH, art. L. 442-8-4).

Ce faisant, la loi met fin également à des actions extrêmement encadrées, menées par l'ARSL, dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD), de locations d'appartements partagés en direction de jeunes en formation de courte ou moyenne durée, dans le cadre du contrat d'insertion dans la vie sociale (CIVIS).

Afin de loger des jeunes en formation, l'ARSL a mis en place une procédure de sous-location partagée :

- les appartements étaient loués par l'ARSL auprès de bailleurs sociaux,

- sous-loués en meublés, chambre par chambre,

- l'ameublement a été financé par la mission locale urbaine sur les fonds du CIVIS.

Cette formule avait l'avantage de ne pas rendre chaque locataire solidaire des carences d'un sous locataire et a, de ce fait rencontré un vif succès.

En conséquence, M. Jean-Pierre DEMERLIAT demande de bien vouloir lui indiquer « s'il est possible d'envisager des procédures de colocation à baux multiples, à titre dérogatoire, sous réserve qu'elles interviennent dans un cadre accompagné ou institutionnel : portage par des associations agréées, par un comité de logement autonome des jeunes ou action dans le cadre d'un PDALPD. »

La Réponse du Secrétariat d'État au logement et à l'urbanisme a été publiée dans le JO Sénat du 24/06/2010 - page 1647 dans les termes suivants :

La colocation d'un logement, appartenant à un organisme HLM ou à une SEM, est encadrée par les articles 61 et 64 de la loi n° 2009-323 du 25 Mars 2009 qui prévoit qu'« en cas de location d'un même logement à plusieurs personnes, un contrat de location unique est signé par l'ensemble des colocataires qui consentent à une clause de solidarité inscrite dans ce contrat ».

Cette disposition, codifiée à l'article L 442-8-4 du Code de la Construction et de l'Habitation, s'applique à la location directe des logements par les bailleurs HLM ou les SEM.

Aussi, elle ne concerne pas les contrats de location mis en place par l'Association de Réinsertion Sociale du Limousin (ARSL).

En effet, les appartements loués, par cette Association, sont sous le régime de la sous-location du parc social, régi par les articles L 442-8-1 et L. 442-8-2 du même Code.

Par conséquent, l'ARSL peut poursuivre ses actions de location d'appartements partagés sous le régime de la sous-location avec des baux multiples, sans clause rendant chaque colocataire solidaire des défaillances d'un autre colocataire et avec la souplesse juridique adaptée à la situation des jeunes en formation.

Il résulte de cette réponse que le contrat de location unique comportant une clause de solidarité entre les colocataires du parc HLM, ne trouve pas à s'appliquer aux personnes morales louant des logements auprès des bailleurs sociaux pour les sous-louer en colocation.

L'Association à l'origine de la question peut donc continuer à louer des logements sociaux pour les sous-louer chambre par chambre, à des jeunes en formation dans le cadre du PDALPD, avec des contrats multiples.

Réponse ministérielle n° 10991 : JO Sénat Q, 24 juin 2010, p. 1647

Question écrite n° 10991 de M. Jean-Pierre DEMERLIAT (Haute-Vienne - SOC) -publiée dans le JO Sénat du 19/11/2009 - page 2679

Par assouslegrand le 02/06/10

DROIT IMMOBILIER

Objet : Comment doit réagir le bailleur social en cas de décès de son locataire ?

En vertu de l'article 14 de la loi n° 2001-1135 du 3 déc. 2001 (art. 14, II et 25, II), lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

Il est rappelé qu'aux termes de cet article, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux.

En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (L. no 99-944, 15 nov. 1999, art. 14, II) ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le Juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues aux termes de la loi, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Ces dispositions sont d'ordre public, aucune des Parties, que ce soit le locataire ou le propriétaire, ne peut y déroger.

* C'est ainsi que la Cour de Cassation a décidé qu'une disposition conventionnelle plus favorable aux descendants (cohabitation au moins égale à 6 mois à la date du décès) ne s'impose pas au bailleur (Cass. 3e civ., 1er oct. 2008, no 07-13.008, no 928 FS - P + B, OPAC c/ Reynes).

Les circonstances de l'espèce étaient les suivantes :

Un office public d'aménagement et de construction de a donné en location, le 22 Novembre 1974, un appartement à Mme G.

Le bail stipulait que la location n'était pas transmissible par voie de succession « sauf s'il s'agit d'un membre de la famille ayant habité le logement pendant une période au moins égale à six mois au moment du décès du preneur ».

Mme G est décédée le 28 Octobre 2003.

L'OPAC a fait assigner M. R, son fils, resté dans les lieux, pour faire constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion.

Pour rejeter les demandes de l'OPAC et constater le transfert du bail au profit de M. R, la Cour d'Appel de PARIS retient que « la stipulation conventionnelle, plus favorable aux ayants droit du locataire décédé, s'impose à l'OPAC qui n'est pas fondé à y opposer les dispositions de l'article 40 de cette loi qui ne restreignent que les conditions d'application de l'article 14 au regard des normes d'attribution des logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et que M. R justifie de ce qu'il a habité le logement pendant au moins six mois avant le décès de sa mère ».

La Cour de Cassation fait valoir qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 Juillet 1989, ainsi que les conditions d'attribution des logements appartenant à l'OPAC, d'ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs, la Cour d'Appel a violé les textes susvisés.

* De même, la pratique de louer des appartements aux enfants des locataires décédés, qui ne répondent pas aux conditions de l'article 14 de la loi de 1989, ne s'impose-t-elle pas non plus au bailleur (CA Paris, 14e ch., sect. A, 30 oct. 2002, n° 2002/08264, Linganzi et a. c/ OPHLM de Bagnolet).

* De plus, s'agissant de logements appartenant aux organismes d'HLM, le transfert du bail est subordonné à la condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d'attribution dudit logement (CA Caen, 1re ch., 12 janv. 2006, n° 04/02590, Salles c/ Sté Habitat de la pleine normande : Loyers et copr. 2006, no 99 CA Paris, 6e ch., sect. B, 21 févr. 2008, no 06/17072, Ets Public à caractère industriel Office Public d'Aménagement et de Construction de Paris c/ Mazoyer).

Aux termes de cet arrêt, en effet, la Cour d'Appel de PARIS relève que l'intimé, au moment de sa demande de transfert de bail en Mars 2004, répondait à la fois aux conditions de transfert du bail prévues à l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et aux conditions d'attribution d'un logement régi par la législation sur les habitations à loyer modéré, conformément à l'article 40 III de la même loi.

La Cour d'Appel fait valoir que, si l'article R 641-4 du CCH, prévoyant que l'appartement doit comporter un nombre de pièces habitables, au sens de la loi du 1er Septembre 1948, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale, est applicable dans les cas de réquisition d'un logement pour sous-occupation d'un local par un locataire muni d'un contrat de bail et n'a pas vocation à s'appliquer dans le cadre du bénéfice d'un transfert de logement HLM.

Cependant aux termes de cet arrêt, ces dispositions peuvent, néanmoins, constituer des indices d'appréciation d'une occupation adéquate du logement alors, au surplus, que l'OPAC n'indique nullement sur quels critères d'appréciation, quels motifs, quelles dispositions réglementaires ou contractuelles se baserait la commission d'attribution - qu'il n'a pas saisie en l'occurrence - pour contraindre l'intimé à déménager pour un logement de deux pièces au plus.

La Cour d'Appel fait valoir que les articles R 441-2-1 et R441-3 du CCH ne comportent aucune disposition impérative à cet égard et que la feuille distribuée par l'OPAC aux candidats initiaux à la location d'un logement à loyer modéré n'a qu'une valeur d'information générale.

En l'espèce, si l'on admet qu'au jour du décès de son père, M. M s'est retrouvé seul dans le logement loué, il n'est pas contesté que celui-ci, composé de trois pièces, ne comportait pas un nombre de pièces habitables supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y résident ; que, d'ailleurs, peu de temps après, sa compagne (aujourd'hui son épouse) est venue le rejoindre, comme l'attestent plusieurs témoins et comme le confirment des documents EDF, de sorte que l'appartement a presque toujours été occupé par deux personnes.

Enfin la Cour d'Appel retient que les revenus perçus par M. M sont inférieurs au seuil maximum retenu par le décret pour l'attribution d'un logement social.

* Ainsi, le candidat au logement, suite au décès du locataire en titre, ne doit pas dépasser les plafonds de ressources réglementaires.

C'est pour ne pas avoir tenu compte de cette condition supplémentaire qu'une Cour d'Appel a encouru la censure de la Cour suprême dans un litige où un organisme d'HLM avait demandé l'expulsion d'une personne ayant cohabité avec sa mère, locataire de l'organisme jusqu'à son décès (Cass. 3e civ., 3 juin 1992, n° 90-14.077, no 993 P, OPAC de la ville de Paris c/ Gras : Bull. civ. III, no 181 : JCP éd. N 1993, II, p. 183, note B. Wertenschlag).

* De plus le transfert du bail était soumis à une condition d'occupation suffisante.

Toutefois, cette condition ne peut être retenue lorsque le bailleur n'a pas proposé un logement de substitution adapté (CA Paris, 6e ch., sect. B, 8 sept. 2005, no 04/07456, OPAC de Paris c/ Fonteneau).

En effet, l'article 10-7 de la loi du 1er Septembre 1948, rendu applicable aux HLM, par l'article L 442-6 du CCH, dispose que n'ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes qui ne remplissent pas les conditions d'occupation suffisantes fixées par ce code; que l'article R-641-4 du CCH édicte que sont considérés comme insuffisamment occupés les logements comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

L'occupante, fille des locataires initiaux prétendait avoir vécu dès l'origine dans les lieux loués et le démontre par différentes pièces versées aux débats (impositions, dossier retraite, mutuelle, assurances maladie, Banque, Assedic).

L'OPAC a, dans un premier temps, continué d'encaisser les loyers et même un surloyer, postérieurement au décès de la locataire initiale, puis a effectué des démarches pour que le bail soit officiellement transféré à la fille de la locataire.

La Cour relève qu'il est constant que l'interessée occupe seule un appartement de cinq pièces principales.

Les lieux sont, donc, insuffisamment occupés au sens des articles 10 - 7 de la loi du 1er Septembre 1948, L 442-6 et R 641-4 du CCH.

Selon la Cour d'Appel et , contrairement à ce qu'a relevé le premier Juge, l'OPAC n'était pas tenu de faire délivrer un congé, par exploit d'Huissier accordant un délai de six mois pour régulariser la situation, la loi du 1er Septembre 1948 n'étant pas applicable aux baux en cause mais seulement certaines de ses dispositions limitativement énumérés, reprises dans des articles spécifiques du CCH.

La Cour d'Appel en déduit que l'OPAC se devait pour être de bonne foi, avant d'assigner la locataire qui était bénéficiaire d'un bail transféré, remplissant les conditions de ressources, lui proposer un logement correspondant à son état de femme seule.

C'est dans ces conditions que la Cour d'Appel a fait valoir que L'OPAC était mal fondée à invoquer l'insuffisance d'occupation pour demander l'expulsion de Mme F.

La question s'est posée de savoir à quel moment il convenait de se placer en cas de transfert éventuel de bail au concubin, consécutif au décès du locataire pour déterminer l'exercice dont les ressources doivent être prises en compte (Cour de Cassation, Chambre civile 3. Bull. civ. 1995 III N° 193 p 130 - 19 juillet 1995).

Dans le cas d'espèce, un Office public d'habitations, propriétaire d'un local à usage d'habitation, donné à bail à Mme D, ensuite décédée, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 1991) de décider que son concubin, M B pouvait prétendre au transfert du logement en prenant en considération la date du décès.

Or, selon l'OPH, pour déterminer l'exercice dont les ressources doivent être prises en compte, il convient de prendre en considération, comme l'imposent la lettre et l'économie de l'article 4 de l'arrêté interministériel du 29 Juillet 1987, non pas la date du décès du concubin, mais la date à laquelle un accord intervient entre l'Office et le pétitionnaire, après vérification des ressources de ce dernier, quant à la possibilité d'un transfert.

En conséquence, selon l'OPH, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 4 de l'arrêté interministériel du 29 Juillet 1987, ainsi que des articles 13 et 46 de la loi n° 86-1290 du 23 Décembre 1986, L 441-1 du CCH et R 441-1 du même Code.

Toutefois, s'agissant du transfert du contrat de location au bénéfice du concubin du locataire décédé, la Cour de Cassation a retenu que la Cour d'Appel a fait une exacte application de l'article 13 de la loi du 23 Décembre 1986 et de l'article 4 de l'arrêté interministériel du 29 Juillet 1987 en prenant en considération la date du décès.

Arrêt de Cour de Cassation du 1er Octobre 2008 n° 07-13.008

Arrêt de Cour de Cassation du 3 Juin 1992 n° 90-14.077

Arrêt de Cour de Cassation du 19 Juillet 1995 n° 95-11512

Par assouslegrand le 05/05/10

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Quels sont les titres de séjour permettant le bénéfice de logements HLM ?

Diverses réformes étant intervenues sur les conditions de séjour des étrangers sur le territoire français, il a fallu réviser en conséquence, la liste permettant à ces personnes de bénéficier d'un logement HLM.

En effet, les organismes d'habitations à loyer modéré attribuent les logements visés à l'article L 441-1 aux bénéficiaires suivants :

1° Les personnes physiques de nationalité française et les personnes physiques admises à séjourner régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par un arrêté conjoint du ministre chargé de l'intérieur, du ministre chargé des affaires sociales et du ministre chargé du logement, dont les ressources n'excèdent pas des limites fixées pour l'ensemble des personnes vivant au foyer, compte tenu des personnes à charge, par arrêté conjoint du ministre chargé du logement, du ministre chargé de l'économie et des finances et du ministre chargé de la santé ;

L'arrêté du 15 Mars 2010 dispose que peuvent, désormais, bénéficier d'un logement HLM :

* Les personnes physiques, de nationalité étrangère qui remplissent les conditions de permanence, visées à l'article R. 441-1 (1°) du CCH, lorsqu'elles sont titulaires de l'un des titres de séjour ou documents suivants en cours de validité :

1. Carte de résident ;

2. Carte de résident permanent ;

3. Carte de résident portant la mention « résident de longue durée - CE » ;

4. Carte de séjour « compétences et talents » ;

5. Carte de séjour temporaire :

? portant la mention « étudiant » ;

? portant la mention « scientifique » ;

? portant la mention « profession artistique et culturelle » ;

? autorisant l'exercice d'une activité professionnelle à l'exception des cartes portant la mention travailleur saisonnier », « travailleur temporaire » et « salarié en mission » ;

? portant la mention « vie privée et familiale » à l'exception de la carte de séjour temporaire délivrée aux conjoints et enfants d'un étranger titulaire de la carte de séjour temporaire portant la mention salarié en mission » ;

6. Titre de séjour prévu par les traités ou accords internationaux et conférant des droits équivalents à ceux des titres mentionnés aux 1 à 5 du présent article ;

7. Récépissé de demande de renouvellement de l'un des titres ci-dessus ;

8. Récépissé délivré au titre de l'asile d'une durée de trois mois renouvelable portant la mention « reconnu réfugié autorise son titulaire à travailler » ou « reconnu apatride autorise son titulaire à travailler » ou « décision favorable de l'OFPRA/de la CNDA en date du... ....Le titulaire est autorisé à travailler » ou « a demandé la délivrance d'un premier titre de séjour » ;

9. Titre de séjour spécial délivré par le ministère des affaires étrangères aux agents du corps consulaire et aux membres d'une organisation internationale ;

10. Titre d'identité d'Andorran délivré par le préfet des Pyrénées-Orientales ;

11. Passeport monégasque revêtu d'une mention du consul général à Monaco valant autorisation de séjour ;

12. Visa d'une durée supérieure à trois mois portant la mention « vie privée et familiale » délivré en application du septième alinéa de l'article L. 211-2-1, visa d'une durée supérieure à trois mois portant la mention « étudiant » mentionné à l'article R. 311-3 (6°), et visa d'une durée supérieure à trois mois portant la mention « salarié », mentionné à l'article R. 311-3 (7°).

* Les ressortissants des Etats membres de l'Union européenne, des autres Etats parties à l'espace économique européen et de la Confédération helvétique qui remplissent les conditions de permanence visées à l'article R. 441-1 (1°) du code de la construction et de l'habitation lorsqu'ils justifient disposer d'un droit de séjour dans les conditions définies à l'article L. 121-1 du code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile.

* Les ressortissants des Etats membres de l'Union européenne soumis à des mesures transitoires par leur traité d'adhésion et exerçant une activité professionnelle doivent être titulaires d'une carte de séjour portant l'une des mentions suivantes :

« CE - toutes activités professionnelles », « CE - toutes activités professionnelles, sauf salariées », « CE - membre de famille - toutes activités professionnelles », « CE - membre de famille - toutes activités professionnelles, sauf salariées » ou récépissé de demande de renouvellement de ce titre.

* Les membres de famille des ressortissants visés aux alinéas précédents, lorsqu'ils possèdent la nationalité d'un Etat tiers, doivent être titulaires d'une carte de séjour portant l'une des mentions suivantes :

« CE - membre de famille - toutes activités professionnelles » ou « CE - membre de famille - toutes activités professionnelles, sauf salariées » ou « CE - séjour permanent - toutes activités professionnelles » ou « CE - séjour permanent toutes activités professionnelles, sauf salariées » ou du récépissé de demande de renouvellement de ce titre.

Arrêté du 15 Mars 2010