Par assouslegrand le 26/10/15

.Le contrat type des locations nues ou meublées et le modèle de notice d'information sont applicables à compter du 1er août 2015.

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit le respect d'un contrat type pour les baux d'habitation.

Le contrat de location doit notamment préciser :

  • - la désignation des parties ;
  • - l'objet du contrat (description du logement et destination du lot) ;

Ainsi, en cas d'inexactitude supérieure à 5 % de la surface habitable mentionnée au bail d'une location nue, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté (art. 3 et 3-1).

  • - la date de prise d'effet et la durée du contrat ;
  • - les conditions financières (loyer, charges, modalités de paiement, loyer acquitté par le dernier locataire lorsque celui-ci a quitté les locaux depuis moins de 18 mois avant la signature du bail) ;
  • - le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement ;
  • - le montant du dépôt de garantie ;
  • - dans les zones d'encadrement des loyers, le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement définis par le préfet ainsi que le complément de loyer s'il est appliqué.

Les parties au contrat sont libres de prévoir dans le contrat d'autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux lois et règlements en vigueur.

Les parties  peuvent également convenir de l'utilisation de n'importe quel support pour l'établissement du contrat, dans le respect du contrat type.

Par ailleurs, un arrêté précise le contenu de la notice d'information qui doit être jointe au contrat de location à compter du 1er août 2015.

Cette notice précise les droits et obligations du bailleur et du locataire ainsi que les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.

 

Observation : Certaines clauses sont interdites. Si elles figurent dans le contrat, elles sont alors considérées comme étant inapplicables.

 

Il s'agit notamment des clauses qui:

- imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique,

- prévoient des pénalités en cas de retard dans le paiement du loyer,

- interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, qui prévoient des frais de délivrance ou d'envoi de quittance, etc. (art. 4).

 

A noter en particulier :

Concernant la révision annuelle du loyer (art. 17-1) :

L’augmentation annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE.

La révision prend effet au jour de sa demande ; elle ne peut donc pas être rétroactive.

Passé ce délai, la révision du loyer pour l'année écoulée n'est plus possible.

Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

Concernant l’évolution du loyer consécutive à des travaux (art. 6 et 17-1):

Exceptionnellement, le loyer d'un logement répondant aux caractéristiques de décence peut être revu à la hausse ou à la baisse en cours de bail lorsque le bailleur et le locataire ont convenu de travaux que l'une ou l'autre des parties fera exécuter à ses frais durant l'exécution du contrat.

La clause du contrat de location ou l'avenant qui prévoient cet accord doit fixer la majoration ou la diminution de loyer applicable suite à la réalisation des travaux et, selon le cas, fixer ses modalités d'application.

Lorsqu'elle concerne des travaux à réaliser par le bailleur, cette clause ne peut porter que sur des travaux d'amélioration.

Décret 2015-587 du 29 mai 2015 : JO 31 p. 9035 ;

Arrêté ETLL1511666A du 29 mai 2015 : JO 31 p. 9041.

 

Par assouslegrand le 02/09/14

Le mandataire qui rédige un compromis de vente sans y mentionner l'existence d'une procédure en cours dans la copropriété, engage sa responsabilité vis-à-vis de l'acquéreur.

Depuis longtemps la jurisprudence considère que le devoir d'information et de conseil de l'intermédiaire, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, implique d'avertir le client qui projette d'acquérir un bien, de tous les risques de l'opération et de le renseigner sur les moyens de les éviter (Cass. 1re civ., 15 juill. 1999, n° 97-18.984, n° 1382 P).

En l’espèce, un compromis de vente de lots de copropriété a été signé par l'intermédiaire d'une agence immobilière, sans que les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété aient été communiqués à l'acquéreur, qui les avait pourtant demandés une dizaine de jours auparavant.

 Ces informations lui sont finalement fournies par le notaire postérieurement à l'avant-contrat, mais avant la conclusion de l'acte authentique de vente.

Ayant alors découvert l'existence d'une procédure en cours relative à la non-conformité du sous-sol où il a acheté un garage, l'acquéreur signe l'acte définitif mais se retourne ensuite contre l'agence immobilière pour non-respect de ses obligations contractuelles d'information et de conseil.

Le préjudice subi consécutivement au défaut d'information consiste en la perte d'une chance de ne pas s'engager par la signature du compromis, étant précisé qu'une fois ce document signé, la non-réitération devant notaire exposait l'acquéreur au versement de la clause pénale prévue au contrat.

 La loi ALUR du 24 mars 2014, en imposant l'annexion à l'avant-contrat de vente, entre autres, des PV des trois dernières AG de copropriété aux acheteurs de lots, devrait permettre  d'éviter ce type de contentieux.

A titre de sanction, la loi nouvelle fait courir le délai de rétractation à compter du lendemain de la communication de ces pièces à l'acquéreur (CCH, art. L. 721-3, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 54, III : JO, 26 mars).

Cass. 3e civ., 25 mars 2014, n° 13-16.181, n° 441 D

 

 

 

Par assouslegrand le 02/09/14

Après l'avis favorable du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le décret relatif à la rémunération des professionnels de l'immobilier liée à la mise en location ou à la gestion locative d'un logement vient d'être publié au Journal officiel du août 2014, conformément aux dispositions de la loi ALUR,.

En effet, depuis la loi ALUR la rémunération du professionnel de l'immobilier est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception :

- des honoraires liés à l'organisation de la visite du logement,

-à la constitution du dossier,

- à la rédaction du bail et à l'établissement de l'état des lieux.

 Pour ces dernières prestations, le montant des honoraires doit être partagé entre le propriétaire et le locataire.

Plafonnement des honoraires

Le montant total des frais imputés au locataire ne peut excéder celui des honoraires payés par le bailleur et doit être inférieur ou égal à des plafonds définis par le décret du 1er août 2014.

Ce texte prévoit que les honoraires de location, hors état des lieux, sont applicables selon la zone géographique dans laquelle est situé le bien.

 Les montants sont les suivants :

- 12 euros par m2 de surface habitable en zone très tendue ;- 10 euros par m2 de surface habitable en zone tendue ;- 8 euros par m2 de surface habitable en dehors des zones tendues et très tendues.

S'agissant de la prestation d'établissement de l'état des lieux d'entrée, un plafonnement spécifique et unique valant pour l'ensemble du territoire est appliqué.

Il s'élève à 3 euros par m2.

Ces dispositions seront appliquées à partir du 15 septembre 2014, en vue notamment de la rentrée universitaire.

Les plafonds seront révisés chaque année au 1er janvier par arrêté en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié.

 

D. n° 2014-890, 1er août 2014 : JO, 6 août

 

 

Par assouslegrand le 02/09/14

Le décret d’encadrement des loyers d’habitation dans les « zones tendues » au sens de la loi ALUR est paru.

Le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pris en application des articles 17 et 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est paru au Journal officiel du 31 juillet.

Ce texte est applicable :

-aux contrats de location nus ou meublés,

- conclus ou renouvelés entre le 1er août 2014 et le 31 juillet 2015.

Champ d’application géographique des mesures d’encadrement

Les articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, définissent les zones tendues comme des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

Ces zones se caractérisent notamment :

  •  par le niveau élevé des loyers,
  • le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens,
  •  ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social .

Sont actuellement concernées les 28 agglomérations visées à l’annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants, instituée par l’article 232 du code général des impôts, soit les agglomérations d’Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse .

À noter que, selon le décret du 30 juillet 2014, pour l’application de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 la liste des communes concernées peut être modifiée par décret.

Détail des mesures d’encadrement

Le texte distingue les mesures propres aux logements vacants de celles relatives aux baux renouveler, certaines dispositions étant communes aux deux situations.

Les mesures applicables aux logements vacants :

Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, étant précisé que sont concernés les logements inoccupés proposés à la location.

Ne sont pas concernés :

  • les logements faisant l’objet d’une première location,
  •  et des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

Le loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé, dans les limites légales, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.

Toutefois, le loyer du nouveau contrat de location pourra  être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

  • 1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;
  • 2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues ci-dessus ;
  • 3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Cependant, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat, ces trois dérogations ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire prenant en compte un complément de loyer est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location.

Les mesures relatives au renouvellement de bail :

Lors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

  • 1° La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites légales ;
  • 2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Toutefois, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement a été pris à la date du renouvellement du bail, les dispositions qui précèdent ne s’appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions du I de l’article 17-2.

Les dispositions communes

En matière de références de loyers, nécessairement jointes au contrat, les « logements comparables » doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

Par ailleurs, concernant les travaux de mise en conformité ou d’amélioration, d’une part, est exclu de leur montant le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge ou à une majoration du loyer en application d’une « clause travaux » et d’autre part, s’agissant des travaux portant sur les parties communes, leur coût est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

En outre, lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation qui n’a pas été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.

Enfin, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement des loyers a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat ou du renouvellement du bail, la révision ou la réévaluation du loyer ne peut pas excéder le loyer de référence majoré.

 

(Décr. n° 2014-854, 30 juill. 2014, JO 31 juill).

Par assouslegrand le 31/08/14

Dans la dernière mise à jour de son échéancier de la mise en application de la loi ALUR, légifrance indique :

En septembre seront publiés :

  • la liste des prestations particulières du syndic ouvrant droit à une rémunération spécifique complémentaire,

  • le modèle de contrat type du syndic.

Au 4e trimestre 2014 devraient être publiés :

  • le plafond des honoraires du syndic pour la réalisation de l'état daté ;
  • les modalités d'information des occupants de l'immeuble des décisions de l'assemblée générale ;
  • les modalités de consultation des justificatifs de charges ;
  • les conditions dans lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon l'assemblée générale seront intégrés au carnet d'entretien ;
  • certaines dispositions relatives aux syndicats en difficulté.

En décembre 2014, devrait être publiés :

  • le montant de la prime fixée par le Bureau central de tarification (BCT) moyennant laquelle une entreprise d'assurance est tenue de garantir le risque du syndicat ou d'un copropriétaire ;
  • le montant de la franchise devant rester à la charge du copropriétaire ou du syndicat.

Au 1er trimestre 2015 devraient être publiés :

  • les modalités relatives à l'immatriculation des syndicats de copropriétaires et les conditions de publicité des informations fournies dans le cadre de l'immatriculation ;
  • le contenu de la fiche synthétique à fournir à l'occasion de la vente de lot ;
  • la superficie de la partie privative et la surface habitable.

Au plus tard en janvier 2016, il est prévu que le plafond majoré du livret A pour les syndicats de copropriétaires soit publié.

Échéancier de mise en application de la loi ALUR, légifrance

 

 

Par assouslegrand le 22/06/14

La loi ALUR entrée en vigueur le 27 mars 2014, réforme les procédures de résiliation du bail et d'expulsion.

En effet, la loi Alur modifie:

  1. le contenu du commandement de payer les loyers et de l'assignation en expulsion,
  2. les pouvoirs du juge en matière de délais de paiement.

Enfin cette loi :

  1. allonge la période hivernale jusqu'au 31 mars,
  2. renforce le rôle de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Observations : la loi Alur crée une CCAPEX dans chaque département (qui remplace la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) et élargit ses missions (L. n° 90-449, 31 mai 1990, art. 7-2, créé par L., art. 28, II).

Sa composition et ses modalités de fonctionnement doivent être fixées par un décret en Conseil d'État.

Une charte pour la prévention de l'expulsion est élaborée dans chaque département avec l'ensemble des partenaires concernés.

Un décret fixera la liste des dispositions appelées à figurer dans la charte (L. n° 90-449, 31 mai 1990, art. 7-1, mod. par L., art. 28, II).

 

  1. Amélioration de l'information durant la phase de résiliation du bail:

Lors du commandement de payer les loyers

Le commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (et non plus le seul premier alinéa) concernant la saisine du fonds de solidarité pour le logement (FSL) (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, IV, mod. par L., art. 27, I, 2°).

Lors de l'assignation aux fins d'expulsion

A partir du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement desdites aides.

Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, II, mod. par L., art. 27, I, 2°).

A peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins d'expulsion est toujours notifiée au préfet au moins 2 mois avant l'audience.

Le préfet doit alors saisir l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées.

L'organisme saisi réalise désormais un diagnostic social et financier et non plus comme c’était le cas auparavant, d'une enquête.

Au cours de cette phase le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations.

A compter du 1er janvier 2015, l'organisme devra transmettre obligatoirement son diagnostic au juge avant l'audience, ainsi qu'à la CCAPEX (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, III, mod. par L., art. 27, I, 3°).

Lors de la signification de la décision d'expulsion

 La notification de la décision de justice prononçant l'expulsion doit indiquer les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation, prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation.

 

  1. Renforcement de la protection des occupants à l'audience et durant la procédure d'expulsion:

Accroissement des pouvoirs du juge en matière de délai de paiement

Le juge peut octroyer au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 3 ans, par dérogation à l'article 1244-1 du code civil.

De plus, lors de l'audience, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 24, V, mod. par L., art. 27, I, 5°).

En conséquence, le juge pourra vérifier si le bailleur a remis au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Concernant la durée des délais de la mesure d'expulsion elle-même, elle ne peut, en aucun cas, être inférieure à 3 mois ni supérieure à 3 ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte :

- de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations,

- des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux,

- les circonstances atmosphériques,

- les diligences que l'occupant justifie avoir  faites en vue de son relogement.

Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés en matière de droit au logement opposable et du délai prévisible de relogement des intéressés (C. pr. exéc., art. L. 412-4, mod. par L., art. 27, VII).

 

  1. Nouvelles obligations du préfet au moment du commandement de quitter les lieux :

Dorénavant, le préfet, lors de la signification du commandement de quitter les lieux, doit informer :

- la CCAPEX,

- le locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable (C. pr. exéc., art. L. 412-5, al. 1er, mod. par L., art. 28, I).

 

  1. Allongement de la période hivernale :

La période dite « hivernale » de sursis aux procédures d'expulsion, qui auparavant était fixée du 1er novembre au 15 mars, est prolongée jusqu'au 31 mars.

De plus, cette mesure bénéficie dorénavant :

  1. aux personnes qui se sont introduites dans les lieux par voie de fait (squatters),
  2. et aux occupants d'immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.

Cependant, le juge peut supprimer le bénéfice de ce sursis pour les occupants entrés dans les lieux par voie de fait (C. pr. exéc., art. L. 412-6, mod. par L., art. 25).

 

  1. Création d'une sanction pénale en cas de non-respect de la procédure d'expulsion :

La loi ALUR crée un nouvel article 226-4-2 dans le code pénal qui punit 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende (C. pén., art. 226-4-2, créé par L., art. 26), le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite :

- sans avoir obtenu le concours de l'État dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes,

Les décrets visant à renforcer les dispositifs de prévention des expulsions doivent être publiés début 2015 (Communiqué de presse, 22 mai 2014).

 L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars

 

Par assouslegrand le 10/06/14

Les premiers décrets d’application de la loi ALUR se rapportant à la gestion immobilière sont annoncés pour cet été.

Le 22 mai 2014 s’est tenue une réunion du Conseil national de l’habitat au cours de laquelle le ministre du logement et de l’égalité des territoires, a fait état du calendrier de publication des décrets d’application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour certaines dispositions se rapportant à la loi ALUR l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

En matière de gestion immobilière :

• Concernant l’article 5 de la loi n° 89-462 : Encadrement des honoraires de location : pour les ménages qui déménageront, l’encadrement sera appliqué dès cet été dans les zones tendues et très tendues.

• Concernant l’article 17 de la loi n° 89-462 : Encadrement des loyers: les décrets seront pris au début de l’automne pour un dispositif effectif à la fin de l’année 2014 dans l’agglomération parisienne, puis dans les autres zones avec la création des observatoires.

• Concernant l’article 24-2 de la loi n° 89-462 : Garantie universelle des Loyers : la concertation pour la mise en place de la GUL doit se mettre en place  très prochainement pour en définir les contours adéquats.

• Concernant la prévention des expulsions (C. pr. exéc.) : les décrets visant à renforcer les dispositifs doivent être  pris début 2015.

En matière de copropriété :

Les décrets pour assurer une meilleure transparence dans les relations entre syndics et copropriétaires, notamment sur les tarifs des syndics, seront pris au troisième trimestre 2014.

En matière de logements sociaux :

• Concernant l’attribution (CCH, art. L. 441-1-1 s.) : les décrets visant à améliorer le processus d’attribution des logements sociaux seront pris avant la fin de l’année 2014.

• Concernant l’habitat indigne (L. n° 90-449, CGCT, CCH) : les décrets visant à lutter contre ce type d’habitat seront  finalisés avant la fin de l’année 2014.

• Concernant le logement accompagné (L. n° 89-462, L. n° 90-449, CCH, etc.) : afin de favoriser l’accès au logement notamment des plus démunis, les décrets d’application permettant d’inciter les bailleurs privés à louer leurs logements à des ménages modestes doivent être pris rapidement.

Communiqué de presse, 22 mai 2014

Par assouslegrand le 29/05/14

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi Alur », est entrée en vigueur le 27 mars 2014, sauf dispositions transitoires contraires (L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars).

Champ d'application de la loi du 6 juillet 1989:

Le champ d'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est précisé.

Ainsi, la notion de résidence principale du preneur, qui est le critère d'application de la loi du 6 juillet 1989, est désormais définie légalement.

La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation (L. 1989, art. 2, mod. par L., art. 1er).

Les locations de meublés, qui relevaient du droit commun du bail, sont désormais régies par un dispositif d'ordre public si le logement constitue la résidence principale du preneur.  (L. 1989, art. 25-3 à 25-11, créés par L., art. 8).

Conclusion du contrat de bail régi par la loi du 6 juillet 1989 :

La loi du 24 mars 2014 a réformé les dispositions relatives au formalisme et au contenu du contrat de bail, mais aussi aux garanties devant être prises.

Contenu du contrat de bail :

Le contrat doit être réalisé par écrit, et devra respecter un modèle de contrat résultant d'un décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation (L. 1989, art. 3, mod. par L., art. 1er).
Par ailleurs, plusieurs mentions obligatoires ont été ajoutées, notamment des mentions visant à cadrer les loyers.

Doivent désormais figurer dans tous les contrats de baux « Loi 1989 », outre le montant du loyer, ses modalités de paiement, ainsi que ses règles de révision éventuelles :

  • le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l'État dans le département dans les zones visées à l'article 17 de la loi.
  • En cas d'absence de précision dans le contrat du loyer de référence, le locataire peut, dans le délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
  • A défaut de réponse du bail dans le délai d'un mois ou d'un refus de répondre, le locataire peut, dans les 3 mois à compter de la mise en demeure, demander judiciairement une diminution du loyer.
  • Le loyer de référence majoré est égal, dans une rédaction conforme à l'article 1er de la décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 du Conseil constitutionnel, à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence .
  • De même le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, devra être indiqué dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.

Allongement de la liste des clauses réputées non écrites :

Sont ainsi réputées non écrites :

- la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble,

-celle qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours (au lieu de 40 jours avant la réforme),

- la clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements (L. 1989, art. 4, mod. par L. art. 1er).

Prise en charge exclusive par le bailleur des intermédiaires :

La conclusion du contrat de bail est à la charge exclusive du bailleur qui assume donc la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location, sous quelques réserves (L. 1989, art. 5, mod. par L., art. 1er).

Garanties exigées par le bailleur :

  • Liste des pièces justificatives définie par décret

Aux termes du nouvel article 22-2 de la loi de 1989, le bailleur ne pourra plus exiger du candidat à la location ou de sa caution qu'une liste de pièces justificatives définie par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il ne pourra plus non plus imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location.

Le cas échéant, le bailleur s'expose à une amende administrative prononcée par le préfet, dans la limite d'un délai d'un an à compter de la constatation des faits et dont le montant est proportionnel à la gravité des faits sans pouvoir excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (L. 1898, art. 22-2, mod. par L., art. 6).

Garantie universelle des loyers :

L'article 24-2 de la loi, institue la garantie universelle des loyers (GUL).

Cette garantie a pour objectif de couvrir, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer, afin de favoriser l'accès au logement et de prévenir les risques d'expulsion.

Le terme de loyer doit être entendu dans un sens large, puisque sont visées également les charges récupérables et la contribution pour le partage des économies de charges prévues à l'article 23-1.

La garantie  est conditionnée notamment à l'absence de cautionnement ou de souscription par le bailleur d'une assurance pour les risques couverts par la GUL.

Il est possible de renoncer à cette garantie expressément dans le contrat de location.

Le bail doit être accompagné d'une notice d'information dont le contenu sera déterminé par arrêté du ministre chargé du logement, après avis de la Commission nationale de concertation informant, notamment sur les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.

Une agence de la GUL, doit être crée sous la forme d'un établissement public administratif de l'État, dont les modalités d'organisation, de gestion et de fonctionnement de l'agence seront arrêtées par décret en conseil d’Etat.

Le gouvernement remettra, par ailleurs, dans 3 ans un rapport d'évaluation de la GUL au Parlement.

Cautionnement :

Le bailleur ne peut plus demander un cautionnement, à peine de nullité de celui-ci, s'il a recours à une autre garantie (L. 1989, art. 22-1).

Dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie doit être restitué à compter de la remise en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire, le locataire ayant indiqué l'adresse de son nouveau domicile.

Le cas échéant, le montant du dépôt devant être remis majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard (L. 1989, art. 22, mod. par art. 6).

Néanmoins, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

L. n° 2014-366, 24 mars 2014 : JO, 26 mars