Par assouslegrand le 30/12/09

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Bailleurs sociaux et privés : modalités de la contribution du locataire aux travaux d'économie d'énergie

La loi Boutin du 25 Mars 2009 a prévu la possibilité, pour le bailleur social, de répercuter sur les locataires une participation aux coûts des travaux d'économie d'énergie réalisés (CCH, art. L 442-3).

Les modalités de récupération ont fait l'objet d'un décret du 23 Novembre 2009 (notre NEWSLETTER du 2 Décembre 2009).

* Un arrêté n° DEVU0925485A du 23 Novembre 2009, relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social , précise :

- en TITRE I : les combinaisons d'actions d'amélioration de la performance énergétique,

- en TITRE II : les travaux d'économie d'énergie permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale,

- en TITRE III : les modalités d'évaluation de la contribution du locataire

- en TITRE IV : les attestations apportées par le bailleur en vue du contrôle de la réalisation effective des travaux.

Sont jointes à cet arrêté :

- une Annexe I : les caractéristiques techniques des travaux d'économie d'énergie pouvant donner lieu à une contribution du locataire et détail des points attribués à chacun d'entre eux,

- une Annexe II : les modalités de calcul de la contribution du locataire,

- une Annexe III : le prix de l'énergie.

* Un autre arrêté n° DEVU0925487A du 23 Novembre 2009, relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé , précise :

- en TITRE I : les généralités,

- en TITRE II : les combinaisons d'actions d'amélioration de la performance énergétique,

- en TITRE III : les travaux d'économie d'énergie permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale,

- en TITRE IV : les modalités d'évaluation de la contribution du locataire,

- en TITRE V : les attestations apportées par le bailleur en vue du contrôle de la réalisation effective des travaux.

A cet arrêté, sont jointes :

- une Annexe I : les modalités de calcul de la contribution du locataire,

- une Annexe II : le prix de l'énergie.

OBSERVATION :

Aux termes de notre précédente NEWSLETTER du 2 Décembre 2009, nous rapelions les conditions de mise en oeuvre de la procédure faisant l'objet du décret du 23 Novembre 2009 et notamment :

* Les Conditions de la contribution du locataire

Cette contribution du locataire, au partage des économies de charges résultant des travaux d'efficacité énergétique, réalisés par le bailleur, est exigible à la condition que celui-ci ait engagé une démarche de concertation avec les associations représentatives de locataires.

* Les modalités de concertation avec les associations représentatives de locataires :

Cette concertation doit porter sur :

- le programme de travaux que le bailleur envisage d'entreprendre,

- les modalités de leur réalisation,

- les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique des logements,

- et la contribution des locataires au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

* Comment apparait cette contribution :

A l'issue des travaux, sont inscrites, sur chaque avis d'échéance, et portées sur chaque quittance remise au locataire :

- une ligne supplémentaire, en sus des lignes relatives au loyer et aux charges, intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges »,

- la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire,

- ainsi que de la date d'achèvement des travaux.

Le premier avis d'échéance pouvant faire mention de cette ligne supplémentaire est celui du mois civil qui suit la date de fin des travaux.

* Que se passe t-il en cas de changement de locataire ?

Préalablement à la conclusion d'un nouveau bail avec un autre locataire, pendant la durée de versement de la contribution mentionnée à l'article précédent, le bailleur indique au nouveau locataire les éléments propres à justifier des travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l'informe de son terme.

* Quels sont les travaux d'énergie concernés ?

La contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants, aux termes du Décret :

"1° Des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :

a) Travaux d'isolation thermique des toitures ;

b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;

c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;

d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;

e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;

f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.

Toutefois ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint doivent être conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du CCH.

Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie (Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur social - NOR: DEVU0925485A).

2° Les travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du CCH et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie ".

Arrêté DEVU0925485A du 23 Novembre 2009

Arrêté DEVU0925487A du 23 Novembre 2009

Par assouslegrand le 02/12/09

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Contribution du locataire aux économies d'énergie - Loi Boutin

La Loi BOUTIN a posé le principe d'une répartition des charges en matière de travaux d'économie d'énergie permettant à un bailleur qui a réalisé des travaux d'économie d'énergie dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble de majorer les charges du locataire (art. L. 442-3, II, du CCH, mod. par L. no 2009-323, 25 mars 2009, art. 119, II)

Aux termes de cet article, lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur :

- dans les parties privatives d'un logement,

- ou dans les parties communes de l'immeuble,

une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d'achèvement des travaux.

Cependant, un certain nombre de conditions doivent être respectées :

Il est nécessaire que les travaux réalisés bénéficient directement aux locataires.

Le bailleur doit pouvoir en justifier.

De plus, cette augmentation de charge peut toutefois être exigible à la condition :

- qu'un ensemble de travaux ait été réalisé,

- ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.

« Cette participation, est limitée au maximum à quinze ans.

Elle doit être inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire.

Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée. »

Le décret prévu pour l'application de ce texte est paru au JO du 25 Novembre 2009 pris après avis de la Commission nationale de concertation, précise notamment :

- la liste des travaux éligibles à réaliser,

- les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre,

- les modalités d'évaluation des économies d'énergie,

- le calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux.

Aux termes de ce décret, il est créé au chapitre II du titre IV du livre IV du Code de la Construction et de l'habitation une section 5 ainsi rédigée se rapportant « Contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d'économie d'énergie réalisés par le bailleur » et qui précise :

* Les Conditions de la contribution du locataire

* La Concertation avec les associations représentatives de locataires :

En effet cette contribution est exigible à la condition que le bailleur ait engagé une démarche de concertation avec les associations représentatives de locataires présentes dans son patrimoine.

Cette concertation porte :

- sur le programme de travaux que le bailleur envisage d'entreprendre,

- les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique des logements,

- et la contribution des locataires, notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

* Les mentions sur les avis d'échéances et quittances de loyers :

A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire, en sus des lignes relatives au loyer et aux charges intitulée : “Contribution au partage de l'économie de charges” et la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux sont inscrites sur chaque avis d'échéance et portées sur chaque quittance remise au locataire.

Préalablement à la conclusion d'un nouveau bail avec un autre locataire pendant la durée de versement de la contribution, le bailleur précise au nouveau locataire, les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l'informe de son terme.

* Les Travaux d'économie d'énergie pouvant donner lieu à une contribution du locataire :

La contribution du locataire peut être demandée pour financer les travaux d'économie d'énergie suivants :

« 1o Soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la

performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :

« a) Travaux d'isolation thermique des toitures ;

« b) Travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;

« c) Travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;

« d) Travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;

« e) Travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;

« f) Travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable,

sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28. »

Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux devraient être précisés par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

« 2o Soit des travaux conformes a minima aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l'énergie.

* Les modalités de calcul de la contribution du locataire et contrôle après travaux :

L'économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire en contrepartie des travaux d'amélioration énergétique réalisés par le bailleur est calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie, résultant d'une étude thermique préalable, et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.

La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si l'une au moins des conditions suivantes est remplie :

« a) Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ;

« b) Le bailleur ne possède pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble considéré. »

La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, seront définis par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

Si le bailleur demande à son locataire une contribution basée sur un calcul de l'économie d'énergie à partir d'une méthode de calcul conventionnel, le maître d'oeuvre ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle atteste que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance visée au 2o de l'article R. 442-27.

Si le bailleur demande à son locataire une contribution forfaitaire, le maître d'oeuvre ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle atteste qu'ils sont conformes aux critères définis au 1o de l'article R. 442-27 du code de la construction et de l'habitation.

A noter que ces dispositions sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet de convention régies par l'article L. 351-2. du CCH.

Décret n° 2009-1438 du 23 Novembre 2009

Par assouslegrand le 02/12/09

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Délai de grâce en matière d'expulsion - Loi Boutin

La notion d'occupant pouvant bénéficier du délai de grâce

Le Juge des référés ou le Juge de l'Exécution (JEX) peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (CCH, art. L. 613-1).

Ces occupants n'ont pas à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Ces délais peuvent être accordés à des squatteurs qui se sont introduits illégalement dans les lieux (CA Paris 2 mars 2000).

La durée du délai de grâce

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (dite loi Boutin) a réduit la durée des délais de grâce qui ne peuvent être désormais inférieurs à un mois, ni supérieurs à un an (CCH, art. L. 613-1 et L. 613-2. par la loi n° 2009-323, 25 mars 2009, art. 57, I et II : JO, 27 mars 2009).

Ce délai a pour conséquence de surseoir à l'exécution de la procédure d'expulsion (jusqu'à présent, le délai accordé par le Juge ne pouvait être inférieur à 3 mois et dépasser une durée de 3 ans).

Par ailleurs, la loi Boutin supprime la faculté d'accorder au locataire expulsé des délais excédant une année (CCH, art. L. 613-1, par L. no 2009-323, 25 mars 2009, art. 57, I).

La position de la Jurisprudence à cet égard

Le Juge devra examiner les situations respectives du propriétaire et de l'occupant (âge, état de santé, situation de famille ou de fortune) et tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des circonstances atmosphériques et des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Ainsi, dans une affaire où l'occupant ne justifiait pas de démarches suffisantes pour trouver un logement, le juge a refusé les délais demandés (TGI Tulle, 12 mars 1993 : Rev. huissiers 1993, p. 912, obs. R. Martin).

Dans une autre espèce, un locataire n'a pas réglé le paiement des indemnités d'occupation, il a manifesté selon les juges une mauvaise volonté dans l'exécution de cette obligation et de plus n'a pas révélé la situation financière et professionnelle de son mari (CA Montpellier, 5e ch. A, 25 janv. 2007, no 06/04208, Labidi c/ Gadéa).

De même, dès lors que la résiliation d'un bail et l'expulsion des locataires sont fondées sur l'inexécution de leurs obligations, qu'ils ne résident pas dans les lieux et que les conditions atmosphériques sont particulièrement favorables, les conditions permettant l'octroi de délai ne sont pas réunies (TGI Privas, 7 sept. 1994 : Rev. huissiers 1995, p. 500).

S'agissant de délais de grâce, dès lors que la décision est rendue contradictoirement, il court du jour du jugement en application de l'article 511 du Code de Procédure Civile (CPC).

Dans les autres cas, il court à compter de la signification de la décision conformément aux dispositions de l'article 503 du même Code.

Cass 2ème Civ. du 12 Février 2004 n° 02-13.344

Emilie SULTAN

Master 2 Droit Notarial Européen

Etudiante Diplôme Supérieur du Notariat