Par assouslegrand le 15/06/13

L'inaction du bailleur après la date d'expiration du bail dérogatoire ne vaut pas forcément prolongation.

Encore faut -il que le bailleur ait donné congé préalablement.

Les faits de l'espèce sont les suivants :

La société La Tour a consenti à la société « S......... » un bail dérogatoire à compter du 1er septembre 2003 pour se terminer le 30 juin 2005 .

Par acte du 27 mai 2005, la bailleresse a délivré congé à la société preneuse pour le terme du bail .

A l'issue du congé les parties se sont engagées dans des pourparlers envisageant de conclure un bail commercial.

Le temps de cette négociation, le preneur est resté dans les lieux et ce, pendant plus de 20 mois.

Cependant aucun accord transactionnel n'a pu être conclu.

Aussi le preneur a assigné son propriétaire se prévalant d'un bail commercial prétextant qu'il était resté dans les lieux, après le congé sans réaction du bailleur.

Il eut gain de cause devant la d'appel d'Aix-en-Provence, aux termes d'un arrêt rendu le 24 février 2012.

En effet, en vertu de l'article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du bail commercial à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans .

Si à l'expiration de cette durée le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du bail commercial.

La cour de cassation infirme l'arrêt de la cour d'appel relevant qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la bailleresse avait, avant le terme du bail, délivré congé à la locataire et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire.

Cass. 3e civ., 5 juin 2013, n° 12-19.634, n° 657 FS-P + B

Par assouslegrand le 12/04/13

Le commandement de payer, délivré à la requête d'une personne morale dont le gérant était décédé lors de la délivrance du commandement, est nul en vertu d'une décision récente de la cour de cassation en date du 21 mars 2013.(RéférencesCour de cassation -chambre civile 2 -Audience publique du jeudi 21 mars 2013 -N° de pourvoi: 12-17107 )

Qui plus est la cour de cassation estime qu'il s'agit d'une irrégularité de fond qui n'est pas susceptible d'être couverte.

Les faits sont les suivants :

la SCI Graverol (la SCI), représentée par son gérant Erik X..., a fait délivrer le 20 avril 2009 à Mme Y..., sa locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

La SCI propriétaire a ensuite assigné sa locataire le 24 juillet 2009 devant le juge d'un tribunal d'instance statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l'expulsion de l'intéressée et sa condamnation au paiement des loyers arriérés .

Mme Y... a interjeté appel de l'ordonnance qui avait accueilli les demandes, en soulevant la nullité du commandement de payer, de l'assignation introductive d'instance et de l'ordonnance à raison du décès du gérant de la SCI au nom de laquelle la procédure avait été engagée, survenu le 26 mai 2006, soit antérieurement à la délivrance des actes .

La Cour d'appel qui donnait raison la SCI propriétaire, retient que la nomination en septembre 2010 de M. Nacer X... en qualité de gérant de la SCI en remplacement de son frère décédé, est rétroactive à la date du décès, de sorte que la procédure diligentée au nom de la SCI, prise en la personne de son représentant légal M. X... n'est pas irrégulière au regard des dispositions des articles 117 et suivants du code de procédure civile .

Cependant la Cour de cassation n'approuve pas cette décision.

La cour de cassation fait valoir qu'en statuant ainsi, alors que le commandement de payer, délivré à la requête d'une personne morale dont le représentant était décédé à la date de la délivrance de l'acte, était affecté d'une irrégularité de fond qui n'était pas susceptible d'être couverte et entraînait la nullité de tous les actes subséquents.

Cour de cassation chambre civile 2 du 21 mars 2013 n° 12-17107

Par assouslegrand le 21/05/11

DROIT COMMERCIAL

Objet : Rester dans les lieux, pour un locataire d'un bail dérogatoire, peut lui coûter cher

La Cour de cassation vient de rappeler que le locataire qui reste dans lieux, à l'expiration d'un bail dérogatoire, se trouve soumis aux statuts des baux commerciaux.

Le congé que ce locataire a délivré par lettre recommandée, alors que l'article 145 du Code du commerce impose un acte extra judiciaire, se révèle donc nul.

Le locataire est, en conséquence, tenu au paiement des loyers correspondant à la durée du bail restant à courir. (Cass. Civ. 3eme chambre du 23 mars 2011 n° 334 FS-P+B)

Les faits sont les suivants :

Un pourvoi a été formé par la société V, SARL, contre l'arrêt rendu le 30 novembre 2009 par la Cour d'appel de BASSE-TERRE (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à M N.

En effet, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 30 novembre 2009) par acte du 2 décembre 1999, M. N a donné à bail, à compter du 1er janvier 2000, à la société V un local à usage commercial.

Ce bail était consenti pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception 3 mois avant l'échéance.

Par lettre recommandée du 24 mars 2005, la locataire a donné congé pour le 30 avril 2005.

Le bailleur a assigné la société V, son locataire, en nullité du congé.

Or, la société V, locataire, fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande et de l'avoir condamnée à payer au bailleur la somme de 130.025,39 € au titre des loyers dus jusqu'à décembre 2006.

Cependant, la Cour de cassation retient qu'à l'expiration du bail dérogatoire initial la locataire était restée dans les lieux.

Elle y exploitait son fonds de commerce et était inscrite au RCS.

Aussi, en application de l'article L 145-5 du Code de commerce, un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s'était opéré.

En conséquence, la Cour de cassation fait valoir que la Cour d'appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que le congé devait, conformément aux dispositions impératives de l'article L 145-9 du Code précité, être donné par acte extrajudiciaire et que le congé délivré par la société V, par lettre recommandée, était nul.

Il y a lieu de rappeler que selon l'article L 145-9 dernier alinéa du Code de commerce, le congé doit être donné par acte extra judiciaire, les parties ne pouvant convenir qu'il sera donné par lettre recommandée avec accusé de réception.

Arrêt de la Cour de cassation du 23 mars 2011 n° 10-12254

Par assouslegrand le 03/06/10

DROIT COMMERCIAL

Objet : Bail commercial = en cas de renonciation au droit de renouvellement par le locataire, le bail cesse de plein droit

Lorsque le locataire commercial renonce au droit au renouvellement, son bail cesse de plein droit au terme fixé sans que le bailleur ait à notifier un congé.

C'est dans ce sens que la Cour de Cassation a tranché par arrêt du 8 Avril 2010 (Civ. 3e, 8 avr. 2010, FS-P+B, n° 09-10.926 ).

Les faits sont les suivants :

La Cour de Cassation s'est prononcé à la suite d'un Pourvoi formé par la société locataire à l'encontre de l'arrêt rendu le 18 Décembre 2008 par la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence (1re chambre C).

Sur le moyen unique :

La société O (..), locataire, exploite une résidence de tourisme, par bail conclu dans le cadre de baux de dix années et soumis au statut des baux commerciaux.

Or, la locataire a renoncé, sans indemnité, au bénéfice du droit au renouvellement de manière qu'à l'arrivée du terme, les bailleurs puissent retrouver la jouissance de leur bien.

A l'échéance des baux, la locataire n'ayant pas restitué les clés, les bailleurs l'ont assignée devant le Juge des référés pour voir ordonner son expulsion.

La société O fait valoir qu'il ne peut être mis fin à un bail commercial que par un congé, aucune exception n'étant faite pour le cas où le preneur aurait renoncé à son droit au renouvellement.

En estimant un tel congé inutile, pour en déduire que l'occupation des lieux par la société O constituait un trouble manifestement illicite, la Cour d'Appel a violé les articles L. 145-9 du Code de Commerce et 809 du CPC.

La Cour de Cassation retient que la locataire avait valablement renoncé au droit au renouvellement des baux et que, de ce fait, la Cour d'Appel a retenu exactement que les baux avaient cessé de plein droit au terme fixé, sans que les bailleurs aient eu à notifier un congé.

La Cour de Cassation confirme, en conséquence, que la Cour d'Appel a pu en déduire que le maintien dans les lieux de la société O constituait un trouble manifestement illicite.

Arrêt de Cour de Cassation du 8 Avril 2010

Par assouslegrand le 05/05/10

DROIT COMMERCIAL

Objet : Les baux dérogatoires successifs en fraude des droits du preneur sont sanctionnés par la reconnaissance de la propriété commerciale

Les faits sont les suivants (Civ. 3e, 8 avr. 2010, FS-P+B, n° 08-70.338) :

Par acte du 24 Novembre 1999, Mme F a donné à bail à la société J, pour une durée de 23 mois s'achevant le 31 Octobre 2001, des locaux à usage commercial.

Puis par acte du 7 Octobre 2001, Mme F a donné à bail à Mme M, associée majoritaire de la société J, les mêmes locaux pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 Octobre 2003.

Par un troisième contrat, Mme F a donné à bail les mêmes locaux à la société J pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 Septembre 2005.

Mme F ayant manifesté le 20 Octobre 2005 son intention de mettre fin à ce dernier bail, la société J l'a assignée pour se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux.

L'arrêt rendu par la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE, est attaqué pour avoir dit que la SARL J a valablement renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux, acquis depuis le 1er Novembre 2001, en signant un nouveau bail dérogatoire le 2 Octobre 2003, contenant une clause expresse et non équivoque de renonciation à la propriété commerciale, et déclaré la SARL J, occupante sans droit ni titre depuis le 6 Septembre 2005 des locaux, appartenant à Martine F, et ordonné l'expulsion de la SARL J et de tous occupants de son chef des lieux occupés.

Selon la société locataire, Mme F avait agi en fraude des droits de la société J, qui était réputée bénéficier des dispositions statutaires à l'expiration du bail initial, en concluant le 7 Octobre 2001, en toute connaissance de cause un deuxième bail dérogatoire avec un prête-nom.

La Cour de Cassation rappelle que les Parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre premier du Code de Commerce à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans que :

- si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions de ce chapitre ;

- il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

La Cour de Cassation retient, en effet, que la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale.

Arrêt Cour de Cassation du 8 Avril 2010 (Civ. 3e, FS-P+B, n° 08-70.338)