Par assouslegrand le 22/11/16

A défaut de respecter la possibilité de résiliation à tout moment, le mandat exclusif est frappé de nullité absolue dans sa totalité et n'ouvre droit :

- ni à rémunération,

- ni à l'application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l'exclusivité.

Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 23 novembre 2016.

La Cour de cassation relève :

- qu'il résulte du rapprochement des deux premiers alinéas de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, que lorsqu'il est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou qu'il comporte une clause de garantie de rémunération en faveur de l'intermédiaire, le mandat :

-doit rappeler la faculté qu'a chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment, dans les conditions de forme et de délai réglementairement prescrites,

-et en faire mention, en caractères très apparents .

L'arrêt constate que la clause de résiliation figurant dans le mandat litigieux, stipule que, passé le délai de trois mois,"il se poursuivra par tacite reconduction pour une durée de trois mois en trois mois aux mêmes titre et conditions, sauf dénonciation par l'une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins quinze jours avant l'expiration de l'une des périodes sus-indiquées".

Selon la Cour de cassation une telle clause, qui restreint l'exercice de la faculté de résiliation à l'échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite, contrevient aux exigences impératives de l'article 78, alinéa 2, du décret précité qui prévoit que la dénonciation peut intervenir à tout moment.

Un tel mandat, étant nul, n'ouvre droit ni à rémunération ni à l'application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l'exclusivité du mandat.

Cour de cassation chambre civile 1 Audience publique du jeudi 3 novembre 2016 N° de pourvoi: 15-23534

Par assouslegrand le 16/06/15

A peine de nullité, toute promesse de vente d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier consentie par une personne physique pour plus de dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois, doit être constatée par un acte authentique (CCH art. L 290-1).

La Cour de cassation au terme d’un arrêt du 18 février 2015, vient de nouveau de se prononcer à cet égard.

Un particulier et la société HPBC avaient conclu par acte sous seing privé une promesse synallagmatique de vente d’un terrain pour une durée de dix-neuf mois.

Quelques mois plus tard, le particulier invoquait la nullité de la promesse tandis que la société demandait l’exécution forcée de la vente.

Elle invoquait l'article L 290-2 du Code la construction et de l’habitation qui encadre le montant de l'indemnité d'immobilisation mais, depuis une loi de 2012, seulement pour les «promesses unilatérales mentionnées à l'article L 290-1 ».

Selon la société, ce renvoi signifiait que l’article L 290-1, même s’il mentionnait « toute promesse de vente », concernait les seules promesses unilatérales de vente.

Rappel :

Art. L. 290-2(L. no 2009-323 du 25 mars 2009, art. 116) La promesse (L. no 2012-387 du 22 mars 2012, art. 110) «unilatérale» de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire.

Cet argument rejeté par la Cour de cassation.

La promesse synallagmatique de vente immobilière avait été conclue par un particulier pour plus de dix-huit mois ; elle était soumise de plein droit à l’article L 290-1.

La promesse était donc nulle et le dépôt de garantie consigné entre les mains du notaire devait être restitué à la société.

Rappel :

Art. L. 290-1(L. no 2009-323 du 25 mars 2009, art. 116) Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.

 

Cass. 3e civ. 18 février 2015 n° 14-14.416 (n° 209 FS-PBR), Sté HPBC c/ B.