Par assouslegrand le 21/05/11

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Pas de notification au Préfet lorsque le bail est résilié par le locataire

En vertu de l'alinéa 2 de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui entend faire jouer la clause résolutoire stipulée dans un bail d'habitation pour défaut de paiement des loyers ou des charges doit, au moins deux mois avant l'Audience et à peine d'irrecevabilité, faire notifier l'assignation au représentant de l'Etat dans le département, par l'intermédiaire d'un Huissier, par lettre RAR.

Cette notification doit, en effet, permettre au Préfet de saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement, ou les services sociaux compétents, lesquels ont pour mission de réaliser une enquête financière et sociale.

S'est posée la question de savoir si cette notification était nécessaire lorsque le locataire a pris l'initiative de mettre fin au bail.

La Cour de cassation (chambre civile 3) par arrêt du 23 mars 2011 a dû se prononcer à cette occasion.

Les faits sont les suivants :

Le 19 janvier 2006, l'Etat de la République démocratique du Congo a pris à bail une maison d'habitation, propriété des époux X..., pour assurer le logement de M. A... Y..., son ambassadeur en France.

Il a été mis fin, le 17 mars 2007, aux fonctions de M. A... Y... qui s'est maintenu dans les lieux loués, au delà du 1er septembre 2007, date à laquelle le loyer a cessé d'être réglé par le preneur qui avait résilié le bail.

Par acte du 20 mars 2008, les bailleurs ont assigné M. A... Y... en constatation de sa qualité d'occupant sans droit ni titre, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

La Cour d'Appel, ayant retenu que c'était le locataire qui avait signifié à la bailleresse que le bail était résilié et que l'action introduite par les époux X... ne tendait pas au constat de la résiliation du bail, mais à celui de la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. A... Y..., en a exactement déduit que la notification prévue par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'était pas requise en l'espèce.

Arrêt Cour de Cassation - chambre civile 3 - 23 mars 2011- n° 09-68942

Par assouslegrand le 21/05/11

DROIT DE L'URBANISME

Objet : Le Préfet est-il autorisé à ordonner la libération d'un campement illicite par voie d'arrêté ?

Le Conseil d'Etat a eu à se prononcer, à cet égard, et pour valider l'arrêté préfectoral a tenu compte d'impératifs liés à la sécurité des occupants (CE 5 avr. 2011, Mme Ciurar et autres, req. n° 347949).

Les faits sont les suivants :

Le Préfet de la SEINE SAINT DENIS a pris, le 16 mars 2011, un arrêté faisant commandement à l'ensemble des occupants d'un terrain situé le long du chemin de halage sur les Communes de BOBIGNY et NOISY LE SEC de quitter et libérer ce lieu au plus tard dans le délai de 48 heures à compter de la notification de l'acte.

Les occupants de ce terrain ont saisi le Juge des référés du tribunal administratif de MONTREUIL, sur le fondement de l'article L 521-2 du Code de justice administrative, pour demander la suspension de cet arrêté.

Ils ont fait appel de l'ordonnance de rejet et ont demandé au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'ordonnance du 22 mars 2011 par laquelle le Juge des référés, statuant sur le fondement de l'article L 521-2 du Code de justice administrative, a rejeté leur demande tendant à la suspension de l'exécution de l'arrêté du 16 mars 2011 du Préfet de la SEINE SAINT DENIS, ayant fait commandement à l'ensemble des habitants d'un terrain situé le long du chemin de halage sur les Communes de BOBIGNY et NOISY LE SEC de quitter et libérer ce lieu, au plus tard dans le délai de 48 heures à compter de la notification de l'acte.

2°) de suspendre l'exécution de cet arrêté.

Les requérants font valoir que :

- l'ordonnance attaquée est entachée d'une insuffisance de motivation ;

- la procédure suivie par le Préfet permet l'exécution d'office d'une mesure d'évacuation forcée qui porte une atteinte grave à l'exercice des libertés constitutionnellement garanties, telles que la liberté d'aller et venir, composante de la liberté personnelle, et le respect de la vie privée, protégés par les articles 2 et 4 de la déclaration de 1789 ;

- comme l'a jugé le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2011-625 DC du 10 mars 2011, en l'absence de garantie tenant à l'existence d'un recours suspensif préalable, la mise en oeuvre d'une telle procédure s'avère manifestement illégale, faute d'assurer une conciliation entre la nécessité de sauvegarder l'ordre public et les droits et libertés constitutionnellement garantis ;

- les imprécisions concernant le terrain concerné entachent l'arrêté litigieux d'une illégalité et ne permettent pas de vérifier la compétence du préfet ainsi que le champ d'application de l'arrêté ;

- l'arrêté contesté méconnaît les stipulations du 1 de l'article 3 de la convention internationale des droits de l'enfant et de l'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales en portant une atteinte grave et manifeste à leur droit à une vie privée et familiale normale et à l'intérêt supérieur de leurs enfants ;

- la mesure d'évacuation prise par l'arrêté n'est ni adéquate ni proportionnée.

Le Ministre de l'intérieur, de l'outre-mer, des collectivités territoriales et de l'immigration, conclut au rejet de la requête notamment pour les motifs ci après évoqués :

- la décision administrative vise à préserver un impératif de sécurité publique compte tenu des risques graves d'électrocution ou d'incendie liés au comportement imprudent des occupants du campement.

En effet, l'arrêté préfectoral n'est fondé que sur les risques pour la sécurité des personnes qui justifient qu'il soit procédé, en urgence et d'office, à l'évacuation.

Cette mesure était nécessaire et proportionnée afin d'assurer la sécurité des occupants compte tenu des dangers encourus.

De plus, l'arrêté préfectoral ne porte pas une atteinte grave et manifeste aux droits des requérants à mener une vie privée et familiale normale, à l'intérêt supérieur de leurs enfants, à leur liberté d'aller et venir dès lors que la mesure d'évacuation a été réalisée pour protéger leur sécurité et celle de leur voisinage et que leur vie privée et familiale normale peut se poursuivre à un autre endroit et n'empêche pas la scolarisation de leur enfants.

Le Conseil d'Etat fait droit à l'argumentation du Ministre de l'intérieur et retient que :

- l'absence de texte prévoyant un recours suspensif contre l'arrêté préfectoral contesté est sans incidence sur l'office du juge des référés statuant sur le fondement de l'article L 521-2 du Code de justice administrative, dès lors qu'il appartient à ce Juge d'ordonner dans de brefs délais toute mesure nécessaire à la protection des libertés fondamentales auxquelles une atteinte grave et manifestement illégale aurait été apportée ;

- l'arrêté contesté désigne le campement implanté sur le chemin de halage situé sur les Communes de BOBIGNY et de NOISY LE SEC, près du rond point de BONDY, place Saint-Just et que cette désignation est suffisamment précise, sans qu'il ait été besoin de préciser les parcelles cadastrales concernées ; ;

- le champ d'application de l'arrêté excédant le territoire d'une Commune, le Préfet était compétent en vertu du 3° de l'article L. 2215-1 du Code général des collectivités territoriales ;

- il résulte de l'instruction que depuis le mois de décembre 2010, des branchements frauduleux ont été effectués par les occupants du campement concerné par l'arrêté contesté ; que si les services d'ERDF sont intervenus à plusieurs reprises, dont au moins une fois en présence d'un interprète, les branchements frauduleux ont été systématiquement réinstallés après leur départ ; une plainte a été déposée par ERDF auprès du Procureur de la République le 14 janvier 2011 ; les branchements en cause, situés en amont et à proximité de l'alimentation d'un poste de transport de gaz, présentaient, d'une part, un danger d'électrocution et d'incendie, et d'autre part, un risque résultant de la baisse de tension d'alimentation du poste de gaz rendant inopérant le système de protection de ce poste permettant de couper le gaz en cas de danger ;

- un autre campement situé à proximité, comportant lui aussi des branchements frauduleux, a été détruit par un incendie le 14 mars 2011 ;

- dans ces conditions, compte tenu de la gravité des risques encourus, et alors qu'il n'apparaît pas que des tentatives de médiation aient été de nature à prévenir efficacement ces risques, l'arrêté contesté n'est pas entaché d'une méconnaissance manifeste des conditions de nécessité et de proportionnalité au regard des exigences de la sécurité publique ;

- eu égard à la nécessité de sécurité publique justifie l'arrêté contesté, et alors même qu'il implique le départ des occupants du campement, notamment des enfants scolarisés, cet arrêté ne porte pas une atteinte manifestement illégale à leur liberté d'aller et venir, à leur vie privée et à l'intérêt supérieur des enfants.

C'est dans ces conditions que la requête a été rejetée.

Arrêt du Conseil d'Etat du 5 avril 2011, req. n° 347949