Par assouslegrand le 19/03/19

L'acquéreur d’un bien immobilier bénéficie de l'indemnité d'assurance entre la promesse et l'acte de vente en cas de sinistre.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt de la cour d’appel (Douai, 26 octobre 2017), il apparaît que par acte du 12 juin 2012, la société civile immobilière Activités courriers industriels et la société La Poste ont vendu un bâtiment industriel à M. Q..., à qui s'est substituée la société Axiatis.

La réitération de la vente par acte authentique devant intervenir le 31 juillet 2013.

Entre temps, le bâtiment a subi de fortes dégradations, sachant la remise du bien dans l'état où il se trouvait au jour de la promesse se révélait est impossible.

L’acquéreur a assigné les vendeurs en réalisation de la vente, réclamant notamment à bénéficier des indemnités d’assurance du vendeur et cela bien que la réitération de la promesse de vente n’ait pas été encore réalisée.

L'assureur de l'immeuble, la société Allianz IARD, a été appelée à l'instance.

La cour d’appel, rejette la demande de l’acquéreur, au motif que c'est au jour du sinistre que doit être appréciée la qualité de propriétaire des biens assurés donnant seule vocation au bénéfice de l'assurance.

La Cour de cassation ne partage pas cette position.

La Cour de cassation fait valoir qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le sinistre était survenu après la conclusion de la promesse de vente et que, sauf clause contraire, l'acquéreur du bien assuré se voit transmettre l'ensemble des droits nés du contrat d'assurance souscrit par le cédant et peut en conséquence réclamer le versement entre ses mains de l'indemnité due au titre du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété, par acte authentique.

La Cour de cassation a donc retenu que la cour d’appel avait violé l'article L. 121-10 du code des assurances qui dispose qu'en cas d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur.

La société acquéreur avait en effet invoqué cette règle pour demander à être subrogée dans les droits du vendeur envers l’assureur de ce dernier .

Cass. 3e civ., 7 mars 2019, n° 18-10.973, n° 181 P + B

 

Par assouslegrand le 16/06/15

A peine de nullité, toute promesse de vente d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier consentie par une personne physique pour plus de dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois, doit être constatée par un acte authentique (CCH art. L 290-1).

La Cour de cassation au terme d’un arrêt du 18 février 2015, vient de nouveau de se prononcer à cet égard.

Un particulier et la société HPBC avaient conclu par acte sous seing privé une promesse synallagmatique de vente d’un terrain pour une durée de dix-neuf mois.

Quelques mois plus tard, le particulier invoquait la nullité de la promesse tandis que la société demandait l’exécution forcée de la vente.

Elle invoquait l'article L 290-2 du Code la construction et de l’habitation qui encadre le montant de l'indemnité d'immobilisation mais, depuis une loi de 2012, seulement pour les «promesses unilatérales mentionnées à l'article L 290-1 ».

Selon la société, ce renvoi signifiait que l’article L 290-1, même s’il mentionnait « toute promesse de vente », concernait les seules promesses unilatérales de vente.

Rappel :

Art. L. 290-2(L. no 2009-323 du 25 mars 2009, art. 116) La promesse (L. no 2012-387 du 22 mars 2012, art. 110) «unilatérale» de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire.

Cet argument rejeté par la Cour de cassation.

La promesse synallagmatique de vente immobilière avait été conclue par un particulier pour plus de dix-huit mois ; elle était soumise de plein droit à l’article L 290-1.

La promesse était donc nulle et le dépôt de garantie consigné entre les mains du notaire devait être restitué à la société.

Rappel :

Art. L. 290-1(L. no 2009-323 du 25 mars 2009, art. 116) Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.

 

Cass. 3e civ. 18 février 2015 n° 14-14.416 (n° 209 FS-PBR), Sté HPBC c/ B.

 

 

Par assouslegrand le 19/01/13

Il résulte de la décision d'un arrêt de la Cour de cassation du 20 décembre 2012, qu'il est toujours prudent de faire publier une promesse de vente même si ce formalisme ne se révèle pas obligatoire.

A défaut le futur acquéreur peut voir le bien promis faire l'objet d'une vente à un tiers, sans que la responsabilité du notaire puisse être recherchée.

Les faits sont les suivants :

Les propriétaires d'une parcelle de terrain consentent une première promesse synallagmatique au profit d'une société X.....

Cette promesse prévoyait la réitération de la vente au plus tard dans un délai de vingt-quatre mois,

Cette promesse n'avait pas été publiée.

Un an après, toujours pour le même terrain, les propriétaires de ladite parcelle consentent une seconde promesse cette fois-ci au profit de la commune elle-même.

La vente est alors constatée par acte authentique reçu par les soins du notaire.

La responsabilité du notaire est recherchée car le notaire était au courant de cette première promesse.

En effet, une semaine avant la signature, la société avait informé le notaire de sa volonté de réitérer la première promesse, ce à quoi celui-ci avait répondu qu'il ne pouvait faire autrement que d'instrumenter l'acte pour lequel il avait été sollicité, c'est-à-dire la seconde promesse.

La Cour de cassation lui donne raison car elle estime que la première promesse synallagmatique de vente n'étant pas publiée, elle est inopposable aux tiers.

Dès lors, le notaire ne peut refuser d'instrumenter l'acte de vente requis par le bénéficiaire de la seconde promesse souscrite à propos du même bien.(Civ. 3e, 20 déc. 2012, FS-P+B, n° 11-19.682).

Selon la cour de cassation, la responsabilité du notaire ne peut être engagée à raison de la réitération par acte authentique d'une promesse au profit d'une commune, alors même qu'était intervenue préalablement, pour le même bien, une autre promesse synallagmatique.

Peu importe que le notaire ait eu connaissance de la première promesse.

La connaissance personnelle n'est pas l'opposabilité au sens du droit de la publicité foncière, même pour l'officier ministériel.

hthttp://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000026815023&fastReqId=1294525109&fastPos=1

Par assouslegrand le 30/01/12

Le Cabinet peut désormais intervenir comme

MANDATAIRE EN TRANSACTIONS IMMOBILIERES ...

Le Cabinet ASSOUS-LEGRAND a le plaisir de vous informer qu'il a la faculté d'intervenir en qualité de mandataire en transactions immobilières conformément aux règles déontologiques applicables en la matière.

En effet, dans le cadre de cette activité, l'avocat reste tenu de respecter les principes essentiels de sa profession.

Dans ces conditions, l'avocat pourra recevoir un mandat de rechercher, pour le compte d'un client, un acquéreur ou un vendeur, plus généralement un cocontractant, et de négocier la conclusion de l'acte juridique objet du mandat.

L'avocat peut intervenir dans toutes les transactions à savoir :

- l'achat et la vente d'immeubles, la conclusion de contrats de location d'immeubles,

- l'achat et la vente et la location de fonds de commerce,

- la souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières,

- l'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce.

Les avocats ont l'obligation de déposer l'ensemble des fonds, reçus dans le cadre de leur mission de mandataires en transactions immobilières, auprès de leurs comptes CARPA, celle-ci offrant, également, une garantie en cas de non-présentation de fonds.

Cette activité parait pleinement justifiée dès lors qu'elle permet à l'avocat de rédiger et conseiller sur des transactions qui ne lui auraient pas été soumises auparavant, transactions dont la validité repose sur la fiabilité des actes juridiques réalisés.

Le Cabinet AL AVOCATS reste à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

Par assouslegrand le 21/05/11

TRANSACTION IMMOBILIERE

Objet : Diagnostic de la performance énergétique (DPE) : durée de validité

L'article L 134-1 du CCH (L. n° 2004-1343, 9 déc. 2004, art. 41, II) définit le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment comme un document qui comprend :

- la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment,

- et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique.

Ce document est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Le décret n° 2011-413 du 13 avril 2011 (JO 19 avril) précise la durée de validité du DPE qui est fixée à dix ans.

Cette durée vaut, donc, pour tous les DPE visés aux articles L 134-1 et suivants du CCH.

D'autre part, l'article 2 du décret n° 2011-413 du 13 avril 2011 abroge l'article R134-4-3 (Ab) se rapportant aux locations saisonnières, qui prévoyait que « le propriétaire peut ne remettre au locataire avec le contrat de location qu'une partie des informations mentionnées à l'article R. 134-2, définie par arrêté des ministres en charge de la construction et de l'énergie. Le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à disposition du locataire. »

Enfin, ce décret modifie aux termes de son article 3, l'article R 271-5 du CCH en disposant que par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, les documents prévus aux 1°, 3° et 4° du I de l'article L 271-4 doivent avoir été établis depuis :

- moins d'un an pour le constat de risque d'exposition au plomb sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l'article L 271-5 ;

- moins de six mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites ;

- moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure de gaz ;

- moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure d'électricité.

Décret n° 2011-413 du 13 Avril 2011

Par assouslegrand le 21/05/11

TRANSACTION IMMOBILIERE

Objet : Le vendeur peut-il appeler en garantie l'auteur d'une erreur de mesurage loi Carrez ?

La Cour de cassation vient, de nouveau, de rappeler qu'une telle erreur ne constitue pas un préjudice indemnisable (Cour de cassation 3eme chambre civ. 1er mars 2011- n° de pourvoi: 10-30214)

Les faits sont les suivants :

L'arrêt attaqué (AIX EN PROVENCE, 14 septembre 2009), rappelle que, selon acte authentique du 6 novembre 2001, les Consorts X... ont vendu aux époux Z... un appartement constituant le lot n° 24 d'un immeuble en copropriété, pour une superficie mentionnée à l'acte de 30 m² selon attestation établie par le cabinet O....

Les acquéreurs font valoir qu'il résultait d'un relevé qu'ils avaient fait pratiquer que la surface de l'appartement était de 21, 70 m².

Les acquéreurs ont, donc, assigné en réduction de prix leurs vendeurs, lesquels ont appelé en garantie le cabinet O.....

La Cour d'appel a retenu leur demande en garantie en retenant la réalité d'une faute du cabinet O.... dans l'exécution du mandat de vente lui ayant été confié par les vendeurs.

Le préjudice découlant de la faute, laquelle a déterminé l'action en diminution de prix introduite par les acquéreurs apparaît, donc, égal au montant des condamnations versées à leur profit en principal et intérêts (somme principale de 22.791, 13 € en diminution du prix de l'appartement objet de l'acte de vente du 6 novembre 2001).

En effet, il apparaît qu'en produisant, le jour de la signature de la promesse de vente, le 23 août 2001, une attestation de superficie, au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de 30 m² qui s'est avérée erronée, puisqu'ayant pris en compte les surfaces sous plafond inférieures à 1,80 m, ce qui constitue une erreur grossière pour un professionnel de l'immobilier, le cabinet O... a commis une faute directement à l'origine de la condamnation des vendeurs.

La Cour de cassation fait valoir, par contre, qu'en statuant ainsi, alors que la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution de prix résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie.

La Cour de cassation a, donc, cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 septembre 2009, entre les parties, par la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE.

Arrêt Cour de Cassation du 1er mars 2011 n° 10-30214