Par assouslegrand le 05/07/16

Le décret n° 2016-855 du 27 juin 2016 a précisé les conditions de mise en œuvre du bail réel immobilier institué .par l'article 4 de l'ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative aux logements intermédiaires.et complété par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 73 .

Principales dispositions se rapportant au bail réel immobilier :

Concernant les modalités d’occupation :

Il s’agit d’un  bail par lequel un propriétaire personne physique ou personne morale de droit privé consent, pour une longue durée, à un preneur, avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l'accession temporaire à la propriété de logements:

1° Destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés, à titre de résidence principale, par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds, fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d'occupation du logement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III ;

2° Dont, pendant toute la durée du contrat, le prix d'acquisition ou, pour les logements donnés en location, le loyer n'excède pas des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III.

Concernant la durée :

Le bail réel immobilier est consenti pour une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans par les personnes qui ont le droit d'aliéner.

Il ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale ni faire l'objet d'une tacite reconduction.

Concernant les droits et obligations du preneur:

Le bail réel immobilier oblige le preneur à effectuer les travaux mentionnés aux trois premiers alinéas sur l'immeuble objet du bail, dans le respect des règles applicables à de telles opérations.

Le preneur ne peut, sauf stipulations contraires, exécuter d'autres ouvrages ou travaux que ceux prévus initialement.

Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété du bailleur à son expiration.

A l'issue du bail, le preneur ne peut réclamer, sauf stipulations contraires, d'indemnité au regard des améliorations qu'il a effectuées.

Le contrat de bail détermine, le cas échéant, les activités accessoires qui pourront être exercées dans l'immeuble objet du bail et subordonne à l'accord du bailleur tout changement d'activité.

Le décret du 27 juin 2016 définit les modalités d'application de ces dispositions et en particulier :

1- Lesmodalités de contrôle de l’affectation des logements :

A cet égard, l’article R. 254-2.du CCH prévoit qu’est annexée au contrat de location ou de cession des droits réels, conclu en application des articles L. 254-1 et suivants, une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des occupants établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat.

Aux termes de l’art. R. 254-3, Le titulaire des droits réels notifie au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le mois suivant la signature d'un contrat de location ou de cession de ses droits réels, une copie du bail ou de l'acte de cession et de ses annexes.

Le bailleur peut, à tout moment, requérir la communication des pièces requises à l'article R. 254-2 et suivants du CCH.

En vertu de l’article R. 254-4 l'immeuble, objet du bail réel immobilier, doit rester à destination principale de logement dans les conditions énoncées à l'article L. 254-1.
 

 A cet égard, le contrat de bail réel immobilier précise si l'immeuble, objet du contrat, peut accueillir des locaux destinés à des activités accessoires ainsi que leur proportion de surface de plancher, qui ne peut être supérieure à 25 % de celle de l'immeuble objet du bail réel immobilier.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, ces dispositions sont rapportées dans la section relative à la destination de l'immeuble du règlement de copropriété.

2- Les modalités de calcul du plafond de la valeur des droits réels :

Selon l’article R. 254-5, pour tenir compte du caractère temporaire de la propriété liée au bail réel immobilier, le plafond de la valeur des droits réels afférents aux seuls logements objets du bail appliquée à chaque cession de ces droits est déterminé en fonction de la durée du bail restant à courir et de la valeur locative du bien dans la limite du plafond maximum de loyer fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe III au code général des impôts.
 

A défaut de disposer des valeurs du loyer annuel moyen au mètre carré auprès des observatoires locaux des loyers pour la zone considérée, la fixation de la valeur du loyer annuel moyen au mètre carré pour l'année N en cours est déterminée par les parties contractantes dans les conditions des cinquième et sixième alinéas du I de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La justification de la valeur retenue incombe toutefois au cédant.

Par contre pour locaux abritant les activités accessoires,  le prix de cession est librement fixé par les parties.

3- Les modalités d’annulation et de résiliation du contrat de bail immobilier :

En vertu de l’article R. 254-6, l'action en nullité à l'encontre du contrat de bail réel immobilier conclu en méconnaissance de l'article L 254-1 peut être exercée par les parties, dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature du contrat de bail réel immobilier.

De même selon l’art. R. 254-7, l'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles mentionnées aux articles L.254-1 à L. 254-3 peut conduire à la résiliation du bail réel immobilier dans les conditions énoncées à l'article L. 254-3.

 

Décret du 27 juin 2016 n° 2016-855 relatif au bail réel immobilier

Par assouslegrand le 21/05/11

GESTION IMMOBILIERE

Objet : Pas de notification au Préfet lorsque le bail est résilié par le locataire

En vertu de l'alinéa 2 de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui entend faire jouer la clause résolutoire stipulée dans un bail d'habitation pour défaut de paiement des loyers ou des charges doit, au moins deux mois avant l'Audience et à peine d'irrecevabilité, faire notifier l'assignation au représentant de l'Etat dans le département, par l'intermédiaire d'un Huissier, par lettre RAR.

Cette notification doit, en effet, permettre au Préfet de saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement, ou les services sociaux compétents, lesquels ont pour mission de réaliser une enquête financière et sociale.

S'est posée la question de savoir si cette notification était nécessaire lorsque le locataire a pris l'initiative de mettre fin au bail.

La Cour de cassation (chambre civile 3) par arrêt du 23 mars 2011 a dû se prononcer à cette occasion.

Les faits sont les suivants :

Le 19 janvier 2006, l'Etat de la République démocratique du Congo a pris à bail une maison d'habitation, propriété des époux X..., pour assurer le logement de M. A... Y..., son ambassadeur en France.

Il a été mis fin, le 17 mars 2007, aux fonctions de M. A... Y... qui s'est maintenu dans les lieux loués, au delà du 1er septembre 2007, date à laquelle le loyer a cessé d'être réglé par le preneur qui avait résilié le bail.

Par acte du 20 mars 2008, les bailleurs ont assigné M. A... Y... en constatation de sa qualité d'occupant sans droit ni titre, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

La Cour d'Appel, ayant retenu que c'était le locataire qui avait signifié à la bailleresse que le bail était résilié et que l'action introduite par les époux X... ne tendait pas au constat de la résiliation du bail, mais à celui de la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. A... Y..., en a exactement déduit que la notification prévue par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'était pas requise en l'espèce.

Arrêt Cour de Cassation - chambre civile 3 - 23 mars 2011- n° 09-68942

Par assouslegrand le 28/12/10

POINTS JURIDIQUES

Objet : Précisions jurisprudentielles de la notion d'usage paisible de la chose louée

Aux termes de l'article 1728 du Code Civil :

« Le preneur est tenu (...) d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ».

Au visa de cet article, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans deux arrêts rendus le 14 Octobre 2009, clarifie l'étendue géographique de l'obligation d'user paisiblement de la chose louée.

Le premier arrêt (Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-12.744) concernait des troubles commis en dehors des lieux mis à bail.

Les désordres en question étaient causés par les affrontements réguliers de deux familles, dans les rues adjacentes au logement occupé.

Cette opposition constante perturbait la tranquillité de la cité au point qu'une pétition avait été signée, par près de 300 personnes, à l'encontre de l'une des deux familles.

La Cour de Cassation a rappelé, à cette occasion, que la résiliation du bail d'habitation ne peut être justifiée que s'il existe un « lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation par le preneur d'user paisiblement de la chose louée ou de ses accessoires ».

Par conséquent, le seul constat de trouble de voisinage, commis à proximité des lieux occupés, ne suffit pas à caractériser un manquement du preneur à son obligation locative d'user paisiblement de la chose louée.

Dans le second arrêt (Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-16.955), la Cour de Cassation clarifie, un peu plus, l'étendue spatiale de l'obligation d'user paisiblement de la chose louée.

La question s'était, en l'espèce, posée de savoir si des désordres, commis dans le hall d'un immeuble appartenant au même ensemble immobilier que celui ou se situe les locaux loués, mais à l'extérieur de ceux-ci, justifiaient une résiliation du bail.

Il convient de préciser que les deux immeubles en question étaient séparés d'un kilomètre.

La Cour de Cassation conclut à « l'absence de lien entre les troubles constatés et le manquement imputé aux preneurs à leur obligation d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires ».

Autrement dit, des troubles, trop éloignés du domicile du locataire, sont insuffisants pour établir le manquement du preneur à son obligation d'user paisiblement de la chose louée et ne justifient donc pas la résiliation du contrat de bail sur ce fondement.

Ces précisions jurisprudentielles permettent à la Cour de Cassation de protéger les contours du principe fondamental du droit au logement en rappelant que les obligations du preneur ne peuvent être étendues au-delà des locaux mis en location.

Emilie ASSOUS

Avocate au Barreau de PARIS

Arrêt de la Cour de Cassation du 14 Octobre 2009 (3e civ n° 08-12.744)

Arrêt de la Cour de Cassation du 14 Octobre 2009 (3e civ n° 08-16.955)