Par assouslegrand le 04/01/13

DROIT IMMOBILIER

Objet : Conditions de l'indemnisation de l'agent immobilier en cas de non réalisation de la vente

Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 octobre 2010), la société immobilière Côté Sud, exerçant l'activité d'agent immobilier avait négocié et rédigé une promesse synallagmatique de vente de biens immobiliers sous la condition suspensive de l'obtention, par l'acquéreur, une SCI en cours de formation entre les consorts Z..., d'un prêt de 799 900 euros remboursable en 15 ans au taux de 5 % l'an.

La vente n'a pu être régularisée en la forme authentique par suite de la défaillance de cette condition.

L'agence immobilière a exercé une action indemnitaire contre les consorts Z... auxquels elle reprochait d'avoir provoqué cette défaillance en ne déposant pas de demande de prêt conforme aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente.

L'agence immobilière reprochait aux consorts Z..., de n'avoir pas fait des démarches suffisantes pour obtenir leurs prêts.

Elle reprochait en effet aux consorts Z......d'avoir reproduit la teneur de deux courriers de refus de prêt émanant d'un cabinet conseil en prêt immobilier et d'un fonds d'investissement anglais sans porter la moindre appréciation sur la valeur probante de ces documents au regard de l'obligation qui pesait sur les consorts Z...

Les vendeurs avaient pris acte de la défaillance de la condition suspensive en acceptant de ne pas donner suite à la vente sans imputer la moindre faute contractuelle aux consorts Z..., ce dont il résultait que les parties avaient accepté, d'un commun accord, de cesser toutes relations.

Le tribunal, en première instance, avait retenu l'existence d'une faute des acquéreurs et son lien causal avec la non-réalisation de la vente, et avait condamné les consorts Z... à indemniser l'agent immobilier de ses préjudices matériel et moral spécifiques.

La Cour d'appel a infirmé cette décision et débouté la société immobilière Côté Sud de l'intégralité de ses demandes.

La Cour de cassation a quant à elle relevé que la cour d'appel qui a retenu que l'un des cabinets de courtage en financement consultés par les acquéreurs n'avait pu donner suite à leur recherche de crédit en raison de l'insuffisance de leurs ressources, a pu en déduire, que l'agent immobilier ne pouvait prétendre à des dommages-intérêts en l'absence de faute des acquéreurs susceptible d'avoir contribué à la non-réalisation de la vente.

L'agence immobilière a donc été déboutée de l'intégralité de ses demandes.

A noter que l'agence immobilière était la mandataire de la société venderesse et n'avait aucun mandat de recherche de la part des consorts Z..., candidats acquéreurs.

D'autre part, la société Immobilière Côté Sud n'est pas partie à la promesse synallagmatique de vente.

Elle était seulement désignée comme séquestre de fonds et avait aidé à la négociation et à la mise en forme de la promesse synallagmatique de vente sans en être elle-même partie.

En conséquence la société Immobilière Côté Sud ne pouvait fonder son action contre les consorts Z... que sur le plan délictuel, en application des dispositions de l'article 1382 du Code civil, et non sur le plan contractuel.

C'est donc vainement que la société Immobilière Côté Sud a donc tenté de démontrer les consorts Z... ont commis une faute en ne procédant pas sincèrement à une demande de crédit pour acquérir le bien immobilier objet de la promesse synallagmatique de vente.

Il résulte de cet arrêt que lorsque le vendeur accepte de ne pas donner suite à la vente sans imputer la moindre faute contractuelle à l'acquéreur, le mandataire doit démontrer la responsabilité délictuelle de l'acheteur pour être indemnisé.

Cass. 1re civ., 13 déc. 2012, n° 11-13.295, n° 1446 D, Ezavin ès-qual. et a. c/ Fusaro et a.

Par assouslegrand le 19/12/12

DROIT IMMOBILIER

Objet : Responsabilité délictuelle du maître d'ouvrage à l'égard du sous-traitant

Pour ne pas engager sa responsabilité délictuelle, le maître de l'ouvrage doit veiller à l'efficacité des mesures qu'il prend pour respecter ses obligations issues de l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975. (Sous-traitance) .

Ce principe a été confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 21 novembre 2012.

Le cas d'espèce est le suivant :

Un promoteur confie la construction d'un immeuble à un entrepreneur principal.

Par deux contrats ce dernier sous-traite les lots "sols souples" et "peintures".

L'entrepreneur principal est mis en redressement judiciaire.

Or, le maître d'ouvrage avait refusé de signer des avenants proposant le paiement direct du sous-traitant.

Pourtant le maître d'ouvrage a accepté le sous-traitant bien qu'il est refusé les conditions de paiement, ce refus étant justifié par le défaut de cautionnement bancaire malgré mise en demeure et par l'impossibilité pour le maître de l'ouvrage de procéder à la légitime vérification de l'affectation des sommes réglées à l'entreprise principale.

Aussi le sous-traitant a assigné le maître de l'ouvrage en paiement d'un solde dû sur le fondement de l'action directe et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité civile du maître d'ouvrage.

La Cour de cassation estime qu'il appartient au maître d'ouvrage de veiller à l'efficacité des mesures qu'il met en oeuvre auprès de l'entreprise principale pour satisfaire aux obligations mises à sa charge par l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975.

Si cette obligation n'est pas respectée, le maître de l'ouvrage risque de voir sa responsabilité délictuelle engagée vis à vis du sous-traitant.

En effet, en application de l'article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975, dans sa rédaction issue de la loi du 26 juillet 2005, il appartient au maître de l'ouvrage, s'il a connaissance de la présence sur le chantier d'un sous-traitant n'ayant pas fait l'objet des obligations définies à l'article 3 ou à l'article 6 de la loi, de mettre l'entrepreneur principal en demeure de s'acquitter de ces obligations.

En l'espèce, dès lors qu'il avait connaissance de l'intervention du sous-traitant, l'inefficacité des mesures mises en oeuvre par le maître de l'ouvrage caractérisait le manquement de celui-ci à ses obligations.

Cass. 3e civ., 21 nov. 2012, n° 11-25101, n° 1395 P + B