Par assouslegrand le 13/03/18

 

Les faits sont les suivants :

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2010, Mme X... a vendu un immeuble à usage d'habitation à M. C... et Mme D... ( les acquéreurs) ;

Les 19 et 28 juillet 2010, cet acte a été notifié à l'adresse de M. C... au moyen de deux lettres recommandées avec demande d'avis de réception expédiées par M. Y..., notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique ;

La première lettre est revenue à l'étude notariale avec la mention " pli non distribuable" et "boîte non identifiable".

La seconde a été retournée à l'expéditeur avec la mention "non réclamée".

Les acquéreurs ayant refusé de réitérer la vente, Mme X... (venderesse) les a assignés en paiement du montant de la clause pénale stipulée à l'acte .

Un jugement du 5 janvier 2012, devenu irrévocable, a rejeté ses demandes au motif que le compromis de vente n'avait pas été notifié à M. C....

La venderesse, Mme X... a assigné les notaires en responsabilité et indemnisation du fait du refus des acquéreurs de réitérer la vente.

Pour accueillir la demande, la cour d’appel retient que, les deux lettres recommandées adressées à M. C... n'ayant pas été réceptionnées par celui-ci, le délai de rétractation de 10 jours prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas couru à son égard.

La cour d’appel fait valoir qu'il appartenait au notaire de prendre toutes mesures nécessaires afin d'assurer l'efficacité de la notification du compromis de vente, et de tenter une notification par un autre mode de délivrance et d'avertir Mme X... ( venderesse) de la difficulté rencontrée .

La Cour de cassation ne partage pas cette position retenant qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations, que, régulièrement avisé le 29 juillet 2010, M. C... ( acquéreur) s'était abstenu d'aller retirer sa lettre recommandée à la poste, la cour d'appel a violé les articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et 1240 du code civil.

Civ. 1re, 14 févr. 2018, F-P+B, n° 17-10.514

 

Par assouslegrand le 13/03/18

Le notaire est tenu d'informer clairement l'acquéreur sur la fragilité d’une tolérance de passage, ayant fait l’objet de contentieux s’agissant d’une situation de fait.

A défaut sa responsabilité peut être mise en jeu.

Les faits sont les suivants :

Suivant acte reçu le 1er février 2005, par M. Z…, notaire, M. et Mme X… (les acquéreurs) ont acquis, une propriété.

Les acquéreurs, de nationalité russe et assistés d’une traductrice assermentée, ont déclaré, au chapitre des servitudes, avoir été « parfaitement informés » qu’un conflit avait opposé le vendeur aux propriétaires du fonds mitoyen (les consorts C…) sur l’usage d’un chemin carrossable appartenant à ces derniers et qu’un arrêt du 29 avril 1976, annexé à l’acte, avait débouté le vendeur de ses prétentions.

Les acquéreurs ont indiqué  en « faire leur affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur et du notaire ».

Le vendeur pour sa part, a déclaré avoir eu l’usage public, paisible et continu du chemin depuis l’issue du procès.

Cependant, les consorts C..., propriétaires du chemin, ont fermé son accès en 2011.

Les acquéreurs ont alors assigné les propriétaires du chemin en désenclavement ainsi que le notaire en responsabilité et indemnisation, pour manquement à son obligation de conseil et de mise en garde sur les risques inhérents aux conditions de desserte du fonds.

La Cour de cassation rappelle que le notaire est tenu d'éclairer les parties et doit appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

La Cour de cassation retient qu'il incombait au notaire d'informer clairement et précisément les acquéreurs sur la portée et les effets de la tolérance de passage, librement révocable, dont le vendeur déclarait avoir bénéficié depuis 1976, en procédant à la qualification juridique de cette situation de fait et en appelant l'attention des parties, en des termes accessibles, sur les risques qu'elle induisait au regard des conditions de desserte du fonds vendu.

Selon la cour d’appel, pour exclure la responsabilité du notaire, le manquement à l'obligation de mise en garde du notaire fut-il établi, ne démontre pas avec certitude qu'à la date de l'acte authentique, une information plus complète aurait amené les acquéreurs à ne pas contracter.

La Cour de cassation ne partage pas ce raisonnement indiquant qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, dûment mis en garde sur le risque de révocation de la tolérance de passage qui permettait d'accéder au fonds en voiture, les acquéreurs n'aurait pas renoncé à l'acquérir en raison de l'état de santé de Mme X..., .

D’autre part la cour d’appel ajoute que l'indemnisation de la perte de valeur du fonds vise, en réalité, à un rééquilibrage de la convention qui n'est pas opposable au notaire et que ce préjudice ne présente aucun caractère actuel et certain dès lors qu'un pourvoi est en cours dans la procédure en désenclavement suivie contre les propriétaires du chemin.

De nouveau la Cour de cassation désapprouve la cour d’appel au motif que la responsabilité des professionnels du droit ne présente pas de caractère subsidiaire et qu'est certain le dommage résultant de la réalisation d'un risque contre lequel le notaire a omis de mettre en garde l'acquéreur, quand bien même la victime disposerait, contre son cocontractant ou contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et susceptible d'y remédier.

Il résulte de cette décision que, si l’acquéreur peut effectivement décider de faire son affaire personnelle d’une situation précaire affectant l’accessibilité du bien à la voie publique, encore faut-il que ce soit en parfaite connaissance de cause.

 

Cass. 1re civ., 31 janv. 2018, n°16-10.961, n°115 D

 

 

Par assouslegrand le 19/09/17

L’étendue de l’obligation de vérification du notaire en cas de vente d’un chemin rural a été précisée aux termes d’un arrêt de la cour de Cassation du 11 mai 2017.

Le notaire à l’occasion de la vente d’un chemin rural au profit d’un riverain n’avait pas à vérifier la régularité de la délibération du conseil municipal qui a décidé de vendre sachant qu’aucun recours administratif n’avait été introduit à l’encontre de cette délibération.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (CA Nîmes 10 décembre 2015, 1e ch. B), la commune d'Apt, après délibération de son conseil municipal en date du 27 novembre 2006, a vendu, par acte des 30 mai et 19 juillet 2007, un chemin rural à M. et Mme T., dont le fonds bordait ce chemin .

Soutenant que sa parcelle était riveraine et que la commune d'Apt n'avait pas respecté, à l'occasion de l'aliénation du chemin, les prescriptions de l'article L. 161-10 du code rural et de la pêche maritime, qui exige que tous les riverains soient mis en demeure d'acquérir le chemin, Mme S. a assigné les acquéreurs en nullité de la cession.

Selon la cour de Cassation le notaire n'avait pas à vérifier la régularité de la délibération du conseil municipal du 27 novembre 2006, contre laquelle aucun recours administratif n'avait été formé ; aucune faute ne pouvait  donc être imputer au notaire rédacteur de l’acte de cession du chemin à M. et Mme T.

Cass. 3e civ. 11-5-2017 n° 16-12.236 FS-PB

Par assouslegrand le 06/09/16

La notion de « passage commun » doit être déterminée

Un arrêt de la cour de cassation confirme que le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente .

La cour de cassation fait valoir  que les termes de « passage commun », qui pouvaient, en considération de l'état des lieux, des indications des titres antérieurs ou de leur confrontation avec ceux afférents à d'autres fonds, créanciers comme débiteurs du passage, désigner un chemin indivis, une servitude de passage, voire une simple tolérance, étaient ambigus et engendraient nécessairement une incertitude sur l'étendue des droits réels objet de la vente.

La cour de cassation retient en conséquence,  qu'il appartenait au notaire instrumentaire de lever cette incertitude en vérifiant, par tous moyens à sa disposition, y compris par la consultation des titres des fonds contigus, créanciers ou débiteur du passage, et des documents cadastraux y afférents, le régime juridique du passage et l'exacte propriété de son assiette, et d'en faire mention dans son acte.

Cour de cassation -chambre civile 1- Audience publique du mercredi 29 juin 2016- N° de pourvoi: 15-15683