Par assouslegrand le 22/05/18

Les faits sont les suivants :

M. Z... a conclu avec M. et Mme X... un compromis de vente des terres et bâtiments d'exploitation lui appartenant.

La Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Bretagne (la SAFER) a exercé son droit de préemption.

M. et Mme X... ont assigné la SAFER en nullité de la décision de préemption .

La Cour de cassation relève que M. et Mme X... ont demandé, par mémoire spécial et distinct, de renvoyer au Conseil constitutionnel les questions prioritaires de constitutionnalité suivantes :

1° L'article L. 142-4 du code rural et de la pêche maritime, porte-t-il une atteinte disproportionnée :

- au droit de propriété protégé par l'article 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 en tant qu'il autorise la SAFER à conserver un bien préempté au-delà du délai de cinq ans prévu à ce texte ?

-à la liberté contractuelle et à la liberté d'entreprendre protégées par l'article 4 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 en tant qu'il autorise la SAFER à conserver un bien préempté au-delà du délai de cinq ans prévu à ce texte ?

Selon la Cour de cassation la question posée présente un caractère sérieux dès lors que l'absence de sanction du dépassement du délai de cinq ans laissé à la SAFER pour rétrocéder le bien est susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété et aux libertés contractuelles et d'entreprendre.

La Cour de cassation a donc renvoyé au Conseil constitutionnel les questions prioritaires de constitutionnalité.

Cour de cassation -chambre civile 3 -Audience publique du vendredi 9 mars 2018-N° de pourvoi: 17-23567

Par assouslegrand le 19/09/17

Les « réponses rapides » fournies par les Safer sont légales aux termes d’une réponse à une question écrite n°10073 du 18 juin 2017 qui précise :

Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) disposent d'un délai exprès de deux mois pour exercer leur droit de préemption à compter de la réception de la notification des projets de cession transmis par les notaires, ou les personnes chargées de dresser les actes d'aliénation. Des acquéreurs de biens peuvent effectivement être informés par leurs notaires qu'un supplément d'honoraires pourrait permettre de signer les actes de vente plus rapidement, sans attendre l'expiration du délai de deux mois. L'étude des notifications, pour lesquelles les notaires sollicitent une réponse rapide, s'apparente à une prestation de services qui nécessite un investissement particulier de la SAFER (enquête sur le terrain, consultation, avis du comité technique…) dans un délai assez court. Si toutefois un acquéreur ne souhaite pas acquitter ces honoraires demandés par la SAFER pour « réponse rapide », toujours optionnels et qui ne sont régis par aucune disposition réglementaire, le notaire devra simplement attendre que le délai de deux mois soit écoulé pour pouvoir régulariser la vente dès lors qu'il n'y a pas eu usage du droit de préemption.

Question écrite n°10073 du 18 juin 2017

Par assouslegrand le 01/08/17

Mme Colette Giudicelli attire l'attention de M. le ministre de l'agriculture, de l'agroalimentaire et de la forêt, porte-parole du Gouvernement sur les conditions d'application de l'article R. 141-2-3 du code rural relatif à la transmission par les notaires par voie électronique des informations nécessaires à l'exercice des missions des SAFER.

L'article 100 du code des postes et des communications électroniques créé par le loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 dispose notamment que « l'envoi recommandé électronique est équivalent à l'envoi par lettre recommandée dès lors qu'il est satisfait aux exigences de l'article 44 du règlement (UE) n°910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE »

Un décret en Conseil d'État qui n'est toujours pas publié devrait fixer les modalités d'application du présent article.

Cependant, l'article R-141-2-3 du code rural admet déjà les notifications par voie électronique adressées au SAFER en précisant que « la notification électronique doit être effectuée dans les conditions prévues aux articles 1316-1 et 1316-4 du code civil »

Ces articles du code civil ont été abrogés par l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, et remplacés par les articles 1366 et 1367 du code civil.

Dans ces conditions, les notaires se demandent si les notifications adressées aux SAFER par lettre recommandée électronique sont juridiquement valides et s'interrogent sur la possibilité pour les SAFER de refuser une notification au motif qu'elle ne leur a pas été adressée par tel ou tel système électronique en dépit du fait que celui qui a été utilisé satisfait aux exigences de l'article 100 précité.

Aussi, elle demande au Gouvernement d'apporter des précisions sur les conditions de validité juridique des notifications adressées par les notaires aux SAFER par lettre recommandée électronique.

Réponse du Ministère de l'agriculture et de l'alimentation

Depuis le début de l'année 2016, les échanges électroniques répondant aux conditions légales du code rural et de la pêche maritime du code civil (certification de la signature, horodatage des échanges et garantie de l'intégrité du contenu de l'envoi)ont été mis en place par la fédération nationale des SAFER et le conseil supérieur du notariat. À ce jour, une majorité de SAFER a mis en place ce service qui devrait se généraliser dans les mois à venir.

Question écrite n° 24922 de Mme Colette Giudicelli (Alpes-Maritimes -publiée dans le JO Sénat du 02/02/2017 - page 333

 

Par assouslegrand le 12/04/16

La notification d’une vente au profit d’une SAFER  non soumise à la préemption de cette dernière ne vaut pas offre de vente

Il en résulte que le vendeur peut valablement revenir sur sa décision même si la Safer a notifié son intention de préempter.

Cass. 3e civ. 5 novembre 2015 n° 14-21.854 (n° 1183 FP-PB), Safer Provence Alpes Côte d'Azur.

 

Par assouslegrand le 22/12/15

 

La déclaration à la Safer d'un projet de cession non soumis à son droit de préemption (C. rur. art. R 143-9) ne vaut pas offre de vente de sorte que le vendeur peut valablement revenir sur sa décision même si la Safer a notifié son intention de préempter.

Il a été notifié à la Safer Provence Alpes Côte d'Azur le 7 janvier 2008 une déclaration d'opération exemptée du droit de préemption .

A la suite de la décision de la Safer Provence Alpes Côte d'Azur de préempter le bien dont s'agit Mme Marcelle X... a décidé de ne pas poursuivre la cession de son immeuble à M. Raymond Y... .

La Cour de cassation confirme que la déclaration prévue à l’article R 143-9 ne vaut pas offre de vente, de sorte que la notification par la Safer de son droit de préemption n’a pas eu pour effet de rendre la vente parfaite et que la venderesse pouvait valablement revenir sur sa décision de vendre.

Cass. 3e civ. 5 novembre 2015 n° 14-21.854 (n° 1183 FP-PB), Safer Provence Alpes Côte d'Azur.

Par assouslegrand le 15/12/15

Vente globale de biens mixtes : la SAFER ne peut exercer son droit de préemption

Telle est l'analyse que consacre la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 30 septembre 2015.

Les faits de l’espèce sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 2 juin 2014), il apparaît que Mme X... a signé avec les consorts Y..., un compromis de vente portant sur plusieurs parcelles .

Le notaire a notifié à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Gascogne Haut-Languedoc (la SAFER) une déclaration d'intention d'aliéner en précisant qu'une des parcelles sur laquelle étaient implantées trois granges, n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER.

La SAFER a néanmoins décidé de préempter l'ensemble des parcelles faisant l'objet du compromis de vente.

Les consorts Y... ont sollicité l'annulation de la décision de préemption et a été suivie par la cour d’appel de Toulouse qui a prononcé l’annulation de la décision de préemption.

La SAFER conteste cette décision d’annulation devant la Cour de cassation.

En effet, la SAFER fait valoir :

1°/ qu’en cas de vente globale de diverses parcelles dont certaines sont soumises au droit de préemption et d'autres non, la SAFER peut exercer son droit de préemption sur la totalité des parcelles.

2°/ qu'en cas de vente d'une parcelle de nature mixte, la SAFER peut exercer son droit de préemption sur la totalité de la vente lorsque la partie agricole de la propriété en cause est prépondérante sur la partie non préemptable, simple accessoire des biens vendus en bloc.

En l'espèce, il ressort de la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la SAFER Gascogne Haut-Languedoc que les seize parcelles vendues ont une superficie totale de 7 ha, 82 a et 10 ca et qu'une seule d'entre elle, d'une superficie de 12 a et 32 ca ne serait pas soumise au droit de préemption de la SAFER.

Selon la Cour de cassation, s'agissant d'une vente globale de plusieurs parcelles contiguës n'ayant fait l'objet que d'un seul acte, l'exercice par la SAFER de son droit de préemption ne pouvait conduire à une division forcée de l'objet de la vente.

En conséquence, la SAFER ne disposait pas du droit de se porter acquéreur de la totalité du bien vendu et la décision de préemption devait être annulée.

Cass. 3e civ., 30 sept. 2015, n° 14-22.262, n° 985 D

 

 

Par assouslegrand le 13/10/15

 

La préemption notifiée le jour où le compromis devient caduc faute d’avoir été réitéré par acte authentique est régulière car le délai de validité convenu entre le vendeur et l’acquéreur évincé n’est pas opposable à la Safer, qui dispose d’un délai de 2 mois pour préempter.

Le 30 mai, le propriétaire d’une parcelle agricole signe un compromis de vente qui prévoit sa caducité faute de réitération de l’acte authentique d’ici au 12 septembre.

Informée de l’intention d’aliéner le 17 juillet, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) notifie sa décision de préempter par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 12 septembre.

L’acquéreur évincé demande la nullité de la préemption et de la vente qui a suivi, faisant valoir la caducité du compromis.

Il est débouté.

Selon la Cour de cassation, la préemption est régulière car le délai de validité convenu entre le vendeur et l’acquéreur évincé n’est pas opposable à la Safer, qui dispose, pour préempter, de 2 mois à compter de la notification de l’intention d’aliéner en application des articles R 143-4 et 6 du Code rural et de la pêche maritime

Ces textes visent l’obligation du notaire de notifier la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la Safer 2 mois avant la date de l’aliénation envisagée, le contenu de la décision de préemption et la forme de sa notification.

Cass. 3e civ. 20 mai 2015 n° 14-13.188 (n° 567 FS-PB), M. c/ Safer Provence Alpes Côte-d'Azur.

Par assouslegrand le 25/11/14

La seule absence de déclaration du projet d'aliénation par le notaire, exigée par l'article R. 143-9 du code rural, ne permet pas à la SAFER d'agir en nullité de la vente.

En effet,  jusqu'à la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt (C. rur., art. L. 141-1-1), aucune sanction légale ne frappait l'absence de déclaration d'une aliénation exemptée ou non soumise à préemption.

Toutefois un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 1er octobre 2014 laisse entendre clairement que le notaire, qui a omis d'accomplir la formalité d'information prescrite par le texte réglementaire, engage sa responsabilité civile professionnelle envers la SAFER.

Quoiqu’il en soit, la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt (JO, 14 oct.) dispose que les SAFER doivent être préalablement informées par le notaire ou, dans le cas d'une cession de parts ou d'actions de sociétés, par le cédant de toute cession entre vifs conclue à titre onéreux ou gratuit portant sur des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestières situés dans leur ressort.

Cette obligation d'information vaut également pour les cessions d'usufruit ou de nue-propriété, pour lesquelles la consistance et la valeur des biens concernés doivent être notamment précisées.

La loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt (JO, 14 oct.) prévoit désormais une sanction lorsqu'un bien ou un droit mobilier ou immobilier pour lequel la SAFER ne dispose pas du droit de préemption a été aliéné au profit d'un tiers en méconnaissance de l'obligation d'information.

Dorénavant, l'autorité administrative peut ainsi, d'office ou à la demande de la SAFER, prononcer une amende administrative, égale au moins au montant fixé à l'article 131-13 du code pénal pour les contraventions de la cinquième classe (soit 1500 euros au plus) et au plus à 2 % du montant de la transaction concernée.

 Les frais qui résultent des mesures nécessaires à l'exécution de cette sanction sont à la charge du contrevenant (soit le notaire ou le cédant selon le cas).

L'autorité administrative avise préalablement l'auteur du manquement des faits relevés à son encontre, des dispositions qu'il a enfreintes et des sanctions qu'il encourt.

Elle lui fait connaître le délai dont il dispose pour faire valoir ses observations écrites et, le cas échéant, les modalités selon lesquelles il peut être entendu s'il en fait la demande. Elle l'informe de son droit à être assisté du conseil de son choix.

La décision de sanction ne peut être prise plus d'un an après la constatation des faits. Elle peut faire l'objet d'un recours de pleine juridiction devant la juridiction administrative (C. rur., art. L. 141-1-1, III ).

A noter que les conditions d'application de cette nouvelle obligation d'information préalable doivent être fixées par un prochain décret en Conseil d'Etat (L. n° 2014-1170, 13 oct. 2014, art. 29, 2°).

Aussi, tant que le décret ainsi annoncé ne sera pas publié et entré en vigueur, le nouveau dispositif légal n'est pas applicable.

Cass. 3e civ., 1er oct. 2014, n° 12-24.626, n° 1129 P + B

 

Par assouslegrand le 14/10/14

La légalité des dispositions instituant les groupements d'intérêt économique et environnemental est confirmée.

Saisi de la constitutionnalité de certaines dispositions de la loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt, le Conseil constitutionnel a écarté la plupart des critiques qui lui étaient soumises.

Ainsi a été confirmé, aux termes de sa décision n° 2014-701 du 9 octobre 2014  le bien-fondé des dispositions créant les groupements d'intérêt économique et environnemental (GIEE).

Il a estimé sur ce point que les articles permettant la majoration des aides publiques au profit de ces groupements étaient bien conformes à la Constitution.

Ces dispositions n'entraînaient donc pas une rupture d'égalité entre les agriculteurs qui se groupent au sein d'une telle structure et ceux qui choisissent de s'organiser selon un autre mode.
 

Le juge constitutionnel a également validé les dispositions élargissant les missions des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER).

Néanmoins, il émet une réserve en rappelant que le droit de préemption des SAFER doit être utilisé pour leur mission principale d'installation des exploitants agricoles.

En outre, il procède à l'annulation de la disposition prévoyant que les SAFER puissent préempter la nue-propriété dans le but de la rétrocéder dans les cinq ans à l'usufruitier, faute de garantie légale pour faire respecter ce délai.

 

Décision 2014-701 du 9octobre 2014