Par assouslegrand le 30/10/18

Selon l’arrêt de la Cour de cassation en date du 14 juin 2018, un procès-verbal de bornage peut constituer un titre constitutif d'une servitude de passage lorsqu'il comporte l'accord des propriétaires des fonds concernés.

Les faits sont les suivants :

Le 10 février 1970, a été signé entre, d'une part, les consorts Z… et les consorts Y….un procès-verbal de bornage auquel a été annexé un plan faisant figurer une servitude de passage de 4,50 mètres à partir des bornes .

 Mme Y... a assigné les consorts Z... en remise en état de l'assiette du passage .

En effet Mme Y… soutient que le procès-verbal de bornage amiable, daté du 10 février 1970, comprenant un croquis faisant figurer ladite servitude, et signé par tous les propriétaires concernés, doit être regardé comme un acte constitutif de cette servitude.

Pour rejeter la demande, l'arrêt de la cour d’appel de Bordeaux rendu le 6 avril 2017, retient qu'un procès-verbal de bornage ne peut être considéré comme un acte constitutif d'une servitude de passage dès lors qu'il ne fait que fixer les limites des propriétés les unes par rapport aux autres.

Selon la Cour de cassation, en statuant ainsi, alors que l'existence d'une servitude conventionnelle peut être établie par un procès- verbal de bornage et sans rechercher, comme il le lui était demandé, s'il ne résultait pas du procès-verbal de bornage un accord des propriétaires concernés d'établir une servitude de passage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision .

 

Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-20.095, n° 572 D

 

 

 

Par assouslegrand le 02/02/16

 

 

L'intermédiaire titulaire d'un mandat de vente qui n'a pas informé l'acquéreur de l'existence d'une servitude rendant l'immeuble acheté impropre à la destination envisagée, commet une faute délictuelle entraînant la perte de sa rémunération.

Les faits sont les suivants :

En vertu d'un mandat de vente exclusif, la société Etude Lodel (l'agent immobilier) a négocié et rédigé, moyennant une commission de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, un « compromis de vente ferme » aux termes duquel M. et Mme X...(les acquéreurs) ont acquis, sous diverses conditions suspensives, une bien immobilier.

Or le terrain s'est avéré d'une surface inférieure à celle annoncée et frappé d'une servitude conventionnelle non aedificandi.

Les acquéreurs, invoquant des manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil ont, après que la vente eut été réitérée en la forme authentique, refusé de lui régler la commission convenue.

Assignés en paiement par l’intermédiaire immobilier, les acquéreurs ont demandé, à titre reconventionnel, la réduction de cette commission, la restitution de l'acompte conservé par l'agent immobilier et l'allocation de dommages-intérêts

L’agent immobilier suivi par la cour d’appel a soutenu n’y avoir lieu à réduction de la commission qui lui était due, cette rémunération, conventionnellement arrêtée constituant la loi des parties et qu'il n'appartient pas à la cour de la modifier.

La Cour de cassation ne partage pas cette position estimant qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions de la loi du 2 janvier 1970.

De plus selon la Cour de cassation, l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie .

En l’espèce la Cour de cassation retient qu’il appartient à l’agent immobilier de procéder aux vérifications nécessaires telle que la consultation du titre de propriété du vendeur, révélant l'existence d’une servitude, cette charge réelle au cas d’espèce étant de nature à affecter l'usage normalement attendu, ou annoncé, de l’acquisition.

Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-26.474, n° 38 P + B

 

 

 

Par assouslegrand le 17/11/15

Le propriétaire d'un fonds ne peut prétendre à une servitude légale de passage pour cause d'enclave (C. civ., art. 682), quand l'enclave résulte de son propre fait.

Un arrêt de la Cour de cassation se prononce de nouveau dans ce sens aux termes d’un arrêt du 22 octobre 2015.

Les faits de l’espèce sont les suivants :

Deux maisons contigües appartiennent au même propriétaire.

L'une, prise isolément, ne dispose d'aucune issue sur la voie publique.

En revanche, l'autre borde une route.

Le propriétaire a donné en location cette deuxième maison qui bénéficie de fait d’un accès sur la route.

Le propriétaire a conservé pour son usage personnel l'immeuble ne disposant pas d'accès à la voie publique.

N'ayant, de ce fait, pas d'issue suffisante sur la voie publique, la cour d’appel retient que l'habitation qu'occupe le propriétaire est enclavée.

La troisième chambre civile censure la cour d'appel au visa de l'article 682 du code civil.

En effet, selon la Cour de cassation, l'enclave de l'habitation du propriétaire résulte de sa seule volonté de donner en location la maison ayant une issue sur voie publique enclavant de ce fait la 2ème maison qu’il a conservé.

Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, n° 14-17.617, n° 1124 D