Par assouslegrand le 08/01/19

Un arrêt de la Cour de cassation du 13 décembre 2018 entérine la décision des juges du fond lesquels adaptent une servitude de passage grevant une propriété depuis 1851 à l’évolution de la société.

Les faits sont les suivants :

La SCI Datas, conteste à la SCI la Pommeraie le droit de passer, en voiture et à pied, sur les parcelles dont elle est propriétaire au motif que cette servitude instituée par un acte de 1851 limite ce passage aux seuls transports de vins et bois.

La requérante, la SCI Datas fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de Riom, rendu le 29 mai 2017, de rejeter sa demande aux motifs que la limitation prévue en 1851 du droit de passage n’est plus adaptée aux évolutions de la vie moderne.

La Cour de cassation entérine cette décision et fait valoir que la cour d'appel, a souverainement déduit que la servitude de passage n'avait subi aucune aggravation au sens de l'article 702 du code civil.

A titre de rappel l’article 702 du code civil dispose que « celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. »

Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 17-24.685, n° 1099 D

Par assouslegrand le 18/09/18

Les faits sont les suivants:

Par acte authentique du 24 mai 2011, M. et Mme X...ont acquis une propriété immobilière.

L'acte mentionnait que les propriétaires antérieurs avaient déclaré que la parcelle voisine du terrain qu'ils vendaient était grevée en sa partie Est d'une servitude de passage pour véhicules au profit de cette propriété qui s'exerçait depuis plus de trente ans .

Cependant les acquéreurs font valoir que la servitude était inexistante, et demandent en conséquence la nullité de la vente .

La  Cour de cassation fait droit a ces demandes faisant valoir que c’est à juste titre que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de se prononcer sur un éventuel enclavement de l'immeuble et la possibilité d'une servitude légale a pu en déduire que le consentement de M. et Mme X... avait été vicié et que la vente devait-être annulée .

Cass. 3e civ., 21 juin 2018, n° 17-16.575, n° 622 D

Par assouslegrand le 18/09/18

Très souvent des clauses de style sont insérées dans les actes de vente selon lesquelles le vendeur déclare qu’il n’a constitué aucune servitude sur l’immeuble et qu’à sa connaissance il n’en existe pas d’autres que celles qui pourraient résulter de la loi de l’urbanisme ou de la situation des lieux.

La Cour de cassation fait valoir généralement qu’il s’agit de simples clauses de style, sans effet (Cass. 3e civ., 21 mars 2001, n° 99-10.913, Cass. 3e civ., 28 avr. 2009, n° 08-15.404).

En l’espèce la cour d’appel de LIMOGES aux termes d’un arrêt du 23 mai 2017 a écarté l’existence d’une servitude de passage prétendument acquise par destination du père de famille.

La Cour de cassation fait valoir que la cour d’appel légalement justifié sa décision.

Pourtant il est admis que destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

Cet arrêt démontre que, les clauses de style ainsi insérées aux termes des actes de vente, restent soumises à l’appréciation des tribunaux.

 

Cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-21.527, n° 775 D

 

 

Par assouslegrand le 04/09/18

La Cour de cassation rappelle aux termes d’un arrêt du 14 juin 2018 que l’existence d’une servitude ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit.

La Cour de cassation s’appuie en effet, sur une l’interprétation stricte de l’acte constitutif de la servitude pour autoriser ou interdire l’exercice de droits impactant cette servitude.

En effet, au visa de l’article 702 du code civil, la troisième chambre civile a reproché à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si la création sur le fonds dominant d’une ZAC conduisant à la desserte de plusieurs centaines de logement n’entraînait pas une aggravation de la servitude conventionnelle."

 

Civ. 3e, 14 juin 2018, FS-P+B+I, n° 17-20.280

 

Par assouslegrand le 04/10/16

 

La Cour de cassation rappelle aux termes d’un arrêt du 8 septembre 2016 que les ouvrages nécessaires pour user d'une servitude (en l’espèce un portail) sont à la charge :

- de celui auquel est due la servitude,

-  et non à ceux du fonds assujetti,

- à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.

 

Cour de cassation 3ème chbre civ.8 septembre 2016 n° 15-18382

Par assouslegrand le 13/10/15

(Les faits de l’espèce sont les suivants :

Les parties étaient d'accord pour dire que la parcelle 855 est desservie par un chemin d'exploitation d'une largeur de 1, 60 mètre.

Reste en débat l'aménagement du chemin.

Selon M. Gilles X…. tous les propriétaires dont les fonds sont desservis par un chemin d'exploitation sont tenus les uns envers les autres de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité.

En conséquence M. GILLES X… reproche à la cour d'appel, d’avoir considéré qu'aucune disposition ne lui permettait d'imposer aux riverains du chemin son aménagement par la mise en œuvre d'un enduit bitumineux ou d'un empierrement.

M. GILLES X…soutenait que la cour d’appel devait rechercher si les travaux sollicités, n'étaient pas nécessaires à l'entretien de cette voie et à sa mise en état de viabilité afin de lui permettre d'en user pour les besoins de la desserte de son fonds.

N’ayant pas fait cette recherche la cour d'appel, selon M. GILLES X… a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 162-2 du code rural et de la pêche maritime.

La Cour de cassation ne partage pas cette position faisant valoir le régime des servitudes, notamment celui de la servitude de passage, n’est pas applicable aux chemins d’exploitation.

Dès lors, l’un des riverains ne peut pas imposer aux autres le goudronnage ou l’empierrement d’un tel chemin.

Selon la Cour de cassation il ne peut être fait d'analogie entre le régime d'une servitude de passage et celui des chemins d'exploitation dans la mesure où le Code rural définit un régime spécifique concernant ces derniers.

En effet le Code rural définit en son article L. 162-1 le chemin d'exploitation comme étant celui servant exclusivement à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation.

(Cass. 3e civ. 24 juin 2015 n° 14-12.999 -n° 742 FS-PB).