Par assouslegrand le 23/04/13

La Cour de cassation aux termes d'un arrêt du 28 mars 2013, définit une nouvelle fois les contours du trouble de voisinage occasionné à l'occasion d'une construction.

En effet, peu importe qu'un immeuble soit conforme aux plans annexés au permis, lequel est toujours accordé sous réserve qu'il ne nuise pas aux droits des tiers, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage étant une responsabilité autonome détachée de toute faute, les sociétés, ayant contribué à l'élaboration des plans et à la construction de l'immeuble, sont tenues de plein droit de réparer le trouble occasionné.

Cette responsabilité leur incombe en dépit de la vente ultérieure de l'immeuble à un tiers.

Les faits de l'espèce sont les suivants :

M. et Mme L... ont fait l'acquisition le 7 juin 2001 d'une maison de maître avec jardin d'agrément .

les sociétés Eprim, devenue Exeo gestion, et Le 35 Faubourg (les sociétés) ont fait édifier un immeuble collectif de quatre étages sur une parcelle de terrain jouxtant la propriété de M. et Mme L... .

M.et Mme L... ont assigné les sociétés en réparation du préjudice subi du fait du trouble anormal de voisinage causé par cette construction.

Les sociétés font grief à l'arrêt attaqué rendu par la cour d'appel d'ORLEANS, de les condamner in solidum à payer à M. et Mme L... la somme de 54 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Or selon les sociétés seul le propriétaire ou l'occupant du fonds voisin de celui de la partie alléguant être victime d'un trouble anormal de voisinage est susceptible de voir rechercher sa responsabilité du chef de ce trouble .

Les sociétés font valoir qu'en les condamnant in solidum à réparer le trouble anormal de voisinage subi par M. et Mme L..., tout en constatant qu'elles n'étaient plus, ni l'une ni l'autre, à la date de la décision, propriétaires de l'immeuble litigieux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 32 du code de procédure civile et du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage.

En effet, l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans retient, que, si l'immeuble construit par les sociétés est désormais vendu, il n'en demeure pas moins que les troubles allégués par M. et Mme L... résultent :

- d'une part, de l'octroi d'un permis accordé à la société Eprim de construire un immeuble ayant la taille et l'implantation critiquées,

- d'autre part, de la rétrocession de ce permis de construire par la société Eprim à la société Le 35 Faubourg,

- enfin de la construction de l'immeuble par cette dernière société .

Or les permis de construire sont toujours accordés sous réserve qu'ils ne nuisent pas aux droit des tiers et que le fait que l'immeuble soit conforme aux plans annexés au permis est sans incidence sur la solution du litige.

En effet, la responsabilité d'un trouble anormal de voisinage étant une responsabilité autonome détachée de toute faute, les appelantes, qui ont toutes deux contribué à l'élaboration des plans et à la construction de l'immeuble litigieux, sont tenues de plein droit, en leurs qualités de promoteur et de maître de l'ouvrage, de réparer les troubles occasionnés par l'édification qu'elles ont décidée et dont il résulte une diminution de l'ensoleillement, et surtout une atteinte radicale à l'intimité de l'habitation de M. et Mme L... et du jardin .

Selon la Cour de cassation, la cour d'appel d'Orléans a pu déduire de ces constations que le trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage causé à la propriété de M. et Mme L... par l'implantation et l'édification de l'immeuble voisin de leur propriété incombait, en dépit de sa vente ultérieure à un tiers, aux seules sociétés qui ont contribué à l'élaboration des plans et à la construction de l'immeuble litigieux.

Cass. 2e civ. 28 mars 2013 n° 12-13.917 (n° 483 F-D), L... c/ Sté Exeo gestion

Par assouslegrand le 28/12/10

POINTS JURIDIQUES

Objet : Précisions jurisprudentielles de la notion d'usage paisible de la chose louée

Aux termes de l'article 1728 du Code Civil :

« Le preneur est tenu (...) d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ».

Au visa de cet article, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans deux arrêts rendus le 14 Octobre 2009, clarifie l'étendue géographique de l'obligation d'user paisiblement de la chose louée.

Le premier arrêt (Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-12.744) concernait des troubles commis en dehors des lieux mis à bail.

Les désordres en question étaient causés par les affrontements réguliers de deux familles, dans les rues adjacentes au logement occupé.

Cette opposition constante perturbait la tranquillité de la cité au point qu'une pétition avait été signée, par près de 300 personnes, à l'encontre de l'une des deux familles.

La Cour de Cassation a rappelé, à cette occasion, que la résiliation du bail d'habitation ne peut être justifiée que s'il existe un « lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation par le preneur d'user paisiblement de la chose louée ou de ses accessoires ».

Par conséquent, le seul constat de trouble de voisinage, commis à proximité des lieux occupés, ne suffit pas à caractériser un manquement du preneur à son obligation locative d'user paisiblement de la chose louée.

Dans le second arrêt (Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-16.955), la Cour de Cassation clarifie, un peu plus, l'étendue spatiale de l'obligation d'user paisiblement de la chose louée.

La question s'était, en l'espèce, posée de savoir si des désordres, commis dans le hall d'un immeuble appartenant au même ensemble immobilier que celui ou se situe les locaux loués, mais à l'extérieur de ceux-ci, justifiaient une résiliation du bail.

Il convient de préciser que les deux immeubles en question étaient séparés d'un kilomètre.

La Cour de Cassation conclut à « l'absence de lien entre les troubles constatés et le manquement imputé aux preneurs à leur obligation d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires ».

Autrement dit, des troubles, trop éloignés du domicile du locataire, sont insuffisants pour établir le manquement du preneur à son obligation d'user paisiblement de la chose louée et ne justifient donc pas la résiliation du contrat de bail sur ce fondement.

Ces précisions jurisprudentielles permettent à la Cour de Cassation de protéger les contours du principe fondamental du droit au logement en rappelant que les obligations du preneur ne peuvent être étendues au-delà des locaux mis en location.

Emilie ASSOUS

Avocate au Barreau de PARIS

Arrêt de la Cour de Cassation du 14 Octobre 2009 (3e civ n° 08-12.744)

Arrêt de la Cour de Cassation du 14 Octobre 2009 (3e civ n° 08-16.955)