Jun
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AUTORISATIONS : quand l'évolution de la règlementation justifie la rupture d'un bail

Par un arrêt du 4 février 2009, la Cour de cassation a dit pour droit que la perte d'une autorisation administrative, consécutive à une modification de la règlementation afférente à cette autorisation, justifie qu'un bailleur ne renouvelle pas le bail d'un local affecté à l'activité soumise à cette autorisation. Cette solution pourrait connaître des développements dans le secteur des établissements sociaux et médico-sociaux dont le droit des autorisations a été réformé par la loi du 2 janvier 2002.

Les faits, la procédure et la solution

Une association exploitant une salle de sports, agréée pour ce faire par l'Administration, loue des locaux sous la forme d'un bail commercial. Or une modification de la règlementation intervient qui conduit à une réforme du droit des autorisations des activités d'éducation physique et sportive ; au regard de l'état nouveau du droit, l'association concernée n'est plus en conformité.

A l'échéance du bail, le bailleur considère que l'association ne dispose plus de l'autorisation administrative nécessaire pour exploiter le fonds et refuse de renouveler le contrat.

Le locataire saisit alors la justice pour obtenir une indemnité d'éviction et des dommages-intérêts. Il fait valoir deux arguments. D'une part, il propose au juge de vérifier qu'il avait, dans le passé, satisfait à des obligations administratives de déclaration issues de législations antérieures et que l'antériorité de ces formalités devait l'exonérer d'une nouvelle procédure d'autorisation administrative. D'autre part, il prétend que le fait, pour l'Adminsitration, d'imposer une obligation de renouvellement périodique de déclaration porte atteinte à l'article 1er du 1er Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) qui garantit le droit de propriété.

Au terme du processus contentieux, la Cour de cassation rejette le pourvoi du locataire.

Elle considère d'abord que le fait, pour un bailleur, de subordonner le renouvellement d'un bail à la possession d'une autorisation administrative actuelle n'est pas attentatoire au droit de la propriété commerciale protégé par la CEDH : "le fait pour le bailleur d'un local ou immeuble abritant un établissement d'enseignement d'invoquer, pour dénier au locataire le bénéfice du droit au renouvellement de son bail, les conditions prévues par l'article 47 de la loi du 16 juillet 1984, devenu l'article L. 463-4 du code de l'éducation, et l'article 2 du décret n° 93-1109 du 3 septembre 1993 imposant au titulaire d'une autorisation délivrée sous l'empire d'une ancienne législation d'effectuer dans un certain délai une nouvelle déclaration à la préfecture, ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit à la "propriété commerciale" reconnu aux locataires au regard des dispositions de l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, dès lors que ces dispositions combinées avec celles du code de commerce relatives au renouvellement du bail commercial réalisent un équilibre entre les exigences de l'intérêt général et les impératifs des droits fondamentaux de la personne".

La Haute juridiction indique d'autre part qu'un procès-verbal dressé par un fonctionnaire de contrôle pour constater l'exercice d'une activité règlementée sans autorisation suffit à justifier le non renouvellement du bail : "ayant relevé qu'il résultait d'une attestation délivrée le 6 octobre 2003 par un agent assermenté à la direction départementale de la jeunesse et des sports que M. X... n'avait, à cette date, déposé aucune déclaration d'établissement d'activité physique et sportive conforme à la législation en vigueur, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que M. X..., qui se trouvait dans l'illégalité, ne pouvait bénéficier du droit au renouvellement de son bail ".

L'intérêt de l'arrêt

Cet arrêt, rendu dans une espèce a priori très précise qui concerne à la fois le droit des baux commerciaux et celui des activités sportives, présente un intérêt certain pour les organismes gestionnaires d'établissements médico-sociaux.

En effet, la loi n° 2002-2 du 2 janvier 2002 a rénové le régime des autorisations administratives d'ouverture (agréments), la durée d'agrément étant désormais limitée à 15 ans (article L. 313-1 du Code de l'action sociale et des familles ou CASF) alors qu'elle était auparavant illimitée dans le temps. Dans ce contexte, il est prévisible que certains établissements soient confrontés à la perte de leur agrément.

Dans ce cas de figure, il semble tout à fait possible - c'est l'illustration qu'apporte cet arrêt dans une espèce somme toute analogue - que le bail des locaux de l'établissement ne soit pas renouvelé voire que la perte de l'agrément conduise le bailleur à prendre l'initiative d'une résiliation en cours de bail. Et l'organisme gestionnaire ne pourra invoquer le droit fondamental issu de l'article 1er du 1er Protocole additionnel de la CEDH pour s'opposer à cette résiliation.

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