patricia.hirsch

Par patricia.hirsch le 11/10/11
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Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à destination agricole est soumise au statut des baux ruraux, quelle que soit la qualification juridique employée par les contractants.

En l'espèce, la commune intention des parties n'est pas claire, puisque le contrat de bail se réfère à la fois au droit commun du bail et à un bail rural.

Il convient, dès lors, de ne pas s'en tenir à la qualification donnée par les parties, mais de rechercher si les conditions d'existence d'un bail rural, telles que définies par les dispositions de l' article L. 411-1 du Code rural , sont ou non réunies en l'espèce.

La mise à disposition des biens litigieux comporte une contrepartie onéreuse, en l'occurrence le paiement du loyer fixé dans le contrat de bail et dont il n'est pas discuté qu'il est effectivement payé par le preneur.

Cette mise à disposition porte sur des biens ayant une vocation agricole, tant en considération de leur nature que de leur surface (parcelles de terres et de prés en zone rurale, d'une superficie totale de 15 hectares, 76 ares et 70 centiares).

Le fait que le preneur ait déclaré, dans le bail, exercer la profession de mécanicien est inopérant dès lors que, pour que le statut du fermage soit applicable, il n'est pas indispensable que le preneur soit agriculteur de profession, ni même que l'agriculture constitue son activité principale.

Il est établi par plusieurs documents que le preneur exerce l'activité secondaire d'éleveur de moutons.

De plus, le bail met à sa charge l'exécution, sur le fonds loué, de travaux agricoles (entretien des terres et prés, fumures, fauchage, débroussaillage, nettoyage des fossés, entretien des haies).

La mise à disposition des terres a donc bien eu lieu en vue d'une exploitation agricole. Dès lors, les conditions d'application du statut des baux ruraux sont réunies et le congé délivré par le bailleur est nul, pour non-respect des dispositions de l' article L. 411-47 du Code rural .

Cour d'appel Orléans Chambre des urgences arrêt du 16 Mars 2011

Par patricia.hirsch le 11/10/11
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Des parcelles en indivision servant à la communauté des indivisaires constituant les parcelles autour et dans un Hameau sont elles soumises au droit de préemption ?

S'agit il d'une indivision forcée et perpétuelle ? si oui le droit de préemption ne s'applique pas

Le droit de préemption s'applique pour toutes les mutations à titre onéreuses. il est d'ordre public et il est régit par les dispositions de l'article 815-14 du code civil.

La Cour de Cassation considére que des parcelles indivies ne peuvent se voir appliquer le droit de préemption si le droit de préemption génère l'enclavement des fonds.

Les parcelles indivies servant à la communauté ne peuvent être détachées des immeubles qu'elles desservent et ne peuvent être frappés d'un droit de préemption.

Le droit de préemption doit nécessairement être valorisé.

Ces parcelles s'analysent en une indivision forcée et perpétuelle pour maintenir l'existence du Hameau.