Dec
08
Les conditions de modification des autorisations de lotir

Les lotissements sont généralement constitués en Association Syndicale Libre (ASL).

L'ASL possède des statuts, un règlement et un cahier des charges, qui constituent les documents indispensables à son fonctionnement.

La modification de ces documents obéit à des règles particulières.

Ainsi, en vertu de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme : « Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent, ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant le lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain ».

Dans une affaire jugée récemment, le Tribunal administratif de TOULON rappelle les obligations qui découlent de ces dispositions (jugement du 27 novembre 2009, n° 0701375).

Dans ce dossier, une co-lotie, avait saisi le maire d'une demande tendant à modifier d'emprise au sol maximale figurant dansl e cahier des charges.

Cette modification n'ayant pas été votée en assemblée générale, la co-lotie avait adressé le projet de modification du cahier des charges à la plupart des co-lotis... mais pas à notre cliente, alors que les lots avoisinants étaient particulièrement affectés par cette modification.

Le maire avait autorisé la modification de l'arrêté de lotir et notre cliente sollicitait l'annulation de cet arrêté.

Comme le rappelle le Tribunal, l'accord de la majorité des colotis doit être donné sur la base de documents indiquant clairement la portée des modifications envisagées.

En outre, l'autorité compétente doit s'assurer que l'accord qui serait exprimé par la majorité qualifiée soit recueilli dans des conditions qui permettent aux propriétaires directement intéressés par les modifications envisagées d'en être informés et de faire valoir leurs droits en conséquence (CE 13 janvier 1997, req. n° 146470).

Or, il n'en était rien en l'espèce puisque notre cliente n'avait pas été destinataire du projet de modification.

Le Tribunal administratif de TOULON annule donc l'arrêté, en ce qu'il modifie les lots voisins de ceux de la requérante, qui n'avait pas été informée des modifications à intervenir, au sens des obligations découlant de l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme.

Commentaires

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MCD
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L'autorisation de lotir initiale est donnée par l'autorité administrative sur un projet soumis par le lotisseur (encore appelé aménageur).

Ce jugement me donne l'occasion de vous faire part de mes observations sur les conditions faites aux colotis, dans certaines circonstances.

Les modalités de réalisation du lotissement constituent le règlement de lotissement qui reste valide et opposable pendant dix ans.

Au terme de ce délai, si un plan d'urbanisme a été publié postérieurement, les règles propres résultant de l'autorisation de lotir initiale sont caduques, SAUF si les colotis en demandent le maintien (article L442-9 du Code de l'Urbanisme).

Ce maintien est prononcé par l'autorité administrative après vérification des conditions de majorité décrites par l'article L442-10 du Code de l'Urbanisme.

Dans ces circonstances, les règles propres du lotissement, maintenues, s'appliquent aux autorisations d'occuper le sol dans le lotissement.

Dans le cas des lotissements autorisés avant la loi de 1976, un cahier des charges du lotisseur était approuvé par l'autorité administrative et ensuite publié aux hypothèques.

Cette publication conférait à toutes ses dispositions un caractère conventionnel.

Le maintien en vigueur des règles propres de caractère administratif avait pour effet de maintenir la concordance des obligations administratives et conventionnelles pesant sur les colotis.

Ce qui me trouble est que, si une modification de l'autorisation de lotir est envisagée dans ce cas, elle ne peut porter que sur les règles de caractère administratif et n'a aucun effet sur le document publié dont les termes constituant le contrat ne peuvent être modifiés qu'à l'unanimité descontractants.

Une telle modification de caractère administratif revient à placer les colotis dans les mêmes circonstances que celles découlant de la caducité : les obligations administratives sont sensiblement différentes que les obligations contractuelles.

La confusion des genres sème immanquablement ses désordres.

Les recours devant les juridictions administratives,en ce cas, sont souvent vouées à l'échec lorsqu'elles sont régulièrement délivrées.

En revanche, les recours devant les juridictions civiles conduisent dans la majorité des cas à des décisions de démolition des ouvrages contrevenant aux règles conventionnelles contenues dans le document publié.

C'est une situation totalement regrettable qui devrait conduire les autorités administratives à plus de circonspection lors de l'élaboration des documents d'urbanisme, d'une part, et par suite, lors de demandes de modifications de l'autorisation de lotir qui sont le plus souvent soutendues par une intention de régulariser, a posteriori, des constructions édifiées sans égard aux dispositions conventionnelles...qui reviennent un jour ou l'autre comme un boomerang.

Nom: 
Olivier
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Dans un cas comme celui de Toulon, pendant combien d'années un tiers peut-il demander au TA l'annulation du décret de modification du règlement ?

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Basilicum
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Bonjour,

Je ne suis pas tout à fait d'accord...l'article 442-10 s'applique stricto-senso dès l'instant où la procédure en a été scrupuleusement suivie

Décision du Conseil d'État N° 126622 Lecture du 14 mars 1997.

Il faut toujours garder à l'esprit que le contrat d'ordre privé est "inviolable" tant qu'une loi ne s'y oppose pas ou n'y impose pas des limites, les exemples foisonnent dans les autres codes aussi (Travail, Commerce...).

En précisant les modalités selon lesquelles un Cahier des Charges pouvait être modifié (dont la majorité qualifiée plutôt que l'unanimité), le législateur a tenu à mettre fin à des situations de blocage peu compatibles avec l'évolution des moeurs, des besoins de logements, etc...

Plus aucune loi n'aurait de sens si le contrat privé s'imposait au-dessus de tout.

Cordialement

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meyapinpresidente
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bonjour

Nous sommes propriétaires dans un lotissement et lors de nos assemblées générales nous avons fait des votes à l'unanimité pour obtenir quelques modifications du statuts de règlement,qui cependant n'a pas été validé par le service d'urbanisme car le lotisseur refuse de signer ces validations. Sachant que nous avons une ASL qui nous représente. Cette dernière ne pourrait-elle pas signer ces validation?

Cordialement.

Chère Madame, Je vuos remercie de m'adresser plus de détails, directement par mail. Meilleures salutations. Patrick GAULMIN

Nom: 
MCD
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Une ASL est régie par le nouveau dispositif légal, par les documents contractuels du lotissement et par ses statuts qui doivent leur être conformes.

L'ASL n'est pas libre d'établir des dispositions statutaires autres que celles définissant les règles de fonctionnement:

« les statuts de l'association syndicale libre ont pour seul objet et pour seul effet, non de prescrire des règles d'urbanisme, mais de régler les rapports des colotis entre eux ». (CE n°134199, 17 janvier 1994).

Une ASL n'a ni intérêt ni qualité à contester une autorisation d'urbanisme relative aux terrains constructibles du lotissement « dès lors qu'elle n'affecte pas les parties communes de lotissement » (CE n°331380, 1er avril 2010).

Dans votre cas, Presidente, ce sont les propriétaires à ce titre qui peuvent demander des modifications.

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