patrick.gaulmin

Par patrick.gaulmin le 27/10/08
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La défense de l'environnement est devenue un leitmotiv pour les gouvernements, notamment en ce qui concerne la promotion des énergies non polluantes.

Or la réalité est parfois en décalage avec le discours.

Voici ce que répondait récemment le Ministère de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire à propos des panneaux solaires (JOAN Q, 1er juill. 2008, p. 5689) : « Parce qu'ils ne créent pas de surface au plancher, de simples panneaux solaires n'emportent pas de création de surface hors d'oeuvre brute. Leur hauteur étant inférieure à 12 mètres, ces installations ne sont soumises à aucune formalité au titre du Code de l'urbanisme. La condition reste cependant que ces panneaux ne soient pas implantés dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou sur un site classé. Dans ces derniers cas en effet, ces implantations sont soumises à déclaration préalable ».

Poser des panneaux solaires parait donc très simple.

La réalité est toute autre.

Ainsi, un de nos clients, dont la construction est située dans une zone pavillonnaire, avait déposé une demande préalable, afin d'installer 19 m² de panneaux solaires sur son toit.

La mairie lui refuse pour le motif suivant : l'Architecte des bâtiments de France considère que la mise en place de 19 m² de panneaux solaires ou photovoltaïques sur la toiture de la construction nuit à la perception homogène des toitures de la ville.

En effet, ce que le demandeur ignorait, c'est que sa villa se trouve dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

En raison de cette inclusion dans une ZPPAUP, la demande devait donc être visée par l'Architecte des Bâtiments de France, même si le secteur en question est tout à fait banal (collines soit entièrement construites soit en passe de l'être) et qu'aucun monument particulier n'est érigé dans cette zone.

Si l'on ajoute que le toit de ladite construction n'est visible que depuis une route située à plusieurs centaines de mètres (ou par avion), l'on est en droit de se demander si le discours écologique est réellement suivi d'effets.

A l'heure où le Conseil d'Etat vient de proclamer solennellement la valeur constitutionnelle de la Charte de l'environnement, dont la méconnaissance peut être invoquée pour contester la légalité des décisions administratives (CE, Ass., 3 octobre. 2008, n° 297931, Commune d'Annecy), l'on s'interroge sur la volonté réelle des pouvoirs publics de favoriser les énergies nouvelles.

En attendant, notre client conservera sa chaudière au fioul, bien polluante.

Heureusement, celle ci ne produit pas trop de fumées visibles à l'œil nu et ceci ne gâche donc pas la perception homogène des toitures !

Par patrick.gaulmin le 10/10/08
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Par constructions illégales ou irrégulières on désigne les constructions réalisées sans permis de construire (postérieurement à 1943) et les constructions réalisées suite à l'obtention d'un permis de construire mais non conformes à celui-ci.

Ces constructions encourent plusieurs types de sanctions.

Les sanctions pénales.

L'édification d'une construction irrégulière est un délit pénal, susceptible de poursuites devant le Tribunal Correctionnel (articles L. 480-1 et suivants du Code de l'urbanisme).

Les peines encourues sont : l'amende et la prison en cas de récidive d'une part (article L. 480-4) mais également la mise en conformité ou la démolition de la construction d'autre part (article L. 480-5).

Ce délit est constaté par les officiers ou agents de police judiciaire mais également par les agents des collectivités territoriales assermentés.

L'interruption des travaux peut être ordonnée sur réquisition du Ministère public ou du maire (article L.480-2).

Comme tout délit, la prescription est de 3 ans.

Dès lors, l'irrégularité des travaux doit donc être constatée dans un délai de 3 ans suivant l'achèvement des travaux.

Passé ce délai, aucune poursuite pénale ne peut prospérer.

Il faut noter que l'achèvement des travaux est un fait matériel qu'il appartient au pétitionnaire de prouver.

Les sanctions civiles.

L'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme confère également au Tribunal de Grande Instance (statuant en matière civile) la possibilité de prononcer la démolition d'une construction irrégulière, sous certaines conditions.

Jusqu'en 2006, le permis de construire devait avoir été annulé ou déclaré illégal par le juge administratif et le tiers ayant saisi le juge devait démontrer l'existence d'un préjudice, en relation avec les règles d'urbanisme non respectées.

L'action devait avoir été intentée dans un délai de cinq ans après l'achèvement des travaux.

Depuis la réforme opérée par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi ENL, le Tribunal ne peut prononcer la démolition que si le permis de construire a été annulé par le juge administratif. Le délai d'action est désormais de 2 ans à compter de la décision devenue définitive du juge administratif.

Si le permis de construire n'est pas annulé mais simplement déclaré illégal par le juge administratif, le tiers lésé peut obtenir des dommages et intérêts mais non la démolition.

Comme précédemment le tiers devra démontrer l'existence d'un préjudice.

Les sanctions administratives.

Si la réalisation irrégulière d'une construction est effacée par le temps en ce qui concerne le contentieux pénal ou civil, en revanche, du point de vue de l'administration, une construction irrégulière le restait éternellement, jusqu'à l'intervention de la loi ENL du 13 juillet 2006.

Le Conseil d'Etat avait en effet jugé que des travaux modificatifs ne pouvaient être accordés sur une construction irrégulière (jurisprudence constante depuis : CE 9 juillet 1986, THALAMY).

Désormais, l'article L. 111-12 du Code de l'urbanisme, prévoit que lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.

C'est le principe... mais il est assorti de nombreuses exceptions.

Ainsi, ce principe ne peut s'appliquer, toujours selon le même article :

a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente

b) Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13,

c) Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code,

d) Lorsque la construction est sur le domaine public,

e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire,

f) Dans les zones visées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement (zones exposées à des risques dites "zones de danger").

Telles sont les grandes lignes d'une matière donnant lieu à un très abondant contentieux, notamment dans les départements où la pression foncière est très forte.

Par patrick.gaulmin le 08/10/08
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Depuis le 1er octobre 2008, toute personne justifiant d'une décision pénale lui allouant des dommages et intérêts peut saisir le service d'aide au recouvrement des victimes d'infractions (SARVI.).

Le SARVI est géré par le fonds de garantie des victimes des actes de terrorisme et d'autres infractions (FGTI).

Pourquoi ce nouveau système ? Institué par la loi du 2008-644 du 1er juillet 2008 créant de nouveaux droits pour les victimes, le SARVI permet aux victimes qui n'ont pas été réglées volontairement par le condamné d'obtenir le paiement total ou partiel des sommes dues

Ce système s'inscrit dans le cadre du budget de la justice 2009, qui comporte un volet dédié à la prise en charge et au renforcement de l'aide allouée aux victimes d'infractions, avec un budget de près de 11 millions d'euros.

Nul doute que ce budget sera amené à augmenter considérablement au fil des années, tant il sera plus aisé pour les victimes de s'en remettre à ce fonds, plutôt que d'exposer des frais d'exécution, parfois en pure perte.

Très avantageux de part sa simplicité pour les victimes, le système ne déresponsabilise pas pour autant les auteurs d'infractions, puisque le SARVI aura vocation à se retourner contre ceux-ci.

Le SARVI est permet d'indemniser les victimes qui ont subi de faibles préjudices corporels ou des préjudices matériels qui ne peuvent pas être indemnisées par la Commission d'indemnisation des victimes d'infractions (CIVI).

La victime qui n'a pas été payée par le condamné peut saisir le SARVI, il lui suffira de justifier qu'une décision pénale définitive (plus d'appel possible) lui a accordé des dommages et intérêts.

Se substituant au responsable, le SARVI verse à la victime l'intégralité des dommages et intérêts jusqu'à hauteur de 1000 euros ; au delà il règle une avance de 30% de la somme, dans la limite d'un plafond de 3000 euros.

Si la victime n'a eu qu'une avance, le SARVI paiera le complément de la somme qui lui reste due, en fonction des sommes qu'il aura pu obtenir du condamné.

La saisine du SARVI se fait en remplissant un formulaire de demande d'aide au recouvrement (disponible en ligne www.sarvi.org) puis en l'adressant au SARVI.

Par patrick.gaulmin le 01/10/08
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Parmi les 175 articles de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie certains touchent au droit public et plus précisément au droit de l'urbanisme commercial.

La loi modifie notamment les dispositions du Code de commerce relatives aux seuils de surface de vente commerciale exigeant une autorisation d'exploitation commerciale.

Antérieurement, l'article L. 752-1 du Code de commerce prévoyait qu'une autorisation était nécessaire pour la création ou l'extension d'un magasin de commerce de détail ou d'un ensemble commercial d'une surface de vente supérieure à 300m2, ainsi que l'installation de distribution de combustibles et de carburants annexée à un magasin de commerce et la réouverture d'une surface de vente supérieure à 300m2.

Ce seuil est désormais de 1 000 m2.

Ne sont pas soumis à une autorisation d'exploitation commerciale : les regroupements de magasins voisins, sans création de surface de vente supplémentaire, inférieurs à 2 500 m² ou 1 000 m² pour le secteur alimentaire, les pharmacies, les halles et marchés établis sur le domaine public selon décision du conseil municipal, les magasins des gares et aéroports dont la surface est inférieure à 2 500 m², la création ou l'extension de garages automobiles de 2500 m².

Ces dispositions sont entrées en vigueur dès la promulgation de la loi.

D'autres dispositions entrent en vigueur à compter du 1er janvier 2009.

La Commission départementale d'équipement commercial devient la Commission départementale d'aménagement commercial. Elle ne statuera plus dans un délai de quatre mois mais de deux. Les représentants des services déconcentrés de l'Etat chargés de l'équipement y assisteront. Dans les communes de moins de 20.000 habitants, lorsqu'il sera saisi d'une demande de permis de construire d'un équipement commercial d'une surface de vente comprise entre 300 et 1000m2, le maire pourra saisir la commission d'aménagement commercial pour avis. En cas d'avis défavorable de la commission, le permis de construire ne pourra être délivré.

Rappelons que les membres de la commission ne peuvent siéger lorsqu'ils ont des intérêts dans le projet. Ils doivent préciser cet élément au préfet avant qu'il ne fixe la composition de la commission. La réforme ajoute la situation dans laquelle ils « représentent des intérêts ».

Une décision du Conseil d'Etat (12 janvier 2008) a imposé aux membres de préciser nominalement leur identité et non seulement leurs fonctions à peine d'irrégularité de composition de la composition et par suite, de nombreuses autorisations ont été annulées par les tribunaux administratifs pour ce motif.

La loi du 4 août 2008 opère une validation des décisions intervenues dans ces conditions : « Sont validées, sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, les autorisations d'exploitation d'équipements commerciaux délivrées jusqu'au 1er janvier 2009, en tant qu'elles seraient contestées par le moyen tiré du caractère non nominatif de l'arrêté préfectoral fixant la composition de la commission départementale d'équipement commercial ayant délivré l'autorisation ».

Le délai de saisine de la commission nationale d'équipement commercial, qui devient la Commission nationale d'aménagement commercial, est réduit de deux à un mois.

Les tiers intéressés pourront désormais saisir cette commission.

Telles sont les (très) grandes lignes des dispositions concernant l'urbanisme commercial, figurant dans cette loi fourre-tout (97 pages au JO !), laquelle comprend des centaines de dispositions, modifiant, abrogeant ou supprimant de multiples textes, codifiés ou non....