patrick.gaulmin

Par patrick.gaulmin le 15/02/11
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La question de la validité ou de la caducité des règles d'urbanisme contenues dans un règlement de lotissement est souvent l'objet de contentieux.

Pourtant, la règle parait claire et parfaitement établie.

L'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme, (récemment modifié par la loi du 12 juillet 2010 (L. n° 2010-788, 12 juill. 2010) rappelle le principe de la caducité des règles de lotissement, tel qu'il résultait de l'ancien article L. 315-2-1 du même code.

En vertu de l'article L.442-9 du Code : « Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. »

Le texte vise donc les règles contenues précisément dans un règlement, c'est-à-dire dans l'arrêté municipal ou préfectoral autorisant le lotissement.

En vertu du 2ème alinéa, lorsqu'une majorité de colotis (...) a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.

Mais, et surtout, selon le 3ème alinéa, les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Par conséquent, il ne saurait être question de caducité de règles contenues dans un cahier des charges, quand bien même ces règles ont-elles un rapport avec des prescriptions d'urbanisme (en ce sens, Cass., 3ème civ., 26 janv. 2005, construction et urbanisme 2005 n° 3, commentaire n° 72).

Ce document est en effet de nature contractuelle et il n'est pas soumis à l'approbation de l'autorité administrative, ni au mode de gestion des parties communes.

De même la caducité n'affecte pas davantage les droits et obligations résultant des dispositions du Code civil en matière de plantation, bornage et mitoyenneté.

En conséquence, les colotis peuvent continuer à s'en prévaloir devant le juge judiciaire et peuvent obtenir réparation en cas de violation desdites règles par un autre colotis.

Par patrick.gaulmin le 10/02/11
Dernier commentaire ajouté il y a 10 années 5 mois

Par arrêt du 19 janvier 2011, Commune de Gueugnon (req. n° 322638), le Conseil d'Etat confirme le caractère impropre à sa destination d'un ouvrage qui ne serait pas conforme à la réglementation.

Le litige concernait dans cette affaire une passerelle qui ne respectait pas l'obligation d'aménagement d'un palier tous les dix mètres prescrite pour en permettre l'accès aux personnes handicapés par un texte intervenu après la conception du projet et la réalisation des travaux.

Le juge administratif avait déjà statué en ce sens, par exemple pour une non-conformité à des normes de sécurité (CE, 23 juill. 2010, req. n° 315034, Institut médico-éducatif de Saint-Julien).

La réglementation servant de référence est celle en vigueur au moment de la construction.

Mais, et c'est l'apport de cette nouvelle application du principe, quand des travaux sont conçus et réalisés avant que ne soit publiée une nouvelle réglementation, la responsabilité des constructeurs ne peut être engagée et ce, même si la réception définitive n'était pas encore prononcée lors de l'entrée en vigueur du nouveau texte.

Une question reste posée : a contrario, que ce serait-il passé si le texte était intervenu entre l'élaboration du projet et l'exécution de la prestation ?

Manifestement une modification de la conception de l'ouvragea aurait du être envisagée, vraisemblablement par avenant.