patrick.gaulmin

Par patrick.gaulmin le 29/09/11
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Deux décision récentes de la Cour de cassation apportent des précisions utiles s'agissant de l'intérêt à agir des copropriétaires.

Dans une première décision (Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-18.312) la Cour rappelle que tous les copropriétaires ne peuvent pas agir contre une assemblée générale.

Dans cette affaire, des copropriétaires avaient assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une assemblée générale à laquelle ils étaient représentés.

La Cour d'appel avait accueilli leur demande en retenant que l'irrégularité tenant à l'expiration du mandat du syndic peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu'il ait assisté à l'assemblée ou participé au vote.

La Cour de cassation censure cette décision au visa de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, rappelant que les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, les juges d'appel n'ayant en l'espèce pas constaté que les copropriétaires ayant demandé l'annulation étaient opposants.

Dans un second arrêt, la Cour rappelle qui peut agir contre l'annexion des parties communes (Cass. 3e civ., 6 sept. 2011, n° 10-20.258).

En l'espèce, une société ayant acquis trois lots de copropriété et avait revendu l'un d'eux quatre ans plus tard.

Estimant que des parties communes avaient été indûment annexées, neuf copropriétaires assignèrent ladite société, conjointement avec le syndicat des copropriétaires, et le précédent propriétaire, en annulation et inopposabilité de la vente, et restitution.

L'arrêt d'appel (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2010) avait débouté les copropriétaires.

La Cour de cassation censure cet arrêt au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965: l'action d'un copropriétaire en restitution des parties communes qu'un copropriétaire s'est indûment appropriées n'est pas subordonnée à la justification d'un vote de l'assemblée générale préalable.

Par patrick.gaulmin le 27/09/11
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Un arrêt récent du Conseil d'Etat nous donne l'occasion de revenir sur les conséquences de l'annulation d'un refus du permis de construire (CE 2 août 2011, REYNAUD, req. n° 334287, publié au Recueil Lebon).

Notons que cet arrêt apporte également d'importantes précisions quant aux possibilités pour les communes de contrôler la superficie du reliquat en cas de division foncière d'une propriété bâtie (il fait l'objet de commentaires notamment dans la revue JCP adm., n° 37, du 12 septembre 2011)

Dans cette affaire, notre cliente avait refusé un permis de construire et ce refus avait été jugé légal par le TA de MARSEILLE puis la CAA de MARSEILLE)

En cassation, le Conseil d'Etat censure ces décisions et annule donc le refus de permis de construire.

Contrairement à ce que l'on pourrait croire, l'annulation d'un refus de permis de construire n'équivaut pas à la délivrance du permis de construire.

En effet, le pétitionnaire doit confirmer à la commune qu'il entend confirmer sa demande à la commune.

En application des dispositions de l'article L. 600-2 du Code de l'urbanisme, la demande confirmée par le pétitionnaire ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée, si cette annulation est devenue définitive et que la confirmation de la demande est effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation à son attention.

L'autorité compétente reste donc saisie de la demande initiale et procède à une nouvelle instruction de celle-ci sur le fondement des dispositions d'urbanisme applicables au terrain le jour de la décision de refus, alors même que les dispositions du POS/PLU auraient changé entre la date de cette décision et celle de son annulation juridictionnelle

Le demandeur ne se trouve pas pour autant titulaire de l'autorisation sollicitée.

L'autorité compétente se trouve seulement à nouveau saisie de la demande qu'elle doit instruire dans les délais règlementaires

Seules les dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date du refus de permis de construire annulé sont inopposables au pétitionnaire lorsque sa demande de permis de construire est à nouveau instruite.

Bien évidemment, l'autorité compétente ne peut se fonder, pour rejeter la nouvelle demande, sur le motif qui a été censuré par la juridiction administrative.

Une telle décision méconnaîtrait l'autorité de la chose jugée attachée au jugement d'annulation.

Rappelons enfin qu'une décision de sursis à statuer doit être regardée comme un refus au sens et pour l'application des dispositions de l'article L. 600-2.

Par patrick.gaulmin le 12/09/11
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En vertu de l'article L. 146-4, III° du Code de l'urbanisme « En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d'eau intérieurs".

Ces dispositions, issues de la "Loi littoral" du 3 janvier 1986, s'opposent-elles aux aménagements de bâtiments existants dans la bande des 100 mètres?

La réponse est négative, fort heureusement.

La Cour de cassation vient de rappeler que seules sont prohibées les constructions ou installations nouvelles (Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 juin 2011, n°10-21.221).

Dans cette affaire, une association de défense de l'environnement prétendait que toute construction par création d'un ouvrage ou aménagement d'un ouvrage existant emportant un accroissement de sa superficie ou de sa hauteur était interdite dans la zone inconstructible de la bande des 100 mètres de protection du littoral.

La Cour de cassation déboute l'association requérante en précisant que « si la loi littoral interdit toute construction ou installation dans la bande de cent mètres où est situé le bien litigieux, elle ne prohibe pas les aménagements de bâtiments existant ».

La bande des 100 mètres n'est donc pas un sanctaire dans lequel tout est interdit!

Par patrick.gaulmin le 07/09/11
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En vertu de l'article L.242-1 du Code des assurances, « Toute personne physique ou morale qui (...) fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil ».

Rappelons qu'est réputé constructeur, au sens de l'article 1792-1 du Code civil: 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire; 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage »

Lorsqu'un sinistre survient, l'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours.

Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivée.

Le délai supplémentaire est subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.

L'assurance prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

- Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;

- Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.

S'agissant des réparations effectuées par l'assureur dommages-ouvrage, la Cour de cassation vient par ailleurs de rappeler que celles-ci doivent être pérennes et efficaces, ce qui implique que l'assureur doit préfinancer les travaux nécessaires à la non aggravation des dommages garantis (Cour de cassation, 3e, civ. 22 juin 2011, pourvoi n° 10-16308)

Il est fréquent que l'assureur dommages-ouvrage refuse de préfinancer les travaux: dans ce cas l'assuré ne doit pas hésiter à consulter son conseil, lequel pourra agir par la voie d'une procédure de référé, afin d'obtenir le paiement des sommes dues.