patrick.gaulmin

Par patrick.gaulmin le 29/11/12
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La Cour de cassation vient d'apporter une importante précision importante en matière de responsabilité d'un notaire qui n'a pas éclairé les parties sur un jugement non annexé à l'acte de vente rédigé par lui.

Selon la Cour, le notaire ne remplit pas son obligation de conseil en faisant déclarer par l'acquéreur dans l'acte qu'il est parfaitement informé d'un jugement et qu'il en fait son affaire personnelle, sans annexer ledit jugement à l'acte (Cass. 1re civ., 14 nov. 2012, n° 11-24.726

Dans cette affaire, des époux avaient acquis en 2000 une maison d'habitation avec cour attenante.

Lorsqu'ils ont revendu le bien, ils ont dû accepter une réduction de prix fixé au compromis, les acquéreurs s'étant aperçus qu'un jugement de 1992 avait attribué au propriétaire voisin une bande du terrain, réduisant la parcelle fermée par un mur.

Estimant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, ils ont recherché sa responsabilité.

La cour d'appel avait débouté les époux de leur demande, retenant que l'acte d'acquisition stipule que l'acquéreur déclare être parfaitement informé du jugement concernant le mur et en faire son affaire personnelle.

La Cour de cassation casse cet arrêt.

Le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne pouvait décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences du jugement, non annexé à l'acte, quand il lui incombait de s'assurer que les époux avaient connaissance de la teneur de ce jugement et de son incidence sur le sort de l'opération que constatait l'acte qu'il recevait.

Cette précision est important car il est fréquent de trouver cette formule (« l'acquéreur fait son affaire personnelle »)dans les actes de vente, sans que le jugement ne soit annexé à l'acte.

Par patrick.gaulmin le 26/11/12
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J'ai déjà évoqué l'ineptie de la création de la contribution à l'aide juridictionnelle (articles des 26 août et 2 octobre 2011), taxe de 35 € frappant tout justiciable désireux d'engager une procédure devant tous les tribunaux de France (par le biais de son avocat, transformé en collecteur de taxes pour le compte de l'Etat).

Or, voici que nous apprenons, par la voix du Bâtonnier Christian Charrière-Bournazel, Président du Conseil national des barreaux, que ces fonds ne sont pas totalement affectés à l'aide juridictionnelle!

Je cite, in extenso, l'éditorial du Bâtonnier Charrière-Bournazel du 26 novembre 2012, « Les fonds détournés de l'aide juridictionnelle » :

« Les 35 € perçus par instance introduite en matière civile, commerciale, prud'homale, sociale ou rurale devant une juridiction judiciaire et pour toute instance introduite devant une juridiction administrative (art. 1635 bis Q du CGI) pour abonder l'aide juridictionnelle doivent être reversés par l'Etat sous forme d'une provision, en début d'année, ajustée ensuite en fonction de l'évolution du nombre des admissions et du montant de la dotation affectée par le Conseil national des barreaux au titre de la répartition du produit de cette taxe.

Or, les sommes reçues de l'Etat par le CNB ne sont pas des multiples de 35 €, mais comportent des décimales. Je m'en suis étonné, le 16 avril dernier, auprès du chef du service de l'accès au droit au ministère de la Justice, sans recevoir de réponse à ma correspondance. Le 24 mai dernier, j'ai écrit au directeur du cabinet de Madame la garde des Sceaux, afin qu'il veuille bien me faire connaître les modalités d'encaissement et reversement du produit de cette taxe. Je lui ai demandé de nous rassurer sur le fait qu'aucun prélèvement en amont n'est opéré sur cette dotation par quelque organisme que ce soit dépendant de l'Etat.

Je n'ai pas non plus reçu de réponse.

Nous avons fini par apprendre, lors d'une assemblée de l'UNCA, que 4 % de cette ressource affectée étaient reversés aux buralistes, s'agissant du timbre mobile, et que pour ce qui concerne le timbre électronique, payé par carte bancaire, 5 % étaient reversés aux banques.

Le code général des impôts est cependant très clair. Il dispose, en son article 1635 bis Q, à l'alinéa VI : « La contribution pour l'aide juridique est affectée au Conseil national des barreaux ». La loi en a décidé ainsi et aucune disposition règlementaire ultérieure ne peut y déroger.

Que les contraintes économiques conduisent l'Etat à se montrer parcimonieux pour ce qui touche à l'accès à la justice des plus démunis est déjà choquant. Que nos propositions pour l'augmenter, sans peser sur le budget de l'Etat, telles que nous les avons formulées à maintes reprises, ne soient pas prises en compte n'est pas acceptable. Mais que sur ce qui est dû et affecté au CNB pour qu'il le rétrocède ensuite aux barreaux, l'Etat s'autorise à rémunérer des tiers au lieu d'en supporter lui-même la charge, est insupportable.

J'interpelle solennellement les pouvoirs publics pour que cessent immédiatement ces prélèvement illégaux et que l'intégralité des sommes perçues au titre du timbre de 35 € soit reversée à la profession. L'insuffisance du défraiement des avocats au titre de l'aide juridictionnelle ne les empêche pas d'effectuer leur mission avec désintéressement et compétence. Ils manifestent une grande patience dans l'attente d'une amélioration de l'aide juridictionnelle afin que soit rendu plus aisé l'accès à la justice.

Les avocats mettent leur point d'honneur à être généreux. Cela n'autorise personne à les prendre pour des imbéciles. »

Par patrick.gaulmin le 21/11/12
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Un permis de construire est délivré et la réalisation des ouvrages nécessite un décaissement sur plusieurs mètres de hauteur en limite de parcelle, pour les fondations de l'immeuble ou pour une voie d'accès,

Il peut en résulter un risque d'effondrement ou d'éboulement de la partie limitrophe appartement à la parcelle voisine.

Que cette parcelle voisine soit déjà construite ou non, son propriétaire en subirait un préjudice important.

Dans ce cas, la commune ou le propriétaire mitoyen peut-il s'opposer à l'octroi du permis de construire au motif des risques d'éboulement que la phase de construction entraînerait?

La responsabilité de la commune pourrait-elle être engagée faute d'avoir imposé les mesures de précaution nécessaires ?

Une récente réponse ministérielle opère une synthèse des droits et obligations de chacun.

Les autorisations d'urbanisme sont délivrées dès lors que le projet est conforme aux dispositions d'urbanisme mentionnées à l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme.

Or, ces dispositions d'urbanisme sont relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords.

Les dispositions d'urbanisme ne portent donc pas sur la phase de réalisation des travaux mais sur la construction ou l'aménagement qui en résulte.

Par conséquent, l'autorisation d'urbanisme ne peut être refusée pour des motifs liés au chantier de construction ou d'aménagement.

De plus, les autorisations d'urbanisme ne sanctionnent pas les rapports entre fonds.

Elles sont délivrées sous réserve des droits des tiers, parmi lesquels ceux des propriétaires des parcelles mitoyennes.

Il appartient donc à ces derniers de faire valoir leurs droits devant les juridictions compétentes s'ils estiment que les inconvénients résultant du chantier excédent les troubles normalement causés par une opération de construction, en l'absence de précaution prises par le constructeur permettant que les travaux réalisés le soient en toute sécurité sans conséquences sur le fond voisin.

Le maire ne peut voir sa responsabilité engagée sous le fondement du droit des tiers puisqu'il délivre le permis seulement selon les règles d'urbanisme applicables.

Sa responsabilité ne pourra être engagée sur des faits extérieurs à son agissement ne découlant en aucun cas de ses pouvoirs et compétences.

Source : réponse du Ministère de l'égalité des territoires et du logement (JO Sénat du 27/09/2012, page 2092 )

Par patrick.gaulmin le 12/11/12
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Plus de 20 000 connections ont déjà été enregistrées sur notre blog cette année 2012.

Le chiffre de 2011 est donc, d'ores et déjà dépassé.

Depuis 2008, chaque année, nous enregistrons une progression de 5000 connections supplémentaires.

Cette progression démontre l'intérêt des justiciables, étudiants et professionnels pour les informations en matière de droit, notamment dans les secteurs particulièrement commentés dans ce blog, face à la multiplication et à la complexification des textes.

Par patrick.gaulmin le 08/11/12
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Un arrêt récent du Conseil d'Etat (CE, 22 oct. 2012, n° 330650, Oudin) apporte d'importantes précisions en matière de délai de prescription des actions en responsabilité contre une admnistration.

Dans la présente affaire, une commune avait délivré un permis de construire illégal, lequel avait été annulé... alors que la construction était déjà édifiée.

Suite à cette annulation du permis de construire, le bénéficiaire de ce permis avait été condamné à démolir la construction.

Or, le titulaire du permis de construire jugé illégal peut se retourner contre l'administration, qui lui a délivré illégalement le permis, afin que celle-ci supporte l'indemnise.

Le Conseil d'Etat précise que la créance représentée par le préjudice lié à la démolition de la construction et à l'indemnisation des dommages causés par le bâtiment part de la décision de la juridiction judiciaire condamnant le plaignant à démolir.

Plus précisément, et conformément à l'article 1er de la loi du 31 décembre 1968, le point de départ de la prescription est le 1er jour de l'année suivant celle au cours de laquelle la décision de justice en cause est passée en force de chose jugée, la prescription étant acquise dans un délai quadriennal.

C'est à ce moment-là, en effet, que la créance a acquis un caractère certain.

Cette date est absolue et n'est pas différée, même si le constructeur n'a pas été contraint de démolir et a pu modifier le bâtiment.

Est également sans incidence sur le point de départ de la prescription la date à laquelle a commencé à courir l'astreinte prononcée par le juge judiciaire qui a ordonné la démolition.

Pour l'indemnisation des frais de la procédure ayant conduit à l'annulation du permis de construire, le délai de prescription court du 1er janvier suivant l'année au cours de laquelle le juge statuant en dernier ressort a confirmé cette annulation.

Le point de départ de la prescription varie donc en fonction des postes de préjudice.