patrick.gaulmin

Par patrick.gaulmin le 27/03/13
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Voici une réponse ministérielle que j'apprécie particulièrement (Rép. min. n° 9333 : JOAN Q 12 mars 2013, p. 2842) car elle vient confirmer la thèse que je soutiens depuis des années (appuyée par de nombreuses jurisprudences) dans des affaires où mes clients sont confrontés à une commune qui refuse tout permis de construire modificatif sur des constructions existantes, au motif que ces constructions se trouvent dans des secteurs relevant de l'article L. 146-4-I du Code de l'urbanisme.

Cette réponse concerne donc la notion d'extension de l'urbanisation desdits secteurs.

Alain Leboeuf (député UMP de la Vendée) s'interrogeait sur la portée de l'article L. 146-4 I du Code de l'urbanisme selon lequel « l'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement » au cas de densification de secteurs déjà urbanisés (« dents creuses ») situés dans des lieux-dits et qui ne peuvent être qualifiés de villages.

Selon la ministre de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie, « l'article L. 146-4 I du Code de l'urbanisme pose comme principe que l'extension de l'urbanisation dans les communes littorales doit se réaliser en continuité des agglomérations et villages existants, ou sous forme de hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. [...]

En outre, il convient de distinguer les extensions de l'urbanisation des simples opérations de construction.

À ce titre, le juge considère que dans les espaces urbanisés, ne constituent des extensions de l'urbanisation que les opérations qui étendent ou renforcent de manière significative l'urbanisation des quartiers périphériques ou modifient de manière importante les caractéristiques d'un quartier (de villages, l'article L. 146-4 I n'interdit pas l'urbanisation d'une dent creuse dans le respect des caractéristiques du quartier.

À l'inverse, dans les zones d'urbanisation diffuse éloignées des agglomérations, les nouvelles constructions devront être refusées, ces dernières étant contraires à une gestion économe des espaces et à la lutte contre le mitage.

Enfin, prévoir l'urbanisation et encadrer son extension nécessitent la mise en place d'un projet de territoire adapté aux spécificités locales, projet qui doit nécessairement se traduire dans les documents d'urbanisme comme le prévoit l'article L. 146-4 du Code de l'urbanisme.

Il revient donc aux schémas de cohérence territoriale et aux plans locaux d'urbanisme de définir les secteurs appelés à se densifier ou à s'étendre ainsi que les secteurs à préserver ».

Ce qui est valable pour ces "dents creuses" l'est donc pour les simples extension des constructions existantes.

Par patrick.gaulmin le 12/03/13
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Voici une décision de la Cour de cassation qui apporte une importante précision en matière de prescription de crédits immobiliers (Cass. 1re civ., 28 nov. 2012, n° 11-26.508).

En vertu de l'article L. 137-2 du Code de la consommation, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Dans cette affaire, suivant acte authentique du 27 mai 2003, l'intéressé avait souscrit deux emprunts auprès d'une banque.

A la suite d'impayés, la banque avait prononcé la déchéance du terme a 10 février 2006 (la déchéance du terme rend l'ensemble des sommes dues immédiatement exigibles).

Le 12 juillet 2010, la banque avait ensuite délivré un commandement de payer aux fins de saisie immobilière.

Pour se défendre, l'intéressé avait soulevé la prescription de la créance.

Pour le débouter de sa demande tendant à voir constater la prescription de la créance et juger nul le commandement, l'arrêt attaqué avait retenu que le texte précité ne concerne pas les crédits immobiliers et que les créances en cause seront prescrites en cinq ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, soit en juin 2013.

Or, selon la Cour de cassation , en satuant ainsi, quand les crédits immobiliers consentis aux consommateurs par des organismes de crédit constituent des services financiers fournis par des professionnels, la cour d'appel a violé l'article L. 137-2 précité.

En l'absence d'acte interruptif de la prescription, la banque ne peut donc plus réclamer quoi que ce soit à son client!

Par patrick.gaulmin le 08/03/13
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Dans une décision en date du 15 févr. 2013 (n° 2012-292 QPC) vient de juger que le premier alinéa de l'article L. 12-6 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique était conforme à la Constitution.

En vertu de cet article L. 12-6 alinéa dudit Code :

« Si les immeubles expropriés (...) n'ont pas reçu dans le délai de cinq ans la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de trente ans à compter de l'ordonnance d'expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d'utilité publique ».

Dans le cadre d'une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), la constitutionnalité de cette disposition était contestée sur le fondement d'une atteinte au droit de propriété et d'une incompétence négative.

Le Conseil constitutionnel a jugé que « par les dispositions du titre Ier du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le législateur a entendu fixer les garanties légales de nature à satisfaire aux exigences de l'article 17 de la Déclaration de 1789 ; qu'il en va (...) des dispositions du chapitre Ier relatives à l'enquête publique et à la déclaration d'utilité publique ; que cette déclaration peut faire l'objet d'un recours devant la juridiction administrative compétente ; qu'en instaurant le droit de rétrocession, le législateur a entendu renforcer ces garanties légales assurant le respect de l'exigence constitutionnelle selon laquelle l'expropriation (...) ne peut-être ordonnée que pour la réalisation d'une opération dont l'utilité publique a été légalement constatée ».

De même il écarte le grief au motif que l'article 17 de la Déclaration de 1789, qui garantit le droit de propriété, n'a pas été méconnu car « en prévoyant que la réquisition d'une nouvelle déclaration d'utilité publique permet à elle-seule de faire obstacle à une demande de rétrocession (...), le législateur a entendu fixer des limites à l'exercice du droit de rétrocession afin que sa mise en oeuvre ne puisse faire obstacle à la réalisation soit d'un projet d'utilité publique qui a été retardé soit d'un nouveau projet d'utilité publique se substituant à celui en vue duquel l'expropriation avait été ordonnée ».

La Cour de cassation avait estimé la question de l'atteinte au droit de propriété sérieuse en ce que l'article L. 12-6 ne limitait pas en nombre ou dans le temps la faculté de réquisitionner une déclaration d'utilité publique et n'imposait pas qu'elle soit suivie de la déclaration.

Enfin, le Conseil a écarté le grief tiré de l'incompétence négative au motif que le législateur n'a pas confié à l'autorité administrative le pouvoir de fixer des règles qui mettent en cause les principes fondamentaux du régime de la propriété, qui relève de la loi en vertu de l'article 34 de la Constitution.