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Par patrick.gaulmin le 30/10/13
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En vertu de l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme, la réception d'une déclaration d'intention d'aliéner ouvre à l'autorité titulaire du droit de préemption mentionné à l'article L. 213-1 du Code de l'urbanisme la possibilité d'exercer légalement ce droit, alors même, sauf lorsque le Code de l'urbanisme en dispose autrement, qu'elle aurait renoncé à en faire usage à la réception d'une précédente déclaration d'intention d'aliéner du même propriétaire portant sur la vente du même immeuble aux mêmes conditions.

Telle est le sens de la décision du Conseil d'Etat du 5 juill. 2013 (n° 349664, Commune de Fréjus, JurisData n° 2013-013764, à publier au Recueil).

Le Conseil d'État confirme la possibilité pour le titulaire d'un droit de préemption qui a renoncé à l'exercer à l'occasion d'une première déclaration d'intention d'aliéner, de faire légalement usage de son droit à l'occasion d'une seconde DIA, même si cette dernière lui a été notifiée sur le même bien, pour le même prix, mais plusieurs années après un premier refus de préempter.

Dans cette affaire, la commune de Fréjus s'était vue notifier une déclaration d'intention d'aliéner portant sur un appartement et une cave en 2001 et avait renoncé à son droit de préemption.

Mais l'appartement et sa cave n'avaient finalement pas été vendus en raison d'un litige avec l'acheteur potentiel.

Le litige ayant été réglé, à l'occasion de l'authentification de la vente au profit de l'acheteur, une seconde DIA est adressée à la mairie de Fréjus, quatre ans plus tard, 2005, cette offre porte sur les mêmes biens et indique le même prix que la DIA de 2001, seul l'acquéreur change.

L'acquéreur évincé a porté l'affaire devant le juge administratif, qui a donné raison à la commune, le Conseil d'Etat, statuant en cassation, estimant que :

«la cour administrative d'appel de Marseille n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que la circonstance que la commune de Fréjus n'ait pas mis en oeuvre le droit de préemption urbain dont elle est titulaire à la réception d'une première déclaration d'intention d'aliéner ne pouvait valoir renonciation définitive de sa part à l'exercice de ce droit, pour le cas où une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner lui serait spontanément adressée par le vendeur en cas de vente à intervenir dans les mêmes conditions, et que l'envoi d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, plusieurs années après une première déclaration, permettait à la commune d'exercer son droit de préemption».

Nous avions soutenu la même position devant le Tribunal administratif de TOULON, qui avait statué en ce sens : l'envoi d'une deuxième DIA ouvre droit, pour la commune, d'exercer son droit de préemption (cf notre article du 21 janvier 2013 : Droit de préemption des communes, entre juge administratif et juge judiciaire).

Par patrick.gaulmin le 17/10/13
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J'ai déjà évoqué la question du licenciement illégal d'un fonctionnaire et plus, généralement d'un agent public (cf notre article du 11 septembre 2009 : L'annulation par le juge administratif du licenciement d'un fonctionnaire).

J'avais notamment abordé les conséquences statutaires de l'annulation par le juge dudit licenciement.

En particulier, l'agent dont le licenciement est annulé doit être réintégré dans la fonction publique, ce qui implique notamment une reconstitution de carrière.

Une affaire jugée récemment par le Tribunal administratif de MARSEILLE me permet de revenir sur d'autres conséquences de l'annulation : les conséquences financières (jugement du 27 juin 2013, n° 1200162).

Toute illégalité fautive entraine la responsabilité de l'administration, comme l'a jugé le Conseil d'Etat dans arrêt de principe (Sect. 26.01.1973, DRIANCOURT).

Par voie de conséquence, le fonctionnaire peut prétendre au paiement d'une indemnisation de nature à réparer le préjudice subi du fait de l'illégalité du licenciement.

En particulier le requérant pourra solliciter une indemnité équivalente aux traitements qu'il aurait dû percevoir, ainsi que toute somme ayant une relation directe avec le licenciement illégal.

En effet, la réintégration est rétroactive : l'agent peut donc percevoir l'équivalent de son traitement, depuis la date de son licenciement.

Pour calculer le montant dû, le juge tient toutefois compte des sommes qu'a pu percevoir l'agent si, par exemple, il a été, comme dans notre affaire, engagé par ailleurs dans une autre administration.

Dans cette affaire, notre client a obtenu une somme de 10 000 €, au titre notamment de son préjudice moral, ainsi que le remboursement de ses frais de procédure.

Si le licenciement concerne un agent en contrat à durée déterminée, l'agent peut percevoir une indemnité qui correspond aux traitements qu'il aurat du percevoir jusqu'à la fin e son CDD (voir par exemple, dans une affaire plaidée par nos soins: CAA MARSEILLE, 9 mai 2012, 10MA1826)

Par patrick.gaulmin le 14/10/13
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Dans la continuité de l'ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme (Ord. n° 2013-638, 18 juill. 2013, voir l'article sur ce blog le 21 août 2013), trois nouvelles ordonnances relatives à la construction de logements ont été adoptées le 3 octobre 2013.

Celles-ci s'inscrivent dans le cadre de la loi du 1er juillet 2013 par laquelle le gouvernement à autoriser à prendre par voie d'ordonnances des mesures législatives pour faciliter la réalisation d'opérations d'aménagement et accélérer la construction de logements.

La première ordonnance n° 2013-888 du 3 octobre 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement, porte création d'un nouveau mécanisme, la procédure intégrée pour le logement (PIL).

La PIL permettra, pour les opérations d'aménagement ou de construction comportant principalement des logements, présentant un caractère d'intérêt général et situées dans une unité urbaine (CGCT, L. 5210-1-1), de mettre en compatibilité les documents d'urbanisme et d'adapter les normes de rang supérieur qui pourraient se trouver en contradiction (art. 1-4° II).

Les dispositions prévues dans cette ordonnance entreront en vigueur au 1er janvier 2014.

La deuxième ordonnance relative au développement de la construction de logements (Ord. n° 2013-889, 3 oct. 2013), a pour objectif de favoriser des opérations de densification de logements dans des secteurs où les besoins sont plus importants.

Dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (CGI, art. 232) ainsi que dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique (CCH, art. L. 302-5 al 7), appelées zones « tendues », le maire aura la possibilité de déroger aux règles du PLU relatives au volume, au gabarit et à la densité des constructions (C. urb., art. L. 123-5-1). Sa décision devra être motivée et sera justifiée dans trois hypothèses : la surélévation d'une construction notamment lorsque celle-ci a pour objet la création d'un logement (C. urb., art. L. 123-5-1 1° et 2°) ; la transformation d'immeubles existants en logements (C. urb., art. L. 123-5-1 3°) et l'allègement de l'obligation de créer des aires de stationnement pour les logements dès lors que le projet est situé à proximité des transports collectifs (C. urb., art. L. 123-5-1 4°).

On retrouve finalement l'idée qu'il faut dans certains cas autoriser une majoration des droits à construire, quitte à déroger aux règles existantes, ainsi que l'avait prévu une loi du 30 mars 2012 (majoration de 30 %)... loi que la nouvelle majorité s'était empresser d'abroger par la loi du 6 août 2012 (voir nos articles des 22 mars et 21 aout 2012)... avant d'en reprendre le principe dans cette ordonnance.

Un décret d'application, publié le même jour que l'ordonnance, est venu préciser le régime procédural de mise en oeuvre de cette dérogation (D. n° 2013-891, 3 oct. 2013 : Journal Officiel 4 Octobre 2013).

Plutôt que de laisser aux communes le choix de décider seules, les demandes vont d'abord faire l'objet d'une instruction par le Préfet, et, en cas d'accord par le préfet, le maire pourra délivrer le permis... (voir notamment Code urb, art. R.* 423-69-2 ; CCH, art. R. 111-1-2.

Je passe les détails des modalités d'instruction (on retrouve le même mécanisme que pour les permis soumis à l'avis de l'Architecte des bâtiments de France) mais il s'agit d'une belle usine à gaz dont nos gouvernants ont le secret.

Les dispositions prévues dans cette ordonnance et son décret d'application sont entrés en vigueur dès le 5 octobre.

La troisième ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement vise la sécurisation des acheteurs de logements en cas de défaillance du promoteur en supprimant la garantie intrinsèque.

Elle entrera en vigueur au 1er janvier 2015, afin de laisser aux promoteurs le temps nécessaire pour se garantir auprès d'assureurs ou d'établissements bancaires.

En définitive, la frénésie législative et réglementaire continue.

Encore une fois, croire que de telles réformettes, faites au coup par coup, vont accélérer la construction de logement me semble relever du voeux pieu.

Par patrick.gaulmin le 10/10/13
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Par deux décisions en date du 9 octobre 2013 (Cons. const., déc., 9 oct. 2013, n° 2013-675 DC et n°2013-676 DC), le Conseil constitutionnel a validé l'essentiel des lois organique et ordinaire relatives à la transparence de la vie publique adoptées le 17 septembre 2013.

D'une part, le Conseil constitutionnel a validé les dispositions visant à renforcer la transparence de la vie publique et la rénovation de la vie politique. Il en est ainsi des dispositions encadrant le financement de la vie politique, obligeant tout fonctionnaire exerçant un mandat parlementaire à être placé en état de disponibilité ainsi que la disposition relative à la protection des lanceurs d'alerte.

Le Conseil a également jugé conformes à la Constitution les dispositions de l'article 2 de la loi organique relative aux incompatibilités applicables aux parlementaires à l'égard de fonctions de dirigeant d'entreprise ou de membre d'une autorité administrative indépendante.

L'article 2 interdit également à un avocat investi d'un mandat parlementaire de plaider ou de consulter pour certaines sociétés.

Le Conseil constitutionnel a jugé cet article conforme à la Constitution, à l'exception de ses paragraphes V et XI.

Cet article modifié interdisait à un parlementaire d'exercer toute activité professionnelle qui n'était pas la sienne avant le début de son mandat. Il lui interdisait aussi d'exercer une fonction de conseil, sauf dans le cadre d'une profession libérale ou soumise à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé et qu'il exerçait avant le début de son mandat.

Le Conseil a jugé que ces interdictions, par leur portée, excédaient manifestement ce qui est nécessaire pour protéger la liberté du choix de l'électeur, l'indépendance de l'élu ou prévenir les risques de confusion ou de conflits d'intérêts.

Cette disposition avait été vivement critiquée par la profession.

Par ailleurs, les Sages ont validé les dispositions interdisant toute autre activité professionnelle ou salariée aux membres du Conseil constitutionnel, celles renforçant les exigences applicables à un ministre quittant ses fonctions ou à un parlementaire en mission ou devenant ministre et celles imposant que le patrimoine de tout candidat à l'élection présidentielle soit rendu public avant celle-ci.

Ils ont cependant censuré la disposition prévoyant que la Haute autorité pour la transparence de la vie publique rendrait publique des appréciations sur ces déclarations dans les derniers jours de la campagne électorale.

D'autre part, s'agissant des dispositions instituant des obligations de déclaration de patrimoine et d'intérêts à la charge des membres du Gouvernement, des parlementaires, de certains élus locaux et de divers titulaires de fonctions ou emplois publics, le Conseil constitutionnel a considéré qu'elles pouvaient être rendues obligatoires à l'égard de plus de 8 000 personnes élues et non élues.

Ils ont néanmoins déclaré contraires à la Constitution les dispositions prévoyant les éléments devant figurer dans les déclarations d'intérêts, notamment l'obligation, pour les personnes tenues de déposer ces déclarations, de déclarer les activités professionnelles de leurs parents et de leurs enfants ou encore de déclarer « les autres liens susceptibles de faire naître un conflit d'intérêts ».

De plus, si le Conseil constitutionnel a validé la quasi-totalité des dispositions portant sur la Haute autorité pour la transparence de la vie publique, il a émis des réserves sur le pouvoir d'injonction de cette institution. Il a en effet estimé que la Haute autorité ne pouvait adresser à un parlementaire une injonction pénalement réprimée relative à ses activités, et qu'elle ne saurait ni établir des règles d'incompatibilités, ni enjoindre à un membre du Gouvernement de mettre fin à une situation de conflit d'intérêts.

Enfin, s'agissant de la publicité des déclarations d'intérêts, le Conseil a censuré les dispositions prévoyant la publicité des déclarations des personnes non élues visées par la loi et des présidents de l'exécutif des établissements publics et de collectivités territoriales.

(Pour plus de détail voir le communiqué de presse du Conseil constitutionnel sur www. conseil-constitutionnel.fr)

Par patrick.gaulmin le 03/10/13
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Dans le but de « réduire le délai de traitement des recours qui peuvent retarder la réalisation d'opérations de construction de logements », selon l'exposé des motifs, le décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013 instaure deux nouvelles règles applicables au contentieux de l'urbanisme.

En premier lieu, compétence est donnée aux tribunaux administratifs pour connaître en premier et dernier ressort, pendant une période de cinq ans, des contentieux portant sur les autorisations de construire des logements ou sur les permis d'aménager des lotissements, et ce dans les communes « marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements ou une taxe annuelle sur les logements vacants a été instituée (Code de Justice administrative, art. R. 778-9 et R. 811-1-1 ).

Concrètement, il s'agit des communes mentionnées à l'article 232 du code général des impôts et son décret d'application en vertu duquel une « une taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ».

Un décret d'application n° 2013-392 du 10 mai 2013 a fixé dressé une liste de ces communes, parmi lesquelles on trouve hélas les villes situées dans l'agglomération de TOULON, de NICE ou encore AIX- MARSEILLE.

Autant de villes où les requérants seront donc privés du droit de faire appel des décisions rendues par les tribunaux administratifs...

C'est totalement absurde.

Les parties n'auront d'autres choix que de tenter de se pourvoir en cassation devant le Conseil d'Etat.

Cette compétence donnée aux tribunaux administratifs en premier et dernier ressort des recours contre les permis de construire, de démolir ou d'aménager s'applique aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018.

En second lieu, il est permis au juge de fixer une date limite au-delà de laquelle de nouveaux moyens ne pourront plus être soulevés par le requérant (Code l'urbanisme, art. R. 600-4 ).

Cette faculté offerte au juge d'aménager le délai de dépôt de moyens nouveaux à l'occasion de recours contre de tels permis prend effet le 1er décembre 2013.

Là encore, ceci est absurde car les plaideurs avisés développent dès le dépôt de leur requête l'ensemble des moyens de nature à justifier l'annulation de l'acte attaqué.

Cette réforme dénote, encore une fois, une méconnaissance totale du contentieux administratif.

Qui plus est, croire que de telles mesures peuvent régler la pénurie de logements est illusoire: commençons par simplifier les règles d'urbanisme et réduire le nombre de normes contraignantes qui surrenchérissent le coût de la construction (la RT 2012 par exemple).