Par patrick.gaulmin le 03/07/09

La loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés a pour objectif de FACILITER LA CONSTRUCTION et LES PROGRAMMES D'INVESTISSEMENT.

S'agissant des mesures relatives à la construction, le nouvel article L. 123-13, 7ème alinéa, du Code de l'urbanisme dispose:

« Lorsque la modification a uniquement pour objet la rectification d'une erreur matérielle ou porte uniquement sur des éléments mineurs dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat, à l'exclusion de modifications sur la destination des sols, elle peut, à l'initiative du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, être effectuée selon une procédure simplifiée. La modification simplifiée est adoptée par le conseil municipal ou par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent par délibération motivée, après que le projet de modification et l'exposé de ses motifs ont été portés à la connaissance du public, en vue de lui permettre de formuler des observations, pendant un délai d'un mois préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante ».

La liste de ces éléments mineurs vient d'être précisée par le décret n° 2009-722, 17 juin 2009 (nouvel article R. 123-20-1 du Code de l'urbanisme), soit quatre mois après l'adoption de la loi.

La procédure de modification simplifiée peut être utilisée pour :

- rectifier une erreur matérielle;

- augmenter, dans la limite de 20 %, le coefficient d'emprise au sol, le coefficient d'occupation des sols ou la hauteur maximale des constructions, ainsi que les plafonds dans lesquels peut être autorisée l'extension limitée des constructions existantes ;

- diminuer les obligations de recul des constructions par rapport aux limites de leur terrain d'assiette ou par rapport aux autres constructions situées sur le même terrain ;

- diminuer, dans la limite de 20 %, la superficie minimale des terrains constructibles ;

- supprimer des règles qui auraient pour objet ou pour effet d'interdire l'installation de systèmes domestiques solaires thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre dispositif individuel de production d'énergie renouvelable, l'utilisation en façade du bois ou de tout autre matériau renouvelable permettant d'éviter des émissions de gaz à effet de serre ou la pose de toitures végétalisées ou retenant les eaux pluviales ;

- supprimer un ou plusieurs emplacements réservés ou réduire leur emprise.

Ces modifications ne peuvent avoir pour objet ou pour effet de porter atteinte aux prescriptions édictées en application du 7° de l'article L. 123-1 (identification et délimitation des quartiers, îlots, voies dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité et définition des prescriptions de nature à assurer cet objectif).

Les modalités de mise en oeuvre de la procédure sont prévues au nouvel article R. 123-20-2 du même code : publication et affichage d'un avis précisant l'objet de la modification simplifiée, le lieu et les heures où le public pourra consulter le dossier et formuler des observations et mise à disposition en mairie du projet de modification, de l'exposé de ses motifs, ainsi que d'un registre permettant au public de formuler ses observations.

Toutes ces mesures sont censées faciliter et relancer le marche de la construction, ainsi que le développement des énergies renouvelables, en desserrant (modérément) l'étreinte des règles d'urbanisme, devenues trop nombreuses et trop complexes.

Par patrick.gaulmin le 06/01/09

En vue de mettre en œuvre le plan de relance de l'économie annoncé par le Président de la République, deux projets de loi et sept décrets ont été adoptés lors du Conseil des ministres du 19 décembre 2008.

Parmi ces textes figure le décret 2008-1353 du 19 décembre 2008 prolongeant le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable.

Par dérogation aux dispositions figurant aux premier et troisième alinéas de l'article R. 424-17 et à l'article R. 424-18 du Code de l'urbanisme, le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 est porté à trois ans.

Cette disposition ne fait pas obstacle à la prorogation de ces autorisations dans les conditions définies aux articles R. 424-21 à R. 424-23 du même code.

Le texte précise que le décret s'applique aux autorisations en cours de validité à la date de sa publication. Lorsque ces autorisations ont fait l'objet, avant cette date, d'une prorogation dans les conditions définies aux articles R. 424-21 à R. 424-23, le délai de validité résultant de cette prorogation est majoré d'un an.

Outre le projet de loi de finances rectificative pour 2009 portant relance de l'économie et le projet de loi pour l'accélération des programmes de construction et d'investissements publics et privés (portant simplification des procédures), six autres décret ont été adoptés, instituant une prime de solidarité active, une aide à l'embauche pour les très petites entreprises, le doublement des montants du prêt à taux zéro, la mise en oeuvre du plan de relance économique dans les marchés publics et le relèvement de certains seuils du Code des marchés publics. Sont également prévus deux décrets relatifs au remboursement mensuel de la TVA et à l'aménagement de la publicité du privilège du Trésor.

Par patrick.gaulmin le 18/12/08

Depuis l'entrée en vigueur du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 portant réforme des autorisations d'urbanisme, le point de départ du délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire est le premier jour de l'affichage sur le terrain, pendant une période continue de deux mois, du permis assorti des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 du Code de l'urbanisme.

Doit également être affiché sur le terrain l'obligation prévue à peine d'irrecevabilité de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis, conformément à la règle posée par l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme.

Le Conseil d'Etat vient de préciser les conséquences de l'absence de mention sur le panneau d'affichage dans un avis du 19 novembre 2008 (Conseil d'Etat, n° 317279, Sté Sahelac et Juventin).

Selon le juge, cette obligation, destinée à mieux informer les éventuels requérants de leur obligation de notification et des risques d'irrecevabilité qu'ils encourent à ne pas l'accomplir, n'est pas au nombre des éléments dont la présence est une condition au déclenchement du délai de recours contentieux.

Cette mention concerne en effet une règle de procédure qui doit être accomplie postérieurement à l'introduction du recours et ne peut, par suite, être assimilée aux éléments substantiels portant sur la nature et la consistance de la construction projetée ou sur les voies et délais de recours, dont la connaissance est indispensable pour permettre aux tiers de préserver leurs droits et d'arrêter leur décision de former ou non un recours contre l'autorisation de construire.

En revanche, l'absence sur l'affichage de la mention de cette condition procédurale fait obstacle à ce que soit opposée à l'auteur du recours l'irrecevabilité prévue par l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme.

L'absence de mention dans l'affichage de l'obligation de notification du recours a ainsi pour seul effet de rendre inopposable l'irrecevabilité prévue à l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme, mais n'empêche pas le déclenchement du délai de recours contentieux mentionné à l'article R. 600-2.

En effet, rappelons que selon une jurisprudence désormais bien établie, un recours gracieux formé contre un permis de construire par un tiers manifeste la connaissance acquise de la décision contestée (Conseil d'Etat, 22 mars 1985, req. n°39143, 18 Octobre 2002, req. n° 216736).

Par patrick.gaulmin le 27/10/08

La défense de l'environnement est devenue un leitmotiv pour les gouvernements, notamment en ce qui concerne la promotion des énergies non polluantes.

Or la réalité est parfois en décalage avec le discours.

Voici ce que répondait récemment le Ministère de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire à propos des panneaux solaires (JOAN Q, 1er juill. 2008, p. 5689) : « Parce qu'ils ne créent pas de surface au plancher, de simples panneaux solaires n'emportent pas de création de surface hors d'oeuvre brute. Leur hauteur étant inférieure à 12 mètres, ces installations ne sont soumises à aucune formalité au titre du Code de l'urbanisme. La condition reste cependant que ces panneaux ne soient pas implantés dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou sur un site classé. Dans ces derniers cas en effet, ces implantations sont soumises à déclaration préalable ».

Poser des panneaux solaires parait donc très simple.

La réalité est toute autre.

Ainsi, un de nos clients, dont la construction est située dans une zone pavillonnaire, avait déposé une demande préalable, afin d'installer 19 m² de panneaux solaires sur son toit.

La mairie lui refuse pour le motif suivant : l'Architecte des bâtiments de France considère que la mise en place de 19 m² de panneaux solaires ou photovoltaïques sur la toiture de la construction nuit à la perception homogène des toitures de la ville.

En effet, ce que le demandeur ignorait, c'est que sa villa se trouve dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

En raison de cette inclusion dans une ZPPAUP, la demande devait donc être visée par l'Architecte des Bâtiments de France, même si le secteur en question est tout à fait banal (collines soit entièrement construites soit en passe de l'être) et qu'aucun monument particulier n'est érigé dans cette zone.

Si l'on ajoute que le toit de ladite construction n'est visible que depuis une route située à plusieurs centaines de mètres (ou par avion), l'on est en droit de se demander si le discours écologique est réellement suivi d'effets.

A l'heure où le Conseil d'Etat vient de proclamer solennellement la valeur constitutionnelle de la Charte de l'environnement, dont la méconnaissance peut être invoquée pour contester la légalité des décisions administratives (CE, Ass., 3 octobre. 2008, n° 297931, Commune d'Annecy), l'on s'interroge sur la volonté réelle des pouvoirs publics de favoriser les énergies nouvelles.

En attendant, notre client conservera sa chaudière au fioul, bien polluante.

Heureusement, celle ci ne produit pas trop de fumées visibles à l'œil nu et ceci ne gâche donc pas la perception homogène des toitures !

Par patrick.gaulmin le 10/10/08

Par constructions illégales ou irrégulières on désigne les constructions réalisées sans permis de construire (postérieurement à 1943) et les constructions réalisées suite à l'obtention d'un permis de construire mais non conformes à celui-ci.

Ces constructions encourent plusieurs types de sanctions.

Les sanctions pénales.

L'édification d'une construction irrégulière est un délit pénal, susceptible de poursuites devant le Tribunal Correctionnel (articles L. 480-1 et suivants du Code de l'urbanisme).

Les peines encourues sont : l'amende et la prison en cas de récidive d'une part (article L. 480-4) mais également la mise en conformité ou la démolition de la construction d'autre part (article L. 480-5).

Ce délit est constaté par les officiers ou agents de police judiciaire mais également par les agents des collectivités territoriales assermentés.

L'interruption des travaux peut être ordonnée sur réquisition du Ministère public ou du maire (article L.480-2).

Comme tout délit, la prescription est de 3 ans.

Dès lors, l'irrégularité des travaux doit donc être constatée dans un délai de 3 ans suivant l'achèvement des travaux.

Passé ce délai, aucune poursuite pénale ne peut prospérer.

Il faut noter que l'achèvement des travaux est un fait matériel qu'il appartient au pétitionnaire de prouver.

Les sanctions civiles.

L'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme confère également au Tribunal de Grande Instance (statuant en matière civile) la possibilité de prononcer la démolition d'une construction irrégulière, sous certaines conditions.

Jusqu'en 2006, le permis de construire devait avoir été annulé ou déclaré illégal par le juge administratif et le tiers ayant saisi le juge devait démontrer l'existence d'un préjudice, en relation avec les règles d'urbanisme non respectées.

L'action devait avoir été intentée dans un délai de cinq ans après l'achèvement des travaux.

Depuis la réforme opérée par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi ENL, le Tribunal ne peut prononcer la démolition que si le permis de construire a été annulé par le juge administratif. Le délai d'action est désormais de 2 ans à compter de la décision devenue définitive du juge administratif.

Si le permis de construire n'est pas annulé mais simplement déclaré illégal par le juge administratif, le tiers lésé peut obtenir des dommages et intérêts mais non la démolition.

Comme précédemment le tiers devra démontrer l'existence d'un préjudice.

Les sanctions administratives.

Si la réalisation irrégulière d'une construction est effacée par le temps en ce qui concerne le contentieux pénal ou civil, en revanche, du point de vue de l'administration, une construction irrégulière le restait éternellement, jusqu'à l'intervention de la loi ENL du 13 juillet 2006.

Le Conseil d'Etat avait en effet jugé que des travaux modificatifs ne pouvaient être accordés sur une construction irrégulière (jurisprudence constante depuis : CE 9 juillet 1986, THALAMY).

Désormais, l'article L. 111-12 du Code de l'urbanisme, prévoit que lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.

C'est le principe... mais il est assorti de nombreuses exceptions.

Ainsi, ce principe ne peut s'appliquer, toujours selon le même article :

a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente

b) Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13,

c) Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code,

d) Lorsque la construction est sur le domaine public,

e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire,

f) Dans les zones visées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement (zones exposées à des risques dites "zones de danger").

Telles sont les grandes lignes d'une matière donnant lieu à un très abondant contentieux, notamment dans les départements où la pression foncière est très forte.

Par patrick.gaulmin le 01/10/08

Parmi les 175 articles de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie certains touchent au droit public et plus précisément au droit de l'urbanisme commercial.

La loi modifie notamment les dispositions du Code de commerce relatives aux seuils de surface de vente commerciale exigeant une autorisation d'exploitation commerciale.

Antérieurement, l'article L. 752-1 du Code de commerce prévoyait qu'une autorisation était nécessaire pour la création ou l'extension d'un magasin de commerce de détail ou d'un ensemble commercial d'une surface de vente supérieure à 300m2, ainsi que l'installation de distribution de combustibles et de carburants annexée à un magasin de commerce et la réouverture d'une surface de vente supérieure à 300m2.

Ce seuil est désormais de 1 000 m2.

Ne sont pas soumis à une autorisation d'exploitation commerciale : les regroupements de magasins voisins, sans création de surface de vente supplémentaire, inférieurs à 2 500 m² ou 1 000 m² pour le secteur alimentaire, les pharmacies, les halles et marchés établis sur le domaine public selon décision du conseil municipal, les magasins des gares et aéroports dont la surface est inférieure à 2 500 m², la création ou l'extension de garages automobiles de 2500 m².

Ces dispositions sont entrées en vigueur dès la promulgation de la loi.

D'autres dispositions entrent en vigueur à compter du 1er janvier 2009.

La Commission départementale d'équipement commercial devient la Commission départementale d'aménagement commercial. Elle ne statuera plus dans un délai de quatre mois mais de deux. Les représentants des services déconcentrés de l'Etat chargés de l'équipement y assisteront. Dans les communes de moins de 20.000 habitants, lorsqu'il sera saisi d'une demande de permis de construire d'un équipement commercial d'une surface de vente comprise entre 300 et 1000m2, le maire pourra saisir la commission d'aménagement commercial pour avis. En cas d'avis défavorable de la commission, le permis de construire ne pourra être délivré.

Rappelons que les membres de la commission ne peuvent siéger lorsqu'ils ont des intérêts dans le projet. Ils doivent préciser cet élément au préfet avant qu'il ne fixe la composition de la commission. La réforme ajoute la situation dans laquelle ils « représentent des intérêts ».

Une décision du Conseil d'Etat (12 janvier 2008) a imposé aux membres de préciser nominalement leur identité et non seulement leurs fonctions à peine d'irrégularité de composition de la composition et par suite, de nombreuses autorisations ont été annulées par les tribunaux administratifs pour ce motif.

La loi du 4 août 2008 opère une validation des décisions intervenues dans ces conditions : « Sont validées, sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, les autorisations d'exploitation d'équipements commerciaux délivrées jusqu'au 1er janvier 2009, en tant qu'elles seraient contestées par le moyen tiré du caractère non nominatif de l'arrêté préfectoral fixant la composition de la commission départementale d'équipement commercial ayant délivré l'autorisation ».

Le délai de saisine de la commission nationale d'équipement commercial, qui devient la Commission nationale d'aménagement commercial, est réduit de deux à un mois.

Les tiers intéressés pourront désormais saisir cette commission.

Telles sont les (très) grandes lignes des dispositions concernant l'urbanisme commercial, figurant dans cette loi fourre-tout (97 pages au JO !), laquelle comprend des centaines de dispositions, modifiant, abrogeant ou supprimant de multiples textes, codifiés ou non....

Par patrick.gaulmin le 19/10/07

Par arrêt en date du 4 octobre 2007, la Cour Administrative d'Appel de Marseille, rappelle l'importance de la composition du dossier de demande d'un permis de construire (ancien article R. 421-2 et suivant du Code de l'Urbanisme).

Dans cette affaire la Cour estime « qu'il ressort des pièces du dossier que le document graphique joint au dossier de demande de permis de construire litigieux et les 4 photographies du terrain d'assiette qui l'accompagnaient, ne permettaient pas à l'auteur de l'acte en litige d'apprécier l'insertion du projet dans l'environnement lointain et son impact visuel et que par suite malgré le caractère limité de l'extension, le dossier joint à la demande du permis de construire n'était pas conforme aux dispositions de l'article R421-2 du Code de l'Urbanisme".

Par voie de conséquence, la Cour annule le permis de construire délivré par la Commune le 23 juin 2003 (ainsi que le jugement du Tribunal Administratif de NICE qui avait rejeté les demandes des requérants).

Bien que rendu sous l'empire de "l'ancienne législation" relative aux autorisations de construire, cet arrêt n'en conserve pas moins un grand intérêt.

En effet, depuis le 1er octobre 2007, les informations et pièces à joindre au dossier de demande de permis de construire font l'objet d'une liste détaillée, en vertu des articles R. 431-1 et suivants du Code de l'Urbanisme.

En particulier, l'article R.431-8 détaille le contenu du projet architectural, qui comprend :

1° L'état initial du terrain et de ses abords,

2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître en fonction des caractéristiques du projet : l'aménagement du terrain, l'implantation, l'organisation, la composition, le volume des constructions nouvelles...etc.

L'article R431-9 ajoute que le projet architectural comprend un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier côté dans les 3 dimensions.

Il précise également que lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder, ce qui est une novation importante par rapport aux anciennes dispositions du Code et qui donnait lieu à beaucoup de contentieux.

Le nouvel article R. 431-10 donne également une liste de plans, documents graphiques et photographiques composant le projet architectural (liste assez similaire à celle donnée par l'article R. 421-2 ancien, hormis une nouveauté: la production d'un plan de la toiture.).

Le souci du législateur et du Gouvernement était manifestement de donner un contenu très détaillé des documents nécessaires à l'instruction du permis... .

Toutefois, la multiplication des pièces demandées est de nature, de façon paradoxale, à fragiliser l'autorisation d'urbanisme qui sera délivrée puisque les sources de contentieux n'en seront que plus nombreuses, dans la mesure où chaque pièce manquante ou incomplète sera susceptible d'entraîner l'annulation du permis.

Rappelons également qu'outre ces différentes pièces, qui sont celles utiles au permis de construire « classique » de nombreuses autres pièces sont nécessaires selon la situation ou la nature du projet (construction portant sur une dépendance du domaine public, projet portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques...) en vertu des articles R.431-13 et suivants.

Références: CAA MARSEILLE, 1ère ch., 4 octobre 2007, M. C. et autres (représentés par Maître Patrick GAULMIN) c/ Commune de LA FARLEDE, requête n°05MA00311.