Par patrick.gaulmin le 12/11/13

Un propriétaire, estimant que la maison édifiée sur le terrain voisin dépassait la hauteur autorisée par le plan d'occupation des sols et le permis de construire a fait désigner un expert judiciaire.

Après le dépôt du rapport, il a assigné son voisin en démolition du toit de sa maison et paiement de dommages-intérêts.

Ce dernier a appelé en intervention forcée le maître d'oeuvre et le mandataire liquidateur de cette société.

La cour d'appel (CA Aix-en-Provence, 7 mai 2012) a cru pouvoir débouter le demandeur de sa demande de dommages intérêts, retenant que le maître de l'ouvrage s'est vu accorder un certificat de conformité pour les travaux ayant fait l'objet du permis de construire, que ce certificat, dont la légalité n'est pas contestée, atteste de la conformité des travaux au permis de construire, que cette décision administrative, que le juge de l'ordre judiciaire ne saurait remettre en cause, prévaut sur les constatations effectuées par les experts judiciaires et apporte la preuve qu'aucune violation des règles d'urbanisme ne saurait être reprochée au maître de l'ouvrage et qu'en l'absence de faute imputable à ce dernier, il ne saurait voir engager sa responsabilité sur le fondement de l' article 1382 du Code civil.

La Cour de cassation casse cet arrêt de la Cour d'appel par arrêt du 23 octobre 2013 (Cass. 3e civ., 23 oct. 2013, n° 12-24.919).

En effet, la faute du maître de l'ouvrage, résultant de la violation d'une règle d'urbanisme et recherchée sur le fondement de l' article 1382 du Code civil, pouvait être établie par tous moyens.

Selon la Cour de Cassation, « si le permis de construire régit les rapports du constructeur envers l'administration, qui ne délivre les autorisations, en fonction des dispositions légales et réglementaires applicables, que sous réserve des droits des tiers, la violation de ses dispositions revêt le caractère d'une faute, non seulement à l'égard de l'administration, mais également envers les voisins ; que la délivrance d'un certificat de conformité ne fait pas disparaître la faute résultant du non-respect des prescriptions du permis de construire, dès lors que la responsabilité du propriétaire est recherchée sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; qu'en considérant que le certificat de conformité prévalait sur les constatations non contestées des experts judiciaires, selon lesquelles la construction de Monsieur Y... présentait des dépassements de hauteur de respectivement 0, 54 et 0, 44 m par rapport aux règles d'urbanisme prévoyant une hauteur maximum de 6 mètres, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ».

La Cour ajoute : « le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage, et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément constaté que la construction de Monsieur Y... présentait des dépassements de hauteur de respectivement 0, 54 et 0, 44 m, ce dont il résultait que le toit de la maison Y... interrompait la ligne d'horizon et que Monsieur X... subissait de ce fait un préjudice personnel et certain résidant dans une perte de vue de 10 %, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice."

Par patrick.gaulmin le 30/10/13

En vertu de l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme, la réception d'une déclaration d'intention d'aliéner ouvre à l'autorité titulaire du droit de préemption mentionné à l'article L. 213-1 du Code de l'urbanisme la possibilité d'exercer légalement ce droit, alors même, sauf lorsque le Code de l'urbanisme en dispose autrement, qu'elle aurait renoncé à en faire usage à la réception d'une précédente déclaration d'intention d'aliéner du même propriétaire portant sur la vente du même immeuble aux mêmes conditions.

Telle est le sens de la décision du Conseil d'Etat du 5 juill. 2013 (n° 349664, Commune de Fréjus, JurisData n° 2013-013764, à publier au Recueil).

Le Conseil d'État confirme la possibilité pour le titulaire d'un droit de préemption qui a renoncé à l'exercer à l'occasion d'une première déclaration d'intention d'aliéner, de faire légalement usage de son droit à l'occasion d'une seconde DIA, même si cette dernière lui a été notifiée sur le même bien, pour le même prix, mais plusieurs années après un premier refus de préempter.

Dans cette affaire, la commune de Fréjus s'était vue notifier une déclaration d'intention d'aliéner portant sur un appartement et une cave en 2001 et avait renoncé à son droit de préemption.

Mais l'appartement et sa cave n'avaient finalement pas été vendus en raison d'un litige avec l'acheteur potentiel.

Le litige ayant été réglé, à l'occasion de l'authentification de la vente au profit de l'acheteur, une seconde DIA est adressée à la mairie de Fréjus, quatre ans plus tard, 2005, cette offre porte sur les mêmes biens et indique le même prix que la DIA de 2001, seul l'acquéreur change.

L'acquéreur évincé a porté l'affaire devant le juge administratif, qui a donné raison à la commune, le Conseil d'Etat, statuant en cassation, estimant que :

«la cour administrative d'appel de Marseille n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que la circonstance que la commune de Fréjus n'ait pas mis en oeuvre le droit de préemption urbain dont elle est titulaire à la réception d'une première déclaration d'intention d'aliéner ne pouvait valoir renonciation définitive de sa part à l'exercice de ce droit, pour le cas où une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner lui serait spontanément adressée par le vendeur en cas de vente à intervenir dans les mêmes conditions, et que l'envoi d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, plusieurs années après une première déclaration, permettait à la commune d'exercer son droit de préemption».

Nous avions soutenu la même position devant le Tribunal administratif de TOULON, qui avait statué en ce sens : l'envoi d'une deuxième DIA ouvre droit, pour la commune, d'exercer son droit de préemption (cf notre article du 21 janvier 2013 : Droit de préemption des communes, entre juge administratif et juge judiciaire).

Par patrick.gaulmin le 14/10/13

Dans la continuité de l'ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme (Ord. n° 2013-638, 18 juill. 2013, voir l'article sur ce blog le 21 août 2013), trois nouvelles ordonnances relatives à la construction de logements ont été adoptées le 3 octobre 2013.

Celles-ci s'inscrivent dans le cadre de la loi du 1er juillet 2013 par laquelle le gouvernement à autoriser à prendre par voie d'ordonnances des mesures législatives pour faciliter la réalisation d'opérations d'aménagement et accélérer la construction de logements.

La première ordonnance n° 2013-888 du 3 octobre 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement, porte création d'un nouveau mécanisme, la procédure intégrée pour le logement (PIL).

La PIL permettra, pour les opérations d'aménagement ou de construction comportant principalement des logements, présentant un caractère d'intérêt général et situées dans une unité urbaine (CGCT, L. 5210-1-1), de mettre en compatibilité les documents d'urbanisme et d'adapter les normes de rang supérieur qui pourraient se trouver en contradiction (art. 1-4° II).

Les dispositions prévues dans cette ordonnance entreront en vigueur au 1er janvier 2014.

La deuxième ordonnance relative au développement de la construction de logements (Ord. n° 2013-889, 3 oct. 2013), a pour objectif de favoriser des opérations de densification de logements dans des secteurs où les besoins sont plus importants.

Dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (CGI, art. 232) ainsi que dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique (CCH, art. L. 302-5 al 7), appelées zones « tendues », le maire aura la possibilité de déroger aux règles du PLU relatives au volume, au gabarit et à la densité des constructions (C. urb., art. L. 123-5-1). Sa décision devra être motivée et sera justifiée dans trois hypothèses : la surélévation d'une construction notamment lorsque celle-ci a pour objet la création d'un logement (C. urb., art. L. 123-5-1 1° et 2°) ; la transformation d'immeubles existants en logements (C. urb., art. L. 123-5-1 3°) et l'allègement de l'obligation de créer des aires de stationnement pour les logements dès lors que le projet est situé à proximité des transports collectifs (C. urb., art. L. 123-5-1 4°).

On retrouve finalement l'idée qu'il faut dans certains cas autoriser une majoration des droits à construire, quitte à déroger aux règles existantes, ainsi que l'avait prévu une loi du 30 mars 2012 (majoration de 30 %)... loi que la nouvelle majorité s'était empresser d'abroger par la loi du 6 août 2012 (voir nos articles des 22 mars et 21 aout 2012)... avant d'en reprendre le principe dans cette ordonnance.

Un décret d'application, publié le même jour que l'ordonnance, est venu préciser le régime procédural de mise en oeuvre de cette dérogation (D. n° 2013-891, 3 oct. 2013 : Journal Officiel 4 Octobre 2013).

Plutôt que de laisser aux communes le choix de décider seules, les demandes vont d'abord faire l'objet d'une instruction par le Préfet, et, en cas d'accord par le préfet, le maire pourra délivrer le permis... (voir notamment Code urb, art. R.* 423-69-2 ; CCH, art. R. 111-1-2.

Je passe les détails des modalités d'instruction (on retrouve le même mécanisme que pour les permis soumis à l'avis de l'Architecte des bâtiments de France) mais il s'agit d'une belle usine à gaz dont nos gouvernants ont le secret.

Les dispositions prévues dans cette ordonnance et son décret d'application sont entrés en vigueur dès le 5 octobre.

La troisième ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement vise la sécurisation des acheteurs de logements en cas de défaillance du promoteur en supprimant la garantie intrinsèque.

Elle entrera en vigueur au 1er janvier 2015, afin de laisser aux promoteurs le temps nécessaire pour se garantir auprès d'assureurs ou d'établissements bancaires.

En définitive, la frénésie législative et réglementaire continue.

Encore une fois, croire que de telles réformettes, faites au coup par coup, vont accélérer la construction de logement me semble relever du voeux pieu.

Par patrick.gaulmin le 03/10/13

Dans le but de « réduire le délai de traitement des recours qui peuvent retarder la réalisation d'opérations de construction de logements », selon l'exposé des motifs, le décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013 instaure deux nouvelles règles applicables au contentieux de l'urbanisme.

En premier lieu, compétence est donnée aux tribunaux administratifs pour connaître en premier et dernier ressort, pendant une période de cinq ans, des contentieux portant sur les autorisations de construire des logements ou sur les permis d'aménager des lotissements, et ce dans les communes « marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements ou une taxe annuelle sur les logements vacants a été instituée (Code de Justice administrative, art. R. 778-9 et R. 811-1-1 ).

Concrètement, il s'agit des communes mentionnées à l'article 232 du code général des impôts et son décret d'application en vertu duquel une « une taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ».

Un décret d'application n° 2013-392 du 10 mai 2013 a fixé dressé une liste de ces communes, parmi lesquelles on trouve hélas les villes situées dans l'agglomération de TOULON, de NICE ou encore AIX- MARSEILLE.

Autant de villes où les requérants seront donc privés du droit de faire appel des décisions rendues par les tribunaux administratifs...

C'est totalement absurde.

Les parties n'auront d'autres choix que de tenter de se pourvoir en cassation devant le Conseil d'Etat.

Cette compétence donnée aux tribunaux administratifs en premier et dernier ressort des recours contre les permis de construire, de démolir ou d'aménager s'applique aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018.

En second lieu, il est permis au juge de fixer une date limite au-delà de laquelle de nouveaux moyens ne pourront plus être soulevés par le requérant (Code l'urbanisme, art. R. 600-4 ).

Cette faculté offerte au juge d'aménager le délai de dépôt de moyens nouveaux à l'occasion de recours contre de tels permis prend effet le 1er décembre 2013.

Là encore, ceci est absurde car les plaideurs avisés développent dès le dépôt de leur requête l'ensemble des moyens de nature à justifier l'annulation de l'acte attaqué.

Cette réforme dénote, encore une fois, une méconnaissance totale du contentieux administratif.

Qui plus est, croire que de telles mesures peuvent régler la pénurie de logements est illusoire: commençons par simplifier les règles d'urbanisme et réduire le nombre de normes contraignantes qui surrenchérissent le coût de la construction (la RT 2012 par exemple).

Par patrick.gaulmin le 24/09/13

Cette affaire concerne une commune qui avait préempté un fonds de commerce sur des motifs de protection de la sécurité et de l'ordre public.

En effet, une commune peut exercer un droit de préemption sur un fonds de commerce, sur le fondement de l'article L.214-1 du code de l'urbanisme, à la condition de justifier de la réalité d'un projet économique qui sous-tend sa décision.

En vertu de l'article L. 214-1 du Code de l'urbanisme, le conseil municipal peut délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel les aliénations à titre onéreux de fonds de commerce sont soumises au droit de préemption.

La commune doit, dans un délai de deux ans à compter de la prise d'effet de l'aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds concerné à une entreprise (L.214-2 du code de l'urbanisme).

Cette mesure est destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné.

Dans cette affaire, un propriétaire avait mis en vente son fonds de commerce de « café, bar, PMU, loto » et le maire de la commune avait exercé alors son droit de préemption sur le fondement de l'article L.214-1 du code de l'urbanisme.

A l'appui de sa décision, le maire invoquait des motifs de protection de la sécurité et de l'ordre public: plaintes récurrentes des riverains, dégradation des relations de voisinage, stationnement permanent de la clientèle gênant la circulation piétonne et troublant la sécurité et l'ordre public, graves nuisances induites par ce type d'activité ...

Il faisait également valoir que le local n'était plus adapté à l'activité exercée et que l'exploitation du fonds nuisait à l'attractivité du commerce de proximité.

L'acquéreur évincé a contesté la légalité de la décision et exercé un référé-suspension.

Rejetée en première instance, sa demande est accueillie favorablement par le Conseil d'Etat, qui précise que « les motifs de protection de la sécurité et de l'ordre public ne sont pas au nombre de ceux qui peuvent justifier une décision de préemption. » (Conseil d'Etat, 26 avril 2013, N° 362949)

De fait, la commune n'était pas en mesure de justifier la réalité économique du projet à l'origine de la décision de préemption.

Or, le droit de préemption exercé sur un fonds de commerce dans un périmètre de sauvegarde de l'activité commerciale et artisanale de proximité ne peut se justifier par la protection de la sécurité et la sauvegarde de l'ordre public.

La commune doit justifier sa décision de préemption par un projet économique réel, destiné à promouvoir le développement de l'activité commerciale dans le périmètre concerné, faute de quoi sa décision est illégale.

Par patrick.gaulmin le 17/09/13

En vertu de l'article L. 480-2 du Code de l'urbanisme :

« Dès qu'un procès-verbal relevant l'une des infractions prévues à l'article L. 480-4 a été dressé, le maire peut également, si l'autorité judiciaire ne s'est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l'interruption des travaux. (...) L'autorité judiciaire peut à tout moment, d'office ou à la demande, soit du maire ou du fonctionnaire compétent, soit du bénéficiaire des travaux, se prononcer sur la mainlevée ou le maintien des mesures prises pour assurer l'interruption des travaux. En tout état de cause, l'arrêté du maire cesse d'avoir effet en cas de décision de non-lieu ou de relaxe. »

Le maire ne peut donc prendre un tel arrêté que si un procès-verbal constatant l'une des infractions limitativement prévues est dressé.

Ces infractions consistent en la réalisation de travaux sans l'autorisation requise ou en non conformité avec l'autorisation délivrée (C. urbanisme., art. L. 480-4).

Par conséquent, des travaux conformes aux autorisations d'urbanisme ne peuvent légalement fonder un arrêté interruptif de travaux et ce, même s'ils méconnaissent les règles d'urbanisme, y compris le document local d'urbanisme.

C'est ce que vient de rappeler le Conseil d'Etat dans un arrêt récent (CE, 26 juin 2013, n° 344331, SCI d'Anjou).

De même, un arrêté interruptif de travaux ne peut se fonder sur la violation des dispositions d'un permis de démolir.

Le procédé consistant à ordonner l'interruption de travaux conformes à l'autorisation délivrée, sous prétexte qu'ils ne répondent pas aux règles d'urbanisme constituerait un détournement de procédure.

La seule voie légale dans cette hypothèse serait le retrait de l'autorisation car délivrée en méconnaissance des dispositions d'urbanisme applicables.

Rapelons que l'édiction d'un arrêté interrutif nécessite que le mis en cause puisse faire valoir ses observations, conformément à l'artcle 24 la loi du 12 avril 2000 sur les droits des citoyens dans leurs relations avec l'administration.

Par patrick.gaulmin le 19/08/13

J'ai déjà évoqué les conséquences de l'annulation par le Juge administratif d'un refus de permis de construire (voir les articles des 6 févier 2013 et 27 septembre 2011).

Une affaire jugée récemment par le Tribunal administratif de TOULON me permet de revenir sur les conséquences de l'annulation d'une catégorie particulière de permis de construire: le permis de construire tacite.

En effet, on sait que suite à une demande de permis de construire, si, au terme du délai d'instruction la commune n'a pas répondu, ceci signifie en principe, qu'elle ne s'oppose pas au projet tel qu'il est décrit dans la demande de permis de construire.

Un permis tacite nait donc de cette absence de réponse.

Dans cette affaire, mes clients avaient déposé une demande de permis de construire 12 juillet 2011.

Faute de refus de la commune, un permis tacite était né le 12 septembre 2011.

Or, quelques jours plus tard, le 20 septembre 2011, la commue écrivait à mes clients pour leur indiquer qu'elle envisageait de retirer le permis tacite en raison de son illégalité au regard de deux articles du Plan d'Occupation des Sols.

Le Maire de la commune invitait mes clients, conformément à l'article 24 de la loi du 12 Avril 2000 à présenter leurs observations.

Par courrier en date du 28 Septembre 2011, je répondais aux deux moyens invoqués.

La commune a admis qu'il n'y avait pas violation de l'un des articles du POS.

Toutefois, elle maintenait son refus et adressait à mes clients un arrêté portant retrait du permis tacite.

Suie à un recours gracieux infructueux, j'ai déféré cette décision devant le Tribunal administratif de TOULON.

Par jugement en date du 18 juillet 2013, le Tribunal a fait droit à notre demande et a annulé l'arrêté portant retrait du permis tacite (18 juillet 2013, n° 1200858).

Les conséquences de l'annulation de ce retrait du permis tacite sont importantes : le permis tacite revit et, par conséquent, la commune n'a pas à réinstruire le permis, comme le constate le Tribunal.

C'est la différence essentielle avec l'annulation d'un refus de permis de construire délivré expressément et non tacitement.

Par patrick.gaulmin le 01/07/13

Il est actuellement question d'adopter de nouvelles mesures pour restreindre le droit pour les personnes physiques ou les associations, de saisir le juge en vue de contester la légalité des permis de construire et autres documents d'urbanisme. (cf notre article du 27 juin dernier)

S'agissant des associations, depuis la réforme de 2006 opérée par la loi portant engagement national pour le logement (dite loi « ENL », n° 2006-876 du 13 juillet 2006), celles-ci ne sont recevables à agir contre une décision d'occupation des sols que si « le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire » (article L. 600-1-1 du Code de l'urbanisme).

Ces dispositions ont été validées par le Conseil constitutionnel lors d'une QPC (voir notre article du 19 juillet 2011).

L'affichage en mairie est prévu par l'article R. 423-6 du même code, qui précise que passé le dépôt de la demande par le pétitionnaire, le Maire dispose d'un délai de quinze jours pour afficher l'avis du dépôt de la demande de permis.

Cependant, l'article ne précise pas véritablement la situation en cas de demande incomplète du permis de construire.

En l'espèce, notre client - une association - sollicitait l'annulation d'un permis de construire.

Bien qu'existant, de facto, depuis de nombreux mois, ses statuts n'avaient été déposés qu'après l'affichage en mairie de la demande de permis.

Néanmoins, la demande de permis de la partie adverse n'était pas complète : elle le fut que quels semaines plus tard, après que les statuts de l'association que nous défendions eurent été déposés.

À ce titre, nous avons demandé au juge à ce que soit pris en compte la date ou le dépôt a été régulièrement complété, ce qui octroyait qualité à agir à notre client.

C'est au terme d'un jugement particulièrement motivé en date du 06 juin 2013, que le Tribunal administratif de TOULON a considéré que la seule date qui importait était celle de l'affichage de la demande initiale (req. N° 1202009).

Il précise cependant que lorsque la demande a été ultérieurement complétée, la mise à jour de cet affichage dans pareille hypothèse n'est prévue par aucune disposition du Code de l'urbanisme.

Comme indiqué précédemment, les dispositions de la loi « ENL » applicables à l'espèce ont notamment pour but d'éviter les recours abusifs et dilatoires provenant d'associations constituées dans l'unique objectif d'obtenir l'annulation d'un permis de construire, ou de monnayer le retrait de leur recours.

Manifestement, c'est ce qui a conduit le juge a statué en ce sens mais une autre interprétation était possible.

Par patrick.gaulmin le 27/06/13

Le Ministre de l'Environnement a présenté en conseil des ministres le projet de loi d'habilitation qui fera ensuite l'objet d'un débat puis d'un vote au Parlement en vue d'autoriser le gouvernement à prendre par voie d'ordonnances, dans un délai de 4 à 6 mois à compter de la promulgation du projet de loi d'habilitation, des mesures concernant notamment le droit de l'urbanisme et de la construction.

Parmi ces mesures, on peut citer :

- la facilitation de la transformation de bureaux en logement ;

- l'assouplissement des contraintes en matière de places de stationnement dès lors que le projet est situé à proximité de transports collectifs ;

- dans les zones tendues, l'autorisation d'un alignement au faîtage ou de surélévation d'immeubles pour la création de logements ;

- la réduction du délai de traitement des recours contentieux (par le transfert aux CAA de la compétence pour traiter des recours portants sur les plus grosses opérations de construction de logements ou encore par la possibilité de régulariser, directement devant le juge, un permis de construire par un permis modificatif) ;

- la lutte contre les recours abusifs contre les permis de construire ( encadrement dans le temps et dans l'espace de l'intérêt à agir des personnes physiques ou morales autres que les associations agréées ; enregistrement devant le Fisc des transactions ayant abouti à un désistement du requérant, possibilité, pour le bénéficiaire du permis de construire, de demander des dommages et intérêts en cas de préjudice anormal résultant du recours formé contre le permis ) ;

- la Création d'un géo-portail national de l'urbanisme pour permettre l'accès aux documents d'urbanisme dématérialisés ;

- la suppression de la garantie intrinsèque pour les opérations de vente de logements en l'état futur d'achèvement (VEFA) afin de protéger les accédants en cas de défaillance du promoteur en cours de chantier ;

- la facilitation de la gestion de la trésorerie des entreprises du bâtiment (ex. réduction des délais de production du décompte général après réception des travaux).

Nous reviendrons en détail sur ces modifications lorsqu'elles seront adoptées.

Par patrick.gaulmin le 12/04/13

Le principe d'intangibilité de l'ouvrage public, création jurisprudentielle datant de 1853, illustré par l'adage « ouvrage mal planté ne se détruit pas » aboutissait à accorder un avantage substantiel à l'Administration, et ce au détriment de l'intérêt privé.

Jusque dans les années 70, en cas d'implantation irrégulière d'un ouvrage public, le juge administratif rejetait systématiquement les demandes concernant la modification ou la destruction de l'ouvrage.

La seule possibilité de réparation pour le requérant était l'indemnisation.

Peu à peu, ce principe a été ébranlé, notamment avec un arrêt de l'Assemblée Plénière de la Cour de Cassation (6 janvier 1994), dans lequel le juge judiciaire remet en cause la politique d'expropriation indirecte de l'Administration.

En revanche, le juge administratif restait tenu par l'impossibilité d'adresser une injonction à l'administration jusqu'au vote de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale, et administrative.

Le Tribunal des Conflits (6 mai 2002, Binet) et le Conseil d'Etat (29 janvier 2003, SDEG Alpes Maritimes) ont ainsi abandonné progressivement ce principe.

En effet, le Tribunal des Conflits a consacré en 2002 la possibilité de démolition d'un ouvrage public lorsque celui-ci est érigé par voie de fait, tandis que le juge administratif est allé encore plus loin en énonçant qu'un ouvrage public peut être démoli si celui-ci est installé de façon irrégulière, dans le cas où la démolition répond à un intérêt général, et après établissement d'un bilan coût / avantage.

Le Tribunal Administratif de Toulon vient de rendre un jugement illustrant la possibilité de détruire un ouvrage public érigé de façon irrégulière (TA TOULON, 28 mars 2013, n° 1000842).

Dans cette affaire, l'une des parties d'un ouvrage public construit par la commune (une médiathèque) n'était pas conforme au permis de construire : son toit débordait largement sur la rue, plongeant ainsi dans l'obscurité l'immeuble situé en face.

Ceci entraînait une dévaluation de l'immeuble ainsi qu'un trouble de jouissance pour mes clients, habitant dans cet immeuble.

Nous avons donc diligenter une procédure devant le Tribunal Administratif de Toulon afin d'obtenir à titre principal la démolition de la partie irrégulière de l'ouvrage, ou à titre subsidiaire, une indemnisation.

Le juge a reconnu la responsabilité de la commune pour faute et a considéré que la démolition de la partie de l'édifice n'étant pas conforme au permis de construire ne constituait pas une atteinte excessive à l'intérêt général.

La démolition partielle a donc été prononcée par le juge.

En définitive, le principe de l'intangibilité de l'ouvrage public a donc considérablement perdu de sa force.