Par patrick.gaulmin le 12/03/13

Voici une décision de la Cour de cassation qui apporte une importante précision en matière de prescription de crédits immobiliers (Cass. 1re civ., 28 nov. 2012, n° 11-26.508).

En vertu de l'article L. 137-2 du Code de la consommation, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Dans cette affaire, suivant acte authentique du 27 mai 2003, l'intéressé avait souscrit deux emprunts auprès d'une banque.

A la suite d'impayés, la banque avait prononcé la déchéance du terme a 10 février 2006 (la déchéance du terme rend l'ensemble des sommes dues immédiatement exigibles).

Le 12 juillet 2010, la banque avait ensuite délivré un commandement de payer aux fins de saisie immobilière.

Pour se défendre, l'intéressé avait soulevé la prescription de la créance.

Pour le débouter de sa demande tendant à voir constater la prescription de la créance et juger nul le commandement, l'arrêt attaqué avait retenu que le texte précité ne concerne pas les crédits immobiliers et que les créances en cause seront prescrites en cinq ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, soit en juin 2013.

Or, selon la Cour de cassation , en satuant ainsi, quand les crédits immobiliers consentis aux consommateurs par des organismes de crédit constituent des services financiers fournis par des professionnels, la cour d'appel a violé l'article L. 137-2 précité.

En l'absence d'acte interruptif de la prescription, la banque ne peut donc plus réclamer quoi que ce soit à son client!

Par patrick.gaulmin le 08/03/13

Dans une décision en date du 15 févr. 2013 (n° 2012-292 QPC) vient de juger que le premier alinéa de l'article L. 12-6 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique était conforme à la Constitution.

En vertu de cet article L. 12-6 alinéa dudit Code :

« Si les immeubles expropriés (...) n'ont pas reçu dans le délai de cinq ans la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de trente ans à compter de l'ordonnance d'expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d'utilité publique ».

Dans le cadre d'une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), la constitutionnalité de cette disposition était contestée sur le fondement d'une atteinte au droit de propriété et d'une incompétence négative.

Le Conseil constitutionnel a jugé que « par les dispositions du titre Ier du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le législateur a entendu fixer les garanties légales de nature à satisfaire aux exigences de l'article 17 de la Déclaration de 1789 ; qu'il en va (...) des dispositions du chapitre Ier relatives à l'enquête publique et à la déclaration d'utilité publique ; que cette déclaration peut faire l'objet d'un recours devant la juridiction administrative compétente ; qu'en instaurant le droit de rétrocession, le législateur a entendu renforcer ces garanties légales assurant le respect de l'exigence constitutionnelle selon laquelle l'expropriation (...) ne peut-être ordonnée que pour la réalisation d'une opération dont l'utilité publique a été légalement constatée ».

De même il écarte le grief au motif que l'article 17 de la Déclaration de 1789, qui garantit le droit de propriété, n'a pas été méconnu car « en prévoyant que la réquisition d'une nouvelle déclaration d'utilité publique permet à elle-seule de faire obstacle à une demande de rétrocession (...), le législateur a entendu fixer des limites à l'exercice du droit de rétrocession afin que sa mise en oeuvre ne puisse faire obstacle à la réalisation soit d'un projet d'utilité publique qui a été retardé soit d'un nouveau projet d'utilité publique se substituant à celui en vue duquel l'expropriation avait été ordonnée ».

La Cour de cassation avait estimé la question de l'atteinte au droit de propriété sérieuse en ce que l'article L. 12-6 ne limitait pas en nombre ou dans le temps la faculté de réquisitionner une déclaration d'utilité publique et n'imposait pas qu'elle soit suivie de la déclaration.

Enfin, le Conseil a écarté le grief tiré de l'incompétence négative au motif que le législateur n'a pas confié à l'autorité administrative le pouvoir de fixer des règles qui mettent en cause les principes fondamentaux du régime de la propriété, qui relève de la loi en vertu de l'article 34 de la Constitution.

Par patrick.gaulmin le 03/12/12

La procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique comprend, outre la phase administrative, une phase judiciaire au cours de laquelle sera déterminé le montant de l'indemnité versée au propriétaire exproprié (voir par exemple notre article du 26 juillet 2011).

Le principe en la matière est que tout chef de préjudice causé par l'expropriation est susceptible de donner lieu à indemnisation (article L. 13-13 du Code de l'expropriation).

C'est ce que rappelle le Tribunal des conflits dans un arrêt du 19 novembre 2012 selon lequel « l'indemnité d'expropriation doit en principe couvrir tous les dommages subis par l'exproprié du fait de l'opération entreprise » (19 nov. 2012, n° 3845, Sté Cofiroute, JurisData n° 2012-026573).

L'indemnisation couvre donc, par voie de conséquence, les dommages subis par les parcelles demeurant la propriété de l'exproprié (T. confl., 25 mai 1998, Lefevre).

Il n'en irait autrement que si le dommage en cause est considéré comme résultant d'une autre cause que l'expropriation (T. confl., 6 mai 2002, Dehondt-Goudal).

En l'espèce, le Tribunal des Conflits précise : « il ne ressort pas des pièces versées au dossier que le préjudice dont un propriétaire demande réparation résulte d'une autre cause que l'expropriation, qui a divisé son domaine, antérieurement d'un seul tenant, en deux parties et a notamment rendu nécessaire le réaménagement du réseau d'allées. Un tel préjudice est ainsi accessoire à l'expropriation des terrains servant d'assise à l'autoroute. Les conclusions de l'intéressé sur ce point relèvent en conséquence de la juridiction de l'ordre judiciaire. »

L'indemnisation de ce préjudice accessoire doit donc être demandé devant le juge de l'expropriation, l'administration expropriante ne faisant en principe aucune offre spontanée en la matière.

Par patrick.gaulmin le 29/11/12

La Cour de cassation vient d'apporter une importante précision importante en matière de responsabilité d'un notaire qui n'a pas éclairé les parties sur un jugement non annexé à l'acte de vente rédigé par lui.

Selon la Cour, le notaire ne remplit pas son obligation de conseil en faisant déclarer par l'acquéreur dans l'acte qu'il est parfaitement informé d'un jugement et qu'il en fait son affaire personnelle, sans annexer ledit jugement à l'acte (Cass. 1re civ., 14 nov. 2012, n° 11-24.726

Dans cette affaire, des époux avaient acquis en 2000 une maison d'habitation avec cour attenante.

Lorsqu'ils ont revendu le bien, ils ont dû accepter une réduction de prix fixé au compromis, les acquéreurs s'étant aperçus qu'un jugement de 1992 avait attribué au propriétaire voisin une bande du terrain, réduisant la parcelle fermée par un mur.

Estimant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, ils ont recherché sa responsabilité.

La cour d'appel avait débouté les époux de leur demande, retenant que l'acte d'acquisition stipule que l'acquéreur déclare être parfaitement informé du jugement concernant le mur et en faire son affaire personnelle.

La Cour de cassation casse cet arrêt.

Le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne pouvait décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences du jugement, non annexé à l'acte, quand il lui incombait de s'assurer que les époux avaient connaissance de la teneur de ce jugement et de son incidence sur le sort de l'opération que constatait l'acte qu'il recevait.

Cette précision est important car il est fréquent de trouver cette formule (« l'acquéreur fait son affaire personnelle »)dans les actes de vente, sans que le jugement ne soit annexé à l'acte.

Par patrick.gaulmin le 27/06/12

Le propriétaire d'une villa bâtie dans un lotissement avait assigné ses voisins pour les faire condamner à procéder à l'élagage du pin dont les branches avancent sur sa propriété et à l'indemniser du préjudice subi.

La cour d'appel (CA Aix-en-Provence, 14 mars 2011) l'avait débouté de ses deux demandes et la Cour de cassation vient de confirmer cet arrêt. (Cass. 3e civ., 13 juin 2012, n° 11-18.791)

S'agissant de la demande d'élagage, la Cour rappelle que l'article 673 du Code civil n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé.

En l'espèce les articles 12 et 13 du cahier des charges du lotissement imposaient le maintien et la protection des plantations quelles que soient leurs distances aux limites séparatives. Or, d'une part, l'arbre litigieux se trouvait sur le plan de masse et, d'autre part, la coupe des branches du pin parasol entraînerait une mutilation contraire à l'objectif contractualisé de conservation de la végétation existante.

C'est donc pour ces motifs qu'il n'a pas été fait droit aux demandes fondées sur l'article 673 du Code civil.

S'agissant de la demande de dommages et intérêts, la solution est plus classique: le propriétaire ne démontrait pas l'existence d'une atteinte à la sécurité de son bien, ni celle d'un danger imminent, ni l'impossibilité de poser des panneaux solaires et d'installer une cheminée.

Ainsi, compte tenu de la caractéristique du lotissement, les nuisances alléguées ne correspondaient pas à un trouble anormal de voisinage.

Cet arrêt permet de rappeler que les dispositions de l'article 673 du Code civil peuvent donc être mises en échec, tout comme celles de l'article 671 relatives au distances des plantations par rapport aux limites séparatives.

Par patrick.gaulmin le 30/05/12

Le Conseil constitutionnel a été saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de l'article L. 12-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Par décision du 16 mai 2012, le Conseil constitutionnel a estimé que cet article était conforme à la Constitution (QPC, n° 2012-247).

En application de cet article L.12-1, le transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers est opéré, à défaut d'accord amiable, par voie d'ordonnance du juge de l'expropriation.

Cette ordonnance est rendue au vu des pièces constatant que les formalités prescrites par le Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, relatives à la déclaration d'utilité publique et à l'arrêté de cessibilité, ont été accomplies.

L'ordonnance d'expropriation envoie l'expropriant en possession, sous réserve qu'il se conforme aux dispositions relatives à la fixation et au paiement des indemnités.

Le Conseil constitutionnel a notamment jugé que ces dispositions ne méconnaissent pas les exigences d'une procédure juste et équitable découlant de l'article 16 de la Déclaration de 1789.

Le Conseil relève que le juge de l'expropriation statue sans procédure contradictoire, mais qu'à ce stade de la procédure d'expropriation, ce juge se borne à vérifier que le dossier que lui a transmis l'autorité expropriante est constitué conformément aux prescriptions du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

En outre, d'autres voies de recours existent : la déclaration d'utilité publique et l'arrêté de cessibilité peuvent être contestés devant la juridiction administrative, l'ordonnance d'expropriation peut être attaquée par la voie du recours en cassation.

Enfin, l'ordonnance par laquelle le juge de l'expropriation fixe les indemnités d'expropriation survient au terme d'une procédure contradictoire et peut faire l'objet de recours.

Par patrick.gaulmin le 13/02/12

Parmi les mesures annoncées par le Président de la république lors de son allocution du 5 février dernier, figurait une réforme tendant à la majoration des droits à construire, pour faire face à la pénurie d'offre de logements.

Le projet de loi a été présenté, lors du Conseil des ministres du 8 février et été déposé, le même jour, à l'Assemblée Nationale.

Le texte introduit des dispositions de nature à faciliter la construction de nouveaux logements et l'agrandissement de logements existants.

À cette fin, le projet de loi majore de 30 % les droits à construire qui résultent de l'application des règles des plans d'occupation des sols et des plans locaux d'urbanisme afférentes au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au coefficient d'occupation des sols.

Cette mesure sera cumulable avec les mécanismes de majoration déjà existants pour encourager la construction de logements sociaux et de logements performants sur le plan énergétique.

Limitée dans le temps (trois ans), cette mesure de soutien du secteur de la construction complète la réduction du coût du travail et la libération de terrains publics, mesures déjà annoncées par le Président de la République.

Selon le Gouvernement, cette mesure contribue, par ailleurs, à la politique de préservation des terres agricoles et naturelles, puisqu'une construction plus dense diminue l'étalement urbain. Elle tient compte des contraintes nées de la protection du patrimoine et des espaces naturels, de la prévention des risques et des nuisances.

Afin de garantir le respect du principe de libre administration des collectivités locales, le projet de loi prévoit la possibilité pour une commune ou un EPCI de s'opposer, par une délibération expresse, à l'entrée en vigueur automatique de la mesure sur tout ou partie de son territoire. Afin d'éclairer le choix des organes délibérants, le projet de loi prévoit préalablement la mise à disposition du public d'un document de synthèse sur l'impact local de la mesure.

Celle-ci entre en vigueur huit jours après la présentation au conseil municipal ou communautaire des résultats de la consultation du public, ou au plus tard dans un délai de neuf mois après la promulgation de la loi.

D'après le Gouvernement, si les communes et les EPCI saisissent les possibilités offertes par ce texte, elles ouvriront un potentiel de constructions supplémentaires de 40 000 logements par an.

Même si ce n'est pas son but, cette réforme aura également des effets importants sur les contentieux en cours devant les tribunaux correctionnels, puisque certaines constructions vont manifestement pouvoir être régularisées grâce à ce texte.

Par patrick.gaulmin le 12/01/12

Le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 vient préciser la notion de surface de plancher, introduite par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 (votre notre article du 21 novembre 2011: Adieu SHON et SHOB).

Cette notion remplace les anciennes surfaces de référence utilisées dans le droit de l'urbanisme, soit la surface hors oeuvre brute (SHOB) et la surface hors oeuvre nette (SHON), pour déterminer les formalités à accomplir pour un projet de construction.

Ainsi, désormais, en vertu de l'artcile R. 112-2 du Code de l'urbanisme: La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manoeuvres ;

5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

Le décret définit également la notion d'emprise au sol utilisée en complément de la surface de plancher pour déterminer si un projet de construction n'est soumis à aucune formalité au titre du droit de l'urbanisme, requiert une déclaration préalable ou doit faire l'objet d'une demande de permis de construire (articles R. 420-1 s et suivants).

Enfin, les notions de SDP et d'emprise au sol sont également utilisées pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte (article R. 431-2 du Code).

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er mars 2012.

Par patrick.gaulmin le 12/12/11

Le décret du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes porte de vingt à quarante mètres carrés la surface hors oeuvre brute (SHOB) maximale des extensions de constructions existantes, situées dans les zones urbaines des communes couvertes par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, soumises à la procédure de déclaration préalable.

Au-delà de quarante mètres carrés, les extensions en cause donnent lieu à un permis de construire.

Entre vingt et quarante mètres carrés, sont également soumises à la procédure de permis de construire les extensions qui ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés par le code de l'urbanisme pour le recours obligatoire à un architecte.

Enfin, le décret supprime l'obligation de déposer un permis de construire pour toute modification du volume d'une construction entraînant également le percement d'un mur extérieur, quelle que soit la surface créée.

Entrée en vigueur : 1er janvier 2012, sauf en ce qui concerne les demandes d'autorisation d'urbanisme déposées avant cette date, auxquelles restent applicables les dispositions antérieures du code de l'urbanisme.

Pour mémoire, l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 (notre article du 21 novembre dernier) modifie à compter du 1er mars 2012 les modes de calcul de la constructibilité et fait disparaître les notions de surface hors oeuvre brute (SHOB) et surface hors oeuvre nette (SHON), celle de « surfaces de plancher » (SDP).

Peut-être aurait-il été judicieux que ce décret utilise également la notion de SDP, et entre en vigueur également au 1er mars 2012 ?

Quelle absurdité !

Par patrick.gaulmin le 06/12/11

Cet arrêt de la Cour Administrative d'Appel de Bordeaux du 6 septembre 2011 (req. n° 10BX02824) rappelle que dans une zone non constructible seule peut être autorisée la restauration d'un bâtiment qui conserve l'essentiel de ses murs porteurs et qui présente un intérêt architectural ou patrimonial, sous réserve que le pétitionnaire s'engage alors à respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

Ainsi, une construction, qui ne comporte qu'un seul mur et des fondations, doit être regardée comme une ruine et non comme une construction existante.

Les travaux sur cette ruine doivent être donc considérés comme une construction nouvelle à usage d'habitation interdite en zone non constructible.

En vertu de l'article L111-3 du code de l'urbanisme est possible « la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment ».

Dans cette affaire, les requérants avaient acquis une bâtisse en ruine, située en zone non constructible et ils souhaitaient remettre en état l'ancienne maison d'habitation, qui apparaissait sur un extrait du cadastre napoléonien.

La commune avait délivré un certificat d'urbanisme au motif que :

- si la parcelle concernée « supporte une ancienne maison d'habitation qui apparaît sur un extrait du cadastre napoléonien, cette bâtisse n'est plus représentée qu'en pointillés sur l'actuel cadastre » ;

- "la construction, qui ne comporte qu'un seul mur et des fondations, doit être regardée comme une ruine et non comme une construction existante » ;

- « cette bâtisse n'est imposée ni à la taxe foncière ni à la taxe d'habitation ».

La Cour juge que c'est donc à bon droit que le maire a estimé que le projet décrit dans la demande de certificat d'urbanisme devait ainsi être considéré comme une construction nouvelle à usage d'habitation au sens de l'article N1 du règlement local du plan local d'urbanisme de la commune.

La Cour refuse donc de faire application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme dès lors que les requérants « ne démontrent pas, en se bornant à alléguer des dégâts commis par la tempête de décembre 1999, que l'état du bâtiment serait dû à un sinistre, ni que ledit bâtiment présenterait un intérêt architectural et patrimonial particulier et qu'il en resterait l'essentiel des murs porteurs ».