Par patrick.gaulmin le 30/10/13

En vertu de l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme, la réception d'une déclaration d'intention d'aliéner ouvre à l'autorité titulaire du droit de préemption mentionné à l'article L. 213-1 du Code de l'urbanisme la possibilité d'exercer légalement ce droit, alors même, sauf lorsque le Code de l'urbanisme en dispose autrement, qu'elle aurait renoncé à en faire usage à la réception d'une précédente déclaration d'intention d'aliéner du même propriétaire portant sur la vente du même immeuble aux mêmes conditions.

Telle est le sens de la décision du Conseil d'Etat du 5 juill. 2013 (n° 349664, Commune de Fréjus, JurisData n° 2013-013764, à publier au Recueil).

Le Conseil d'État confirme la possibilité pour le titulaire d'un droit de préemption qui a renoncé à l'exercer à l'occasion d'une première déclaration d'intention d'aliéner, de faire légalement usage de son droit à l'occasion d'une seconde DIA, même si cette dernière lui a été notifiée sur le même bien, pour le même prix, mais plusieurs années après un premier refus de préempter.

Dans cette affaire, la commune de Fréjus s'était vue notifier une déclaration d'intention d'aliéner portant sur un appartement et une cave en 2001 et avait renoncé à son droit de préemption.

Mais l'appartement et sa cave n'avaient finalement pas été vendus en raison d'un litige avec l'acheteur potentiel.

Le litige ayant été réglé, à l'occasion de l'authentification de la vente au profit de l'acheteur, une seconde DIA est adressée à la mairie de Fréjus, quatre ans plus tard, 2005, cette offre porte sur les mêmes biens et indique le même prix que la DIA de 2001, seul l'acquéreur change.

L'acquéreur évincé a porté l'affaire devant le juge administratif, qui a donné raison à la commune, le Conseil d'Etat, statuant en cassation, estimant que :

«la cour administrative d'appel de Marseille n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que la circonstance que la commune de Fréjus n'ait pas mis en oeuvre le droit de préemption urbain dont elle est titulaire à la réception d'une première déclaration d'intention d'aliéner ne pouvait valoir renonciation définitive de sa part à l'exercice de ce droit, pour le cas où une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner lui serait spontanément adressée par le vendeur en cas de vente à intervenir dans les mêmes conditions, et que l'envoi d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, plusieurs années après une première déclaration, permettait à la commune d'exercer son droit de préemption».

Nous avions soutenu la même position devant le Tribunal administratif de TOULON, qui avait statué en ce sens : l'envoi d'une deuxième DIA ouvre droit, pour la commune, d'exercer son droit de préemption (cf notre article du 21 janvier 2013 : Droit de préemption des communes, entre juge administratif et juge judiciaire).

Par patrick.gaulmin le 24/09/13

Cette affaire concerne une commune qui avait préempté un fonds de commerce sur des motifs de protection de la sécurité et de l'ordre public.

En effet, une commune peut exercer un droit de préemption sur un fonds de commerce, sur le fondement de l'article L.214-1 du code de l'urbanisme, à la condition de justifier de la réalité d'un projet économique qui sous-tend sa décision.

En vertu de l'article L. 214-1 du Code de l'urbanisme, le conseil municipal peut délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel les aliénations à titre onéreux de fonds de commerce sont soumises au droit de préemption.

La commune doit, dans un délai de deux ans à compter de la prise d'effet de l'aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds concerné à une entreprise (L.214-2 du code de l'urbanisme).

Cette mesure est destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné.

Dans cette affaire, un propriétaire avait mis en vente son fonds de commerce de « café, bar, PMU, loto » et le maire de la commune avait exercé alors son droit de préemption sur le fondement de l'article L.214-1 du code de l'urbanisme.

A l'appui de sa décision, le maire invoquait des motifs de protection de la sécurité et de l'ordre public: plaintes récurrentes des riverains, dégradation des relations de voisinage, stationnement permanent de la clientèle gênant la circulation piétonne et troublant la sécurité et l'ordre public, graves nuisances induites par ce type d'activité ...

Il faisait également valoir que le local n'était plus adapté à l'activité exercée et que l'exploitation du fonds nuisait à l'attractivité du commerce de proximité.

L'acquéreur évincé a contesté la légalité de la décision et exercé un référé-suspension.

Rejetée en première instance, sa demande est accueillie favorablement par le Conseil d'Etat, qui précise que « les motifs de protection de la sécurité et de l'ordre public ne sont pas au nombre de ceux qui peuvent justifier une décision de préemption. » (Conseil d'Etat, 26 avril 2013, N° 362949)

De fait, la commune n'était pas en mesure de justifier la réalité économique du projet à l'origine de la décision de préemption.

Or, le droit de préemption exercé sur un fonds de commerce dans un périmètre de sauvegarde de l'activité commerciale et artisanale de proximité ne peut se justifier par la protection de la sécurité et la sauvegarde de l'ordre public.

La commune doit justifier sa décision de préemption par un projet économique réel, destiné à promouvoir le développement de l'activité commerciale dans le périmètre concerné, faute de quoi sa décision est illégale.