Par patrick.gaulmin le 30/09/13

Le fait d'exécuter des travaux en méconnaissance d'un POS (ou d'un PLU ou autre document en tenant lieu), d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou d'une déclaration préalable est passible de poursuites devant le tribunal correctionnel: en effet il s'agit d'un délit.

S'agissant des prescriptions d'un POS, il est possible d'invoquer l'illégalité dudit POS pour éviter la condamnation.

L'article L. 600-1 du Code de l'urbanisme interdit de soulever par voie d'exception l'illégalité pour vice de forme ou de procédure d'un schéma directeur, d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan d'occupation des sols, d'un plan local d'urbanisme, d'une carte communale ou d'un document en tenant lieu au-delà d'un délai de six mois à compter de la prise d'effet du document en cause.

Or, le juge pénal peut être saisi de la question de la légalité du document local d'urbanisme sur le fondement de l'article 111-5 du Code pénal, lorsque de cet examen dépend l'issue du procès qui lui est soumis.

Dans une affaire jugée récemment par la chambre criminelle de la Cour de Cassation, le prévenu était poursuivi pour avoir réalisé des travaux en méconnaissance des dispositions du plan d'occupation des sols.

Il avait soulevé l'illégalité de la procédure d'adoption du document local d'urbanisme (soutenant « qu'il n'était pas normal de ne pas avoir eu accès au rapport du commissaire enquêteur »).

La Cour de cassation précise que l'exception soulevée n'échappait à la prescription instituée par l'article L. 600-1 du Code de l'urbanisme, laquelle trouve donc à s'appliquer devant la juridiction pénale (Cass. crim., 22 mai 2013, n° 12-83.846, F-D).

A contrario, l'exception l'illégalité d'un POS ou d'un PLU peut être invoqué sans aucune condition de délai, s'il s'agit d'une irrégularité affectant le fond du document.

Or l'hypothèse de l'article L. 600-1 du Code de l'urbanisme : l'exception d'illégalité est donc perpétuelle (c'est vrai pour le contentieux de l'urbanisme mais également dans tous les domaines).

La Cour relève que la charge de la preuve de la recevabilité de l'exception d'illégalité pèse sur la partie qui la soulève.

La haute juridiction rappelle par ailleurs deux solutions classiques, l'une relative à la prescription des infractions par trois ans à compter de l'achèvement de l'ensemble des travaux et l'autre, au titre de l'article L. 480-5 du Code de l'urbanisme, relative à l'absence de monopole du maire pour se prononcer sur les mesures de restitution alors même que l'autorisation d'urbanisme est délivrée au nom de la commune.

Par patrick.gaulmin le 24/05/13

Lorsqu'une commune ne dispose pas de document d'urbanisme, le régime applicable relève du Règlement national d'urbanisme (RNU), qui comprend un ensemble de règles générales concernant l'utilisation du sol sur les terrains constructibles.

Le RNU, codifié aux articles L. 111-1 et suivants et R. 111-1 à R. 111-27 du Code de l'urbanisme, reste donc applicable, encore aujourd'hui, à beaucoup de villages et petites villes, non dotés de POS ou de PLU.

Dans une affaire jugée récemment par le Tribunal administratif de TOULON, une commune, soumise au régime du RNU, avait accordé un permis de construire concernant la construction d'une maison à usage d'habitation d'une surface d'environ 130 mètres carré.

Or, le terrain d'assiette du projet de construction était situé hors des parties urbanisées de la commune, et par conséquent, les règles de la constructibilité limitée s'appliquaient.

Cette notion pose le principe selon lequel les zones en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune sont inconstructibles.

A contrario, seules sont autorisées en pareille situation l'adaptation, le changement de destination, la réfection, ou la construction de bâtiments nouveaux à condition que cela concerne un périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole (L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme).

Nous avons donc sollicité l'annulation dudit permis devant le Tribunal administratif de TOULON.

Dans son jugement du 7 mai 2013 (requête n°1102208) le Tribunal précise que l'arrêté de permis de construire méconnaît les dispositions de l'article L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme.

En effet, le tènement sur lequel est situé le terrain est situé en périphérie du territoire communal, c'est-à-dire hors des parties urbanisées de la commune, et ce en dépit d'une certaine proximité avec certains édifices publics.

De plus, le juge explique qu'on ne saurait caractériser la situation du terrain comme en étant en zone actuellement urbanisée dès lors que celui-ci appartient à « un secteur formé de vastes tènements supportant un habitat au mieux diffus et nettement séparé par le réseau viaire des parties du territoire communal plus densément bâties situées à proximité ».

En l'espèce, le terrain objet de la demande ne pouvait pas être utilisé pour la réalisation de l'opération envisagée.

Conformément à nos demandes, le Tribunal Administratif de Toulon a ainsi logiquement annulé le permis de construire irrégulièrement délivré par la commune.

Le Conseil d'État a déjà tranché dans un sens similaire en estimant que « le terrain d'assiette des constructions [...] n'est pas situé dans une partie actuellement urbanisée de la commune, en dépit de la présence, dans le voisinage, de quelques constructions éparses » (30 Octobre 1996, req. N° 135442, Sengler).

La construction d'une maison à usage d'habitation dans une zone de constructibilité limitée est inenvisageable dans de telles conditions.

Plus généralement, il faut savoir qu'en vue de construire ou de réaliser des travaux sur un bâtiment en dehors d'une zone actuellement urbanisée dans une commune soumise au RNU, d'autres conditions sont tout aussi importantes.

En effet, l'autorité compétente pour délivrer le permis doit indiquer de façon explicite quel opérateur public sera en charge des travaux relatifs à la distribution d'eau ou d'électricité, ainsi que les délais dans lesquels ceux-ci seront réalisés (L. 111-4 du Code de l'urbanisme).

De plus, il est impératif que le projet ne soit pas porteur de problèmes relatifs à la sécurité et la salubrité publique (R.111-2 du même code).

L'intérêt du RNU étant d'éviter la prolifération du bâti dans des zones ou des documents d'urbanismes sont absents, le juge en fait une application assez stricte.

Enfin, il est tout de même intéressant de noter que le RNU a aussi été créé en tant qu'outil pour encourager les communes à se doter de leurs propres documents d'urbanisme afin qu'elles puissent réglementer avec plus de liberté.

Par patrick.gaulmin le 12/01/12

Le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 vient préciser la notion de surface de plancher, introduite par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 (votre notre article du 21 novembre 2011: Adieu SHON et SHOB).

Cette notion remplace les anciennes surfaces de référence utilisées dans le droit de l'urbanisme, soit la surface hors oeuvre brute (SHOB) et la surface hors oeuvre nette (SHON), pour déterminer les formalités à accomplir pour un projet de construction.

Ainsi, désormais, en vertu de l'artcile R. 112-2 du Code de l'urbanisme: La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manoeuvres ;

5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

Le décret définit également la notion d'emprise au sol utilisée en complément de la surface de plancher pour déterminer si un projet de construction n'est soumis à aucune formalité au titre du droit de l'urbanisme, requiert une déclaration préalable ou doit faire l'objet d'une demande de permis de construire (articles R. 420-1 s et suivants).

Enfin, les notions de SDP et d'emprise au sol sont également utilisées pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte (article R. 431-2 du Code).

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er mars 2012.

Par patrick.gaulmin le 18/10/11

Le Conseil constitutionnel vient de déclarer non conforme à la constitution le mécanisme de cession gratuite des terrains par les communes, institué par l'article 72 de la loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967 d'orientation foncière (Cons. Const., 7 oct. 2011, n° 2011-176 QPC)

Selon la disposition en cause, dans les communes où est instituée la taxe locale d'équipement et dans celles qui ont renoncé à la percevoir, aucune contribution aux dépenses d'équipements publics ne peut être obtenue des constructeurs, notamment sous la forme de participation financière, de fonds de concours ou de réalisation de travaux, à l'exception : «Des cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages collectifs. Un décret précisera les conditions dans lesquelles ces cessions pourront être obtenues des constructeurs ».

Le Conseil constitutionnel considère déclare que ce texte permet aux communes d'imposer aux constructeurs, à l'occasion de la délivrance des autorisations de construire ou de lotir, la cession gratuite d'une partie de leur terrain et qu'il attribue à la collectivité publique le plus large pouvoir d'appréciation sur l'application de cette disposition et ne définit pas les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ainsi cédés.

Le Conseil constitutionnel ajoute d'ailleurs que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité » et qu'aux termes de l'article 34 de la Constitution : « La loi détermine les principes fondamentaux... de la libre administration des collectivités territoriales, de leurs compétences et de leurs ressources... du régime de la propriété ».

Cette déclaration d'inconstitutionnalité prend effet à compter du 9 octobre 2011 et peut être invoquée dans les instances en cours à cette date et dont l'issue dépend de l'application des dispositions déclarées inconstitutionnelles.

La censure de ce texte était inévitable.

En effet, le Conseil constitutionnel avait déjà déclaré ce mécanisme de cession forcée et gratuite obligatoire non conforme à la Constitution dans et avait ainsi censuré l'article L. 332-6-1 (e) du code de l'urbanisme (voir notre article du 30 septembre 2010).

Par patrick.gaulmin le 03/08/11

Si l'essentiel du contentieux de l'urbanisme relève de la compétence du juge administratif, il n'en demeure pas moins que le juge judiciaire doit parfois statuer en examinant la portée de règles d'urbanisme.

Il le fait notamment lorsqu'il se prononce sur le fondement de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme, applicable aux constructions justifiant un permis de construire (un article sera consacré à cet article prochainement).

De même, s'agissant de travaux non soumis à permis de construire mais à déclaration préalable, le juge judiciaire a encore compétence pour statuer dans certains cas.

C'est ce que rappelle la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE dans un arrêt du 28 juillet 2011 (n°10/18801),

Dans cette affaire, le voisin de notre cliente avait déposé une déclaration préalable en vue de créer des murs de soutènement en aval de sa piscine.

Or, les travaux réalisés n'étaient nullement conformes à ce qui avait été déclaré.

Nous avions sollicité, et obtenu, auprès du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN, la désignation d'un expert, ayant pour mission de contrôler si les travaux réalisés étaient conformes aux règles d'urbanisme (PLU, cahier des charges applicable au lotissement et déclaration préalable).

Le voisin avait interjeté appel de cette décision, en soutenant notamment que le Tribunal de Grande Instance était incompétent au profit du Tribunal Administratif, seul ce dernier étant compétent pour apprécier la légalité d'une décision administrative.

Or, comme le rappelle la Cour, notre demande tendait non pas à apprécier la régularité de l'autorisation mais à apprécier la régularité des travaux par rapport à cette autorisation.

Dès lors la Cour confirme que cette appréciation relève bien du juge judiciaire.

La cour rappelle également, dans cet arrêt, que le demandeur doit justifier d'un motif légitime pour solliciter une expertise, conformément à l'article 145 du Code de Procédure civile.

Enfin, par le même arrêt, la Cour fait droit à notre demande de provision et condamne l'adversaire au paiement d'une somme de 4500 € en réparation du préjudice subi par notre client, les ouvrages réalisés ayant causé des dégâts (inondations) sur sa propriété.

L'adversaire est condamné au paiement d'une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel, comprenant les frais d'avoué.

Par patrick.gaulmin le 07/06/11

Le décret n° 2011-544 du 18 mai 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la réglementation thermique et de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments vient d'être publié.

Ce texte, pris en application de l'article 1er de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement (dite « loi Grenelle II ») définit les conditions dans lesquelles sont délivrés, lors du dépôt de la demande de permis de construire et à l'achèvement des travaux dans les bâtiments neufs, les documents attestant de la prise en compte de la réglementation thermique.

Il précise que, lors du dépôt d'une demande de permis de construire visant les bâtiments mentionnés à l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation, un document doit également attester de la réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie.

Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur eu plusieurs étapes : ainsi, le décret s'appliquera:

- à toutes les demandes de permis de construire déposées à partir du 28 octobre 2011 pour les bâtiments neufs à usage de bureaux, d'enseignement, les établissements d'accueil de la petite enfance et les bâtiments à usage d'habitation construits en zone ANRU ;

- à toutes les demandes de permis de construire déposées à partir du 1er janvier 2013 pour les autres bâtiments neufs à usage d'habitation.

Par patrick.gaulmin le 08/03/11

La nullité d'un procès-verbal d'infraction est susceptible d'entraîner la relaxe du prévenu.

Ce rappel, qui pourra paraître comme étant une évidence pour les praticiens, a pourtant vocation à s'appliquer plus fréquemment qu'on ne le pense .

En matière pénale, le déclenchement des poursuites a pour origine, notamment pour les délits en matière d'urbanisme, un procès-verbal d'infraction, établi par un agent de la commune ou des services de l'Etat (ex. DDE, DDTM...).

Ce procès-verbal est ensuite transmis au Procureur de la République, qui décide de poursuivre le contrevenant, qui sera alors convoqué devant le Tribunal Correctionnel (en matière d'urbanisme) ou le Tribunal de Police.

La rédaction de ce procès-verbal est capitale: en effet, si ce PV comporte des mentions substantielles erronéees ou qu'il est réalisé dans des conditions irrégulières, le prévenu peut faire valoir la nullité dudit procès-verbal, lorsqu'il comparait devant le juge.

Or, la nullité du procès-verbal entraîne la nullité de l'ensemble des actes de procédure qui en découlent.

Ceci résulte d'une jurisprudence désormais parfaitement établie, tant devant la Cour d'appel que devant les juridictions de TOULON ou DRAGUIGNAN, ou nous avons encore récemment obtenu des décisions de relaxe pour ce motif (par exemple: TGI TOULON, 23 novembre 2010; TGI DRAGUIGNAN, 11 février 2011).

Le prévenu a donc tout intérêt à faire vérifier par son avocat la rédaction du PV, plutôt, par exemple, que d'accepter de "plaider coupable" (procédure dite de reconnaissance préalable de culpabilité , RPC) au motif que la peine proposée semble "légère".

Par patrick.gaulmin le 30/09/10

Peu à peu, le Conseil constitutionnel, saisi dans le cadre de la procédure dite de Question prioritaire de constitutionnalité (QPC, article 61-1 de la Constitution), dépoussière notre arsenal législatif, qui comporte de nombreuses dispositions inconstitutionnelles.

Ainsi, l'article L. 332-6-1 (e) du code de l'urbanisme qui permet aux communes d'imposer aux constructeurs la cession gratuite d'une partie de leur terrain est déclaré contraire à la constitution par le Conseil constitutionnel.

Ces dispositions qui constituent des contributions aux dépenses d'équipements publics, à la charge des bénéficiaires d'autorisations de construire, permettent aux collectivités d'exiger des bénéficiaires d'autorisation d'urbanisme des cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages publics (dans la limite de 10 % de la superficie du terrain auquel s'applique la demande).

Pour le Conseil, ce dispositif viole l'article 17 de la Déclaration de 1789 qui protège le droit de propriété. En effet il « attribue à la collectivité publique le plus large pouvoir d'appréciation (...) et ne définit pas les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ainsi cédés ».

En outre « aucune autre disposition législative n'institue les garanties permettant qu'il ne soit pas porté atteinte à l'article 17 de la Déclaration de 1789 ».

La déclaration d'inconstitutionnalité est à effet immédiat et peut être invoquée dans les instances en cours dont l'issue dépend de l'application des dispositions déclarées inconstitutionnelles.

Référence: Décision n° 2010-33, QPC du 22 septembre 2010.

Par patrick.gaulmin le 23/04/10

Depuis la loi dite SRU du 13 décembre 2000, il existe deux types de certificats d'urbanisme: le certificat d'urbanisme neutre et le certificat d'urbanisme opérationnel.

Le certificat d'urbanisme neutre (article L. 410-1, a, du Code de l'urbanisme) indique seulement les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain.

En revanche le certificat d'urbanisme opérationnel (article L. 410-1,a) indique en outre, la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.

Celui-ci, s'il est positif, est donc une sorte de pré autorisation.

Bien évidemment, le certificat d'urbanisme ne dispense pas son titulaire de déposer une autorisation de construire.

Dans les deux cas, lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Enfin, lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'État, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis.

Valable 18 mois, le certificat d'urbanisme peut être prorogé par périodes d'un an.

Par patrick.gaulmin le 16/12/09

Les plans d'occupation des sols (POS) approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000, Solidarité et renouvellement urbains, dite Loi SRU, ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme (PLU) et sont soumis à leur régime juridique.

Toutefois, ils demeurent des POS dans leur contenu et leur rapport de compatibilité avec les normes supérieures.

Lorsqu'ils font l'objet d'une révision, le POS sont donc transformés en PLU.

En revanche, la procédure de révision simplifiée des POS prévue à l'article L. 123-19 du Code de l'urbanisme permet à une commune de retarder la procédure de transformation puisque le POS subsiste.

Suite à l'intervention de la loi SRU, une première prorogation jusqu'au 1er janvier 2004 est intervenue, une seconde a reporté le délai jusqu'au 1er janvier 2006, puis une troisième jusqu'au 1er janvier 2010.

Certains demandaient que le délai soit à nouveau prorogé.

Le Gouvernement vient de faire savoir, par le biais d'une réponse à un parlementaire, qu'il considérait qu'il n'était pas souhaitable de s'orienter vers une nouvelle prorogation du délai pour bénéficier d'une révision simplifiée.

C'est donc la fin de la révision simplifiée des POS.