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Le Plan Local d'urbanisme ou PLU en quelques mots

Le Plan Local d' urbanisme est généralement appelé PLU.

Il succède aux anciens Plan d'occupation des sols (POS).

Qu'est-ce qu'un PLU ?

C'est un document qui vise à déterminer l'affectation des sols d'une commune ou d'une intercommunalité (par exemple la communauté urbaine de lille est dotée d'un PLU intercommunal).

Concrètement, et très schématiquement le PLU se compose de plusieurscartes sur lesquelles le territoire est découpé en différentes zones. A chacune de ces zones correspondent des règles d'urbanisme spécifiques, contenu dans un document appelé "réglement".

Par exemple une zone U est une zone urbaine dans laquelle les constructions seront autorisées sous certaines conditions.

Une zone N est une zone naturelle dans laquelle, en principe les constructions seront interdites sauf exceptions etc...

Le PLU contient également (entre autres) un projet d'aménagement et de développement durable appelé PADD. Il s'agit du projet politique que poursuit la commune ou l'intercommunalité pour ce territoire.

L'importance et l'intérêt du PLU

Le PADD du PLU est un document très instructif qui permet de connaître les grandes orientations pour les années à venir.

Mais surtout le Plan Local d'Urbanisme est un document crucial en urbanisme car il détermine l'essentiel des règles qui permettront ou non de délivrer un permis de construire, un permis d'aménager (permis de lotir etc...) etc.

Si un projet immobilier de construction ne respecte pas les règles du plan local d' urbanisme, le permis devra être refusé.

Inversement, si un projet respecte le PLU (et les autres règles d'urbanisme), le Maire ne peut refuser le permis de construire. En effet, contrairement à une idée reçue, le maire ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire pour délivrer ou non un permis de construire ou un permis d'aménager.

Il est également utile de consulter un PLU pour vérifier si une priopriété est frappée par des servitudes d'urbanisme particulières ou si des projets importants sont prévus dans un secteur donné. Par exemple si une collectivité prévoit de créer une route le PLU comportera généralement un emplacement réservé qui interdira toute construction sur le tracé de la future route. La consultation du PLU avant toute acquisition immobilière est donc une précaution indispensable.

Un changement de zonage dans le PLU peut entrainer une augmentation importante de la valeur d'une propriété ou au contraire une baisse substantielle de sa valeur. Par exemple un terrain classé en zone agricole vaudra évidemment beaucoup moins cher qu'un terrain calssé dans une zone urbaine. De même un terrain classé dans une zone urbaine de faible densité aura moins de valeur qu'un terrain classé dans une zone de forte densité etc....

Elaboration, révision, modification du PLU

L'élaboration d'un PLU est longue et complexe. Le plan local d'urbanisme doit respecter de nombreuses règles. Il doit être conforme ou compatible avec d'autres documents (SCOT : Schéma de cohérence territoriale...). C'est une tâche à la fois passionnante et compliquée pour les communes.

Le PLU peut être révisé ou modifié. La procédure de révision du PLU permet des changements plus importants que la procédure -plus légère- de modification du plan.

Contester un PLU : les voies de recours

Le PLU peut être contesté. Les recours sont d'ailleurs fréquents car les conséquences des PLU pour les propriétaires qui poursuivent un projet immobilier peuvent être très pénalisantes (cf. supra).

Il est donc important pour les propriétaires de suivre l'éventuelle élaboration ou révision du PLU. En principe les habitants en sont avertis par l'organisation d'une enquête publique.

Le recours contre le plan local d' urbanisme ou sa révision doit, en principe être mis en oeuvre dans le délai de 2 mois à compter de la délibération du conseil municipal qui l'a approuvé.

Pour le Nord et le pas-de-Calais, le recours doit être déposé au tribunal Administratif de Lille.

La légalité du PLU peut également être contestée plus tard, de façon indirecte. Par exemple à l'occasion d'un recours formé contre un permis de construire auprès du tribunal administratif de Lille par un voisin, ou au contraire, à l'occasion d'un recours formé par un propriétaire contre un refus de permis de construire.

vous pouvez lire sur ce blog ma publication : " PLU, comment contester ? "

Paul-Guillaume Balay

Avocat au Barreau de Lille

Commentaires

Nom: 
HKM
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BONJOUR

Je suis gérant d'un bar restaurant en IDF et je veux réaliser une extension pour répondre aux 65 000 m2 de bureau et aux 4500 personnes qui vont arrivé en face de mon commerce. L'extension est d'environ 20m2 pour refaire une cuisine au normes et des toilettes handicapés pour anticiper la directive de conformité pour accessibilité handicapés de 2015. La mairie me demande de trouver 15 places de parking pour répondre soi disant au nouveau flux de clientèle. Ces places sont acquérisables dans le privé ou louables sur un parking public qui n'existe pas dans un périmètre de 300 m aux alentours du commerce. Que puis je fais sinon aller pleurer auprès du maire? merci de votre aide.

Nom: 
Man
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Bonjour,

je suis sur le point d'acheter un terrain non constructible en zone N à la campagne village de 213 habitants, (le terrain est en coin au croisement d'une départementale et d'une route secondaire, avec 1 seul voisin avec une maison et des champs derrière. j'aimerai le faire modifier afin de pouvoir y mettre un chalet de 20 m² ou plus si accord. Mon but étant de pouvoir passer les vacances et les week-end sur le ayant déjà une maison en ville à une cinquantaine de kilomètres de là. Que puis-je faire pour pouvoir avoir mon havre de paix.Merci

Bonjour,

Vous prenez des risques en achetant ce terrain non constructible, car vous n'avez aucune garantie que la commune acceptera d'en modifier le classement.

Il faut formuler une demande à la commune qui devra alors mettre en oeuvre une procédure de modification voire meme de révision du PLU (la révision est une procédure plus lourde que la modification).

Compte tenu des difficultés de la procédure, de sa durée et de son coût, il sera probablement difficile de convaincre la commue d'accepter . Elle peut refuser.

dans ce cas, il ne vous reste plus qu'à attaquer ce refus devant le tribunal Administratif. Auparavant, il faut évidemment consulter un avocat afin d'examiner les chances de succès de votre recours, car le taux de réussite de ce type de procédure est faible.

Ce n'est que s'il est démontré que le clasement en zone N est vraiment inapproprié pour que le juge annulera la décision de la commune.

Nom: 
Dino
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Bonjour,

Selon vous, à partir de quand est-ce que le délai de recours contre la décision d'approbation ou de modification du PLU court-il ? Affichage ou publication ? Différentes jurisprudences semblent se contredire sur ce sujet.

En effet, on sait désormais concernant l'affichage que c'est le premier jour qui compte mais ne faut-il pas prendre en compte la publicité complète, y compris insertion dans la presse ?

Nom: 
cracco
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http://etienne.cracco@club-internet.fr

bonjour,habitant une commune rurale,à proximité de toulouse,dans le passé de nombreuses irrégularité (ex des terrains constructibles qui passent en non constructibles sans avisé les propriétaires,des terrains appartenant à des élus uniquement qui deviennent lotissement...)Cette année "nouvelle "équipe municipale" et déjà un des élus a ses terrains pour des lotissements....Comment mettre un terme à de telles pratiques,sachant que ces pratiques entrainent des mécntentements des propriétaires lésés

Nom: 
puichafray
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j'ai acheté un terrain sur lequel je fais construire une maison. Je désire faire un garage de 38 m2 accolé à ma maison. le PLU définit la hauteur de la maison à maximum 08 mêtres et la hauteur du garage à 04 mêtres. Le prôblème est que je ne peux pas construire mon garage car la pente du toit m'est imposé par le PLU et de fait m'empêche de construire un garage de plus de 20 m2. Si je m'en tiens au PLU, je devrai faire une maison et un garage accolé qui serait totalement inestétique et qui n'aurait pas la dimension que je souhaite.

Comment puis-je faire pour soit obtenir une dérogation, soit contester le PLU. Quels sont les délais et démaches.

Nom: 
demailly
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demaillybd@hotmail.fr

suis propriétaire terrain à batir de 0,15 ha , que le nouveau PLU veut transformer en voie de communication

la commune va me racheter ce terrain

quelles peuvent etre mes ambitions de prix ?

valeur à batir de 70000 à 100000 €

quel recours ?

Nom: 
Plume
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Bonjour,

Je suis propriétaire d'un terrain(anciennement agricole) de 8350m² (séparé en 2 parties)Le PLU m'impose de le vendre à un lotisseur (gratuité des infrastuctures oblige) mais l'offre du promoteur (25 euros le m²) dans une commune où le prix de vente est de 200m² me rend révolte. Je voudrais faire modifier ce PLU afin de pouvoir garder une parcelle ( ne serait ce que pour pouvoir me loger dans une région en proie à la folie immobilière). Comment faire et quelles sont mes chances d'y parvenir?

Merci d'avance.

Nom: 
phantoms974
Site: 
anthony_hoareau@hotmail.com

Bonjours,

je vais bientot être propriétaire d'un terrain agricole en zone NC de 1000m²(donation de mon pere), et j'ai bien l'impréssion que ce terrain ne sera pas declasser dans la prochaine révision du PLU.Ce qui me dérange c'est que mon père a cédé 20m² sur ce même terrain a un voisin (qui pour lui sa parcelle est constructible) pour qu'il puisse faire son chemin pour pouvoir acceder a la maison qu'il a construit.Mais ces 20m² qui on été céder sont passé en zone constructible, ce qui pour moi est pas normal, car si ces 20m² sont en zone constructible pourquoi pas faire passer toute la parcelle en constructible.Donc j'aimerai savoir si pendant la révision du PLU mon terrain reste toujours en zone agricole NC , je peut avoir une chance en saissisant le tribunal administratif de faire déclasser mon térrain?

Nom: 
Nicolas
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Bonjour,

Sauriez-vous s'il est légal de lancer un marché public portant sur une construction à venir sachant que la modification du PLU nécessaire à sa constrcution n'a pas encore été votée par l'assebmée municipale (et qu'elle le sera d'ailleurs peut-être pas) ?

Merci de votre aimable réponse,

Bien cordialement,

Nicolas

Nom: 
Milousebox
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Bonjour,

Comment pouvons-nous contester un terrain à bâtir compris dans le PLU sachant que la voirie n'atteint pas 4 m comme stipulé dans le PLU ?

Nom: 
gabrielle martinetti
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et bien c un problème pour moi propriétaire d'environ 18000m2 dont 4000 ont servis avec permis de construire pour une habitation individuelle il y a 20 ans et dont la parcelle est passé en constructible, et bien je m'aperçois que je ne fais pas parti du PLU je prends donc vite rdv avec l'inspectrice DDE en charge de la verification, qui m'annonce que rien n'est plus possible, par dessus tout que la maison dite "le bati" ne pourra mm plus être modifier (extension) je me retrouve avec un leg qui ne vaut rien,en sachant quand mm que mon terrain est attenant au lot qui est compris dans le PLU enfin c du propre!!!une enquete publique sera peut etre émise dans qqu temps .....je ne sais pas comment contester et dans quel delais surtout motivé ma contestation puisque cette fameuse dame m'a assuré que la seule motivation de vouloir construire une nouvelle maison n'était pas un motif valable...

Nom: 
gabrielle martinetti
Site: 
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je pensais que c'était un problème essentiellement corse, ça me rassure et ça m'inquiète aussi, ma maison vient d'etre déclasser zone A et c'est pas faute d'etre de la commune depuis des générations comme quoi les problèmes sont harmonieux dans tous les départements!!!!!!!

Nom: 
leroy
Site: 
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bonjour,

une parcelle en zone A a été acheté, le propriétaire a aménagé le terrain en plusieurs parcelles. la commune s'est opposé à l'aménagement, le propriétaire se fâche, insulte et menace de mort le maire. l'affaire est portée devant les tribunaux (administratif et pénal). le propriétaire a déjà effectué de la prison pour d'autres problèmes. le propriétaire demande l'achat par la commune de son terrain à hauteur de 50 000 euros ( valeur réelle environ 20 000). est ce que la commune peut acheter à cette personne au prix qu'elle demande? est ce que l'avocat peut faire une négociation de prix? que risque le propriétaire pour non respect du PLU?

Nom: 
fenard
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http://mirabelles

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un terrain non constructible de 2230 m2 mais qui est entouré de constructions dont toute une rue qui passe juste au dessus pour deservir quelques 25 maisons neuves .je souhaiterais faire passer ce terrain en constructible afin d'y implanter 4-5 maisons comment dois je faire?

Merci.

Nom: 
TERRASSON
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http://pterrasson@orange.fr

Bonjour,

J'ai été averti par ma voisine que mon terrain, sur lequel j'ai ma maison, a été classé par le PLU partie en zone nh et partie en zone agricole. La soeur de ma voisine a un terrain limitrophe ou mitoyen au mien. Il n'est pas construit et lui a été classé en zone agricole en totalité. Les formalités du PLU étant engagées ils nous restaient le recours de la commission d'enquête. Nous y sommes allés séparément. Ma voisine a demandé le classement en totalité en zone nh et moi j'ai demandé le classement également de la totalité de mon terrain en zone nh.

Les réponses viennent d'arriver depuis lundi 19 juillet. Ma voisine : "la commission a pris en considération l'existence d'un enfoncement de la zone agricole dans la zone Nh à cet endraoity. Elle estime que la limite de nord de la zone Nh pourrait être revue en faison en sorte que la superficie totale de cette zone n'augmente pas." Pour nous c'est : "La commission estime cette demande irrecevable au regard de sa position générale sur l'extension de l'urbanisation. Elle rappelle que le zonage n'est pas nécessairement lié aux limites des parcelles cadastrales."

Pourriez-vous me guider SVP : car maintenant c'est chez nous qu'il y a enfoncement de la zone agricole dans la zone Nh et savez-vous pourquoi une telle différence dans les 2 réponses ?

Ai-je un recours ? j'ai lu dans ce que vous avez écrit qu'il y avait un recours gracieux dans les deux mois à faire en LRAR auprès de l'autorité compétente.

Qui est l'autorité compétente ? Est-ce la Mairie ?

Je n'ai pas trop les moyens de me payer un avocat pour cela. Si je fais une LRAR à la Mairie pour un recours gracieux en m'appuyant sur la réponse faite à la voisine est-ce que cela m'engage dans le recours administratif prévu 2 mois après ?

Dois-je prendre un avocat ?

Combien ça coûte pour se défendre dans ce domaine ?

Merci pour vos réponses.

Merci de vos réponses.

Nom: 
Balay
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Bonjour,

Vous pouvez faire une demande de modification au Maire, mais il y a peu de chances que cela porte ses fruits.

Lorsque le PLU aura été approuvé par délibération du conseil municipal, vous pourrez former un recours gracieux en adressant une LRAR au Maire pour contester le classement de votre parcelle, mais là encore, les chances de succès sont assez faibles.

Un recours avec l'aide d'un avocat spécialisé en urbanisme serait préférables mais effectivement, c'est un peu couteux. Peut etre avez vous une assurance protection juridique qui pourrait intervenir ?

Le coût d'une action comme celle-ci est variable selon les confreres, selon leur niveau de spécialité, leur réputation etc.... Je pense qu'il faut compter au moins 1.500 euros HT.

Paul-Guillaume Balay

Nom: 
Balay
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Il faudrait d'abord comprendre pourquoi votre terrain est inconstructible.

Dans certains cas, en fonction de cette raison, vous pourrez demander à la commune de profiter d'une prochaine modification du PLU pour mdifier le zonage de votre terrain. Si ce zonage est clairement inadapté, vous pourrez former un recours gracieux pour demander au Maire de faire modifier le PLU pour rendre votre terrain constructible. En cas de refus, il faudra saisir le Tribunal Administratif dans le delai de 2 mois à compter de la reponse (etant precise que le silence du maire durant 2 mois vaut refus implicite).

Bonne chance !

Nom: 
Me Balay
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En fait, il s'agit de deux questions differentes.

Le terraine est classé en zone Urbaine (constructible), mais pour obtenir un permis de consrtruire, il faudra que le pétitionnaire justifie du respect des dispositions du PLU et donc d'un accès de 4 m (si c'est ce que dit le réglement).

C'est donc au stade du Permis de construire qu'il faudra controler le respect de cette règle

Paul-Guillaume BALAY

Nom: 
Balay
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Aucune disposition ne l'interdit.

cependant si un habitant contestait la décision consistant à lancer cette procédure de marché, il aurait probablement des chances d'aboutir car il y a de toute évidence une erreur à lancer un marché dont l'objet n'est pas possible à l'heure actuelle.

A moins que la commune ait réservé la mise en oeuvre du marché à la modification préalable du PLU et encore,; cela serait également discutable.

Paul-Guillaume Balay

Nom: 
terrasson
Site: 
http://pterrasson@orange.fr

Merci infiniment pour votre prompte réponse.

J'ai rendez-vous lundi matin avec le Maire. On verra bien ce qu'il va dire...

Je croyais que le recours gracieux devait se faire dans les 2 mois de la réponse de la commission d'enquête mais dans votre réponse, vous écrivez qu'il faut que le conseil municipal ait approuvé le PLU : à la Mairie on m'a dit que ce ne serait qu'en octobre prochain ?

Puis-je faire confiance à ce que l'on va me dire à la Mairie car il n'était pas au courant que j'avais la possibilité d'un recours gracieux ?

Je vais ressortir mon contrat d'assurance et le lire attentivement. Je suis dans le Morbihan comment choisir un avocat spécialisé en Urbanisme ?

Merci encore pour tous ses conseils et pour le temps que vous prenez à nous répondre.

J. TERRASSON

Nom: 
elodie
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bonjour,

je suis sur le point d'acheter un terrai dit constructible et le permis de construire vien de m'etre refuser car soi disant en zone N

comment peu vendre un terrain CONSTRUCTIBLE en zone inconstructible???????

est il possible qu'il s'agisse d'une maneuvre du maire 'extreme droite" pour empecher mon instalation dans sa commune ,

Nom: 
BALAY
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Bonjour,

En effet, si le terrain est classé en zone N, vous ne pourrez pas y construire votre maison. Car, sauf exception expressement prévue par le Plan local d'urbanisme (PLU) ou le plan d'occupation des sols (POS), vous n'obtiendrez pas votre permis de construire.

Pour tirer cela au clair, il vous suffit de vous rendre en Mairie et de demander à consulter le POS ou le plan local d'urbanisme (PLU). Vous pourrez alors repérer votre terrain sur la carte et vérifier s'il est classé dans une zone où les constructions sont admises.

Il faut ensuite demander à consulter le réglement de la zone. Vous y trouverez toutes les règles applicables à votre terrain, que votre permis de construire devra impérativement respecter.

Si le Maire vous a induit en erreur, et que le terrain est situé en zone U, il ne pourra pas vous refuser de construire, sauf quelques cas particuliers ( par exemple une révision du POS ou du PLU en cours qui.prévoit de modifier le zonage)

Pour lever tout risque, le mieux est de demander un certificat d'urbanisme.

Si le terrain est effectivement en zone N, le vendeur et l'agent immobilier qui vous l'ont présenté comme un terrain constructibles méritent de vives critiques !!

Si possible, pour vous protéger demandez à mettre une condition suspensive dans l'acte d'achat qui prévoit l'obtention de vote pemris de construire. Avec ce type de clause bien rédigé, vous serez parfaitement protégé.

Bonne chance

PaulGuillaume BALAY

Avocat au Barreau de Lille

Nom: 
BALAY
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Vous pouvez choisir un avocat du Morbihan ou d'ailleurs puisque la procédure est écrite, cela n'est pas plus compliqué.

Pour le choisir, assurez vous que votre interlocuteur est particulièrement compétent en urbanisme. Le problème c'est qu'il n'existe pas de spécialité "urbanisme".

Généralement, les avocats spécialistes en droit public praiquent beaucoup l'urbanisme.

Le mieux est de lui demander quels sont les matières dans lesquelles il intervient le plus souvent, avant de lui exposer votre problème. S'il ne cite pas l'urbanisme en 1er, mieux vaut peut-etre choisir un autre confrere.

N'hésitez pas à m'appeler si vous souhaitez en discuter.

Paul-Guillaume BALAY

Avocat au Barreau de Lille

Nom: 
elodie
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bojour,

apres de nouveau élément il s'avere qu'il y avait un accord ente le maire et le vendeur car celui ci a fait environ 3000 euros (bornage, rachat d'une parcelle....) pour pouvoir vendre son terrain comme constructible et le maire avait donner son accord!!!!!

j'ai deja signe le compromis de vente avec cette clause suspensive et apparement le notaire etait au courant de cette accord!!!

quelle sont mes recour ?

puis je attaquer en justice car je perd environ 10 000 euros de financement et des mois pour la construction.

merci d'avance

Nom: 
LEFEBVRE
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Situation :

""" Par donation de mes parents, je suis propriétaire d'une parcelle de 5000 M2 sur laquelle il y a une habitation vieille et proche de la route. Cette parcelle faisait partie d'une terrain agricole de 10 ha toujours à mes parents.

""" A la mairie, ce terrain ainsi que ma parcelle avec l'habitation sont en zone agricole. La commune est toujours sous le POS mais selon la secrétaire de mairie, la commune va passer prochainement en PLU, la réunion est programmée la semaine prochaine.

Mes interrogations :

- Me faut il faire un courier en recommandé à la mairie pour exposer ce leg de mes parents et solliciter avant le PLU une modification de cette position "agricole" afin de pouvoir y construire ma future maison ?

- Quelle devra être cette zone (N?) ?

Je vous remercie pour votre attention

Nom: 
BALAY
Site: 
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Bonjour,

Il peut etre utile de signaler votre terrain à la commune en demandant que son zonage dans le plan local d'urbanisme soit modifié. Evidemment, un zonage N n'est pas souhaitable car le terrain serait alors inconstructible.

A vous de voir le zonage qui serait le plus approprié entre : zone urbaine (constructible), zone agricole (constructible uniquement pour usage agricole et logement des exploitants), zone à urbaniser (constructible à moyen terme ou sous forme d'opérations groupées.

La commune n'est évidemment pas tenue de suivre vos demandes.

Il faudra ensuite suivre l'évolution de la procédure d'élaboration du Plan local d'urbanisme et, éventuellement, contester devant le tribunal administratif avec l'aide d'un avocat spécialisé en urbanisme si le classement retenu par la commune ne vous convient pas.

Paul-Guillaume Balay

Avocat au Barreau de Lille

Nom: 
LEFEBVRE
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Merci beaucoup pour cette réponse qui répond totalement à notre attente.

Nom: 
Bellissime
Site: 
http://francoise.bellissime@orange.fr

Le PLU a été présenté Jeudi dernier en mairie et nous venons de découvrir que l'on projette une nouvelle voie entre 2 axes existants qui va complètement morceler notre propriété. Pour la réalisation de cette voie , les 3/4 seront sur nos parcelles.

Mon père(malheureusement décédé récemment) nous avait fait donation à ma soeur mon neveu et moi-même, de façon à ce que la propriété reste intacte dans son ensemble et là elle va être complètement détruite... Quelles sont les démarches à suivre pour "essayer" de contrecarrer ce projet.

D'avance merci, comme par ailleurs vous suggérez de prendre un avocat spécialisé en urbanisme , en connaitriez vous un dans le 06...

Nom: 
BALAY
Site: 
http://

Bonjour,

Le seul moyen de vous y opposer est de vous manifester lors de l'enquete publique puis d'attaquer devant le Tribunal administratif si la commune ne modifie pas son projet.

Je ne connais pas de confrères spécialisés en urbanisme dans le 06, mais vous pouvez choisir un avocat spécialisé en urbanisme de n'importe quelle région car la procédure est écrite. Il n'est donc pas nécessaire d'etre sur place. Tout se fait par mémoires adressés par la poste au tribunal.

Paul-Guillaume BALAY

Avocat

Nom: 
vieuz
Site: 
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Bonjour

merci pour toutes les infos données dans ces échanges.

je vous explique mon cas : je souhaite acheter une parcelle en zone constructible. Or, une modification du PLU est en cours, et la parcelle passerait en zone  "a aménager ulterieurement" (d'ici qques mois, le temps que le nouveau PLU soit accepte)

est ce qu'il y a moyen de conserver son droit a bâtir pendant qques temps, même si le nouveau PLU est entré en vigueur ?

Cdlt

Nom: 
terrasson
Site: 
http://pterrasson@orange.fr

Comme vous nous l'avez conseillé, nous sommes allés rencontrer les commissaires enquêteurs (avec le sentiment que cela ne servait à rien puisqu'il nous a clairement dit : "Mais en quoi ça vous dérange la zone agricole ?"). Nous sommes allés voir le Maire qui a évoqué plusieurs solutions de positionnement du trait de limite de zone et là, j'ai appris que mon voisin faisait partie de la famille de sa femme... Le PLU a été approuvé par le conseil municipal et publié. Le délai de recours c'est le 19 décembre 2010.

La solution qu'ils ont trouvé c'est tiré un trait de façon à ce qu'il n'y ait plus de dent creuse vers le voisin qui passe ainsi en zone Nh et nous (étranger à la commune, nous sommes installés depuis août 2007) nous restons tel qu'avant en zone A et en zone Nh. Notre demande n'a pas été prise du tout en compte, le Maire a fait ce qu'il avait envisagé c'est-à-dire prendre du zonage sur notre terrain pour le mettre sur celui de sa famille.

Où est la loi littorale là-dedans ?

Est-il vrai que si on fait un recours la loi littorale dit que la limite passe au ras de notre maison d'habitation ? (Pour nous c'est encore perdre plus de 1000 m2 en zone Nh).

As-t-on une chance de faire changer la décision prise dans ce nouveau PLU ou plutôt d'aggraver notre situation ?

Merci pour votre réponse qui va nous permettre de choisir si on engage ou non un recours gracieux ou contentieux.

J. TERRASSON

Nom: 
BALAY
Site: 
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Une chose est sure : la Loi Littoral ne dit pas que le la limite de constructibilité passe au ras de votre maison. Par contre, l'application de cette loi a conduit la commune à fdélimiter les zones c onstructibles.

Les regles que fixe cette loi sont des règles générales qui s'adaptent ensuite à chaque situation. C'est la commune qui fixe elle-même les limites, sous le controle du juge. Il ne peut donc y avoir de réponse qu'au cas par cas. Autrement dit, la délimitation de la commune est peut etre fondée ou peut etre illégale.

Je ne peux donc vous repondre sans examiner les pièces du dossier, désolé.

Si vous souhaitez aller plus loin, appelez-moi.

Cordialement,

Paul-Guillaume Balay

avocat au Barreau de Lille

Nom: 
Liebhaber
Site: 
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nous avons acquis en 2009 un terrain faisant partie d'un lot de deux terrains auprès d'un promoteur immobilier, lui-même chargé de la construction d'un lotissement attenant aux terrains. L'acte de vente a été signé devant notaire. Cet acte désigne clairement le bien comme "terrain constructible à usage d'habitations, d'une superficie de 600m2". Nous avons déposé une demande permis de construire en novembre 2010 et début mi-janvier 2011 nous avons reçu une lettre de la mairie nous informant que notre permis serait refusé parce que le PLU de la commune a été annulé par le tribunal administratif le 9 décembre 2010. La mairie nous informe qu'en effet le PLU faisait l'objet d'un recours déposé en 2007. L'annulation du PLU entraine l'application de l'ancien POS. L'ancien POS stipule que, pour être constructible, toute propriété foncière dans la zone concernant notre bien doit avoir une surface égale ou supérieure à 700 m². Or notre terrain a une superficie de 600 m² et n'est donc plus constructible au vu du règlement du POS.

Cette situation est une véritable catastrophe personnelle et nous nous considérons floués parce que ni la maire ni le vendeur (pourtant au courant de l'existence d'un recours contre le PLU puisque chargé par la mairie de l'aménagement urbain et de la construction du lotissement dans la même zone).

Nous avons acheté un terrain inconstructible au prix d'un terrain constructible. Quelle(s) action(s) pouvons-nous entreprendre? Vos conseils nous seront très utiles.

Nom: 
GOUSSARD
Site: 
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Je souhaiterais pouvoir entrer en contact avec vous, ayant le même problème que vous en Charente-Maritime.

Voici mon mail : frederic.goussard@cegetel.net

Merci, et à bientôt.

Cordialement.

Nom: 
MEUNIER
Site: 
hugues.meunier@hotmail.com

Bonjour,

Le 8 novembre 2007 (3ans et 1/2 déjà) , ma tante fortement agée a découvert le dernier jour (il ne semble pas que ce fut le cas les jours précédents) de l'enquête publique de révision du PLU que sa propriété (ayant un certain caractère) située en plein milieu d'un lotissement venait d'être classé en zone N (non constructible). Ayant plus de 80 ans et fortement diminuée (elle est décédée depuis en 2009) elle n'a su réagir à temps pour s'opposer à un tel classement. De même une parcelle de terrain attenant à sa famille a aussi été classée en Zone N. Celui-ci ne semble pas été prévenu par la mairie.

Zone N implique interdiction de construire sur cette propriété, d'y apporter des modifications, voire même de l'utiliser en chambre d'hôte, etc .... .

Pour quelles raisons une mairie peut-elle classer une propriété <gras>privée</gras> en Zone N (ancienne propriété agricole avec beaucoup d'arbustes plantés par ses propriétaires)?

Un tel classement est-il légal si les propriétaires n'ont pas été dument informés par lettre recommandé avec accusé de réception ?

Depuis la mairie, envisage de préempter cette propriété ! La manoeuvre me parait cousue de fil blanc. Premier temps, on classe, ce qui a pour effet d'en faire baisser au moins de moitié sa valeur. Deuxième temps, la mairie rachète à prix cassé. Troisième temps, le maire rachète à la mairie cette propriété au prix cassé. Quatrième temps, à la prochaine révision, le classement en zone N est supprimé. 100% de plus-value !!

Quelles sont les possibilités d'agir ? je connais le délai de 2 mois pour contester un PLU, mais quand un tel classement est effectué de façon illégale (non information des parties entre autres) et dans un but frauduleux, quelles actions sont encore possibles et comment ?

Merci de vos conseils.

Nom: 
decagny
Site: 
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bonjour

L'ilot ou se trouve notre maison est placé en zone UE, à vocation résidentielle. Or l'un des terrains qui s'y situe également, et qui fait face a notre maison, est utilisé par la mairie de notre commune pour entreposage de gravas, déchets de chantier, matériel de la mairie (barrieres alu, vieux panneaux de signalisation...) et des camions de la mairie passent la journée (de l'aube à la tombée de la nuit, notamment les jours de beau temps ou nous sommes dans le jardin) a charrier tout ce matiériel dans un vacarme incessant, et tout aussi genant olfactivement et visuellement depuis nos fenetres.

Nous avons consulté le PLU et constaté qu'il stipule clairement l'interdiction d'utiliser le sol des zone UE pour "les dépôts à l'air libre, les entrepôts, les entreprises d'entreposage et de cassage de voitures et la transformation de matériaux de récupération."

Nous aimerions faire valoir ce PLU afin de nous garantir la tranquilité normalement induise par une zone UE, essentiellement rédisentielle, d'autant plus que nos impots locaux sont sensés garantir eux aussi un cadre de vie agréable dans notre ville de résidence...

Quels sont les recours possibles? Qui contacter? Avez vous deja eu affaire a un tel cas? Nous pensions aller porter plainte au comissariat contre la mairie et le service de l'urbanisme qui gere les allers et venues des ouvriers sur ce terrain (nous avons deja largement fait entendre notre mécontentement aupres de la mairie, sans réel retour) pour non respect du PLU + tapage sonore et nuisances olfactifes et visuelles. qu'en pensez vous?

Merci infiniement de votre aide/réponse,

bien cordialement.

Nom: 
cesbron
Site: 
mari.cesbron@voila.fr

il y a 1 ans nous avons demandé a la mairie de nous faxé le PLU de la zone ou nous souhaitions acheter un terrain constructible. Celui ci nous a été faxé par la secretaire de mairie.celui ci stipulait construction en limite ou 4m

nous avons beaucoup travaillé sur le plan avec une architecte et nous avons deposé la demande de permis le mois derniers.

cette semaine refus de permis=> en fait la secretaire a fait une erreure et nous a donnée la mauvaise zone a present construction seulement a 4m. or; notre garage et cellier sont prévue en bordure et pas de possibilité d'avancer la maison de 4m (nous avons 7m mais n'aurons plus de jardin vu l'expo de la maison), il faut revoir tous les plan.

lundi MR le maire nous a fixé un RDV avec lui, son adjoint ...

nous ne savons pas quels recourts avoir, et notre architecte est en vacances, que faire, nous sommes un peu desespéré

merci de nous venir en aide

cordialement

Nom: 
lilirose
Site: 
corinne_007@live.fr

mes parents ont construit une maison sur 25 ares constructibles en 1982. A présent, ils souhaitent la vendre mais le POS ou PLU a été modifié en 2009 sans que mes parents en soient informés. Est-ce légal ? un recours est-il possible ?

Merci de votre réponse

Nom: 
bocaert
Site: 
davebocq@yahoo.fr

j ai achete,un terrain il y a 16 ans de 2000 m2 , suite a un plu passé et une enquete public effectué en 2010 et bien sur terminé en mars, 1000m2 de ce terrain mon etait retiré a la construction. je souhaite connaitre mes possibilités concernant le rejet de ce plu,j ai travaillé des années afin de pouvoir m acheté ce terrain et de pouvoir construire eventuellement une belle maison. merci de me repondre .

Nom: 
hernandez
Site: 
http://

je suis dans une situation un peu similaire, a savoir que mon pere est agriculteur et il aurait l'opportunité de nous ceder des terrains, car il en ai propriétaire. Hors le PLU indiique qu'a la derniere revision , le maire l'a classé NP, alors qu'il s'agit de terre cultivable, il y a eu une erreur; de plus maintenant sur ces terres j'y ai planté des chenes verts et je voudrais donc pouvoir y construire ma maison afin de surveiller entre autre ma production et aussi y éléver qqes animaux; quels recours ais-je pour que le maire change ceci meme seulement qu'en zone A; je lui ai presenté mon projet et il ne veut rien savoir il nous fait poiroter...

Nom: 
lilou
Site: 
http://

Bonjour,

J'ai acheté une propriété. Avec mon architecte, nous avons srcupuleusement respecté le plu en vigeur, et il a dessiné une maison en fond de parcelle. Nous avons donc pris rendez-vous avec le responsable de l'urbanisme de ma commune, pour lui présenter le projet. Il m'a alors annoncé (et je ne m'y attendait pas) que la ville voulait modifier le plu pour que soit interdit les constructions fond de parcelle, et que l'enquête publique démarrait le lendemain.

Vu que le plu n'est pas encore validé, qu'il le sera probablement seulement en février prochain, n'est il pas possible que notre projet soit accepté car le plu actuellement en vigueur nous l'autorise?

Je trouve ça injuste, nous avons beaucoup travaillé pour que ce projet soit accepté. En respectant le moindre détail.

Que peut on faire?

Nom: 
bouike
Site: 
http://

bonjour jai acheter un terrain en zone n avec une petite maison de 35m2 construit rui sans permis de construire mais aujourdui cadastree je suis au milieu de deux voisin qui eux on lelectriciter jai fait une demande delectriciter au maire celui si me refuse car je sui en zone n jaurai voulu savoir si cela etai vrai. parce que en consultan le p l u rien ne minterdit davoir lelectriciter. comment doije faire. merci de me repondre

Nom: 
maurou
Site: 
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un plu a été créer sur notre commune par la mairie mais nous avons été avertit qu'au début des travaux pour viabilise le site .quel recourt avons nous?

Nom: 
saint leon
Site: 
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Bonjour, dans le cas de notre commune, le commissaire enquêteur a rendu un avis DEFAVORABLE avec un rapport assez dense. Nous savons que cet avis n'est que consultatif. Il semble que la mairie veuille malgré tout faire voter le projet initial au conseil municipal. Est-ce que la préfecture (j'ai entendu parler d'une cellule de "contrôle de légalité") peut annuler cette délibération, si elle était prise par le conseil municipal. Le projet de PLU peut-il être modifié après l'enquête et soumis au vote du conseil, sans que les habitants ne puissent voir le nouveau projet ? Habituellement (jurisprudence), comment se déroule la fin de la procédure de tranformation d'un POS en PLU, quand un avis défavorable est donné par le commissaire enquêteur ?

merci,

SL

Nom: 
marnat
Site: 
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Bonjour,

Je souhaite cloturer mon terrain avec un petit muret et un grillage comme il est de mise sur toute la commune seulement en allant faire la déclaration de travaux à la mairie. On m'a annoncé que je dépendais du même PLU que le lotissement limitrophe et que je ne peux pas construire de muret, j'ai juste possibilité de grillager ce qui ne m'arrange pas car j'ai des chiens et les enfants des voisins passent les mains à travers le grillage déjà en place. Ma question est donc puis je contester ce PLU n'ayant -à part la proximité- rien à voir avec le lotissement (aucun acces, -just e une limite de terrain en commun-, aucun avantage comme les éclairages, l'entretien, je n'ai même pas les les éboueurs ni le facteur qui viennent à ma porte, je suis obligé de faire les 300 m qui me separent de la rue car je suis au bout d'un voie privée, au fond d'une impasse) De plus, je suis en dessous du niveau de la rue ... Donc personne ne me voit

Nom: 
Marie
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bonjour.

Mes parents sont propriétaires d'un terrain en proximité immédiate de marais.

Le terrain se situe collé à des parcelles construites et un permis de construire à été accordé pour un lieu plus en avant sur les marais.

LE PROBLEME EST QUE:

Il était constructible et mes parents ont découvert qu'il était passé en non-constructible ( zone naturelle)par hasard en demandant une estimation pour un autre élément.

ils n'ont jamais été prévenus, aucun courrier, pas de notification.

la zone naturelle fait une avancée, une boucle dirais-je pour " saisir " ce terrain. la limite depuis longtemps semblait tracée par un court d'eau, ( d'un côté le marais, de l'autre les constructibles) une limite logique sur laquelle s'aligne tous les terrains qui sont au bord de ce cours d'eau ( et qui sont construits).

hors la ligne de terrain zone naturelle s'avance et traverse ce cours d'eau pour enrober seulement ce terain qui est entourés de terrains constructibles et construits.

cela fait maintenant plusieurs années que le terrain est en ZN , mes parents n'ont pas l'habitude et l'aisance nécessaire pour entamer des procédures et ont donc après cette découverte stupéfiante, laissé les choses telles qu'elles étaient ( le changemant datait de l'année d'avant je crois).

comment savoir si ce changement de zone était justifié et légal ?

lors du changement de zone le propriétaire ne doit il pas en être avisé ?

quels sont les recours possibles pour faire repasser le terrain dans sa zone initiale et le rendre constructible ?

merci beaucoup de votre aide

votre lumière nous serait vraiment très très utile car nous ne savons pas quoi faire pour changer ceci

voici mon email: meira.nya@gmail.com

MERCI !

cordialement

Marie

Nom: 
cdariès
Site: 
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bonsoir,

nous venons de créer un comité de défense de riverains, un terrain agricole de 8 hectares viens de passé en zone AUD1, nous apprenons aujourd'hui qu'un lotissement de 125 maisons va se construire. nous avons besoin de conseils et d'aide bien sur. Si vous avez vécu cette situation, pouvez vous nous expliquer ce que nous devons faire. comment trouver un bon avocat en urbanisme ? et cela vaut il la peine de partir en croisade ?

merci de vos réponses

Nom: 
BALAY Paul-Guillaume (Avocat)
Site: 
http://

Cher Monsieur,

Appelez moi pour en discuter de vive voix si vous le souhaitez. je pourrai plus facilement répondre à vos questions.

mon tel : 03.20.42.41.83

Bien cordialement

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