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Le Plan Local d'urbanisme ou PLU en quelques mots

Le Plan Local d' urbanisme est généralement appelé PLU.

Il succède aux anciens Plan d'occupation des sols (POS).

Qu'est-ce qu'un PLU ?

C'est un document qui vise à déterminer l'affectation des sols d'une commune ou d'une intercommunalité (par exemple la communauté urbaine de lille est dotée d'un PLU intercommunal).

Concrètement, et très schématiquement le PLU se compose de plusieurscartes sur lesquelles le territoire est découpé en différentes zones. A chacune de ces zones correspondent des règles d'urbanisme spécifiques, contenu dans un document appelé "réglement".

Par exemple une zone U est une zone urbaine dans laquelle les constructions seront autorisées sous certaines conditions.

Une zone N est une zone naturelle dans laquelle, en principe les constructions seront interdites sauf exceptions etc...

Le PLU contient également (entre autres) un projet d'aménagement et de développement durable appelé PADD. Il s'agit du projet politique que poursuit la commune ou l'intercommunalité pour ce territoire.

L'importance et l'intérêt du PLU

Le PADD du PLU est un document très instructif qui permet de connaître les grandes orientations pour les années à venir.

Mais surtout le Plan Local d'Urbanisme est un document crucial en urbanisme car il détermine l'essentiel des règles qui permettront ou non de délivrer un permis de construire, un permis d'aménager (permis de lotir etc...) etc.

Si un projet immobilier de construction ne respecte pas les règles du plan local d' urbanisme, le permis devra être refusé.

Inversement, si un projet respecte le PLU (et les autres règles d'urbanisme), le Maire ne peut refuser le permis de construire. En effet, contrairement à une idée reçue, le maire ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire pour délivrer ou non un permis de construire ou un permis d'aménager.

Il est également utile de consulter un PLU pour vérifier si une priopriété est frappée par des servitudes d'urbanisme particulières ou si des projets importants sont prévus dans un secteur donné. Par exemple si une collectivité prévoit de créer une route le PLU comportera généralement un emplacement réservé qui interdira toute construction sur le tracé de la future route. La consultation du PLU avant toute acquisition immobilière est donc une précaution indispensable.

Un changement de zonage dans le PLU peut entrainer une augmentation importante de la valeur d'une propriété ou au contraire une baisse substantielle de sa valeur. Par exemple un terrain classé en zone agricole vaudra évidemment beaucoup moins cher qu'un terrain calssé dans une zone urbaine. De même un terrain classé dans une zone urbaine de faible densité aura moins de valeur qu'un terrain classé dans une zone de forte densité etc....

Elaboration, révision, modification du PLU

L'élaboration d'un PLU est longue et complexe. Le plan local d'urbanisme doit respecter de nombreuses règles. Il doit être conforme ou compatible avec d'autres documents (SCOT : Schéma de cohérence territoriale...). C'est une tâche à la fois passionnante et compliquée pour les communes.

Le PLU peut être révisé ou modifié. La procédure de révision du PLU permet des changements plus importants que la procédure -plus légère- de modification du plan.

Contester un PLU : les voies de recours

Le PLU peut être contesté. Les recours sont d'ailleurs fréquents car les conséquences des PLU pour les propriétaires qui poursuivent un projet immobilier peuvent être très pénalisantes (cf. supra).

Il est donc important pour les propriétaires de suivre l'éventuelle élaboration ou révision du PLU. En principe les habitants en sont avertis par l'organisation d'une enquête publique.

Le recours contre le plan local d' urbanisme ou sa révision doit, en principe être mis en oeuvre dans le délai de 2 mois à compter de la délibération du conseil municipal qui l'a approuvé.

Pour le Nord et le pas-de-Calais, le recours doit être déposé au tribunal Administratif de Lille.

La légalité du PLU peut également être contestée plus tard, de façon indirecte. Par exemple à l'occasion d'un recours formé contre un permis de construire auprès du tribunal administratif de Lille par un voisin, ou au contraire, à l'occasion d'un recours formé par un propriétaire contre un refus de permis de construire.

vous pouvez lire sur ce blog ma publication : " PLU, comment contester ? "

Paul-Guillaume Balay

Avocat au Barreau de Lille

Commentaires

Nom: 
nod
Site: 
http://

Bonjour,

nous avons un restaurant en montagne. La commune est en train de modifier le PLU et notre maison est en zone touristique mais nos terrains en zone agricole. Un de nos voisins a construit un maison sur le terrain agricole donc sans autorisation, il a finalement eu un permis de construire et tous ses terrains vont être classés en zone touristique (pour camoufler l'entente).

Nous avons un projet de petits chalets sur notre terrain, mais nous n'avons fait les démarches vers la mairie qu'en janvier 2014.

L'enquête publique a eu lieu en décembre 2013 et l'approbation doit avoir lieu le 10 mars. Le maire nous a d'abord dit qu'ils allaient changer le classement de notre terrain pour nous permettre de faire notre projet. Puis la DDE et l'adjoint chargé de l'urbanisme disent que ce n'est plus possible avant la promulgaiton du PLU. Quel recours a-t-on ?

Nom: 
Balay
Site: 
http://

Au vu de ce que vous m'indiquez, je crains que votre seule option consiste à contester le PLU en formant un recours. Si vous souhaitez avoir des chances de succès, ne vous cntentez pas d'un recours gracieux rédigé vous-même, faites vous assister d'un avocat spécialisé en urbanisme.

Cordialement

Paul-Guillaume Balaÿ

Avocat

Nom: 
Marine
Site: 
http://

Bonjour,

Mes parents ont acquis un terrain d'1ha et demi en 1998, ce terrain était constructible CU positif. Il a été parcellé sous conseils de la mairie . Par la suite ce dernier a été classé en zone NN. Mes parents n'ont cessé de faire des démarches, mais rien n'a aboutit.

Mon père souhaite me faire don d'une parcelle afin que je puisse y contruire mon foyer. J'aimerai donc faire une démarche auprès des services concernés afin d'obtenir la classification en terrain constructible ou du moins une partie (création d'une eventuelle zone NNH).

Est ce possible d'obtenir le classement d'une petite partie en zone NNH (120m2 environ) ?

Merci d'avance

Nom: 
GAYET
Site: 
http://

Bonjour nous avons acheté un etrrain qui était assujetti à un permis d'aménager via un lotisseur. Ce permis était très contraingant car ilimposait beaucoup de chose. La mairie nous avait indiqué qu'elle n'avait pas fait attention à ces contraintes d'autant plus que les lotissements autour du notre n'avaient aucune contrainte.

Aujourd'hui alors que notre maison vient d'être livrée le lotisseur nous indique qu'il redépose un permis d'aménager modificatif pour enlever les contraintes.

Est ce que j'ai un recours? Puis je demander des dommages et intérêts?

Merci pour votre réponse

Nom: 
kerambloc'h
Site: 
muker56@gmail.com

Bonjour

j'ai ajouter un atelier/buanderie à mon pavillon en Morbihan, seulement il y a eu une incompréhension à la lecture du plan par les maçons,réultat n'étant plus à 2m en mitoyenneté, la mairie m'oblige à fermer le passage par une construction fixée par eux et avec l'aide d'un architecte puisque je dépasse les m2. Est-ce que la mairie peut m'obliger à construire ce que eux décident, je pense qu'une pergola mitoyenne serait suffisante?

merci pour votre réponse

bien cordialement

Nom: 
nicolas
Site: 
http://

Bonjour,

Je suis exploitant agricole à titre individuel et je souhaite faire construire à 100 mètre de la ferme. J'ai deposé un certificat d'urbanisme opérationel à la mairie et il s'avère que la zone est naturelle à cause d'un ruisseau inexistant puisque celui ci a été recalibré en 1981. Il n'y a eu aucunes modifications sur le PLU ainsi qu'au cadastre..Notre dossier à donc éte refusé.

Quelles sont les démarches à suivres en sachant que nous avons pris rendez vous avec le maire?

 

Merci. Cordialement

Nom: 
Sebastien

Bonsoir , voilà j'ai un petit souci et j'aimerais savoir si je psikote ou c'est normal , j'ai acheter un terrains j'ai fait un projet de maison et j'ai monter un dossier CU opérationnel. J'ai reçu une réponse positive comme quoi le terrains était constructible et je pence que le projet aussi vu que j'ai envoyer tout les renseignements de plan sur le terrain , mon souci c'est que le PLU de ma commune n'est toujours pas valider , j'ai fait signer mon permis de construire par la mairie qui on tout renvoyer à la DDTM avec un papier comme quoi il bloquer mon dossier le temp que le PLU sois validé on t'il le droit de faire ca , j'ai fait mon dossier CU y'a moins d'un ans , vu que mon terrain et classer constructible par l'urbanisme est ce que le PLU me concerne toujours . Merci pour vos réponse qui pourront m'aider ...

Nom: 
Antonio

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Site: 
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Bonjour,

 

j'ai un terrain classé en zone UA de 4000 m dont 3000 en constructible. J'ai vu un géomètre pour faire un petit lotissement suite à une demande de l'OPAC de l'Oise.
Pas de problème d'électricité, gaz et pompier. Tout est OK Sauf que le maire refuse ce lotissement sous prétexte que d'une part il faut construire à moins de 25 m de la rue, donc il est demandé sur le CU la construction d'une rue qui pourrait être mise à la disposition de la commune pour 0 euros.
Le problème supplémentaire est que nous sommes dans une zone ou la surtaxe foncière est appliquée. Nous avons fait une demande auprès du TA d'Amiens qui va dans le sens du Maire (inspecteur aux impots...).
Alors comment faire pour vendre un terrain à batir en zone urbaine lorsque le maire refuse la construction....

Merci pour la réponse

Bonjour,

Je souhaite acheter et faire bâtir une maison de type R+1 avec un toit 4 pans. Hors le PLU n'autorise que des logements ne dépassant pas 4m de type plain pied avec comble amménageable ou non avec une toiture 2 pans. 

Ai-je un recours ? Si oui, à qui dois-je m'adresser ?

Merci pour vos réponses

Bonjour,

Je souhaiterai acheter une parcelle en zone 7NA qui devrait passée constructible d'après le PLU de la commune.

J'aimerai savoir quels sont les délais pour que le PLU soit appliqué?

Je sais que le PLU a été refusé une fois puis accepté. Je sais aussi que le préfet à déjà fait usage de son droit de préemption sur des parcelles voisines (qui sont dans le même cas que celle que je désire acheter).

C'est surtout un ordre d'idée, il s'agit là pour moi de la seule possibilité de pouvoir faire construire ma résidence principale (avec un terrain à prix abordable dans une région qui est très chere), je ne veux pas me retrouvé endetté avec un terrain inconstructible pendant 20 ans.

Merci,

Angélique

Nom: 
Fred

 

bonjour je souhaiterai avoir un renseignement. Voila je souhaitai acheter une maison avec du terrain, ce terrain est divisé en plusieurs parcelles cadastrales, dont une est classée agricole. La SAFER a fait un droit de prehamption dessus. Or selon l'article 43-2 du code rural (https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA0000061...

un terrain qui n'a pas été exploiter comme terrain agricole n'est plus soumis à la prehamption de la SAFER. Quelqu'un peut éclairer ma lanterne?

 

Nom: 
MARTIN
Site: 
missbluenerf@gmail;com

Au risque de briser vos rêves, sachez que la SAFER est souveraine est peut exercer son droit à préemption dans 99% des cas. Le fait que le terrain que vous visez n'est plus exploité n'enpêche en rien la SAFER d'exercer son droit

Nom: 
pasbeau

Bonjour

Dans ma commune un nouveau PLU/PADD est en cours de modification. Ma parcelle de 700 m2 sur laquelle j'ai bâti une maison il y a 25 ans ainsi que les parcelles adjacentes sont concernées par une opération d'aménagement programmée "OAP" de renouvellement urbain. But: transformer tout un quartier dont une partie en maisons individuelles en batiment R+2 de 12 m environ...

Comment réagir? Déposer un recours? Faut-il vendre tout de suite ou attendre? vendre le premier? A quel prix mon bien se vendra t-il par rapport au prix d'une maison que je ne pourrai plus vendre en tant que maison...?

Bonjour

Je ne sais pas si je dois répondre par ce site, ma recherche concerne la question  sur les dérogations par rapport au PLU. J'ai acheté un terrain de 322 m2 pour faire construire une maison de plain pied, il y a des contraintes à respecter les 3 m entre le mur de chaque voisin. Or, on vient de me dire que c'est 4 m, les conséquences de cette modification font que le plan de la maison est complètement changé notamment pour les dimensions des pièces. Je souhaite demander une dérogation pour avoir 1 m de plus en largeur et en longueur, c'est à dire au lieu d'avoir 4 m, on me permet de mettre le bâti à 3 m. Est ce que cette dérogation est considérée comme mineure ? car cela ne gêne personne,à savoir que la partie voisinage c'est l'entrée de son garage. Il n'y a pas d'habitation.

Nom: 
C.
Site: 
http://taxe-amenagement-non.over-blog.com/

Bonjour,
Je possède un terrain de 8650 m² ; en bord de rivière ; en 2007 le PLU à été mis en place ; n'habitant pas le village de ma parcelle ; je n'ai pas été au courant de l'enquête publique.
Et c'est bien trop tard que j'ai appris le changement de zone de mon terrain; de Zone A ( en POS ou RNU ?) il est passé en zone N protégé pour partie et Zone Ni ( innondable ) pour un tiers en bordure de rivière .
Si je ne conteste pas le PPRI pour ce tiers de terrain ; je n'admets pas que l'intégralité de ma parcelle soit passée en zone N.
D'autant que d'autres parcelles voisines ont eues un traitement " de faveur " ; en effet alors qu'elles ne sont pas bornées ; elles sont pour partie en zone Ni et pour partie Zone A ? Mon terrain est une enclave isolée en zone N ; au milieu de parcelle mi-Ni/mi-Na ???

Mes questions sont les suivantes :
1/ Puis-je avoir accès au rapport d'enquête publique détenue par la mairie ? Afin de déterminer comment les autres propriétaires ont pu avoir ce "privilège" !

2/ Sachant que je souhaite faire changer ma partie en zone N vers un zonage Nt ( "loisirs" ) ; l'agricole ne m'étant pas accessible ! quelles solutions ai-je ?

3/ Sachant que la révision simplifiée ou allégée parle de " construction .... dans l'intérêt général " ; et que je ne souhaite pas déposer de permis de construire ; mais seulement créer des activités de loisirs ( mini-animaux; paintball ; pique-nique...) ; quel recours gracieux ou contentieux me sont accessibles ?

4/ j'ai un autre projet , qui consiste en un PRL en cession de parcelles ; est-ce de l'intérêt général pour une commune ? (fiscalité ?)

Je vous serais gréé de vos réponses ; si vous en avez le temps et l'intérêt ; merci de me mailer à clamens.ericATorange.fr ( spammeurs s'abstenir).
Cordialement.

Nom: 
LEONARDI
Site: 
blogavocat

Bonjour et d'avance merci pour votre aide. Nous sommes propriétaire d'un local commercial inhabité depuis plus d'un an. Nous nous situons dans une petite commune peu actractive pour les commerces (1500 habitants et proche des grandes villes). Nous avons eu la demande récemment d'une personne âgée souhaitant venir vivre dans notre local après transformation (ce local est situé en rez-de-chaussé dans sa commune de naissance).

Après une demande de changement d'affectation, nous nous voyons refuser le changement d'affectation. Avons-nous des recours ? Un changement de PLU est-il possible pour de si petites modifications (aucun changement extérieur de façade, possibilité de transformer de nouveau en local commercial si la demande s'en faisait sortir...).

Merci pour votre aide,

 

CDt,

bonjour,

je souhaiterai avoir un renseignement svp,voila je voudrai agrandir ma maison afin de faire une chambre en plus car la famille c'est agrandi.Nous avons acheter un terrain avec une zone constructibe qui nous laissai 3m sur le coté de notre maison pour possibilité d'agrandir sauf que depuis 2013 le nouveau PLU nous oblige a laisser 5m d'allignement a la voie publique ducoup nous n'avons plus le droit d'agrandir car il nous reste tout juste 5m dont 3 qui etait et ne sont aparement plu constructible (je tien a rajouter que entre notre mur de cloture et la voie publique il y a 4 m de busissons) que faire pour avoir l'accord du maire pour mes travaux?Et on t'il vraiment le droit de dire que cette zone n'est plu constructible? j'espère avoir été compréhensif et avoir une réponse de votre part .

Cordialement

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Nom: 
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Bonjour. J'ai hérité d'un terrain en Alsace classe en zone urbaine. J'aurai souhaité y aménagé un petit parc de loisir (tentes et structures légères de loisir en bois d'environ 15 lits) ouvert toute l'année. Est il possible de faire une demande de modification de Plu pour passer en zone de loisirs ou y a t il des solutions pour développer ce parc dans une zone urbaine ? (si après enuete auprès des voisins positive) merci beaucoup pour votre réponse. Bien cordialement.

Nom: 
yangping55
Site: 
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2017.9.29yangping

Nom: 
Laetitia

Bonjour,

Je viens chercher des réponses car nous avons construit une cabane pour enfants de moins de 5m2 dans un arbre en bas de notre terrain. Jusque là on pensait être dans notre bon droit sauf qu'aujourd'hui notre maire est venu nous dire que nous n'avions pas le droit car nous sommes dans une zone protégée. Je cherche en vain par rapport aux textes de loi mais j'avoue être totalement perdue. Merci d'avance

Nom: 
Marie M

Bonjour,

j'habite dans un petit village où on a le même type de problème. J'en ai parlé en Mairie mais pas de réponse, j'ai fait des courriers à la préfecture et à l'agglo mais tous mes courriers sont transférés à la Mairie. Le Maire est le seul décisionnaire mais s'il n'y met pas du sien, la situation reste bloquée. On m'a conseillé un recours au Tribunal administratif mais ça peut être long et coûteux, et il faut avoir des preuves exactes. Le mieux est de discuter avec les autres habitants que ça peut gêner aussi et de faire une demande en groupe pour faire bouger les choses... C'est compliqué ce genre de situation... Bon courage

Nom: 
LMN
Site: 
///

Bonjour,

Ne trouvant aucune réponse claire à ma question sur le net, j'espère que vous saurez dissiper le brouillard autour de mes interrogations.

 

Voilà, je suis sur le point d'acquérir un terrain constructible, sur une commune dotée d'un PLU. Cependant, après consultation de celui-ci, un point important me dérange et me fait hésiter à acheter ce terrain.

Le PLU stipule que, pour la zone dans laquelle se trouve le terrain en question :

"Les constructions nouvelles devront être implantées dans la continuation des constructions anciennes avoisinantes"

"Elles devront être positionnées en limite de voierie. Toute position en recul des alignement existants est à proscrire"

--> mon problème est le suivant : le terrain dispose d'une bute en hauteur plate (peu de travaux de terrassement à prévoir) et beaucoup plus ensoleillée (apports solaire passif, bon pour l'écologie), mais en recul de la route.

Mon projet serait de construire une maison passive et la plus autonome possible, cette bute est idéale.

Mais en contradiction avec ce que dit le PLU.

Pensez-vous que dans ce cas de figure, il soit possible de faire appel ou contester le PLU, ou je n'aurais-je pas d'autre choix que de construire la maison en bordure de route (et donc dans un "trou", beaucoup moins ensoleillé), aligneé au reste des bâtiments ?

Petite précision sur les parcelles voisines :

D'un côté une parcelle avec "ancienne" construction (5-6 ans max) en bordure de voierie, et de l'autre côté une vraie ancienne construction (plus de 25 ans) beaucoup plus en recul de la route, comme je souhaiterais le faire. Lequel prendre pour tenir compte de "l'alignement" des bâtiements ?

 

Quand PLU et écologie entrent en contracdiction la plus totale... Vive le monde actuel....

 

Merci pour vos réponses,

L.

 

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