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Préemption : la procédure du Droit de préemption Urbain

Le Droit de Préemption Urbain (DPU)

Le droit de préemption est parfois confondu avec l'expropriation. Il s'en distingue pourtant principalement par le fait que la préemption n'intervient qu'à l'occasion d'une aliénation (vente, cession...) d'un terrain ou d'un bâtiment. A cette occasion, l'administration va se substituer à l'acquéreur.

Autrement dit, si le propriétaire ne vend pas, il ne peut y avoir préemption, tandis qu'en matière d'expropriation, le propriétaire peut être dépossédé de son bien immobilier alors même qu'il n'envisageait nullement de s'en séparer.

D'ailleurs, en matière de préemption, le propriétaire peut renoncer à la vente et ainsi faire échec à la préemption.

En revanche, contrairement à une idée reçue, en matière de préemption l'administration n'est pas tenue par le prix de vente convenu avec l'acquéreur.

Comme le pouvoir d'expropriation, le Droit de Préemption porte atteinte au droit de propriétaire, ce qui justifie qu'il soit étroitement encadré par le Code de l'urbanisme et que la procédure se déroule également sous le contrôle du juge administratif et du juge de l'expropriation. la procédure est tellement encadrée qu'en cas de contestation de la préemption, les chances de succès du propriétaire ou de l'acquéreur évincé ne sont pas minces. le recours à un avocat expérimenté en droit public/urbanisme/préemption est cependant vivement recommandé.

Il existe plusieurs types de droit de préemption. Le plus connu et le plus courant est le Droit de Préemption urbain (DPU).

Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire dudit droit.

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en oeuvre des opérations d'intérêt général définies par le Code de l'urbanisme.

La décision de préemption d'un bien immobilier doit impérativement préciser le motif qui la justifie, lequel doit correspondre aux hypothèses autorisées par le Code de l'urbanisme.

Le Droit de préemption urbain concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) avec quelques , notamment pour les immeubles achevés depuis moins de dix ans.

Les cessions de droit de SCI ne sont pas soumis au Droit de prémeption urbain, mais la commune peut instituer un droit de préemption "renforcé" par délibération motivée du conseil municipal qui permet de préempter certaine cession en principe exclues du champ du DPU.

1/ La Déclaration d'intention d'Aliéner (DIA)

Avant toute cession visée par le Code de l'urbanisme, le notaire doit adresser en Mairie une "déclaration d'intention d'aliéner" (DIA) qui précise les conditions de la vente.

2/ la décision de la commune

La commune peut renoncer à exercer son droit par décision expresse.

La Commune peut garder le silence , lequel sera considéré, après un délai de deux mois comme un renoncement à préempter.

Dans ces deux cas, le vendeur peut céder le bien à son acquéreur, aux conditions et prix définis dans le formulaire.

La Commune peut également décider d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir au propriétaire dans le délai impératif de deux mois à, compter de la réception de al DIA en Mairie, en précisant avec précision le motif invoqué.

Cette décision de préemption est susceptible de recours devant le Tribunal Administratif. (par exemple, pour le Nord et le pas de Calais, le tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille). Le taux de succès est relativement élevé, compte tenu de la complexité de la procédure de préemption et de la grande exigence dont font preuve les tribunaux. Le recours n'est pas suspensif mais il est possible d'assortir le recours d'un « référé suspension » qui permettra la suspension de la décision si le juge des référés estime qu'il y a un doute sérieux sur sa légalité.

3/ le prix de la préemption

Si la commune veut exercer son droit de préemption, il faut envisager plusieurs possibilités :

Soit la commune accepte les conditions demandées. La vente est alors passée, puisqu'il y a accord sur le chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.

Soit la commune propose un prix inférieur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.

- Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.

- Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

- Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit impérativement saisir le « juge de l'expropriation » et demander une fixation judiciaire du prix.

Le "juge de l'expropriation" (compétent en matière de préemption, contrairement à ce que son nom peut laisser penser) va alors, en quelque sorte, faire office d'expert immobilier pour évaluer le prix du bien et le fixer judiciairement afin de dé »partager les parties.

Les juridictions de l'expropriation sont rattachées aux tribunaux de grande instance. Il y a par exemple une juridiction de l'expropriation du Nord au TGI de Lille.

L'assistance d'un avocat est nécessaire devant la juridiction de l'expropriation, mais cet avocat n'est pas tenu d'appartenir au Barreau du lieu du TGI. Ainsi par exemple un avovat au barreau de Lille peut intervenir dans le pas de Calais (juridiction de l'expropriation d'Arras)

Une visite des lieux sera organisée, en présence du juge.

Puis une audience publique permettra à chacun de soutenir les arguments qu'il aura exposé par écrit, par le biais de son avocat.

Le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession et principalement en se fondant sur des « termes de comparaison », c'est à dire des ventes portant sur des immeubles comparables. Les services des domaines, l'autorité préemptante et le propriétaire vont chacun faire valoir leurs arguments pour défendre le prix qu'ils proposent respectivement.

Un appel est possible auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), il s'impose aux deux parties et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction. L Le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite.

L'acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans.

A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

4/ Le droit de rétrocession

Le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune. Les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient donc d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien.

Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble. Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts.

Une fois informé, l'ancien propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision (son silence étant assimilé à une renonciation) et proposer éventuellement une contre-évaluation. Dès réception de sa réponse, la Commune dispose de deux mois pour accepter de rétrocéder le bien au prix proposé ou pour saisir le juge de l'expropriation.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), l'ancien propriétaire dispose de trois mois pour formuler une acceptation expresse (son silence étant assimilé à une renonciation).

Si l'ancien propriétaire renonce à son droit de rétrocession, la commune doit engager la même procédure à l'égard de l'acquéreur évincé lors de la préemption. A condition naturellement que son identité ait été précisée dans la DIA.

Cette procédure complexe explique que les communes ont tout intérêt à respecter les engagements pris.

Il est toutefois possible de faire échec à la rétrocession dès lors que l'usage finalement fait du bien répond quand même à un des objectifs légalement autorisés.

5/ La purge du DPU

Le propriétaire peut essayer de purger le DPU. Pour cela, il lui suffit de proposer son bien à la Collectivité titulaire du DPU (généralement la commune).

Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.

En l'absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre son bien à tout acquéreur potentiel, mais seulement au prix précisé dans la DIA.

La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance (cf. ci-après).

Paul-Guillaume Balaÿ

Avocat au Barreau de Lille

Commentaires

Nom: 
ADAM Guy
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Bonjour,

Existe-t-il un recours contre une commune qui a usé de son DPU partiellement sur une propriété et en a changé la destination après avoir laissé passer le délais de 5 ans ?

Je suis l'acheteur évincé.

Bonjour,

votre question n'est pas assez précise pour que je puisse y apporter une réponse appropriée. Pouvez vous me donner + de précisions : le motif de la préemption, l'usage fait du terrain par la commune durant la période de 5 ans, la nouvelle destination décidée après l'expiration du délai de 5 ans...

Paul-Guillaume BALAY

Nom: 
Guy ADAM
Site: 
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Voici les précisions demandées.Cette propriété de 43 ares, préempté partiellement (33 ares) se situe à côté d'une église romane du 13èm siècle classée monument historique. La préemption avait pour but de permettre un meilleur amenagement de l'ensemble du site, et prévoyait la création d'un jardin médiévale sur les parties non bâties. Les bâtiments vétustes 4, dont 3 menaçent de s'effondrer,(1 maison 3 granges) devaient fairel'objet d'une restauration complète dans le respect de l'architecture d'origine (implantation, murs etc.). Un musé et, ou un atelier de restauration de pierres tombales devait voir le jour au sein de ces bâtiments.

Nouvelle destination de la partie préemptée au bout de ces 5 ans: Bail de 55 ans à une société chargée de construire 9 logement à but social, ainsi que l'implantation d' un parking sur les surfaces non bâties. Pendant ces 5 ans: Arrachage d'une grange dont la charpente avait été répertorié par les Bâtiments de France.Sur une partie du terrain on a mis de la Pelouse. La commune n'a fait que des opérations de nettoyage et d'entretien courant, laissant le reste des bâtiments dans le même état que lors de la préemption.

Nom: 
raphael
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Bonjour,

Je suis en projet d'achat et le compromis a été signé pour un ensemble immobilier comprennent une maison, un bâtiment en pierres autrefois à usage d'écurie, un poulailler - écurie et un pré dont le certificat d'urbanisme est positif. Les tous dans un bourg d'un petit village d'environ 350 habitants.

Mon notaire ma fais part du fort intéressement de préemption de la part de la mairie est plus particulièrement de madame le maire.

La mairie avait fait une proposition d'achat insatisfaisant que le propriétaire n'a pas accepté.

Ci la mairie avait fait une proposition d'achat, peut-être ce parce qu'elle ne peut avoir les conditions favorables à la préemption.

La première raison d'intéressement de la mairie, par cet ensemble immobiliers été pour faire du parking avec le pré et une salle de fêtes avec un de bâtiment.

Depuis la signature du compromis le nouveau projet de madame le maire, pour cet ensemble immobilier, est de faire des logements sociaux malgré la création imminente d'un lotissement opac dans la commune.

Cette décision n'a pas été encore acceptée par les conseillers, et donc un dossier d'étude pour ce genre de projet est naturellement vide. La date d'une éventuelle visite du lieu par l'architecte est reste a définir avec le propriétaire actuels.

Dans ce site internet, le droit de la préemption s'exerce légalement si plusieurs conditions se réunit, dont l'obligation de la mairie d'avoir un projet précis.

Comment puis-je vérifiaient ci la mairie a le droit de préempter ?

Que veut dire un projet concret ? des plans d'architecte, financements, subventions...

Comment vérifier ?

Ci la vente se réalise finalement, et après tout, est ce que la mairie a le droit d'exercer son droit d'expropriation du nouveau propriétaires ?

Merci d'avance et sincères salutations

Raphaël

raphael.10@free.fr

Nom: 
lesterle
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deltasud@aol.com

Bonjour Maître,

j'ai monté avec mon conjoint une SCI lorsque nous avons acheté notre maison d'habitation en juin 2001.Après avoir signé un sous-seing chez un notaire pour vendre ce bien la semaine derniére,nous avons appris que la mairie avait un droit de préemption sur notre maison .Quel recours avons nous?C'est notre seul bien,je vais être au chômage en juillet et mon conjoint y est déjà.Comment remboursé le crédit si ns ne pouvns pas vendre?Merci d'avnce pour votre aide.

Joce

Nom: 
capelle
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Bonjour,

ayant subit un droit de préemption (il y a 3 ans) sur l'achat de 2 maisons par la commune (pour la construction d'un rond point)

j'aurais voulu savoir de quel recours je disposais sachant que la mairie vient de mettre en vente ces biens sans m'en avoir informé.

Merci pour votre aide.

Nom: 
Rai
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Bonjour,

la purge du droit de préemption est elle également valable dans le cadre d'un batiment neuf actuellement en cours de réalisation?

Nom: 
fabrice
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Bonjour,

J'ai vendu mon appart pour acheter un nouvel appart, pour lequel j'ai signé un compromis de vente et contracté un nouvel emprunt. Mais la mairie veut fait valoir son droit de préemption sur la vente de mon appartement !

Le prix proposé est bien inférieur au prix du marché, je préfére renoncer à vendre. Que devient le compromis vente du nouvel appart ? Peut-on me forcer à l'achat sachant que le pret était accordé sous condition suspensive de la vente de mon ancien appart ? Sinon, puis-je récupérer le séquestre ?

D'avance merci

Fabrice

Nom: 
duval
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mes parents veulent vendre une maison, la commune s'est déclarée interressée

mais elle nous mène en bateau depuis 3 ans. avec mes freres, nous pensont créer une sci pour remettre cette maison en etat et avoir des locataires. cette création de sci peut-elle faire bouger la mairie ? celle-ci peut-elle préempter et acheter pour avoir cette maison avant que nous engagions des travaux ?

nous n'arrivons a rien avec la mairie (notre maison les interressent, mais bientot .... ce bientot dur) la sci peut-elle accelerer les choses ?

merci de me repondre

Nom: 
frederic
Site: 
http://mg.lebivouac@orange.fr

je suis dans la mème position que vous aujourd'hui , cet une ferme fortifier don les 2tier appartienne a la mairie. il reste une parcelle avec un batiment que je souhaiterais transformer en point d'acceuil commerçial .je craint le pire en voulant revendre mon bien de tomber aussi dans la preemption

Nom: 
mocydlarz annette-marie
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la collectivité peut excercer son droit de préemption uniquement dans le cadre de l'article L.00-1 du code l'urbanisme lequel précise :

"Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels"

dans la situation que vous exposez vous êtes en droit d'en demander la rétrocession et l'annulation de la vente par la même occasion auquel cas, si vous ne souhaitez plus reprendre ces immeubles, demandez des dommages-intérêts pour abus du droit de préemption et privation de vos droits réels par le non usage de ces deux immeubles mais, dans le cas de 'annulation cela peut se demander aussi

mais il faut également vous renseigner sur le prix qu'elle a fixé pour cette vente, c'est aussi la surprise en général mais elle a, en tout état de cause, commis une faute car lorsqu'elle exerce ce droit, il doit être suffisamment motivé donc il faut demander l'arrêté de préemption en mairie et aussi à la sous ou à la préfecture car il doit y être annexé dans leurs registres.

vous pouvez envoyer un pli recommandé avec accusé de réception pour demander la rétrocession avec des dommages-interêts ou formulez une demande de dédommagements eu cas ou vous abandonnez les deux immeubles en mentionnant un délai de paiement et de rétrocession

Bon courage mais il sera préférable de prendre un avocat lorsque vous aurez la réponse, c'est préférable

Bon courage et cordialement.

Nom: 
mocydlarz annette-marie
Site: 
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Il s'agit de l'article L.300-1 au lieu de L.00-1 , je n'ai pas vu que ma rectification n'avait pas été prise en compte

excuse

Nom: 
François
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Je suis acquéreur lésé d'une maison qui a été préemptée il y a bientôt 5 ans. D'après mes informations la mairie est en train de la vendre à un groupe immobilier. Cependant l'échéance de 5 ans va être atteinte sans que le bien ait été utilisé. La mairie ne m'a pour autant pas proposé e rachat. Est-elle en tort ? Une fois les 5 ans écoulés aurai-je une possibilité d'action ?

Merci

Nom: 
Balay
Site: 
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attention : la commune peut exercer sont droit de prémeption à l'occasion du transfert du bien à la SCI.

Nom: 
Balay
Site: 
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C'est une situation délicate.

Si vous aviez justifié de l'obtention du pret sans preciser que cette obtention était conditionnée par la vente définitive du bien, il y a un risque que le vendeur vous force à acquéreir ou réclame des dommages interets.

Tout va dépendre de la redaction du compromis de vente, des conditions suepnsives prévues, de la lettre de la banque etc.... En fouillant bien, on parvient généralement à se sortir de ce genre de situation, mais c'est parfois délicat.

Paul-Guillaume BALAY

Oui, une fois le délai de 5 ans écoulé, et si lme terrain n'est pas utilisé dans un but d'intéret général (même différent de clui initialement prévu), vous disposerez alors d'une action possible contre la commune.

Paul-Guillaume Balay

Avocat

Nom: 
Marie
Site: 
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Bonjour,

Je souhaite acquérir un bien, mais je ne peux malheureusement pas attendre les deux mois de délai de préemption de la mairie, comment fait on pour obtenir un refus express ? est ce par courrier ou aller directement à la mairie concernée ou est ce le notaire qui se charge de cela ?

merci beaucoup

Nom: 
Stéphanie
Site: 
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Bonjour,

Je devais passer chez notaire pour me porter acquéreur d'une maison vendue occupée de son locataire (bail jusque fin 2011).

La mairie a préempté le bien pour en faire un logement social. (recommendé reçu le 10/09/2010)

Ai-je des chances de faire annuler cette préemption au tribunal?

Je vous remercie.

Cordialement.

nanie2906@hotmail.com

Chère Madame,

Sans précision, je ne puis vous répondre. Il est toujours possible de contester une décision de préemption en faisdant un recours devant le tribunal administratif, mais les chances de succès dépendent du dossier (forme de la décision, délais respctés par la commune, motif de la décision etc...).

Ce qui est certain, c'est qu'il faut réagir vite et prendre rapidement votre décision, notamment pour éviter que la commune signe l'acte de vente avant que le tribunal ait statué.

Je suis à votre disposition si vous souhaitez davantage d'informations.

Paul-Guillaume Balay

Avocat au Barreau de Lille

Nom: 
Cédric
Site: 
cedricf44@hotmail.fr

Bonjour,

Je vous explique l'histoire de ma Belle-Mère.

Il y 'a 7 ans, elle décide de vendre un terrain constructible d'environ 700 m² prêt de l'eglise d'une commune rurale. Cependant, la Mairie de cette commune dépose un droit de préemption chez le Notaire et achete le terrain au prix "Des Domaines"

~ 35 000 € avec comme motif de préemption: "Plateforme de contournement".

A ce jour, nous aprenons que la Mairie revent le terrain en deux parcelles constructibles au prix de 125 € / m².

Avons nous un recours possible sachant que le bien préempter ne correspond pas à sa destination finale et sachant aussi que cela fait plus de 5 ans ?

Vous remerciant par avance de votre réponse.

Cédric

cedricf44@hotmail.fr

Nom: 
BALAY
Site: 
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Oui, si vous souhaitez faire valoir vos droits, il y a des choses à faire.

Vous comprendrez cependant que je ne peux cependant vous faire une consultation précise par mail.

Cordialement,

Paul-Guillaume BALAY

Avocat au Barreau de Lille

Nom: 
Emmanuel
Site: 
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4 ans après la préemption ,la collectivité n'a toujours pas utilisé le bien pour l'usage envisagé primitivement et souhaite lui donner une autre affectation. Le peut-elle ,et en suivant quelle procédure?

merci de votre réponse par avance

Nom: 
corinne
Site: 
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Je vous ai envoyé un mail, mais je suppose que cela sera plus facile par le blog. Voilà mon problème:

Je suis en indivision avec ma mère et mon frère et nous essayons de vendre une propriété à Trégunc (finistère), nous en sommes au 3ème compromis de vente en 5 ans, et les 2 dernières fois, l'affaire n'a pas abouti. Le maire a chaque fois avait refusé de préempter (décision écrite)..La dernière lettre du maire date de 2 ou 3 ans grand maximum. La apparemment il veut préempter, a-t-il le droit? (le notaire a envoyé une nouvelle DIA À LA MAIRIE IL Y A 15 JOURS)

je vous prie de bien vouloir me répondre

Sincères salutations

Corinne Donas

Nom: 
abc
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Bonjour,

Nous avons signé mi-janvier un compromis de vente pour notre maison, puis un avenant mi-février pour décaler la date à laquelle nous devons libérer la maison mais sans modifier la date de vente prévue (nous restons 10 jours dans les murs après la vente effectuée).

Sauriez vous si le droit de préemption cours à partir de mi-janvier ou s'il a recommencé à la mi-février s'il vous plait ?

Merci

Nom: 
stéphane
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Bonjour,

En mars 2010 j'ai fait une DIA pour la vente d'un studio en proposant un prix. Le bailleur social a fait une proposition inférieure dans le délai de deux mois qui m'a été notifiée par acte d'huissier. J'ai dans un premier temps maintenu mon prix initial, puis avant le délai de deux mois j'ai répondu avec AR que j'accèptais l'offre de prix. J'ai alors recu une confirmation d'acquisition du bien au prix convenu.

Deux rendez vous chez le notaire pour passer l'acte authentique ont été annulés prétextant des résultats de réunion, d'assemblée générale de copro....

Un an après, après harcelement par courrier et téléphone des responsables de du bailleur social acquéreur, j'ai recu un courrier m'informant que ce dernier ne se portait plus acquéreur du logement car la politique d'acquisition dans l'immeuble a changé et qu'ils mettent fin à des préemption systématique.

En fait, ce bailleur social obtenu la quasi majorité des tantièmes, a viré le syndic en place et s'est proclamé syndic bénévole puis a été nommé syndic. Ils ne veulent donc plus acquérir pour ne pas avoir la majorité absolue qui les obligeraient à renoncer à leur qualité de syndic.

Si l'accord sur le prix vaut accord tacite et donc vente, cet organisme ne se retrouve t il pas propriétaire de mon logement ? Le prix ne m'ayant bien sur pas été donné dans les six mois, quel recours puis_je avoir ?

J'ai arrété de louer ce logement pendant un an sur leur recommandation et je subis donc un préjudice financier important. De plus, en un an j'ai perdu de nombreuses occasion de vendre mon logement à un particulier car ils préempté systématiquement sur l'immeuble.

S'il est réputé propriétaire sans la jouissance qui doit payer les charges de copro, taxes foncières, assurances ?

merci de m'éclairer sur une situation que je pensais impossible ; acheter à un prix fixé attendre un an et refuser la vente sans explications.....

Nom: 
julian
Site: 
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Monsieur,

Je me permets de vous solliciter via votre blog dans le cadre d'une demande d'informations en référence à une constitution de SCI.

Nous souhaitons créer une SCI familiale et placer un immeuble sous cette même SCI. Le prêt immobilier lié à cet immeuble acquis en 1997 a été totalement remboursé.

Nous savions que les coûts liés à la création de la SCI (signature/enregistrement des statuts, immatriculation au greffe du tribunal de commerce etc) sont d'environ 1 500€.

Parallèlement, nous souhaitons effectuer le montage financier "classique" selon lequel la SCI familiale une fois constituéée rachète l'immeuble. Etant donné que le bien immobilier est valorisé entre 950 000 € et 1 100 000 €, le notaire réclame une somme d'environ 35 000€ au titre du droit de préemption urbain...

Est-il normal de payer une somme au titre du droit de préemption urbain ? Est-il avantageux de créer simplement une SCI sans réaliser le montage financier qui oblige à régler près de 35 000€ au titre du DPU ?

Je vous remercie pour votre aide.

Nom: 
Bernard
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J'ai une petite SCI comportant quelques garages pour voitures.

Je dois vendre car je dois m'occuper d'en enfant handicapé gravement malade.

Je vis dans la précarité. Il n'y a pas assez de revenus.

J'ai trouvé un acquéreur. Le compromis a été signé.

J'ai réduit le prix.

La mairie préempte pour des raisons floues.

Mon acquéreur m'a dit que s'il ne pouvait pas acheter l'ensemble, il serait prêt à acheter quelques garages seulement et un bout de terrain face à l'entrée des garages.

Dans ce cas serait-il possible de lui vendre quelques parts sur la totalité? Car, je pense que la mairie pourrait encore préempter.

Pourrait elle préempter pour quelques parts seulement?

Le maire m'a fait savoir qu'il ferait passer les domaines pour en réduire le prix, car ce qui l'intéresse, c'est le terrain et pas les garages.

Je lui ai répondu que ce n'était pas un terrain tout seul et que c'était un immeuble de rapport.

En outre la commune n'a pas de sous et achète tout ce qu'elle peut. Des immeubles sont à l'abandon depuis des années.

On n'a pas besoin de sous pour acheter, mais seulement pour payer que disait mon père.

Cependant comment puis-je vendre? J'ai besoin d'argent pour sauver ma gosse

Nom: 
deleuil
Site: 
http://deleuilguy@gmail.com

Je vend mon bien 230000 euro la mairie me fait prèemption a 190000 esque la mairie est prioritaire a190000 ou saligner au prix du vendeur a230000

Nom: 
VENDETTI
Site: 
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concernant un terrain afin de construire un lotissement , et étant donné que certains propriétaires possédant de petites surfaces ne veulent pas vendre la mairie veut par l'intermédiaire d'un organisme préempter les terrains des récalcitrants dans ce cas a t-elle le droit et les propriétaires ayant déjà signé ,garderont-ils le prix fixé lors de la promesse de vente l

Nom: 
haim

Bonjour,

Je propose à la vente un lot à usage habitation ainsi qu'un local à usage commercial.

Quelle présentation appliquer sur le compromis afin que l'acquéreur et moi-même soyons assurés que la ville ne préamptera pas, si préamption a lieu, uniquement un des deux lots?

Avec mes remerciements

Cordialement

nicoaim@hotmail.fr

Nom: 
Yazid
Site: 
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Nom: 
Yazid
Site: 
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Suite à la signature d'un compromis d'achat d'un terrain (ne faisant pas partie de la zone de préemption de la commune) bordant ma maison, la mairie a retourné au notaire un courrier stipulant qu'elle faisait jouer son droit de préemption sans le justifier.

Le clerc m'informe de ce courrier par téléphone, je prends rdv avec le maire qui après discussion décide de ne plus s'opposer à la vente et qu'il renonce à préempter.

Le maire fait le jour même un courrier au notaire comme quoi qu'il ne s'oppose pas à la vente.

Mais le notaire a l'air de dire que ce n'est pas aussi simple que cela???

je tiens à préciser que ni le propriétaire ni l'acquéreur (moi même) avions été informés de façon officielle de ladite préemption.

Il me semble qu'il y a eu intention de préempter mais pas préemption. Le courrier du maire dédouane le notaire de la vente cela devrait suffir. Je ne comprends pas pourquoi le notaire fait traîner la signature de vente.

Merci de m'éclairer. Dois-je solliciter un autre notaire????

Nom: 
perrot
Site: 
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bonjour

je vend ma maison avec un terrain non attenant mais la mairie est intéressé que par le terrain il mais son droit de préemption sur celui ci. mais le soucis c'est que sa baisse considérablement le prix de vente de la maison et il veux me prendre le terrain a un prix dérisoire. a t'il le droit de fracturer le terrain et la maison et a t'il le droit d'acheter mon terrain a ce prix sachant que la maison vaudra moins sans celui ci? merci d'avance.

Nom: 
magnan
Site: 
mthemag@gmail.com

Bonjour,

Le 2 février nous avons signé un acte sous-seing privé pour vendre un local artisanal de 250 m2 et le terrain attenant de 2000m2, le PLU correspondant à cette période étant favorable à une construction ZONE UB, COS 0.50.

Le 9 février le notaire a reçu un nouveau certificat d'urbanisme stipulant qu'un sursis à statuer de 2 ans pouvait être opposé au permis de construire déposé par l'acquéreur pour (raison invoquée : mauvaise imperméabilisation des sols). Nous n'avons pas été inforéms par le notaire de la probabilité d'un sursis à statuer. Puis en juillet dernier la mairie a édité un arrêté opposant un sursis à statuer au permis de construire pour 2 ans dont nous n'avons pris connaissance que fin juillet. Un nouveau PLU est en cours d'élaboration et prévoit de : mettre le terrain en non constructible, de construire sur notre terrain un "reprofilage fossé le long de notre parcelle, déviation des écoulements sur notre parcelle" et il est question d'un bassin de réserve d'eau. Hors sur les terrains contigus aux nôtre, le maire a autorisé la construction de 5 maisons ; en face il y a une grande propriété appartenant à un Château de grands crus classés qui est en phase d'être transformé en lotissements. Ni nous, ni l'acquéreur n'avons l'intention de revenir sur le sous-seing privé. La Mairie n'a pas préempté le terrain à ce jour. Peut-elle le faire au prix mentionné sur le sous-seing privé encore existant ? Une enquête publique est en cours à la Mairie, nous nous y sommes déjà rendus une première fois. Les représentants du Tribunal administratif nous ont convoqué à nouveau pour jeudi prochain. Comment faire pour que le Maire revienne sur sa décision? Il faut savoir qu'il est possible d'éviter tout risque d'inondation (depuis 30 ans une seule fois et une seule maison en cause) en faisant nettoyer les fossés et les bouches d'égout qui n'ont jamais été nettoyés. Il semble que la Mairie envisage des travaux onéreux sur une propriété qui n'est pas la sienne, qu'elle ne veut surtout pas préempté, ceci avec l'argent du contribuable !!! Alors que des solutions plus simples peuvent être envisagées par le biais des fossés existants.

Merci de votre aide, étant retraité, nous n'avons pas les moyens financiers d'engager une procédure, d'autant plus que nous ne pouvons plus louer notre local.

Nom: 
Richard
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Bonjour,

Dans mon cas je suis le propriétaire, la commune fait un DPU.

Le prix qu'elle propose ne me conviens pas.

Je ne veux pas qu'un juge fixe le prix de vente, et je ne veux pas retirer mon bien de la vente.

je souhaite vendre à l'acquéreur initial.

Je pense donc aller devant le tribunal administratif pour argumenter que la commune ne justifie pas son DPU.

A quel moment dois-je saisir le tribunal administratif?

- Dois-je attendre que la commune saisisse le juge d'expropriation pour fixer le prix?

- Dois-je immédiatement après retour de la DIA positive chez mon notaire, prendre les devants et aller voir un avocat pour saisir le tribunal?

-Est-je un délais maxi pour le faire?

Si le tribunal me donne raison, pourrais-je poursuivre la vente avec mon acquéreur initial et demander des dommages & intérêts à la commune?

Merci pour votre retour

Cordialement

Nom: 
BALAY
Site: 
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Oui, si la commune vous a déjà fait une offre de prix, il est urgent de contacter un avocat spécialisé.

Paul-Guillaume Balaÿ

Nom: 
DULUCQ
Site: 
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Bonjour,

Je suis en possession d'un bail tous commerces (renouvelé l'an dernier) depuis 1998 ; et ne suis pas propriétaire du bâtiment dans lequel j'exerce mon activité commerciale.

Le propriétaire des murs souhaite vendre son bâtiment. La mairie exerce son droit de préemption, si celle-ci aboutit Quid de mon commerce ?

Cordialement.

GD

Nom: 
DULUCQ
Site: 
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Re-bonjour,

Pardon, j'ai oublié de vous signaler que la commune souhaite acquérir ce bâtiment en vue de sa destruction afin d'accéder au terrain se situant à l'arrière du bâtiment (déjà en possession de la mairie) sur lequel il est prévu la construction de logements sociaux.

Pardon de cet oubli.

Cordialement.

Bonsoir,

en principe, si le bien était vendu occupé, c'est à dire en faisant mention du bail dont vous bénéficiez, en préemptant la commune se porte acquéreur du bien avec son locataire

A charge pour elle, ensuite de négocier avec vous la résiliation du bail ou de le résilier d'office dans les conditions contractuelles ou légales possibles (à examiner).

La décision de préemption peut être contestée devant le Tribunal Administratif dans un délai de 2 mois à compter de la date de notification.

Cordialement,

Paul-Guillaume Balay

Nom: 
DULUCQ
Site: 
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Bonjour,

Est-ce que le fait que, de mon côté, mon bail étant mis à la vente (avec estimation agences immo) depuis quelques mois (je suis proche de la retraite), peut changer quelque chose dans la négociation, d'autant que les acquéreurs potentiels se sont bien évidemment désistés dès qu'ils ont pris connaissance de la préemption (bail authentique) ?

Merci de votre attention.

Cordialement.

GD

Nom: 
evelyne
Site: 
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Bonjour, depuis 2006 j'avais une"convention d'occupation précaire" sur un terrain qui est en zone ND, où j'exercais une activité saisonnière de loueurs de quad et de poney. En 2009, je me porte acquéreur du terrain, la commune préempte au même prix, sa motivation : préserver le littoral et réouvrir le terrain au public, en stippulant que depuis plusieurs années il y avait une activité de quad dessus qui dégradait le site (ce qui est faut puisque le circuit quad est sur la partie où il n'y a que du sable et aucun végétaux).

Depuis 2009, à ma grande surprise la mairie accepte de me relouer le terrain (malgré les soi-disant dégradations) avec comme "bail" une concession saisonnière de 2 mois, les 10 autres mois de l'année le terrain est fermé par un grillage et portail.

Ma question : préemption depuis 3 ans déjà et rien n'est fait pour réouvrir le terrain au public et rien est fait pour pour préserver le littoral et de plus il reloue le terrain , est ce légal ? ai-je un recour ?

Nom: 
nathalie
Site: 
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Je souhaiterai savoir si une même collectivité peut mettre un droit de préemption sur un terrain, désister puis même une sedonde fois un droit de préemption sur ce même terrain?

Nom: 
Sylvain
Site: 
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Bonjour,

Je suis sur le point de signer les papiers pour un achat d'un terrain non constructible.

Sauf que la mairie a informé mon notaire sur le faite quelle est intéressé par l'acquisition de ce terrain.

Il ce situe en zone de préemption.

La mairie a déjà acheté des terrains voisins pour ce faire des réserves foncière et annonce un projet de lotissement mais pas avant 25 ans.

Mon notaire me conseil d'aller voir le maire.

Sachant que je n'ai pas signé de compromis de vente et que j'ai pris RDV pour discuter avec le maire.

Qu'est-ce que je peut lui dire pour le convaincre de me laisser le terrain ?

Bien sûr, je suis prêt à aller au tribunal administratif, mais je ne vois pas comment je pourrais gagner sachant que la mairie compte faire un lotissement mais rien avant 25 ans.

Cordialement.

Nom: 
Daniel
Site: 
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Bonjour,

Je suis en cours d'achat d'un terrain en zone AU mais la mairie souhaite excercer son droit de préemption.

motif : constitution de réserve foncière

projet : création de logement à long terme

Est-ce que c'est suffisant pour préempter ?

Est-ce qu'il y a un moyen pour convaincre la mairie de ne pas préempter ?

Merci, cdlt.

Nom: 
vero
Site: 
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Il y a 5 ans, la mairie a préempté la maison que je souhaitais acheter.

5 ans après, elle est en l'état, fermée, non louée...

La mairie n'en a rien fait.

Avait elle l'obligation d'en faire usage dans un cadre d'intérêt public dans les 5 ans de l'exercice du DPU ?

Quels sont mes moyens d'action ?

merci

Nom: 
Aurore
Site: 
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Bonjour,

Je suis en train de vendre un terrain en Corse mais je ne peux conclure la vente car il paraît qu'il me faut la signature du maire pour que je puisse vendre. Je ne comprends pas pourquoi il ne veut pas acheter le terrain donc je suis en droit de le vendre à qui je désire et le maire n'a plus à entrer dans la vente de celui-ci ?

Merci,

Cordialement,

Nom: 
graves

Bonjour maître,

Voilà mon soucis. Je loue actuellement un angard. Ce angard va être mis en vente et je veux l'acheter. Il s'avère que la mairie veut préempter sur ce bien pour en faire les services techniques de la commune. Suis-je prioritaire pour l'achat ou la mairie a tous les droits pour cet achat. Pourrai-je rester dans les lieux jusqu'en 2020, date à laquelle mon bail s'achève. Quels recours puis-je avoir pour acquérir ce bien sachant que si je n'ai pas cet angard mon activité ( producteur de melons, je me sers de cet angard pour le calibrage et la mise en commercialisation de mes melons, j'emploi une vingtaine de salariés) ne va plus être possible. Vous remerciant par avance de vos réponses

Nom: 
graves

je tiens à préciser que le angard je le loue à la Société ARTERRIS qui est une coopérative agricole. Merci d'avance

Nom: 
Jean-Baptiste
Site: 
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Bonjour,

J'ai acheté il y a 6 mois une maison sur une parcelle de terrain qui est sujette, je viens tout juste de l'apprendre, à une expropriation pour cause de développement de transport en commun. Je n'avais pas connaissance de ce projet bien qu'il date de 2011.

La mairie de la localité sur laquelle se trouve cette parcelle n'a pas fait jouer son droit de préemption et nous a pas informé de ce projet.

N'existe t'il pas un devoir d'information?

Je vous remercie par avance de toute information qu'elle me remonte ou non le moral.

Nom: 
Loïc
Site: 
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Bonjour,

je suis acquéreur d'un bien. Nous avons signé chez le notaire le 11/12/2012, et le 28/02/2013 nous recevons un recommandé de la mairie nous indiquant son intention de prempter le bien.

Plusieurs questions:

-Est ce que le délai de 2 mois est dépassé, si oui est ce que cela peut entrainer l'annulation de la préemption.

-Le prix proposé est inferieur à celui du compromis de vente, est ce que le vendeur peut refuser, et essayer de nous revendre le bien?

-Est ce que ça vaut la peine de se battre contre la mairie?

Cordialement

Loïc

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