paul-guillaume.balay

Par paul-guillaume.balay le 01/10/07
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La réforme des autorisations d'urbanisme est entrée en vigueur ce 1er octobre 2007.

Elle révolutionne les permis de construire, les permis de lotir, les permis de démolir...

Tout priopriétaire d'un bien immobilier ou tout propriétaire d'un projet immobilier est concerné par cette réforme.

Désormais il n'existe plus que 4 régimes :

Le permis de construire / permis d'aménager / permis de démolir / La Déclaration préalable

La réforme des autorisations d'urbanisme

Accroître l'offre de logements, pour répondre à un besoin patent de la population et soutenir l'économie (quand le bâtiment va...!) est un objectif constant des politiques publiques. Pourtant, les promoteurs et constructeurs se plaignaient de nombreux freins, au premier rang desquels la trop grande complexité des règles d'urbanisme et l'insécurité juridique découlant de la multiplication incessante des contentieux .

Une ordonnance du 08 décembre 2005 a donc initié une vaste réforme des autorisations d'urbanisme qui entrera en vigueur le 1er octobre 2007. Pour parvenir répondre aux attentes de professionnels et soutenir la construction de logements, la réforme s'articule autour de 3 axes majeurs :

- Simplifier

- Sécuriser

- Responsabiliser

1- Simplifier la réglementation et rationaliser les procédures

Il existait auparavant 16 régimes d'autorisation et de déclaration différents , un maquis complexe et méconnu !

Désormais , les permis sont réorganisés en seulement 3 permis correspondant aux 3 grands types d'interventions foncières : permis de construire, permis de démolir et permis d'aménager. Et pour les opérations de moindre ampleur, une simple déclaration préalable, dont les formalités sont allégées, sera suffisante.

Ainsi, de 16 régimes différents, il n'en reste plus que 4. l'effort de simplification est substantiel.

Le champ d'application du permis de construire est clarifié : le principe demeure que toute construction neuve, même dépourvue de fondations, est soumise à permis de construire. En revanche, les exceptions soumises à simples "déclaration" ou même exonérées de tout contrôle préalable sont désormais définies de façon simple et compréhensible par le Code de l'Urbanisme.

Le permis de démolir, quant à lui est désormais exigé dans deux cas : dans certaines situations fixées par la loi ou dans les zones définies par les communes.

Ensuite, le régime d'instruction des 4 régimes est harmonisé et repose désormais sur un tronc commun qui facilite la compréhension du système.

On note également quelques changements plus particuliers, visant à résoudre des difficultés plus spécifiques.

Ainsi, par exemple, le régime du "changement de destination" des constructions existantes est clarifié . Et surtout ce changement est désormais soumis à contrôle (au moins une déclaration), dans tous les cas, même s'il est réalisé sans travaux , ce qui devrait permettre de mettre un terme à de fréquents contournements de la législation de l'urbanisme.

De même, en matière de lotissement, toutes les divisions en vue de construire sont désormais soumises au régime de l'aménagement (un permis d'aménager ou, au moins une déclaration) dès la première division.

2- Sécuriser les demandeurs

Les professionnels se plaignaient d'un certain manque de visibilité des délais d'instruction de leurs demandes. Désormais le Code de l'Urbanisme prévoit des délais de principe qui ne pourront être majorés qu'exceptionnellement dans des cas limitativement prévus par la loi. Le pétitionnaire ne peut donc plus guère subir de surprise de ce chef. En outre, dans ce cas, la majoration du délai d'instruction devra impérativement être notifiée dans le délai d'un mois à compter du dépôt de la demande.

Selon le même mécanisme, le Code fixe une liste limitative des pièces exigibles qui ne pourra connaître que quelques rares exceptions énumérées par le code. Et, là aussi , les services instructeurs auront l'obligation de notifier le caractère incomplet du dossier dans ce même délai d'un mois.

En bref, 1 mois après avoir déposé sa demande de permis, le pétitionnaire saura si son dossier est complet, connaîtra le délai d'instruction de sa demande et identifiera avec certitude la date à laquelle il pourra, le cas échéant, obtenir un permis tacite.

Il s'agit là d'un point essentiel de la réforme, qui apportera un confort évident aux demandeurs d'autorisations mais nécessitera un effort considérable de la part des services instructeurs, confrontés à ce délai butoir de 1 mois pour opérer les vérifications préalables.

Enfin, il est posé en principe qu'en matière d'urbanisme, exceptionnellement, le silence de l'administration vaut acceptation et donne donc lieu à l'obtention d'une décision tacite à l'issue d'un délai qui est le plus souvent de 2 mois.

Une fois la décision obtenue, le pétitionnaire sera également mieux sécurisé.

Les 3 risques que sont le retrait de l'autorisation, sa péremption et le risque de contestation sont tous trois appréhendés par la réforme.

Ainsi, le délai durant lequel l'auteur de la décision peut la retirer sera désormais uniformément de 3 mois pour les décisions d'urbanisme, sans opérer, comme auparavant, une distinction byzantine entre les autorisations expresses, tacites, affichées ou non... En outre, aucun retrait n'est jamais possible en matière de déclaration préalable.

Le régime de péremption et de prorogation de la durée de validité des autorisations est également simplifié et harmonisé.

Par ailleurs, s'agissant des contentieux, les juridictions administratives peuvent aisément rejeter les recours chicaniers en n'annulant un permis que partiellement. Cette mesure devrait permettre d'éviter l'annulation d'opérations importantes pour une irrégularité de détail. Mieux encore, on rappellera que le bénéficiaire peut déposer une demande de permis modificatif pour mettre en conformité son projet et faire échec à l'illégalité invoquée.

Enfin, les délais de prescription de certains recours civils et administratifs sont abrégés.

Les promoteurs et constructeurs se réjouiront à coup sûr de ces encadrements légitimes et attendus des risques pesant sur les autorisations.

3- Responsabiliser chacun

Enfin, la réforme s'efforce de responsabiliser les différents acteurs de la construction et principalement les pétitionnaires.

La surface des constructions (SHON) sera désormais simplement déclarée par le pétitionnaire, alors qu'auparavant il incombait aux services instructeurs de contrôler cette surface, sans en avoir véritablement les moyens.

De même, seul l'affichage de la décision sur le terrain, qui relève de la seule responsabilité du pétitionnaire, fait désormais courir le délai de recours contre la décision. D'ailleurs, cet affichage est légèrement renforcé avec l'obligation de mentionner certains conseils procéduraux à destination des éventuels requérants.

Jusqu'alors, l'administration délivrait un certificat de conformité attestant que la construction achevée est conforme au permis, mais elle n'avait, bien souvent, pas les moyens d'opérer les vérifications nécessaires , faute de personnel suffisant et de temps. Désormais, c'est le pétitionnaire qui déclarera la conformité de la construction, sous sa responsabilité. L'administration pourra, si elle le juge utile, opérer un récolement pendant un délai 3 mois. La conformité sera donc présumée.

Au final, sous couvert de responsabiliser chacun, on pourra regretter que, parfois, l'auteur de la réforme donne l'impression de prendre acte des insuffisances de moyens de l'administration et préfère ainsi la décharger de certaines de ses obligations, qui sont désormais reportées, peut-être de façon illusoire, sur le pétitionnaire. C'est un peu comme si l'Etat renonçait à réaliser des contrôles de vitesse routiers en prenant acte de ce que la police n'est pas en mesure de contrôler tout le monde.

4- L'entrée en vigueur

Après plusieurs tergiversations, l'administration a reporté l'entrée en vigueur de la réforme, tant elle était consciente que celle-ci nécessitait un long travail de préparation et de formation des services instructeurs.

La réforme entre finalement en vigueur le 1er octobre 2007.

Plus précisément, les nouveaux délais d'instruction et nouvelles règles de délivrance s'appliquent aux demandes déposés après cette date, tandis que les règles relatives à l'achèvement s'appliquent çà toutes les constructions terminées après le 1er octobre.

* * *

Paradoxalement, dans un premier temps, la simplification des règles va compliquer les choses. En effet, les professionnels vont devoir digérer rapidement cette réforme fort complète et très concrète, oublier leurs anciennes connaissances et acquérir de nouveaux réflexes. Il faudra également attendre les premières décisions de jurisprudence, indispensables pour guider les interprétations des nouvelles règles. Mais une fois passé la période d'assimilation de la réforme, nécessairement difficile, la volonté de rationaliser les autorisations, d'harmoniser les règles d'instruction et de clarifier les procédures devrait conduire à une simplification salutaire .

Au final, certains trouveront cette réforme utile, d'autres critiqueront sa timidité. Quoiqu'il en soit, on ne peut désormais qu'espérer l'avènement d'une période de stabilité des règles d'urbanisme car depuis la loi SRU de 2000, le droit de l'urbanisme s'est distingué par ses incessantes modifications, rendant bien difficile l'assimilation de la réglementation par les professionnels.

Rappel : Textes principaux de la réforme :

Ordonnance du 08 décembre 2005, décret du 05 janvier 2007, arrêté du 06 juin 2007.