Par paul-guillaume.balay le 01/02/14

MARCHES PUBLICS : comment contester en cas de rejet de l'offre ?

en matière de marchés publics, lorsqu'un candidat voit son offre rejetée et qu'il a le sentiment que les règles de juste concurrence n'ont pas été convenablement respectées, il dispose de pluseurs voies de recours.

le refere precontractuel.

Parmis les recours possibles un est particulièrement efficace car très rapide : décision en 20 jours ! On appelle cela le référé précontractuel (art L. 551-1 du Code de Justice Administrative)

Concrètement, la méconnaissance de certaines règles de concurrence dans la procédure de passation peut entraîner l'illégalité de la procédure de passation du marché. Le juge vérifie donc si les règkles de concurrence ont été correctement respectées.

Ensuite, en cas de succès, la collectivité doit reprendre la procédure (et éventuellement elle attribuera le marché au requérant) ou, bien souvent, lancer une nouvelle procédure de marché et le candidat peut retenter sa chance.

Les chances de succès

Les chances de succès de ce type de procédure sont assez bonnes.

En effet, les règles des marchés publics sont tellement complexes, que les collectivités peinent à ne pas méconnaître les règles de concurrence. Or, il suffit d'une seule irrégularité pour faire annuler le marché.

En outre et surtout la jurisprudence en la matière est extrêmement fournie, si bien qu'un avocat expérimenté dans ce domaines peut assez facilement indiquer à l'entreprise si elle dispose de chances de succès certaines ou non. Il est clair que si les chances de succès sont faibles il est préférable de renoncer.

y a -t-il un risque commercial ?

Souvent, dans le passé, les entreprises redoutaient de froisser la collectivité.

Aujourd'hui, ce type de procédure est devenu plus courant.

La collectivité, ne peut légalement « bannir » la société. Au contraire, dans certains cas, la collectivité redoute la société procédurière et s'efforce donc de ne pas la contrarier.

Un signe ne trompe pas : depuis un moment déjà, les grandes entreprises utilisent cette « arme », non sans avoir évalué les avantages et inconvénients. Un récent et célèbre exemple est celui du marché des VELIBS de Paris. La Société JC DECAUX qui avait été évincée à attaqué le marché et obtenu son annulation en quelques semaines. Stratégie payante puisque, finalement, elle a été retenue lors du 2nd appel d'offres.

Dans le monde extrêmement concurrentiel des marchés publics, les vainqueurs sont les meilleurs mais aussi les plus combatifs.

L'annulation du marché ne constitue pas un gage d'être retenue pour l'entreprise qui a attaqué, si elle n'est pas compétitive sur le marché.

Cette stratégie est donc véritablement efficace lorsqu'une entreprise estime que son offre était la meilleure et qu'elle a été écartée à tort pour diverses raisons. En annulant le marché elle provoque une nouvelle mise en concurrence à l'issue de laquelle elle a de sérieuses chances de remporter le marché.

Les délais de recours

Attention, très important : cette procédure s'appelle le « référé précontractuel » et comme son nom l'indique, elle n'est possible qu'avant la signature du marché.

Pour garantir la possibilité de mettre en oeuvre une telle procédure, lorsqu'il s'agit d'un appel d'offres, la loi oblige les collectivités à attendre 11 voire 16 jours au moins avant de pouvoir signer le contrat, à compter de la date de notification du rejet des offres.

La société qui reçoit une lettre recommandée l'informant que son offre a été rejetée doit donc impérativement réagir très vite : idéalement il faut consulter un avocat dans les 8 jours maximum.

Attention pour les MAPA (marché à procédure adaptée), il n'y aucun délai de gel" de la signature (delai de stand still) : il faut donc réagir immediatement.

Les candidats malheureux disposent donc d'une « fenêtre » de quelques jours seulement pour réagir ! C'est bref !

Les autres recours possibles

D'autres procédures sont évidemment possibles, dans des délais moins brefs et apres la signature du marche, mais elles sont un peu moins efficaces ou plus difficiles.

comprendre la decision et obtenir des informations sur l'offre du concurrent

Une autre astuce très importante consiste, pour l'entreprise évincée, à obtenir des précisions sur le choix effectué par la collectivité. L'entreprise a en effet le droit de demander que la collectivité lui communique les motifs de son éviction ainsi que le nom de l'entreprise retenue et les caractéristiques principales de l'offre retenue. (articles 80 et 83 du Code des Marchés Publics).

Puis dans un second temps, il est même possible de demander copie du rapport d'analyse des offres (une partie seulement est communicable).

Toutes les enteprises devraient systématiquement demander ces précisions pour pouvoir amléliorer leurs offrres futures.

C'est un droit tout simple, et très utile car parfois les informations communiquées sont précises et détaillées. Parfois, cette astuce permet de connaître les tarifs pratiqués par le concurrent etc... Ce « benchmarking » légal, légitime et gratuit procure un avantage déterminant dans un environnement stratégique pour améliorer son offre la prochaine fois.

D'ailleurs dans le marché des VELIBS que j'évoquais tout à l'heure, DECAUX a pu gagner le 2nd appel d'offres car, entre temps, l'entreprise a obtenu légalement des informations sur les prix de son concurrent, qui lui ont permis de mieux positionner sa 2nde offre.

Les limites : l'information ne doit pas porter atteinte au secret commercial et industriel

Il y a des limites pour protéger notamment le secret commercial ou industriel, mais malheureusement il est souvent très difficile de déterminer la frontière entre ce qui doit être communiqué et ce qui relève du secret.

Chaque collectivité et chaque marché donne lieu à des réponses différentes.

En cas de litige, il existe une possibilité de recours devant les juridictions administratives (le juge des référés précontractuels a notamment un pouvoir en la matière) et devant la CADA (Commission d'accès aux documents administratifs).

Paul-Guillaume Balay

Avocat au Barreau de Lille

Par paul-guillaume.balay le 10/12/08

Assouplissement annoncé du Code de l'urbanisme, du codes des marchés publics et de la réglementation ICPE en 2009

Dans le cadre du plan de relance de l'économie, le Président de la république a annoncé plusieurs assouplissements du Code de l'urbanisme et du Code des marchés publics.

"Les permis de construire sont prorogés d'un an pour permettre de donner une nouvelle chance aux opérations qui n'ont pu se réaliser. Cette prorogation prend effet à la date du discours du président de la République", le jeudi 4 décembre, a dit le Premier ministre.

Selon l'AFP, François Fillon a annoncé le 9 décembre 2008 que la prorogation d'un an des permis de construire pour les projets immobiliers ayant pris du retard, est effective à compter du 4 décembre 2008.

Il faut attendre la loi qui validera rétroactivement cette mesure pour en connaître les modalités précises, mais il est vraisemblable que cette mesure ne concernera que les permis de construire et autorisations d'urbanisme qui n'étaient pas encore caducs à la date du 4 décembre. On imagine mal que cette prorogation exceptionnelle aille jusqu'à faire "revivre" des permis de construire frappés de péremption.

Reste à savoir de quelle manière cette prorogation s'ajoutera au délai habituel de validité des autorisations afin de pouvoir computer avec précision les délais de validité et de caducité.

le premier ministre a également rappelé les autres mesures nouvelles ayant trait à l'urbanisme:

- possibilité d'augmenter les coefficients d'occupation des sols ( COS ) de 20%. là aussi, on attend les précisions pour comprendre comment s'articulera cette mesure avec les PLU ( plan local d'urbanisme ). Il est probable que les collectivités puissent maitriser directement ou indirectement cette majoration légale et temporaire des COS.

- vente de terrains publics pour favoriser la construction de logements,

En droit de l' environnement, le Premier ministre a rappelé la volonté du giuvernement d'alléger la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement ( ICPE ). Mystérieuse annonce, car on imagine mal que l'on puisse sacrifier la sécurité des hommes et la protection de l'environnement sous le prétexte de relancer l'économie. Quels assouplissement attendre ?

Pour le chef du gouvernement, ces dispositions n'entrent pas en contradiction avec "la politique de protection de l'environnement". "La modernisation de ces règles était prévue" dans le cadre du second volet du Grenelle, a-t-il plaidé.

Par ailleurs, le Code des Marchés Publics sera lui aussi modifié en 2009.

Toutes ces mesures devraient être contenues dans une loi annoncée pour début janvier 2009.

Par paul-guillaume.balay le 10/12/08

MARCHES PUBLICS :

COMMENT DECROCHER UNE SECONDE CHANCE

EN CAS DE REJET DE L'OFFRE ?

Résumé :

Le formalisme fastidieux des marchés publics peut devenir une arme au service des entreprises évincées, qui peuvent ainsi décrocher une seconde chance d'être retenues.

Le formalisme du Code des marchés publics est souvent pesant pour les PME.

Cependant, ces règles sont aussi un mal nécessaire pour garantir une concurrence équitable, même si, là aussi, il y a encore beaucoup à faire pour améliorer les règles de concurrence équitable.

Ces règles qui pèsent sur les entreprises peuvent aussi devenir leur meilleur allié.

La règle de droit ne doit donc pas être seulement vécue comme une contrainte mais également comme une véritable opportunité, un allié. Plutôt que de subir le droit, il est plus efficace de l'utiliser à son profit.

Les règles de procédure : meilleures alliées de l'entrepreneur évincée...

Concrètement il faut savoir que la méconnaissance de certaines règles de concurrence dans la procédure de passation peut entraîner l'illégalité du marché.

C'est efficace car le jugement intervient en une quinzaine de jours seulement. On appelle cela le référé précontractuel (art L. 551-1 du Code de Justice Administrative)

Ensuite, en cas de succès, la collectivité doit reprendre la procédure ou, bien souvent, lancer une nouvelle procédure de marché et le candidat peut retenter sa chance.

Les chances de succès

Les chances de succès de ce type de procédure sont assez élevées.

En effet, les règles des marchés publics sont tellement complexes, que les collectivités peinent à ne pas en méconnaître au moins une. Or, il suffit d'une seule irrégularité pour faire annuler le marché.

En outre et surtout la jurisprudence en la matière est extrêmement fournie, si bien qu'un avocat expérimenté dans ce domaines peut assez facilement indiquer à l'entreprise si elle dispose de chances de succès certaines ou non. Il est clair que si les chances de succès sont faibles il est préférable de renoncer.

Le risque commercial ?

Souvent, dans le passé, les entreprises redoutaient de froisser la collectivité.

Aujourd'hui, ce type de procédure est devenu plus courant.

La collectivité, ne peut légalement « bannir » la société. Au contraire, dans certains cas, la collectivité redoute la société procédurière et s'efforce donc de ne pas la contrarier.

Un signe ne trompe pas : depuis un moment déjà, les grandes entreprises utilisent cette « arme », non sans avoir évalué les avantages et inconvénients. Un récent et célèbre exemple est celui du marché des VELIBS de Paris. La Société JC DECAUX qui avait été évincée à attaqué le marché et obtenu son annulation en quelques semaines. Stratégie payante puisque, finalement, elle a été retenue lors du 2nd appel d'offres.

Dans le monde extrêmement concurrentiel des marchés publics, les vainqueurs sont les meilleurs mais aussi les plus combatifs.

Le risque corollaire de remise en cause d'un marché prédestiné à l'entreprise.

Cette procédure de référé précontractuel est à « double tranchant ».

Dans tous les cas, il n'y a qu'un seul gagnant, le succès de l'un se fait au détriment de l'autre.

L'annulation du marché ne constitue pas un gage d'être retenue pour l'entreprise qui a attaqué, si elle n'est pas compétitive sur le marché.

Cette stratégie est donc véritablement efficace lorsqu'une entreprise estime que son offre était la meilleure et qu'elle a été écartée à tort pour diverses raisons. En annulant le marché elle provoque une nouvelle mise en concurrence à l'issue de laquelle elle a de sérieuses chances de remporter le marché.

Les délais de recours

Attention, très important : cette procédure s'appelle le « référé pré-contractuel » et comme son nom l'indique, elle n'est possible qu'avant la signature du marché.

Pour garantir la possibilité de mettre en oeuvre une telle procédure, lorsqu'il s'agit d'un appel d'offres, la loi oblige les collectivités à attendre 11 voire 16 jours au moins avant de pouvoir signer le contrat, à compter de la date de notification du rejet des offres.

La société qui reçoit une lettre recommandée l'informant que son offre a été rejetée doit donc impérativement réagir très vite : idéalement il faut consulter un avocat dans les 8 jours maximum.

Les candidats malheureux disposent donc d'une « fenêtre » de quelques jours seulement pour réagir ! C'est bref !

Les autres recours possibles

D'autres procédures sont évidemment possibles, dans des délais moins brefs, mais elles sont un peu moins efficaces et plus difficiles.

L'obtention d'information sur l'offre du concurrent !

Une autre astuce très importante consiste, pour l'entreprise évincée, à obtenir des précisions sur le choix effectué par la collectivité. L'entreprise a en effet le droit de demander que la collectivité lui communique les motifs de son éviction ainsi que le nom de l'entreprise retenue et les caractéristiques principales de l'offre retenue. (articles 80 et 83 du Code des Marchés Publics). Puis dans un second temps, il est même possibme de demander copie du rapport d'analyse des offres (une partie seulement est communicable).

C'est un droit tout simple, et très utile car parfois les informations communiquées sont précises et détaillées. Ainsi bien souvent, cette astuce permet de connaître les tarifs pratiqués par le concurrent etc... Ce « benchmarking » légal, légitime et gratuit procure un avantage déterminant dans un environnement stratégique pour améliorer son offre la prochaine fois.

D'ailleurs dans le marché des VELIBS que j'évoquais tout à l'heure, DECAUX a pu gagner le 2nd appel d'offres car, entre temps, l'entreprise a obtenu légalement des informations sur les prix de son concurrent, qui lui ont permis de mieux positionner sa 2nde offre.

Les limites : l'information ne doit pas porter atteinte au secret commercial et industriel

Il y a des limites pour protéger notamment le secret commercial ou industriel, mais il est souvent très difficile de déterminer la frontière entre ce qui doit être communiqué et ce qui relève du secret.

Chaque collectivité et chaque marché donne lieu à des réponses différentes.

En cas de litige, il existe une possibilité de recours devant les juridictions administratives (le juge des référés précontractuels a notamment un pouvoir en la matière) et devant la CADA (Commission d'accès aux documents administratifs).

Paul-Guillaume Balay

Avocat au Barreau de Lille

Par paul-guillaume.balay le 07/03/08

Elections municipales et cantonales : connaitre le droit électoral pour contester l'élection

Les élections municipales et cantonales se déroulent les 09 et 16 mars 2008.

Ces élections susciteront parfois certaines difficultés. Certains candidats ou certains électeurs souhaiteront contester l'élection et faire un recours auprès du tribunal.

Quelles sont les principales règles à connaître ? Comment fonctionne le contentieux de ces élections locales ? comment faire annuler une élection ? Voici quelques précisions.

Le délai

Pour contester une élection, il est impératif de réagir très vite.

Le délai de recours contre les élections municipales ou pour les élections cantonales n'est en effet que de

5 jours seulement à compter de la proclamation des résultats. Si les résultats ont été proclamés le dimanche soir, le délai expire donc le vendredi suivant, à 18h00.

Le Préfet dispose lui aussi du pouvoir de déférer l'élection au tribunal. Il dispose d'un délai de 15 jours.

Il est également possible de formuler une protestation en la consignant dans le procès verbal de l'élection ou par acte séparé adressé en Mairie ou en Préfecture. Le Préfet du Nord pas-de-calais relaira alors cette protestation en saisissant le Tribunal Administratif.

Le tribunal compétent

pour les élections municipales ou les élections cantonales du département du Nord ou du Pas-de-Calais, c'est le Tribunal Administratif de LILLE qui est compétent pour connaître d'un recours.

Il est urgent que la commune ou le canton puisse connaître de façon définitive son ou ses élus. C'est pourquoi le Tribunal administratif a l'obligation de statuer rapidement et au plus tard dans le délai de 2 mois à compter de l'enregistrement de la requête par celui qui conteste l'élection.

Un éventuel appel auprès du Conseil d'Etat est possible.

Effets de l'annulation de l'élection

En principe, l'annulation de l'élection ou d'un candidat conduira à l'organisation d'une nouvelle élection, qui devra intervenir dans le délai de 3 mois.

Mais l'annulation d'un membre d'une liste municipale n'entrainera pas l'annulation de l'élection. Le candidat suivant sur la liste le remplacera.

Par paul-guillaume.balay le 05/03/08

Le Droit de Préemption Urbain (DPU)

Le droit de préemption est parfois confondu avec l'expropriation. Il s'en distingue pourtant principalement par le fait que la préemption n'intervient qu'à l'occasion d'une aliénation (vente, cession...) d'un terrain ou d'un bâtiment. A cette occasion, l'administration va se substituer à l'acquéreur.

Autrement dit, si le propriétaire ne vend pas, il ne peut y avoir préemption, tandis qu'en matière d'expropriation, le propriétaire peut être dépossédé de son bien immobilier alors même qu'il n'envisageait nullement de s'en séparer.

D'ailleurs, en matière de préemption, le propriétaire peut renoncer à la vente et ainsi faire échec à la préemption.

En revanche, contrairement à une idée reçue, en matière de préemption l'administration n'est pas tenue par le prix de vente convenu avec l'acquéreur.

Comme le pouvoir d'expropriation, le Droit de Préemption porte atteinte au droit de propriétaire, ce qui justifie qu'il soit étroitement encadré par le Code de l'urbanisme et que la procédure se déroule également sous le contrôle du juge administratif et du juge de l'expropriation. la procédure est tellement encadrée qu'en cas de contestation de la préemption, les chances de succès du propriétaire ou de l'acquéreur évincé ne sont pas minces. le recours à un avocat expérimenté en droit public/urbanisme/préemption est cependant vivement recommandé.

Il existe plusieurs types de droit de préemption. Le plus connu et le plus courant est le Droit de Préemption urbain (DPU).

Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire dudit droit.

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en oeuvre des opérations d'intérêt général définies par le Code de l'urbanisme.

La décision de préemption d'un bien immobilier doit impérativement préciser le motif qui la justifie, lequel doit correspondre aux hypothèses autorisées par le Code de l'urbanisme.

Le Droit de préemption urbain concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) avec quelques , notamment pour les immeubles achevés depuis moins de dix ans.

Les cessions de droit de SCI ne sont pas soumis au Droit de prémeption urbain, mais la commune peut instituer un droit de préemption "renforcé" par délibération motivée du conseil municipal qui permet de préempter certaine cession en principe exclues du champ du DPU.

1/ La Déclaration d'intention d'Aliéner (DIA)

Avant toute cession visée par le Code de l'urbanisme, le notaire doit adresser en Mairie une "déclaration d'intention d'aliéner" (DIA) qui précise les conditions de la vente.

2/ la décision de la commune

La commune peut renoncer à exercer son droit par décision expresse.

La Commune peut garder le silence , lequel sera considéré, après un délai de deux mois comme un renoncement à préempter.

Dans ces deux cas, le vendeur peut céder le bien à son acquéreur, aux conditions et prix définis dans le formulaire.

La Commune peut également décider d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir au propriétaire dans le délai impératif de deux mois à, compter de la réception de al DIA en Mairie, en précisant avec précision le motif invoqué.

Cette décision de préemption est susceptible de recours devant le Tribunal Administratif. (par exemple, pour le Nord et le pas de Calais, le tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille). Le taux de succès est relativement élevé, compte tenu de la complexité de la procédure de préemption et de la grande exigence dont font preuve les tribunaux. Le recours n'est pas suspensif mais il est possible d'assortir le recours d'un « référé suspension » qui permettra la suspension de la décision si le juge des référés estime qu'il y a un doute sérieux sur sa légalité.

3/ le prix de la préemption

Si la commune veut exercer son droit de préemption, il faut envisager plusieurs possibilités :

Soit la commune accepte les conditions demandées. La vente est alors passée, puisqu'il y a accord sur le chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.

Soit la commune propose un prix inférieur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.

- Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.

- Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

- Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit impérativement saisir le « juge de l'expropriation » et demander une fixation judiciaire du prix.

Le "juge de l'expropriation" (compétent en matière de préemption, contrairement à ce que son nom peut laisser penser) va alors, en quelque sorte, faire office d'expert immobilier pour évaluer le prix du bien et le fixer judiciairement afin de dé »partager les parties.

Les juridictions de l'expropriation sont rattachées aux tribunaux de grande instance. Il y a par exemple une juridiction de l'expropriation du Nord au TGI de Lille.

L'assistance d'un avocat est nécessaire devant la juridiction de l'expropriation, mais cet avocat n'est pas tenu d'appartenir au Barreau du lieu du TGI. Ainsi par exemple un avovat au barreau de Lille peut intervenir dans le pas de Calais (juridiction de l'expropriation d'Arras)

Une visite des lieux sera organisée, en présence du juge.

Puis une audience publique permettra à chacun de soutenir les arguments qu'il aura exposé par écrit, par le biais de son avocat.

Le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession et principalement en se fondant sur des « termes de comparaison », c'est à dire des ventes portant sur des immeubles comparables. Les services des domaines, l'autorité préemptante et le propriétaire vont chacun faire valoir leurs arguments pour défendre le prix qu'ils proposent respectivement.

Un appel est possible auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), il s'impose aux deux parties et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction. L Le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite.

L'acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans.

A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

4/ Le droit de rétrocession

Le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune. Les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient donc d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien.

Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble. Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts.

Une fois informé, l'ancien propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision (son silence étant assimilé à une renonciation) et proposer éventuellement une contre-évaluation. Dès réception de sa réponse, la Commune dispose de deux mois pour accepter de rétrocéder le bien au prix proposé ou pour saisir le juge de l'expropriation.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), l'ancien propriétaire dispose de trois mois pour formuler une acceptation expresse (son silence étant assimilé à une renonciation).

Si l'ancien propriétaire renonce à son droit de rétrocession, la commune doit engager la même procédure à l'égard de l'acquéreur évincé lors de la préemption. A condition naturellement que son identité ait été précisée dans la DIA.

Cette procédure complexe explique que les communes ont tout intérêt à respecter les engagements pris.

Il est toutefois possible de faire échec à la rétrocession dès lors que l'usage finalement fait du bien répond quand même à un des objectifs légalement autorisés.

5/ La purge du DPU

Le propriétaire peut essayer de purger le DPU. Pour cela, il lui suffit de proposer son bien à la Collectivité titulaire du DPU (généralement la commune).

Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.

En l'absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre son bien à tout acquéreur potentiel, mais seulement au prix précisé dans la DIA.

La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance (cf. ci-après).

Paul-Guillaume Balaÿ

Avocat au Barreau de Lille

Par paul-guillaume.balay le 05/03/08

Comprendre la procédure d' Expropriation pour mieux se défendre

L'expropriation permet à une collectivité publique ou certains organismes de s'emparer de la propriété d'un terrain ou d'un bâtiment éventuellement contre le gré du propriétaire.

Compte tenu de l'atteinte évidente au droit de propriété qu'elle entraîne, l'expropriation, est étroitement encadrée et, notamment, son usage est exclusivement réservé pour la mise en place de projets d'utilité publique (exemple : la construction d'une route, d'une salle municipale...).

La procédure est extrêmement précise et, il faut le dire, complexe. Elle est essentiellement fixée par le Code de l'expropriation.

Pour l'essentiel l'expropriation se décompose en deux phases :

1/ la phase administrative

2/ la phase judiciaire

Le propriétaire ou toute personne intéressée qui souhaite s'opposer au projet ou à la procédure d'expropriation peut intervenir à différentes étapes. Compte tenu de la complexité de la procédure, il est vivement conseillé de s'adjoindre les conseils d'un avocat expérimentés en matière d'expropriation.

1 - La phase administrative

1.1- L'enquête publique

Tout d'abord, une enquête publique est organisée.

Cette enquête vise à recueillir les observations du public sur le projet qui justifie l'expropriation. Ces observations seront recueillies par le « commissaire enquêteur » ou la commission d'enquête.

Un arrêté préfectoral précise la date d'ouverture et la durée de l'enquête (qui ne peut être inférieure à quinze jours), son objet, le périmètre et les immeubles concernés, les conditions dans lesquelles seront recueillies les observations du public, etc. Il désigne aussi un commissaire-enquêteur ou une commission d'enquête.

Le public en est informé par des encarts dans la presse (peu lisible si on n'y prête pas attention) et par un affichage en mairie et sur le site (de loin la méthode d'information la plus efficace).

Toute personne qui le souhaite peut consigner par écrit ses observations sur les registres ouverts à cet effet (généralement à la préfecture, sous-préfecture ou à la mairie).

Il est important pour les opposant de profiter de cette enquête publique expliquer les inconvénients que suscite le projet.

Le but de cette enquête est de s'assurer de l'utilité publique du projet. Les observations défavorables du public peuvent ainsi permettre d'aider le préfet à prendre conscience du fait que le projet n'est pas d'utilité publique.

L'utilité publique d'un projet s'apprécie en faisant la balance entre les avantages du projet et ses inconvénients.

A la fin de l'enquête, le commissaire enquêteur émet ses conclusions et rend un avis motivé.

1.2 - La déclaration d'utilité publique

L'opération justifiant l'expropriation est ensuite déclarée d'utilité publique par une décision administrative appelée déclaration d'utilité publique (ou DUP).

Selon les cas, notamment en fonction de l'avis du commissaire enquêteur ou en fonction de l'envergure de l'opération, il peut s'agir d'un décret en Conseil d'Etat, un arrêté ministériel ou préfectoral.

La DUP précise le délai pendant lequel l'expropriation doit être réalisée, lequel délai est réglementé par le Code de l'expropriation et peut être prorogé

Pour les opposants à une expropriation, il est souvent opportun de contester la DUP en formant un recours gracieux auprès de l'administration (chances de succès quasi nulles) ou un recours pour excès de pouvoir devant les juridictions administratives. Attention : le Délai de recours n'est que de deux mois à compter de la publication de la DUP.

Mais ce recours n'est pas suspensif : la procédure d'expropriation se poursuit pendant ce temps. Pour suspendre la procédure, il est toutefois possible de faire un recours en « référé –suspension ».

1.3 - L'enquête parcellaire

Parallèlement à l'enquête et à la déclaration d'utilité publique, l'administration engage une "enquête parcellaire", pour identifier précisément les immeubles et les propriétaires concernés par l'opération.

Cette enquête est portée à connaissance par une information en mairie et envoyée aux propriétaires connus.

Elle permet aux propriétaire de vérifier l'exactitude des renseignements en possession de l'administration ou de demander certains aménagements (maintien d'un accès à une maison, etc.) avant qu'ils ne soient expropriés.

1.4 - L'arrêté de cessibilité

A l'issue de cette enquête, le préfet prend un arrêté de "cessibilité".

C'est à dire qu'il détermine les immeubles susceptibles d'être expropriés.

Cet arrêté est notifié aux intéressés ainsi qu'au juge de l'expropriation.

Il peut lui aussi faire l'objet d'un recours dans un délai de 2 mois.

2.- La Procédure judiciaire

2.1.- L'ordonnance d'expropriation

A l'issue de cette la phase administrative, l'ensemble du dossier est transmis au juge de l'expropriation, qui est le garant du respect de la propriété privée.

Après avoir vérifié la présence de toutes les pièces nécessaires et le respect des formalités légales, celui-ci prend une ordonnance d'expropriation des immeubles concernés.

C'est un acte crucial car il marque le transfert de propriété au profit de la collectivité. Cela ne signifie pas pour autant que le propriétaire est immédiatement délogé : il demeure en possession de son bien, pour le moment. Le nouveau propriétaire est en revanche redevable de tous les impôts afférents au bien (taxe foncière, etc.).

L'ordonnance est publiée au Fichier des Hypothèques afin que le transfert de propriété soit public et opposable aux tiers, et notifiée aux intéressés par lettre recommandée avec AR ou acte d'huissier. Elle fait également l'objet d'une publicité par affichage ou insertion dans la presse.

Le propriétaire exproprié peut la contester en formant un pourvoi devant la Cour de cassation dans les 2 mois qui suivent la notification de l'ordonnance. Mais ce recours n'est pas suspensif.

2.2 - La fixation des indemnités

La collectivité recueille l'avis du service des Domaines (services fiscaux) sur l'évaluation du bien, puis propose une indemnité au propriétaire.

Le propriétaire a 1 mois pour faire connaître sa réponse et formuler une contre-proposition. Son silence équivaut à un refus.

En cas de désaccord (cas le plus fréquent), c'est le juge de l'expropriation qui fixera l'indemnité. Il jouera alors en quelque sorte le rôle d'expert immobilier, aidé par les argumentations de chaque partie qui s'efforcera de justifier le prix qu'elle propose.

Le Juge doit être saisi, soit par la collectivité concernée, soit par le propriétaire.

Le défendeur (la partie qui n'a pas pris l'initiative de la saisine) dispose de 6 semaines pour faire parvenir au juge un mémoire justifiant sa position.

Le juge fixe ensuite une date pour visiter les lieux et la communique aux parties en présence, au moins quinze jours à l'avance.

Cette visite a lieu en présence des parties, du greffier et du « Commissaire du Gouvernement » (généralement un représentant du service des Domaines).

Une audience publique est ensuite organisée, parfois sur les lieux de la visite. Le juge fixe ensuite la valeur des biens.

Le juge tient compte de tous les arguments que lui auront fourni les parties. Généralement, l'argument le plus important consiste à produire des « termes de comparaison », c'est à dire à produire des justificatifs de ventes pour des biens comparables.

Il peut aussi tenir compte des déclarations fiscales faites par l'exproprié, des éventuels accords amiables auxquels sont parvenus d'autres expropriés avec la collectivité publique concernée (c'est même une obligation quand ces accords ont concerné un pourcentage important des propriétaires ou des surfaces concernés).

Le juge doit fixer une indemnité principale (valeur vénale du bien) et des indemnités accessoires, destinées à couvrir les frais que doit engager l'exproprié : indemnité de remploi (frais de recherche d'un nouveau bien, impôts et taxes à payer, etc.), frais de déménagement, indemnités de licenciement s'il s'agit d'un professionnel.

Le locataire d'un bien exproprié a également droit à une indemnité d'éviction personnelle et de déménagement.

Les parties en présence et toute personne intéressée (locataire, etc.) peuvent faire appel du jugement auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Un pourvoi en cassation est ensuite possible dans les deux mois qui suivent la décision d'appel. Mais ces procédures de recours ne sont pas suspensives.

2.3. - Paiement de l'indemnité et prise de possession des lieux

La collectivité publique ne peut prendre possession des lieux qu'un mois après avoir versé l'indemnité à l'exproprié.

La collectivité publique concernée doit formuler au moins deux offres de relogement aux occupants des locaux concernés (locataire, professionnels, propriétaires-occupants, etc.). Les offres doivent naturellement correspondre aux besoins et aux moyens des intéressés. Ces derniers disposent de deux mois pour accepter ou refuser.

Naturellement, l'indemnité d'éviction sera moins élevée si l'occupant accepte l'offre de relogement.

2.4 – Le contrôle de l'affectation

Quand les immeubles expropriés n'ont pas été affectés à l'usage prévu dans un délai de cinq ans suivant l'ordonnance d'expropriation, les anciens propriétaires peuvent demander la rétrocession de leur bien. Cette demande peut intervenir dans les trente ans suivant l'ordonnance.

Cependant, certaines circonstances permettent de faire échec à ce droit à rétrocession.

Les propriétaires peuvent aussi demander des dommages-intérêts quand la rétrocession n'est pas possible.

3.- L'acquisition amiable.

Parfois, le propriétaire et la puissance publique concernée peuvent aussi parvenir à un accord amiable. Il s'agit alors d'un transfert de propriété dans les conditions de droit commun. Après la publication de la DUP, le juge de l'expropriation rendra une ordonnance entérinant l'acte de cession amiable.

Par paul-guillaume.balay le 05/03/08

La cessation d'activités d'une installation Classé pour la Protection de l'Environnement (ICPE) nécessite le respect d'une procédure très particulière.

Les conditions de cessation d'activité sont prévues aux articles R. 512-74 et suivants du Code de l'environnement (anciennement articles 34-1 et suivants du décret n° 77-1133 du 21 septembre 1977).

Une circulaire du 8 février 2007 a par ailleurs rappelé que ces conditions s'effectuent en trois phases :

- mise en sécurité du site

- choix de l'usage

- réhabilitation

Lorsqu'une installation classée est mise à l'arrêt définitif, il appartient à l'exploitant de notifier au préfet la date de la cessation d'activité. Cette notification doit en principe se faire trois mois au moins avant cette date.

La notification doit, en outre, indiquer les mesures prises ou prévues pour assurer la mise en sécurité du site dès l'arrêt de l'exploitation.

En vertu de l'alinéa II de l'article 512-74 du Code de l'environnement (ancien article 34-1 du décret du 21 septembre 1977), ces mesures doivent comporter notamment :

- L'évacuation ou l'élimination des produits dangereux, et des déchets présents sur le site ;

- Les interdictions et limitations d'accès au site ;

- La suppression des risques d'incendie et d'explosion ;

- La surveillance des effets de l'installation sur son environnement ;

La déclaration de cessation d'activités doit mettre en évidence l'état du site et notamment l'absence d'atteinte à l'environnement, au voisinage, ainsi qu'à la santé, la sécurité et la salubrité publiques.

Concomitamment à la déclaration de cessation d'activités faite au préfet, l'exploitant doit transmettre au maire ou au Président de l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) compétent en matière d'urbanisme, ainsi qu'au propriétaire du terrain d'assiette de l'activité, les plans du site et les études et rapports communiqués à l'administration sur les usages successifs du site.

En ce qui concerne le choix de l'usage, l'exploitant doit également indiquer au Maire ou au Président de l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale ses propositions pour l'usage futur du site.

Ses propositions doivent être transmises en même temps au préfet.

En ce qui concerne la réhabilitation, l'exploitant doit transmettre au préfet dans un délai que celui-ci fixe un mémoire précisant les mesures prises compte tenu des usages prévus pour le site d'exploitation.

Il convient d'insister sur le caractère impératif des prescriptions rappelées ci-dessus et qui sont reprises aux articles R. 512-74 et R. 512-75 du Code de l'environnement (ancien article 34-2 du décret du 21 septembre 1977 pour ce dernier).

L'article R. 514-4 du Code de l'environnement (ancien article 43 du décret du 21 septembre 1977) prévoit en effet que quiconque aura omis de faire la déclaration ou la notification prévue à l'article R. 512-74 du Code de l'environnement peut se voir condamner au paiement de l'amende prévue pour les contraventions de 5ème classe.

Par paul-guillaume.balay le 01/10/07

La réforme des autorisations d'urbanisme est entrée en vigueur ce 1er octobre 2007.

Elle révolutionne les permis de construire, les permis de lotir, les permis de démolir...

Tout priopriétaire d'un bien immobilier ou tout propriétaire d'un projet immobilier est concerné par cette réforme.

Désormais il n'existe plus que 4 régimes :

Le permis de construire / permis d'aménager / permis de démolir / La Déclaration préalable

La réforme des autorisations d'urbanisme

Accroître l'offre de logements, pour répondre à un besoin patent de la population et soutenir l'économie (quand le bâtiment va...!) est un objectif constant des politiques publiques. Pourtant, les promoteurs et constructeurs se plaignaient de nombreux freins, au premier rang desquels la trop grande complexité des règles d'urbanisme et l'insécurité juridique découlant de la multiplication incessante des contentieux .

Une ordonnance du 08 décembre 2005 a donc initié une vaste réforme des autorisations d'urbanisme qui entrera en vigueur le 1er octobre 2007. Pour parvenir répondre aux attentes de professionnels et soutenir la construction de logements, la réforme s'articule autour de 3 axes majeurs :

- Simplifier

- Sécuriser

- Responsabiliser

1- Simplifier la réglementation et rationaliser les procédures

Il existait auparavant 16 régimes d'autorisation et de déclaration différents , un maquis complexe et méconnu !

Désormais , les permis sont réorganisés en seulement 3 permis correspondant aux 3 grands types d'interventions foncières : permis de construire, permis de démolir et permis d'aménager. Et pour les opérations de moindre ampleur, une simple déclaration préalable, dont les formalités sont allégées, sera suffisante.

Ainsi, de 16 régimes différents, il n'en reste plus que 4. l'effort de simplification est substantiel.

Le champ d'application du permis de construire est clarifié : le principe demeure que toute construction neuve, même dépourvue de fondations, est soumise à permis de construire. En revanche, les exceptions soumises à simples "déclaration" ou même exonérées de tout contrôle préalable sont désormais définies de façon simple et compréhensible par le Code de l'Urbanisme.

Le permis de démolir, quant à lui est désormais exigé dans deux cas : dans certaines situations fixées par la loi ou dans les zones définies par les communes.

Ensuite, le régime d'instruction des 4 régimes est harmonisé et repose désormais sur un tronc commun qui facilite la compréhension du système.

On note également quelques changements plus particuliers, visant à résoudre des difficultés plus spécifiques.

Ainsi, par exemple, le régime du "changement de destination" des constructions existantes est clarifié . Et surtout ce changement est désormais soumis à contrôle (au moins une déclaration), dans tous les cas, même s'il est réalisé sans travaux , ce qui devrait permettre de mettre un terme à de fréquents contournements de la législation de l'urbanisme.

De même, en matière de lotissement, toutes les divisions en vue de construire sont désormais soumises au régime de l'aménagement (un permis d'aménager ou, au moins une déclaration) dès la première division.

2- Sécuriser les demandeurs

Les professionnels se plaignaient d'un certain manque de visibilité des délais d'instruction de leurs demandes. Désormais le Code de l'Urbanisme prévoit des délais de principe qui ne pourront être majorés qu'exceptionnellement dans des cas limitativement prévus par la loi. Le pétitionnaire ne peut donc plus guère subir de surprise de ce chef. En outre, dans ce cas, la majoration du délai d'instruction devra impérativement être notifiée dans le délai d'un mois à compter du dépôt de la demande.

Selon le même mécanisme, le Code fixe une liste limitative des pièces exigibles qui ne pourra connaître que quelques rares exceptions énumérées par le code. Et, là aussi , les services instructeurs auront l'obligation de notifier le caractère incomplet du dossier dans ce même délai d'un mois.

En bref, 1 mois après avoir déposé sa demande de permis, le pétitionnaire saura si son dossier est complet, connaîtra le délai d'instruction de sa demande et identifiera avec certitude la date à laquelle il pourra, le cas échéant, obtenir un permis tacite.

Il s'agit là d'un point essentiel de la réforme, qui apportera un confort évident aux demandeurs d'autorisations mais nécessitera un effort considérable de la part des services instructeurs, confrontés à ce délai butoir de 1 mois pour opérer les vérifications préalables.

Enfin, il est posé en principe qu'en matière d'urbanisme, exceptionnellement, le silence de l'administration vaut acceptation et donne donc lieu à l'obtention d'une décision tacite à l'issue d'un délai qui est le plus souvent de 2 mois.

Une fois la décision obtenue, le pétitionnaire sera également mieux sécurisé.

Les 3 risques que sont le retrait de l'autorisation, sa péremption et le risque de contestation sont tous trois appréhendés par la réforme.

Ainsi, le délai durant lequel l'auteur de la décision peut la retirer sera désormais uniformément de 3 mois pour les décisions d'urbanisme, sans opérer, comme auparavant, une distinction byzantine entre les autorisations expresses, tacites, affichées ou non... En outre, aucun retrait n'est jamais possible en matière de déclaration préalable.

Le régime de péremption et de prorogation de la durée de validité des autorisations est également simplifié et harmonisé.

Par ailleurs, s'agissant des contentieux, les juridictions administratives peuvent aisément rejeter les recours chicaniers en n'annulant un permis que partiellement. Cette mesure devrait permettre d'éviter l'annulation d'opérations importantes pour une irrégularité de détail. Mieux encore, on rappellera que le bénéficiaire peut déposer une demande de permis modificatif pour mettre en conformité son projet et faire échec à l'illégalité invoquée.

Enfin, les délais de prescription de certains recours civils et administratifs sont abrégés.

Les promoteurs et constructeurs se réjouiront à coup sûr de ces encadrements légitimes et attendus des risques pesant sur les autorisations.

3- Responsabiliser chacun

Enfin, la réforme s'efforce de responsabiliser les différents acteurs de la construction et principalement les pétitionnaires.

La surface des constructions (SHON) sera désormais simplement déclarée par le pétitionnaire, alors qu'auparavant il incombait aux services instructeurs de contrôler cette surface, sans en avoir véritablement les moyens.

De même, seul l'affichage de la décision sur le terrain, qui relève de la seule responsabilité du pétitionnaire, fait désormais courir le délai de recours contre la décision. D'ailleurs, cet affichage est légèrement renforcé avec l'obligation de mentionner certains conseils procéduraux à destination des éventuels requérants.

Jusqu'alors, l'administration délivrait un certificat de conformité attestant que la construction achevée est conforme au permis, mais elle n'avait, bien souvent, pas les moyens d'opérer les vérifications nécessaires , faute de personnel suffisant et de temps. Désormais, c'est le pétitionnaire qui déclarera la conformité de la construction, sous sa responsabilité. L'administration pourra, si elle le juge utile, opérer un récolement pendant un délai 3 mois. La conformité sera donc présumée.

Au final, sous couvert de responsabiliser chacun, on pourra regretter que, parfois, l'auteur de la réforme donne l'impression de prendre acte des insuffisances de moyens de l'administration et préfère ainsi la décharger de certaines de ses obligations, qui sont désormais reportées, peut-être de façon illusoire, sur le pétitionnaire. C'est un peu comme si l'Etat renonçait à réaliser des contrôles de vitesse routiers en prenant acte de ce que la police n'est pas en mesure de contrôler tout le monde.

4- L'entrée en vigueur

Après plusieurs tergiversations, l'administration a reporté l'entrée en vigueur de la réforme, tant elle était consciente que celle-ci nécessitait un long travail de préparation et de formation des services instructeurs.

La réforme entre finalement en vigueur le 1er octobre 2007.

Plus précisément, les nouveaux délais d'instruction et nouvelles règles de délivrance s'appliquent aux demandes déposés après cette date, tandis que les règles relatives à l'achèvement s'appliquent çà toutes les constructions terminées après le 1er octobre.

* * *

Paradoxalement, dans un premier temps, la simplification des règles va compliquer les choses. En effet, les professionnels vont devoir digérer rapidement cette réforme fort complète et très concrète, oublier leurs anciennes connaissances et acquérir de nouveaux réflexes. Il faudra également attendre les premières décisions de jurisprudence, indispensables pour guider les interprétations des nouvelles règles. Mais une fois passé la période d'assimilation de la réforme, nécessairement difficile, la volonté de rationaliser les autorisations, d'harmoniser les règles d'instruction et de clarifier les procédures devrait conduire à une simplification salutaire .

Au final, certains trouveront cette réforme utile, d'autres critiqueront sa timidité. Quoiqu'il en soit, on ne peut désormais qu'espérer l'avènement d'une période de stabilité des règles d'urbanisme car depuis la loi SRU de 2000, le droit de l'urbanisme s'est distingué par ses incessantes modifications, rendant bien difficile l'assimilation de la réglementation par les professionnels.

Rappel : Textes principaux de la réforme :

Ordonnance du 08 décembre 2005, décret du 05 janvier 2007, arrêté du 06 juin 2007.