Par paul-guillaume.balay le 05/03/08

Le Droit de Préemption Urbain (DPU)

Le droit de préemption est parfois confondu avec l'expropriation. Il s'en distingue pourtant principalement par le fait que la préemption n'intervient qu'à l'occasion d'une aliénation (vente, cession...) d'un terrain ou d'un bâtiment. A cette occasion, l'administration va se substituer à l'acquéreur.

Autrement dit, si le propriétaire ne vend pas, il ne peut y avoir préemption, tandis qu'en matière d'expropriation, le propriétaire peut être dépossédé de son bien immobilier alors même qu'il n'envisageait nullement de s'en séparer.

D'ailleurs, en matière de préemption, le propriétaire peut renoncer à la vente et ainsi faire échec à la préemption.

En revanche, contrairement à une idée reçue, en matière de préemption l'administration n'est pas tenue par le prix de vente convenu avec l'acquéreur.

Comme le pouvoir d'expropriation, le Droit de Préemption porte atteinte au droit de propriétaire, ce qui justifie qu'il soit étroitement encadré par le Code de l'urbanisme et que la procédure se déroule également sous le contrôle du juge administratif et du juge de l'expropriation. la procédure est tellement encadrée qu'en cas de contestation de la préemption, les chances de succès du propriétaire ou de l'acquéreur évincé ne sont pas minces. le recours à un avocat expérimenté en droit public/urbanisme/préemption est cependant vivement recommandé.

Il existe plusieurs types de droit de préemption. Le plus connu et le plus courant est le Droit de Préemption urbain (DPU).

Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire dudit droit.

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en oeuvre des opérations d'intérêt général définies par le Code de l'urbanisme.

La décision de préemption d'un bien immobilier doit impérativement préciser le motif qui la justifie, lequel doit correspondre aux hypothèses autorisées par le Code de l'urbanisme.

Le Droit de préemption urbain concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) avec quelques , notamment pour les immeubles achevés depuis moins de dix ans.

Les cessions de droit de SCI ne sont pas soumis au Droit de prémeption urbain, mais la commune peut instituer un droit de préemption "renforcé" par délibération motivée du conseil municipal qui permet de préempter certaine cession en principe exclues du champ du DPU.

1/ La Déclaration d'intention d'Aliéner (DIA)

Avant toute cession visée par le Code de l'urbanisme, le notaire doit adresser en Mairie une "déclaration d'intention d'aliéner" (DIA) qui précise les conditions de la vente.

2/ la décision de la commune

La commune peut renoncer à exercer son droit par décision expresse.

La Commune peut garder le silence , lequel sera considéré, après un délai de deux mois comme un renoncement à préempter.

Dans ces deux cas, le vendeur peut céder le bien à son acquéreur, aux conditions et prix définis dans le formulaire.

La Commune peut également décider d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir au propriétaire dans le délai impératif de deux mois à, compter de la réception de al DIA en Mairie, en précisant avec précision le motif invoqué.

Cette décision de préemption est susceptible de recours devant le Tribunal Administratif. (par exemple, pour le Nord et le pas de Calais, le tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille). Le taux de succès est relativement élevé, compte tenu de la complexité de la procédure de préemption et de la grande exigence dont font preuve les tribunaux. Le recours n'est pas suspensif mais il est possible d'assortir le recours d'un « référé suspension » qui permettra la suspension de la décision si le juge des référés estime qu'il y a un doute sérieux sur sa légalité.

3/ le prix de la préemption

Si la commune veut exercer son droit de préemption, il faut envisager plusieurs possibilités :

Soit la commune accepte les conditions demandées. La vente est alors passée, puisqu'il y a accord sur le chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.

Soit la commune propose un prix inférieur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.

- Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.

- Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

- Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit impérativement saisir le « juge de l'expropriation » et demander une fixation judiciaire du prix.

Le "juge de l'expropriation" (compétent en matière de préemption, contrairement à ce que son nom peut laisser penser) va alors, en quelque sorte, faire office d'expert immobilier pour évaluer le prix du bien et le fixer judiciairement afin de dé »partager les parties.

Les juridictions de l'expropriation sont rattachées aux tribunaux de grande instance. Il y a par exemple une juridiction de l'expropriation du Nord au TGI de Lille.

L'assistance d'un avocat est nécessaire devant la juridiction de l'expropriation, mais cet avocat n'est pas tenu d'appartenir au Barreau du lieu du TGI. Ainsi par exemple un avovat au barreau de Lille peut intervenir dans le pas de Calais (juridiction de l'expropriation d'Arras)

Une visite des lieux sera organisée, en présence du juge.

Puis une audience publique permettra à chacun de soutenir les arguments qu'il aura exposé par écrit, par le biais de son avocat.

Le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession et principalement en se fondant sur des « termes de comparaison », c'est à dire des ventes portant sur des immeubles comparables. Les services des domaines, l'autorité préemptante et le propriétaire vont chacun faire valoir leurs arguments pour défendre le prix qu'ils proposent respectivement.

Un appel est possible auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), il s'impose aux deux parties et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction. L Le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite.

L'acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans.

A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

4/ Le droit de rétrocession

Le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune. Les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient donc d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien.

Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble. Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts.

Une fois informé, l'ancien propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision (son silence étant assimilé à une renonciation) et proposer éventuellement une contre-évaluation. Dès réception de sa réponse, la Commune dispose de deux mois pour accepter de rétrocéder le bien au prix proposé ou pour saisir le juge de l'expropriation.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), l'ancien propriétaire dispose de trois mois pour formuler une acceptation expresse (son silence étant assimilé à une renonciation).

Si l'ancien propriétaire renonce à son droit de rétrocession, la commune doit engager la même procédure à l'égard de l'acquéreur évincé lors de la préemption. A condition naturellement que son identité ait été précisée dans la DIA.

Cette procédure complexe explique que les communes ont tout intérêt à respecter les engagements pris.

Il est toutefois possible de faire échec à la rétrocession dès lors que l'usage finalement fait du bien répond quand même à un des objectifs légalement autorisés.

5/ La purge du DPU

Le propriétaire peut essayer de purger le DPU. Pour cela, il lui suffit de proposer son bien à la Collectivité titulaire du DPU (généralement la commune).

Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.

En l'absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre son bien à tout acquéreur potentiel, mais seulement au prix précisé dans la DIA.

La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance (cf. ci-après).

Paul-Guillaume Balaÿ

Avocat au Barreau de Lille