Par paul-guillaume.balay le 10/12/08

Assouplissement annoncé du Code de l'urbanisme, du codes des marchés publics et de la réglementation ICPE en 2009

Dans le cadre du plan de relance de l'économie, le Président de la république a annoncé plusieurs assouplissements du Code de l'urbanisme et du Code des marchés publics.

"Les permis de construire sont prorogés d'un an pour permettre de donner une nouvelle chance aux opérations qui n'ont pu se réaliser. Cette prorogation prend effet à la date du discours du président de la République", le jeudi 4 décembre, a dit le Premier ministre.

Selon l'AFP, François Fillon a annoncé le 9 décembre 2008 que la prorogation d'un an des permis de construire pour les projets immobiliers ayant pris du retard, est effective à compter du 4 décembre 2008.

Il faut attendre la loi qui validera rétroactivement cette mesure pour en connaître les modalités précises, mais il est vraisemblable que cette mesure ne concernera que les permis de construire et autorisations d'urbanisme qui n'étaient pas encore caducs à la date du 4 décembre. On imagine mal que cette prorogation exceptionnelle aille jusqu'à faire "revivre" des permis de construire frappés de péremption.

Reste à savoir de quelle manière cette prorogation s'ajoutera au délai habituel de validité des autorisations afin de pouvoir computer avec précision les délais de validité et de caducité.

le premier ministre a également rappelé les autres mesures nouvelles ayant trait à l'urbanisme:

- possibilité d'augmenter les coefficients d'occupation des sols ( COS ) de 20%. là aussi, on attend les précisions pour comprendre comment s'articulera cette mesure avec les PLU ( plan local d'urbanisme ). Il est probable que les collectivités puissent maitriser directement ou indirectement cette majoration légale et temporaire des COS.

- vente de terrains publics pour favoriser la construction de logements,

En droit de l' environnement, le Premier ministre a rappelé la volonté du giuvernement d'alléger la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement ( ICPE ). Mystérieuse annonce, car on imagine mal que l'on puisse sacrifier la sécurité des hommes et la protection de l'environnement sous le prétexte de relancer l'économie. Quels assouplissement attendre ?

Pour le chef du gouvernement, ces dispositions n'entrent pas en contradiction avec "la politique de protection de l'environnement". "La modernisation de ces règles était prévue" dans le cadre du second volet du Grenelle, a-t-il plaidé.

Par ailleurs, le Code des Marchés Publics sera lui aussi modifié en 2009.

Toutes ces mesures devraient être contenues dans une loi annoncée pour début janvier 2009.

Par paul-guillaume.balay le 05/03/08

Le Droit de Préemption Urbain (DPU)

Le droit de préemption est parfois confondu avec l'expropriation. Il s'en distingue pourtant principalement par le fait que la préemption n'intervient qu'à l'occasion d'une aliénation (vente, cession...) d'un terrain ou d'un bâtiment. A cette occasion, l'administration va se substituer à l'acquéreur.

Autrement dit, si le propriétaire ne vend pas, il ne peut y avoir préemption, tandis qu'en matière d'expropriation, le propriétaire peut être dépossédé de son bien immobilier alors même qu'il n'envisageait nullement de s'en séparer.

D'ailleurs, en matière de préemption, le propriétaire peut renoncer à la vente et ainsi faire échec à la préemption.

En revanche, contrairement à une idée reçue, en matière de préemption l'administration n'est pas tenue par le prix de vente convenu avec l'acquéreur.

Comme le pouvoir d'expropriation, le Droit de Préemption porte atteinte au droit de propriétaire, ce qui justifie qu'il soit étroitement encadré par le Code de l'urbanisme et que la procédure se déroule également sous le contrôle du juge administratif et du juge de l'expropriation. la procédure est tellement encadrée qu'en cas de contestation de la préemption, les chances de succès du propriétaire ou de l'acquéreur évincé ne sont pas minces. le recours à un avocat expérimenté en droit public/urbanisme/préemption est cependant vivement recommandé.

Il existe plusieurs types de droit de préemption. Le plus connu et le plus courant est le Droit de Préemption urbain (DPU).

Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire dudit droit.

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en oeuvre des opérations d'intérêt général définies par le Code de l'urbanisme.

La décision de préemption d'un bien immobilier doit impérativement préciser le motif qui la justifie, lequel doit correspondre aux hypothèses autorisées par le Code de l'urbanisme.

Le Droit de préemption urbain concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) avec quelques , notamment pour les immeubles achevés depuis moins de dix ans.

Les cessions de droit de SCI ne sont pas soumis au Droit de prémeption urbain, mais la commune peut instituer un droit de préemption "renforcé" par délibération motivée du conseil municipal qui permet de préempter certaine cession en principe exclues du champ du DPU.

1/ La Déclaration d'intention d'Aliéner (DIA)

Avant toute cession visée par le Code de l'urbanisme, le notaire doit adresser en Mairie une "déclaration d'intention d'aliéner" (DIA) qui précise les conditions de la vente.

2/ la décision de la commune

La commune peut renoncer à exercer son droit par décision expresse.

La Commune peut garder le silence , lequel sera considéré, après un délai de deux mois comme un renoncement à préempter.

Dans ces deux cas, le vendeur peut céder le bien à son acquéreur, aux conditions et prix définis dans le formulaire.

La Commune peut également décider d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir au propriétaire dans le délai impératif de deux mois à, compter de la réception de al DIA en Mairie, en précisant avec précision le motif invoqué.

Cette décision de préemption est susceptible de recours devant le Tribunal Administratif. (par exemple, pour le Nord et le pas de Calais, le tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille). Le taux de succès est relativement élevé, compte tenu de la complexité de la procédure de préemption et de la grande exigence dont font preuve les tribunaux. Le recours n'est pas suspensif mais il est possible d'assortir le recours d'un « référé suspension » qui permettra la suspension de la décision si le juge des référés estime qu'il y a un doute sérieux sur sa légalité.

3/ le prix de la préemption

Si la commune veut exercer son droit de préemption, il faut envisager plusieurs possibilités :

Soit la commune accepte les conditions demandées. La vente est alors passée, puisqu'il y a accord sur le chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.

Soit la commune propose un prix inférieur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.

- Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.

- Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

- Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit impérativement saisir le « juge de l'expropriation » et demander une fixation judiciaire du prix.

Le "juge de l'expropriation" (compétent en matière de préemption, contrairement à ce que son nom peut laisser penser) va alors, en quelque sorte, faire office d'expert immobilier pour évaluer le prix du bien et le fixer judiciairement afin de dé »partager les parties.

Les juridictions de l'expropriation sont rattachées aux tribunaux de grande instance. Il y a par exemple une juridiction de l'expropriation du Nord au TGI de Lille.

L'assistance d'un avocat est nécessaire devant la juridiction de l'expropriation, mais cet avocat n'est pas tenu d'appartenir au Barreau du lieu du TGI. Ainsi par exemple un avovat au barreau de Lille peut intervenir dans le pas de Calais (juridiction de l'expropriation d'Arras)

Une visite des lieux sera organisée, en présence du juge.

Puis une audience publique permettra à chacun de soutenir les arguments qu'il aura exposé par écrit, par le biais de son avocat.

Le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession et principalement en se fondant sur des « termes de comparaison », c'est à dire des ventes portant sur des immeubles comparables. Les services des domaines, l'autorité préemptante et le propriétaire vont chacun faire valoir leurs arguments pour défendre le prix qu'ils proposent respectivement.

Un appel est possible auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), il s'impose aux deux parties et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction. L Le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite.

L'acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans.

A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

4/ Le droit de rétrocession

Le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune. Les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient donc d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien.

Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble. Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts.

Une fois informé, l'ancien propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision (son silence étant assimilé à une renonciation) et proposer éventuellement une contre-évaluation. Dès réception de sa réponse, la Commune dispose de deux mois pour accepter de rétrocéder le bien au prix proposé ou pour saisir le juge de l'expropriation.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), l'ancien propriétaire dispose de trois mois pour formuler une acceptation expresse (son silence étant assimilé à une renonciation).

Si l'ancien propriétaire renonce à son droit de rétrocession, la commune doit engager la même procédure à l'égard de l'acquéreur évincé lors de la préemption. A condition naturellement que son identité ait été précisée dans la DIA.

Cette procédure complexe explique que les communes ont tout intérêt à respecter les engagements pris.

Il est toutefois possible de faire échec à la rétrocession dès lors que l'usage finalement fait du bien répond quand même à un des objectifs légalement autorisés.

5/ La purge du DPU

Le propriétaire peut essayer de purger le DPU. Pour cela, il lui suffit de proposer son bien à la Collectivité titulaire du DPU (généralement la commune).

Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.

En l'absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre son bien à tout acquéreur potentiel, mais seulement au prix précisé dans la DIA.

La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance (cf. ci-après).

Paul-Guillaume Balaÿ

Avocat au Barreau de Lille

Par paul-guillaume.balay le 05/03/08

Comprendre la procédure d' Expropriation pour mieux se défendre

L'expropriation permet à une collectivité publique ou certains organismes de s'emparer de la propriété d'un terrain ou d'un bâtiment éventuellement contre le gré du propriétaire.

Compte tenu de l'atteinte évidente au droit de propriété qu'elle entraîne, l'expropriation, est étroitement encadrée et, notamment, son usage est exclusivement réservé pour la mise en place de projets d'utilité publique (exemple : la construction d'une route, d'une salle municipale...).

La procédure est extrêmement précise et, il faut le dire, complexe. Elle est essentiellement fixée par le Code de l'expropriation.

Pour l'essentiel l'expropriation se décompose en deux phases :

1/ la phase administrative

2/ la phase judiciaire

Le propriétaire ou toute personne intéressée qui souhaite s'opposer au projet ou à la procédure d'expropriation peut intervenir à différentes étapes. Compte tenu de la complexité de la procédure, il est vivement conseillé de s'adjoindre les conseils d'un avocat expérimentés en matière d'expropriation.

1 - La phase administrative

1.1- L'enquête publique

Tout d'abord, une enquête publique est organisée.

Cette enquête vise à recueillir les observations du public sur le projet qui justifie l'expropriation. Ces observations seront recueillies par le « commissaire enquêteur » ou la commission d'enquête.

Un arrêté préfectoral précise la date d'ouverture et la durée de l'enquête (qui ne peut être inférieure à quinze jours), son objet, le périmètre et les immeubles concernés, les conditions dans lesquelles seront recueillies les observations du public, etc. Il désigne aussi un commissaire-enquêteur ou une commission d'enquête.

Le public en est informé par des encarts dans la presse (peu lisible si on n'y prête pas attention) et par un affichage en mairie et sur le site (de loin la méthode d'information la plus efficace).

Toute personne qui le souhaite peut consigner par écrit ses observations sur les registres ouverts à cet effet (généralement à la préfecture, sous-préfecture ou à la mairie).

Il est important pour les opposant de profiter de cette enquête publique expliquer les inconvénients que suscite le projet.

Le but de cette enquête est de s'assurer de l'utilité publique du projet. Les observations défavorables du public peuvent ainsi permettre d'aider le préfet à prendre conscience du fait que le projet n'est pas d'utilité publique.

L'utilité publique d'un projet s'apprécie en faisant la balance entre les avantages du projet et ses inconvénients.

A la fin de l'enquête, le commissaire enquêteur émet ses conclusions et rend un avis motivé.

1.2 - La déclaration d'utilité publique

L'opération justifiant l'expropriation est ensuite déclarée d'utilité publique par une décision administrative appelée déclaration d'utilité publique (ou DUP).

Selon les cas, notamment en fonction de l'avis du commissaire enquêteur ou en fonction de l'envergure de l'opération, il peut s'agir d'un décret en Conseil d'Etat, un arrêté ministériel ou préfectoral.

La DUP précise le délai pendant lequel l'expropriation doit être réalisée, lequel délai est réglementé par le Code de l'expropriation et peut être prorogé

Pour les opposants à une expropriation, il est souvent opportun de contester la DUP en formant un recours gracieux auprès de l'administration (chances de succès quasi nulles) ou un recours pour excès de pouvoir devant les juridictions administratives. Attention : le Délai de recours n'est que de deux mois à compter de la publication de la DUP.

Mais ce recours n'est pas suspensif : la procédure d'expropriation se poursuit pendant ce temps. Pour suspendre la procédure, il est toutefois possible de faire un recours en « référé –suspension ».

1.3 - L'enquête parcellaire

Parallèlement à l'enquête et à la déclaration d'utilité publique, l'administration engage une "enquête parcellaire", pour identifier précisément les immeubles et les propriétaires concernés par l'opération.

Cette enquête est portée à connaissance par une information en mairie et envoyée aux propriétaires connus.

Elle permet aux propriétaire de vérifier l'exactitude des renseignements en possession de l'administration ou de demander certains aménagements (maintien d'un accès à une maison, etc.) avant qu'ils ne soient expropriés.

1.4 - L'arrêté de cessibilité

A l'issue de cette enquête, le préfet prend un arrêté de "cessibilité".

C'est à dire qu'il détermine les immeubles susceptibles d'être expropriés.

Cet arrêté est notifié aux intéressés ainsi qu'au juge de l'expropriation.

Il peut lui aussi faire l'objet d'un recours dans un délai de 2 mois.

2.- La Procédure judiciaire

2.1.- L'ordonnance d'expropriation

A l'issue de cette la phase administrative, l'ensemble du dossier est transmis au juge de l'expropriation, qui est le garant du respect de la propriété privée.

Après avoir vérifié la présence de toutes les pièces nécessaires et le respect des formalités légales, celui-ci prend une ordonnance d'expropriation des immeubles concernés.

C'est un acte crucial car il marque le transfert de propriété au profit de la collectivité. Cela ne signifie pas pour autant que le propriétaire est immédiatement délogé : il demeure en possession de son bien, pour le moment. Le nouveau propriétaire est en revanche redevable de tous les impôts afférents au bien (taxe foncière, etc.).

L'ordonnance est publiée au Fichier des Hypothèques afin que le transfert de propriété soit public et opposable aux tiers, et notifiée aux intéressés par lettre recommandée avec AR ou acte d'huissier. Elle fait également l'objet d'une publicité par affichage ou insertion dans la presse.

Le propriétaire exproprié peut la contester en formant un pourvoi devant la Cour de cassation dans les 2 mois qui suivent la notification de l'ordonnance. Mais ce recours n'est pas suspensif.

2.2 - La fixation des indemnités

La collectivité recueille l'avis du service des Domaines (services fiscaux) sur l'évaluation du bien, puis propose une indemnité au propriétaire.

Le propriétaire a 1 mois pour faire connaître sa réponse et formuler une contre-proposition. Son silence équivaut à un refus.

En cas de désaccord (cas le plus fréquent), c'est le juge de l'expropriation qui fixera l'indemnité. Il jouera alors en quelque sorte le rôle d'expert immobilier, aidé par les argumentations de chaque partie qui s'efforcera de justifier le prix qu'elle propose.

Le Juge doit être saisi, soit par la collectivité concernée, soit par le propriétaire.

Le défendeur (la partie qui n'a pas pris l'initiative de la saisine) dispose de 6 semaines pour faire parvenir au juge un mémoire justifiant sa position.

Le juge fixe ensuite une date pour visiter les lieux et la communique aux parties en présence, au moins quinze jours à l'avance.

Cette visite a lieu en présence des parties, du greffier et du « Commissaire du Gouvernement » (généralement un représentant du service des Domaines).

Une audience publique est ensuite organisée, parfois sur les lieux de la visite. Le juge fixe ensuite la valeur des biens.

Le juge tient compte de tous les arguments que lui auront fourni les parties. Généralement, l'argument le plus important consiste à produire des « termes de comparaison », c'est à dire à produire des justificatifs de ventes pour des biens comparables.

Il peut aussi tenir compte des déclarations fiscales faites par l'exproprié, des éventuels accords amiables auxquels sont parvenus d'autres expropriés avec la collectivité publique concernée (c'est même une obligation quand ces accords ont concerné un pourcentage important des propriétaires ou des surfaces concernés).

Le juge doit fixer une indemnité principale (valeur vénale du bien) et des indemnités accessoires, destinées à couvrir les frais que doit engager l'exproprié : indemnité de remploi (frais de recherche d'un nouveau bien, impôts et taxes à payer, etc.), frais de déménagement, indemnités de licenciement s'il s'agit d'un professionnel.

Le locataire d'un bien exproprié a également droit à une indemnité d'éviction personnelle et de déménagement.

Les parties en présence et toute personne intéressée (locataire, etc.) peuvent faire appel du jugement auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Un pourvoi en cassation est ensuite possible dans les deux mois qui suivent la décision d'appel. Mais ces procédures de recours ne sont pas suspensives.

2.3. - Paiement de l'indemnité et prise de possession des lieux

La collectivité publique ne peut prendre possession des lieux qu'un mois après avoir versé l'indemnité à l'exproprié.

La collectivité publique concernée doit formuler au moins deux offres de relogement aux occupants des locaux concernés (locataire, professionnels, propriétaires-occupants, etc.). Les offres doivent naturellement correspondre aux besoins et aux moyens des intéressés. Ces derniers disposent de deux mois pour accepter ou refuser.

Naturellement, l'indemnité d'éviction sera moins élevée si l'occupant accepte l'offre de relogement.

2.4 – Le contrôle de l'affectation

Quand les immeubles expropriés n'ont pas été affectés à l'usage prévu dans un délai de cinq ans suivant l'ordonnance d'expropriation, les anciens propriétaires peuvent demander la rétrocession de leur bien. Cette demande peut intervenir dans les trente ans suivant l'ordonnance.

Cependant, certaines circonstances permettent de faire échec à ce droit à rétrocession.

Les propriétaires peuvent aussi demander des dommages-intérêts quand la rétrocession n'est pas possible.

3.- L'acquisition amiable.

Parfois, le propriétaire et la puissance publique concernée peuvent aussi parvenir à un accord amiable. Il s'agit alors d'un transfert de propriété dans les conditions de droit commun. Après la publication de la DUP, le juge de l'expropriation rendra une ordonnance entérinant l'acte de cession amiable.