Par paul-guillaume.balay le 18/08/10

Contester un PLU : les voies de recours

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) (anciennement plan d'occupation des sols) est un document de planification élaboré par la commune, qui détermine la constructibilité ou non des terra&ins et fixe des conditions pour l'usage des terrains.

Ce plan local d'urbanisme (PLU)peut être contesté. Les recours sont d'ailleurs fréquents car les conséquences des PLU pour les propriétaires peuvent être très pénalisantes.

Il est donc important pour les propriétaires de suivre l'éventuelle élaboration ou révision du PLU. En principe les habitants en sont avertis par les mesures d'information du public (concertation) ou, plus tard, par l'organisation d'une enquête publique.

Les cas les plus classiques sont les suivants :

- terrain classé en zone agricole (zone A) dont le propriétaire souhaiterait qu'il devienne constructible

- terrain frappé d'un emplacement réservé ou d'une servitude qui empêchera son propriétaire de construire

- terrain naturel classé en zone urbaine (zone U) ou zone à urbaniser (AU) et qu'une association de défense de l'environnement juge inconstructible

- terrain classé en zone AU (zone à urbaniser) que le propriétaire souhaiterait voir classer en zone urbaine (zone u)

- Coefficient d'occupation des sols (COS) jugé insuffisant par le propriétaire ou jugé excessif par les voisins

- etc...

Avant d'envisager un recours contre l eplan local d'urbanisme il est utile d'intervenir dans la procédure d'élaboration afin que le projet tienne compte de vos souhaits (si possible). Il est important de se manifester lors de l'enquête publique, par exemple. Bine souvent il est utile, déjà à ce stade de se faire assiter d'un avocat spécialisé en urbanisme.

Ensuite si le plan local d'urbanisme ne vous convient pas, il faut envisager de former un recours.

Le recours contre le plan local d' urbanisme (PLU) ou sa révision doit, en principe être mis en oeuvre dans le délai de 2 mois à compter de la publicité de la délibération du conseil municipal qui l'a approuvé.

(Attention : en réalité, des recours peuvent être formés sans condition de délai, en recourant à un angle d'attaque un peu diférent. Il est donc toujours possible de contester un PLU, même plusieurs années après, mais c'est moins facile qu'en formant le recours dans le délai de 2 mois)

Dans ce délai de recours de 2 mois, il est impératif de former un recours en bonne et due forme.

Les requérants se contentent souvent d'aller rencontrer le Maire, de faire une pétition, ou d'engager toute sorte de démarches, qui n'interrompent pas ce délai et ne valent pas recours contre le PLU

Il est donc impératif de former un « recours gracieux » ou un « recours contentieux ».

Le recours gracieux se présente comme une lettre recommandée adressée au Maire de la commune.

Le recours contentieux se présente sous la forme d'un mémoire adressé au tribunal administratif pour demander l'annulation de tout ou partie du PLU.

Le principe est que toute personne qui y a intérêt peut former elle-même un recours contre ule plan local d'urbanisme, aussi bien un recours gracieux qu'un recours contentieux.

Mais la réglementation de l'urbanisme est complexe, il est donc vivement recommandé de recourir aux services d'un avocat spécialisé en urbanisme (attention il ne s'agit pas d'une spécialité officielle, seule la spécialité intitulée droit public est officiellement reconnue).

La procédure étant écrite et non orale, le recours peut être géré à distance. Il n'est donc pas nécessaire de prendre un avocat résidant dans la ville du tribunal compétent.

Dans le nord et le pas de calais, le seul tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille. Dans la Somme, l'Aisne et l'Oise le tribunal compétent est le tribunal administratif d'Amiens. Dans les Ardennes, l'Aube, la Marne, la Haute-Marne, c'est le tribunal administratif de Champagne-Ardennes.

Le recours pourra viser à contester le fond du Plan local d'urbanisme (c'est à dire les règles que l'on conteste), mais il pourra également contester la procédure d'léaboration du PLU. En effet, une erreur dans la procédure peut conduire à l'annulation de tout le document.

Lorsque le plan local d'urbanisme est annulé, l'ancien document (plan local d'urbanisme ou plan d'occupation des sols) rentre en vigueur.

Paul-Guillaume Balaÿ

Avocat au Barreau de Lille

Par paul-guillaume.balay le 18/08/10

PERMIS DE CONSTRUIRE :

comment s'opposer à un projet de construction ?

Si vous avez de légitime motifs de contester un projet, la meilleure manière de s'opposer à la construction d'un projet sur un terrain voisin consiste à attaquer le permis de construire, en formant un recours.

Comment faire ?

1) quel est le délai de recours ?

La première chose très importante consiste à surveiller le délai de recours contre ce permis de construire.

Ce délai n'est que de 2 mois à compter du premier jour de l'affichage du panneau de permis de construire sur le terrain.

Trop souvent, les voisins vont trouver un avocat pour contester le permis de construire à partir du moment où commencent les travaux. Généralement il est déjà trop tard.

Le premier conseil important est donc de réagir vite, le mieux étant de prendre rendez-vous avec un avocat spécialisé en urbanisme, pour une première consultation sommaire, qui sera bien souvent gratuite.

Si le délai semble expiré, il est néanmoins utile de consulter quand même un avocat, car si l'affichage ne répond pas à une série de conditions, le délai de recours ne commence pas à courir. Il arrive ainsi que l'on puisse contester un permis de construire plusieurs mois après.

2) Comment former un recours ?

Dans ce délai de recours de 2 mois, il est impératif de former un recours en bonne et due forme.

Là aussi, les voisins se contentent souvent d'aller rencontrer le Maire, de faire une pétition, ou d'engager toute sorte de démarches, qui n'interrompent pas ce délai et ne valent pas recours.

Parfois même, les voisins se contentent de promesses de modifications du projet qui les endorment et ne servent qu'à gagner du temps pour attendre l'expiration du délai de recours contre le permis de construire.

Il est donc impératif de former un « recours gracieux » ou un « recours contentieux ».

Le recours gracieux se présente comme une lettre recommandée adressée au Maire de la commune.

Le recours contentieux se présente sous la forme d'un mémoire adressé au tribunal administratif.

Dans le nord et le pas de calais, par exemple, le seul tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille .

3) faut-il subir un préjudice particulier pour attaquer ?

La seule condition procédurale est de justifier d'un « interêt pour agir ». Concrètement, il suffit d'habiter à proximité du lieu de la future construction. Mais le Code de l' urbanisme exige désormais que le requérant démontre que le projet risque de porter atteinte à ses intérêts.

Il faut comprendre que la contestation du permis de construire ne peut porter que sur le respect des règles d' urbanisme.

Dans la pratique, souvent les voisins décident de contester un permis de construire par craintes de subir des troubles divers (perte d'ensoleillement, perte d'une vue, nuisances sonores, aspect disgracieux de la future construction...). Les recours sont particulièrement fréquents contre les projets qui peuvent potentiellement être sources de nuisances importantes (usines, immeubles, restaurants...)

Mais le rôle de l'avocat consistera à rechercher, dans les règles d' urbanisme, les motifs d' urbanisme qui pourront conduire le juge à annuler le permis de construire.

4) quelles sont les chances de succès d'un recours ?

Il faut donc comprendre que quel que soit le préjudice que l'on redoute et même si celui-ci est contestable, un recours est toujours possible.

Inversement, les chances de succès ne sont pas proportionnelles au préjudice. Ainsi, un projet peut être légal, alors même qu'il provoquera un important préjudice au voisin.

Dans ces cas là, il existe un autre type de recours, devant un autre tribunal, pour obtenir indemnisation du préjudice, ou parfois (rarement) pour empêcher la construction ou la faire démolir (sur ce point, se reporter à un autre billet de ce blog).

Dans 99,9 % des cas, les permis de construire sont délivrés en toute honnêteté par les maires, après que le dossier ait été scrupuleusement étudié, mais cela ne signifie pas que des erreurs n'ont pas été commises et c'est alors que le permis de construire peut être annulé, en cas de recours. La quasi-totalité des permis de construire qui sont annulés par les tribunaux administratifs ont été délivrés par un Maire qui croyait sincèrement le projet légal et respectueux de toutes les règles.

En fait, la réglementation de l'urbanisme est si complexe, que même l'administration a parfois du mal à la respecter.

Bref, les chances de succès d'un recours ne peuvent être déterminées qu'après une étude du dossier de permis de construire, du plan local d'urbanisme, du Code de l'urbanisme, d'un éventuel SCoT etc...

5) Puis-je faire le recours moi-même ou bien faut-il nécessairement recourir à un avocat ?

Le principe est que toute personne qui y a intérêt peut former elle-même un recours contre un permis de construire, aussi bien un recours gracieux qu'un recours contentieux.

Mais la réglementation de l'urbanisme est très complexe. En outre la procédure à suivre pour former un recours est truffée de pièges. La moindre erreur peut conduire à l'irrecevabilité du recours, c'est-à-dire à un échec qui ne sera probablement pas surmontable même par un appel devant la Cour administrative d'appel.

Seuls les personnes averties (juristes avisés, associations spécialisées etc...) ou bien conseillées peuvent donc raisonnablement former un recours elles-mêmes.

Pour les autres, il est vivement recommandé de recourir aux services d'un avocat.

A cet égard, de même que l'on trouve des médecins spécialistes, il existe des avocats spécialisés dans chacune des branches du droit. En matière de permis de construire, il est donc préférable de contacter un avocat spécialisé en urbanisme (attention il ne s'agit pas d'une spécialité officielle, seule la spécialité intitulée droit public est officiellement reconnue).

La procédure étant écrite et non orale, le recours peut être géré à distance. Il n'est donc pas nécessaire de prendre un avocat résidant dans la ville du tribunal compétent.

Dans le nord et le pas de calais, le seul tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille, dans la Somme, l'Aisne et l'Oise le tribunal compétent est le tribunal administratif d'Amiens. Dans les Ardennes, l'Aube, la Marne, la Haute-Marne, c'est le tribunal administratif de Champagne-Ardennes.

6) le recours est-il suspensif ?

Attention, le recours n'est pas suspensif.

En réalité, il n'est pas suspensif officiellement, car en pratique rares sont les propriétaires qui poursuivent la construction en dépit d'un recours (de peur de devoir ensuite démolir).

Cependant, si les travaux se poursuivent il est alors possible de former un recours en « référé suspension » qui permettra (en cas de succès) de faire suspendre les travaux immédiatement.

7) Puis-je ête condamné pour recours abusif ?

Le Code de l'urbanislme permet désormais au bénéficiaire du permis de cnstruire de solliciter directelment la condamnation du requérant à des dommages intérets pour procédure abusive. Mais cette faculté reste très encadrée et limitée. le risque est donc faible dès lors que le recours est légitime.

Au risque de faire un pléonasme, e n'est vaiment que dans les cas où le requérant "abuse" de sont drit de recours que le tribunal pourra considérer qu'il s'agit d'un recours abusif. Par prudence, ce risque doit être discuté et évalué avec l'avocat en charge du recours.

Bonne chance !

Paul-Guillaume BALAY

Avocat au Barreau de Lille

Par paul-guillaume.balay le 10/12/08

Assouplissement annoncé du Code de l'urbanisme, du codes des marchés publics et de la réglementation ICPE en 2009

Dans le cadre du plan de relance de l'économie, le Président de la république a annoncé plusieurs assouplissements du Code de l'urbanisme et du Code des marchés publics.

"Les permis de construire sont prorogés d'un an pour permettre de donner une nouvelle chance aux opérations qui n'ont pu se réaliser. Cette prorogation prend effet à la date du discours du président de la République", le jeudi 4 décembre, a dit le Premier ministre.

Selon l'AFP, François Fillon a annoncé le 9 décembre 2008 que la prorogation d'un an des permis de construire pour les projets immobiliers ayant pris du retard, est effective à compter du 4 décembre 2008.

Il faut attendre la loi qui validera rétroactivement cette mesure pour en connaître les modalités précises, mais il est vraisemblable que cette mesure ne concernera que les permis de construire et autorisations d'urbanisme qui n'étaient pas encore caducs à la date du 4 décembre. On imagine mal que cette prorogation exceptionnelle aille jusqu'à faire "revivre" des permis de construire frappés de péremption.

Reste à savoir de quelle manière cette prorogation s'ajoutera au délai habituel de validité des autorisations afin de pouvoir computer avec précision les délais de validité et de caducité.

le premier ministre a également rappelé les autres mesures nouvelles ayant trait à l'urbanisme:

- possibilité d'augmenter les coefficients d'occupation des sols ( COS ) de 20%. là aussi, on attend les précisions pour comprendre comment s'articulera cette mesure avec les PLU ( plan local d'urbanisme ). Il est probable que les collectivités puissent maitriser directement ou indirectement cette majoration légale et temporaire des COS.

- vente de terrains publics pour favoriser la construction de logements,

En droit de l' environnement, le Premier ministre a rappelé la volonté du giuvernement d'alléger la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement ( ICPE ). Mystérieuse annonce, car on imagine mal que l'on puisse sacrifier la sécurité des hommes et la protection de l'environnement sous le prétexte de relancer l'économie. Quels assouplissement attendre ?

Pour le chef du gouvernement, ces dispositions n'entrent pas en contradiction avec "la politique de protection de l'environnement". "La modernisation de ces règles était prévue" dans le cadre du second volet du Grenelle, a-t-il plaidé.

Par ailleurs, le Code des Marchés Publics sera lui aussi modifié en 2009.

Toutes ces mesures devraient être contenues dans une loi annoncée pour début janvier 2009.

Par paul-guillaume.balay le 11/03/08

Le Plan Local d' urbanisme est généralement appelé PLU.

Il succède aux anciens Plan d'occupation des sols (POS).

Qu'est-ce qu'un PLU ?

C'est un document qui vise à déterminer l'affectation des sols d'une commune ou d'une intercommunalité (par exemple la communauté urbaine de lille est dotée d'un PLU intercommunal).

Concrètement, et très schématiquement le PLU se compose de plusieurscartes sur lesquelles le territoire est découpé en différentes zones. A chacune de ces zones correspondent des règles d'urbanisme spécifiques, contenu dans un document appelé "réglement".

Par exemple une zone U est une zone urbaine dans laquelle les constructions seront autorisées sous certaines conditions.

Une zone N est une zone naturelle dans laquelle, en principe les constructions seront interdites sauf exceptions etc...

Le PLU contient également (entre autres) un projet d'aménagement et de développement durable appelé PADD. Il s'agit du projet politique que poursuit la commune ou l'intercommunalité pour ce territoire.

L'importance et l'intérêt du PLU

Le PADD du PLU est un document très instructif qui permet de connaître les grandes orientations pour les années à venir.

Mais surtout le Plan Local d'Urbanisme est un document crucial en urbanisme car il détermine l'essentiel des règles qui permettront ou non de délivrer un permis de construire, un permis d'aménager (permis de lotir etc...) etc.

Si un projet immobilier de construction ne respecte pas les règles du plan local d' urbanisme, le permis devra être refusé.

Inversement, si un projet respecte le PLU (et les autres règles d'urbanisme), le Maire ne peut refuser le permis de construire. En effet, contrairement à une idée reçue, le maire ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire pour délivrer ou non un permis de construire ou un permis d'aménager.

Il est également utile de consulter un PLU pour vérifier si une priopriété est frappée par des servitudes d'urbanisme particulières ou si des projets importants sont prévus dans un secteur donné. Par exemple si une collectivité prévoit de créer une route le PLU comportera généralement un emplacement réservé qui interdira toute construction sur le tracé de la future route. La consultation du PLU avant toute acquisition immobilière est donc une précaution indispensable.

Un changement de zonage dans le PLU peut entrainer une augmentation importante de la valeur d'une propriété ou au contraire une baisse substantielle de sa valeur. Par exemple un terrain classé en zone agricole vaudra évidemment beaucoup moins cher qu'un terrain calssé dans une zone urbaine. De même un terrain classé dans une zone urbaine de faible densité aura moins de valeur qu'un terrain classé dans une zone de forte densité etc....

Elaboration, révision, modification du PLU

L'élaboration d'un PLU est longue et complexe. Le plan local d'urbanisme doit respecter de nombreuses règles. Il doit être conforme ou compatible avec d'autres documents (SCOT : Schéma de cohérence territoriale...). C'est une tâche à la fois passionnante et compliquée pour les communes.

Le PLU peut être révisé ou modifié. La procédure de révision du PLU permet des changements plus importants que la procédure -plus légère- de modification du plan.

Contester un PLU : les voies de recours

Le PLU peut être contesté. Les recours sont d'ailleurs fréquents car les conséquences des PLU pour les propriétaires qui poursuivent un projet immobilier peuvent être très pénalisantes (cf. supra).

Il est donc important pour les propriétaires de suivre l'éventuelle élaboration ou révision du PLU. En principe les habitants en sont avertis par l'organisation d'une enquête publique.

Le recours contre le plan local d' urbanisme ou sa révision doit, en principe être mis en oeuvre dans le délai de 2 mois à compter de la délibération du conseil municipal qui l'a approuvé.

Pour le Nord et le pas-de-Calais, le recours doit être déposé au tribunal Administratif de Lille.

La légalité du PLU peut également être contestée plus tard, de façon indirecte. Par exemple à l'occasion d'un recours formé contre un permis de construire auprès du tribunal administratif de Lille par un voisin, ou au contraire, à l'occasion d'un recours formé par un propriétaire contre un refus de permis de construire.

vous pouvez lire sur ce blog ma publication : " PLU, comment contester ? "

Paul-Guillaume Balay

Avocat au Barreau de Lille

Par paul-guillaume.balay le 05/03/08

Le Droit de Préemption Urbain (DPU)

Le droit de préemption est parfois confondu avec l'expropriation. Il s'en distingue pourtant principalement par le fait que la préemption n'intervient qu'à l'occasion d'une aliénation (vente, cession...) d'un terrain ou d'un bâtiment. A cette occasion, l'administration va se substituer à l'acquéreur.

Autrement dit, si le propriétaire ne vend pas, il ne peut y avoir préemption, tandis qu'en matière d'expropriation, le propriétaire peut être dépossédé de son bien immobilier alors même qu'il n'envisageait nullement de s'en séparer.

D'ailleurs, en matière de préemption, le propriétaire peut renoncer à la vente et ainsi faire échec à la préemption.

En revanche, contrairement à une idée reçue, en matière de préemption l'administration n'est pas tenue par le prix de vente convenu avec l'acquéreur.

Comme le pouvoir d'expropriation, le Droit de Préemption porte atteinte au droit de propriétaire, ce qui justifie qu'il soit étroitement encadré par le Code de l'urbanisme et que la procédure se déroule également sous le contrôle du juge administratif et du juge de l'expropriation. la procédure est tellement encadrée qu'en cas de contestation de la préemption, les chances de succès du propriétaire ou de l'acquéreur évincé ne sont pas minces. le recours à un avocat expérimenté en droit public/urbanisme/préemption est cependant vivement recommandé.

Il existe plusieurs types de droit de préemption. Le plus connu et le plus courant est le Droit de Préemption urbain (DPU).

Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire dudit droit.

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en oeuvre des opérations d'intérêt général définies par le Code de l'urbanisme.

La décision de préemption d'un bien immobilier doit impérativement préciser le motif qui la justifie, lequel doit correspondre aux hypothèses autorisées par le Code de l'urbanisme.

Le Droit de préemption urbain concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) avec quelques , notamment pour les immeubles achevés depuis moins de dix ans.

Les cessions de droit de SCI ne sont pas soumis au Droit de prémeption urbain, mais la commune peut instituer un droit de préemption "renforcé" par délibération motivée du conseil municipal qui permet de préempter certaine cession en principe exclues du champ du DPU.

1/ La Déclaration d'intention d'Aliéner (DIA)

Avant toute cession visée par le Code de l'urbanisme, le notaire doit adresser en Mairie une "déclaration d'intention d'aliéner" (DIA) qui précise les conditions de la vente.

2/ la décision de la commune

La commune peut renoncer à exercer son droit par décision expresse.

La Commune peut garder le silence , lequel sera considéré, après un délai de deux mois comme un renoncement à préempter.

Dans ces deux cas, le vendeur peut céder le bien à son acquéreur, aux conditions et prix définis dans le formulaire.

La Commune peut également décider d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir au propriétaire dans le délai impératif de deux mois à, compter de la réception de al DIA en Mairie, en précisant avec précision le motif invoqué.

Cette décision de préemption est susceptible de recours devant le Tribunal Administratif. (par exemple, pour le Nord et le pas de Calais, le tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille). Le taux de succès est relativement élevé, compte tenu de la complexité de la procédure de préemption et de la grande exigence dont font preuve les tribunaux. Le recours n'est pas suspensif mais il est possible d'assortir le recours d'un « référé suspension » qui permettra la suspension de la décision si le juge des référés estime qu'il y a un doute sérieux sur sa légalité.

3/ le prix de la préemption

Si la commune veut exercer son droit de préemption, il faut envisager plusieurs possibilités :

Soit la commune accepte les conditions demandées. La vente est alors passée, puisqu'il y a accord sur le chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.

Soit la commune propose un prix inférieur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.

- Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.

- Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

- Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit impérativement saisir le « juge de l'expropriation » et demander une fixation judiciaire du prix.

Le "juge de l'expropriation" (compétent en matière de préemption, contrairement à ce que son nom peut laisser penser) va alors, en quelque sorte, faire office d'expert immobilier pour évaluer le prix du bien et le fixer judiciairement afin de dé »partager les parties.

Les juridictions de l'expropriation sont rattachées aux tribunaux de grande instance. Il y a par exemple une juridiction de l'expropriation du Nord au TGI de Lille.

L'assistance d'un avocat est nécessaire devant la juridiction de l'expropriation, mais cet avocat n'est pas tenu d'appartenir au Barreau du lieu du TGI. Ainsi par exemple un avovat au barreau de Lille peut intervenir dans le pas de Calais (juridiction de l'expropriation d'Arras)

Une visite des lieux sera organisée, en présence du juge.

Puis une audience publique permettra à chacun de soutenir les arguments qu'il aura exposé par écrit, par le biais de son avocat.

Le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession et principalement en se fondant sur des « termes de comparaison », c'est à dire des ventes portant sur des immeubles comparables. Les services des domaines, l'autorité préemptante et le propriétaire vont chacun faire valoir leurs arguments pour défendre le prix qu'ils proposent respectivement.

Un appel est possible auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), il s'impose aux deux parties et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction. L Le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite.

L'acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans.

A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

4/ Le droit de rétrocession

Le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune. Les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient donc d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien.

Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble. Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts.

Une fois informé, l'ancien propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision (son silence étant assimilé à une renonciation) et proposer éventuellement une contre-évaluation. Dès réception de sa réponse, la Commune dispose de deux mois pour accepter de rétrocéder le bien au prix proposé ou pour saisir le juge de l'expropriation.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), l'ancien propriétaire dispose de trois mois pour formuler une acceptation expresse (son silence étant assimilé à une renonciation).

Si l'ancien propriétaire renonce à son droit de rétrocession, la commune doit engager la même procédure à l'égard de l'acquéreur évincé lors de la préemption. A condition naturellement que son identité ait été précisée dans la DIA.

Cette procédure complexe explique que les communes ont tout intérêt à respecter les engagements pris.

Il est toutefois possible de faire échec à la rétrocession dès lors que l'usage finalement fait du bien répond quand même à un des objectifs légalement autorisés.

5/ La purge du DPU

Le propriétaire peut essayer de purger le DPU. Pour cela, il lui suffit de proposer son bien à la Collectivité titulaire du DPU (généralement la commune).

Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.

En l'absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre son bien à tout acquéreur potentiel, mais seulement au prix précisé dans la DIA.

La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance (cf. ci-après).

Paul-Guillaume Balaÿ

Avocat au Barreau de Lille

Par paul-guillaume.balay le 06/12/07

L'affichage sur le terrain des permis de construire, permis de démolir et permis d'aménager est capital car il détermine le point de départ du délais de recours des tiers contre l'autorisation.

Les règles d'affichage des autorisations d'urbanisme ont été modifiées à plusieurs reprises ces derniers mois.

la dernière modification en date remonte à l'arrrêté du 11 septembre 2007 qui a introduit dans le code de l'urbanisme les articles A 424-15 et suivants.

Peu de professionnels de la construction ou de propriétaires immobiliers en ont conscience, mais les anciens panneaux de permis (généralement flanqués de la marque des constructeurs ou fournisseurs de matériaux) sont totalement obsolètes.

Il est désormais primordial de ne pas omettre de renseigner le panneau avec les mentions prévues par l'article A 424-17 qui prévoit l'obligation de préciser le délai de recours et l'obligation pour les requérants de notifier leur recours à l'auteur de la décision et à son bénéficiaire. Faute de préciser ces mentions, l'affichage sera inopérant et le permis ne sera pas purgé du recours des tiers. Un recours contre le permis demeurera alors possible jusqu'à 1 an après l'achèvement de la construction.

La date d'application de ces nouvelles règles pose également difficulté car le Ministère de l'équipement estime qu'elle s'applique à tous les permis dès le 1er octobre 2007. Il n'est guère certain que la jusrisprudence valide ce point de vue. En toute hypothèse, on peut supposer que ces règles ne s'appliqueront pas aux affichages entamés avant cette date.

Par paul-guillaume.balay le 01/10/07

La réforme des autorisations d'urbanisme est entrée en vigueur ce 1er octobre 2007.

Elle révolutionne les permis de construire, les permis de lotir, les permis de démolir...

Tout priopriétaire d'un bien immobilier ou tout propriétaire d'un projet immobilier est concerné par cette réforme.

Désormais il n'existe plus que 4 régimes :

Le permis de construire / permis d'aménager / permis de démolir / La Déclaration préalable

La réforme des autorisations d'urbanisme

Accroître l'offre de logements, pour répondre à un besoin patent de la population et soutenir l'économie (quand le bâtiment va...!) est un objectif constant des politiques publiques. Pourtant, les promoteurs et constructeurs se plaignaient de nombreux freins, au premier rang desquels la trop grande complexité des règles d'urbanisme et l'insécurité juridique découlant de la multiplication incessante des contentieux .

Une ordonnance du 08 décembre 2005 a donc initié une vaste réforme des autorisations d'urbanisme qui entrera en vigueur le 1er octobre 2007. Pour parvenir répondre aux attentes de professionnels et soutenir la construction de logements, la réforme s'articule autour de 3 axes majeurs :

- Simplifier

- Sécuriser

- Responsabiliser

1- Simplifier la réglementation et rationaliser les procédures

Il existait auparavant 16 régimes d'autorisation et de déclaration différents , un maquis complexe et méconnu !

Désormais , les permis sont réorganisés en seulement 3 permis correspondant aux 3 grands types d'interventions foncières : permis de construire, permis de démolir et permis d'aménager. Et pour les opérations de moindre ampleur, une simple déclaration préalable, dont les formalités sont allégées, sera suffisante.

Ainsi, de 16 régimes différents, il n'en reste plus que 4. l'effort de simplification est substantiel.

Le champ d'application du permis de construire est clarifié : le principe demeure que toute construction neuve, même dépourvue de fondations, est soumise à permis de construire. En revanche, les exceptions soumises à simples "déclaration" ou même exonérées de tout contrôle préalable sont désormais définies de façon simple et compréhensible par le Code de l'Urbanisme.

Le permis de démolir, quant à lui est désormais exigé dans deux cas : dans certaines situations fixées par la loi ou dans les zones définies par les communes.

Ensuite, le régime d'instruction des 4 régimes est harmonisé et repose désormais sur un tronc commun qui facilite la compréhension du système.

On note également quelques changements plus particuliers, visant à résoudre des difficultés plus spécifiques.

Ainsi, par exemple, le régime du "changement de destination" des constructions existantes est clarifié . Et surtout ce changement est désormais soumis à contrôle (au moins une déclaration), dans tous les cas, même s'il est réalisé sans travaux , ce qui devrait permettre de mettre un terme à de fréquents contournements de la législation de l'urbanisme.

De même, en matière de lotissement, toutes les divisions en vue de construire sont désormais soumises au régime de l'aménagement (un permis d'aménager ou, au moins une déclaration) dès la première division.

2- Sécuriser les demandeurs

Les professionnels se plaignaient d'un certain manque de visibilité des délais d'instruction de leurs demandes. Désormais le Code de l'Urbanisme prévoit des délais de principe qui ne pourront être majorés qu'exceptionnellement dans des cas limitativement prévus par la loi. Le pétitionnaire ne peut donc plus guère subir de surprise de ce chef. En outre, dans ce cas, la majoration du délai d'instruction devra impérativement être notifiée dans le délai d'un mois à compter du dépôt de la demande.

Selon le même mécanisme, le Code fixe une liste limitative des pièces exigibles qui ne pourra connaître que quelques rares exceptions énumérées par le code. Et, là aussi , les services instructeurs auront l'obligation de notifier le caractère incomplet du dossier dans ce même délai d'un mois.

En bref, 1 mois après avoir déposé sa demande de permis, le pétitionnaire saura si son dossier est complet, connaîtra le délai d'instruction de sa demande et identifiera avec certitude la date à laquelle il pourra, le cas échéant, obtenir un permis tacite.

Il s'agit là d'un point essentiel de la réforme, qui apportera un confort évident aux demandeurs d'autorisations mais nécessitera un effort considérable de la part des services instructeurs, confrontés à ce délai butoir de 1 mois pour opérer les vérifications préalables.

Enfin, il est posé en principe qu'en matière d'urbanisme, exceptionnellement, le silence de l'administration vaut acceptation et donne donc lieu à l'obtention d'une décision tacite à l'issue d'un délai qui est le plus souvent de 2 mois.

Une fois la décision obtenue, le pétitionnaire sera également mieux sécurisé.

Les 3 risques que sont le retrait de l'autorisation, sa péremption et le risque de contestation sont tous trois appréhendés par la réforme.

Ainsi, le délai durant lequel l'auteur de la décision peut la retirer sera désormais uniformément de 3 mois pour les décisions d'urbanisme, sans opérer, comme auparavant, une distinction byzantine entre les autorisations expresses, tacites, affichées ou non... En outre, aucun retrait n'est jamais possible en matière de déclaration préalable.

Le régime de péremption et de prorogation de la durée de validité des autorisations est également simplifié et harmonisé.

Par ailleurs, s'agissant des contentieux, les juridictions administratives peuvent aisément rejeter les recours chicaniers en n'annulant un permis que partiellement. Cette mesure devrait permettre d'éviter l'annulation d'opérations importantes pour une irrégularité de détail. Mieux encore, on rappellera que le bénéficiaire peut déposer une demande de permis modificatif pour mettre en conformité son projet et faire échec à l'illégalité invoquée.

Enfin, les délais de prescription de certains recours civils et administratifs sont abrégés.

Les promoteurs et constructeurs se réjouiront à coup sûr de ces encadrements légitimes et attendus des risques pesant sur les autorisations.

3- Responsabiliser chacun

Enfin, la réforme s'efforce de responsabiliser les différents acteurs de la construction et principalement les pétitionnaires.

La surface des constructions (SHON) sera désormais simplement déclarée par le pétitionnaire, alors qu'auparavant il incombait aux services instructeurs de contrôler cette surface, sans en avoir véritablement les moyens.

De même, seul l'affichage de la décision sur le terrain, qui relève de la seule responsabilité du pétitionnaire, fait désormais courir le délai de recours contre la décision. D'ailleurs, cet affichage est légèrement renforcé avec l'obligation de mentionner certains conseils procéduraux à destination des éventuels requérants.

Jusqu'alors, l'administration délivrait un certificat de conformité attestant que la construction achevée est conforme au permis, mais elle n'avait, bien souvent, pas les moyens d'opérer les vérifications nécessaires , faute de personnel suffisant et de temps. Désormais, c'est le pétitionnaire qui déclarera la conformité de la construction, sous sa responsabilité. L'administration pourra, si elle le juge utile, opérer un récolement pendant un délai 3 mois. La conformité sera donc présumée.

Au final, sous couvert de responsabiliser chacun, on pourra regretter que, parfois, l'auteur de la réforme donne l'impression de prendre acte des insuffisances de moyens de l'administration et préfère ainsi la décharger de certaines de ses obligations, qui sont désormais reportées, peut-être de façon illusoire, sur le pétitionnaire. C'est un peu comme si l'Etat renonçait à réaliser des contrôles de vitesse routiers en prenant acte de ce que la police n'est pas en mesure de contrôler tout le monde.

4- L'entrée en vigueur

Après plusieurs tergiversations, l'administration a reporté l'entrée en vigueur de la réforme, tant elle était consciente que celle-ci nécessitait un long travail de préparation et de formation des services instructeurs.

La réforme entre finalement en vigueur le 1er octobre 2007.

Plus précisément, les nouveaux délais d'instruction et nouvelles règles de délivrance s'appliquent aux demandes déposés après cette date, tandis que les règles relatives à l'achèvement s'appliquent çà toutes les constructions terminées après le 1er octobre.

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Paradoxalement, dans un premier temps, la simplification des règles va compliquer les choses. En effet, les professionnels vont devoir digérer rapidement cette réforme fort complète et très concrète, oublier leurs anciennes connaissances et acquérir de nouveaux réflexes. Il faudra également attendre les premières décisions de jurisprudence, indispensables pour guider les interprétations des nouvelles règles. Mais une fois passé la période d'assimilation de la réforme, nécessairement difficile, la volonté de rationaliser les autorisations, d'harmoniser les règles d'instruction et de clarifier les procédures devrait conduire à une simplification salutaire .

Au final, certains trouveront cette réforme utile, d'autres critiqueront sa timidité. Quoiqu'il en soit, on ne peut désormais qu'espérer l'avènement d'une période de stabilité des règles d'urbanisme car depuis la loi SRU de 2000, le droit de l'urbanisme s'est distingué par ses incessantes modifications, rendant bien difficile l'assimilation de la réglementation par les professionnels.

Rappel : Textes principaux de la réforme :

Ordonnance du 08 décembre 2005, décret du 05 janvier 2007, arrêté du 06 juin 2007.