Par paul-guillaume.balay le 01/02/14

Contester un PLU : les voies de recours

Le Plan Local d'Urbanisme ( PLU ) (anciennement plan d'occupation des sols POS ) est un document de planification élaboré par la commune, qui détermine la constructibilité ou non des terra&ins et fixe des conditions pour l'usage des terrains.

Ce plan local d'urbanisme ( PLU )peut être contesté. Les recours sont d'ailleurs fréquents car les conséquences des PLU pour les propriétaires peuvent être très pénalisantes.

Il est donc important pour les propriétaires de suivre l'éventuelle élaboration, modification ou révision du PLU. En principe les habitants n'en sont avertis que par les mesures d'information du public (concertation) ou, plus tard, par l'organisation d'une enquête publique.

Les cas les plus classiques sont les suivants :

- terrain classé en zone agricole (zone A) ou zone naturelle (zone N) dont le propriétaire souhaiterait qu'il devienne constructible

- terrain frappé d'un emplacement réservé ou d'une servitude qui empêchera son propriétaire de construire

- terrain naturel classé en zone urbaine (zone U) ou zone à urbaniser (AU) et qu'une association de défense de l'environnement juge inconstructible ou qu'un agriculteur souhaite voir maintenu en zone agricole pour ne pas nuire à son exploitation

- terrain classé en zone AU (zone à urbaniser) que le propriétaire souhaiterait voir classer en zone urbaine (zone u)

- Coefficient d'occupation des sols (COS) jugé insuffisant par le propriétaire ou jugé excessif par les voisins : (Bonne nouvelle :e le projet de loi ALUR prévoit la suppression du COS !)

- etc...

Avant d'envisager un recours contre le plan local d'urbanisme il est utile d'intervenir dans la procédure d'élaboration afin que le projet tienne compte de vos souhaits (si possible). Il est donc recommandé de se manifester lors de l'enquête publique, par exemple. Bien souvent il est utile, déjà à ce stade de se faire assiter d'un avocat spécialisé en urbanisme.

Ensuite si le plan local d'urbanisme ne vous convient pas, il faut envisager de former un recours.

Le recours contre le plan local d' urbanisme (PLU) ou sa révision doit, en principe être mis en oeuvre dans le délai de 2 mois à compter de la publicité de la délibération du conseil municipal qui l'a approuvé.

(NB : en réalité, des recours peuvent être formés sans condition de délai, en recourant à un angle d'attaque un peu diférent. Il est donc toujours possible de contester un PLU, même plusieurs années après, mais c'est moins facile qu'en formant le recours dans le délai de 2 mois)

Dans ce délai de recours de 2 mois, il est impératif de former un recours en bonne et due forme.

Les requérants se contentent souvent d'aller rencontrer le Maire, de faire une pétition, ou d'engager toute sorte de démarches, qui n'interrompent pas ce délai et ne valent pas recours contre le PLU.

Il est donc impératif de former un « recours gracieux » ou un « recours contentieux ».

Le recours gracieux se présente comme une lettre recommandée adressée au Maire de la commune.

Le recours contentieux se présente sous la forme d'un mémoire adressé au tribunal administratif pour demander l'annulation de tout ou partie du PLU.

Le principe est que toute personne qui y a intérêt peut former elle-même un recours contre le plan local d'urbanisme, aussi bien un recours gracieux qu'un recours contentieux.

Mais la réglementation de l'urbanisme est complexe, et les recours doivent remplir certains conditions juridiques très particulières. Il est donc vivement recommandé de recourir aux services d'un avocat spécialisé en urbanisme (attention il ne s'agit pas d'une spécialité officielle).

La procédure étant écrite et non orale, le recours peut être géré à distance. Il n'est donc pas nécessaire de prendre un avocat résidant dans la ville du tribunal compétent.

Dans le Nord et le Pas de calais, le seul tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille. Dans la Somme, l'Aisne et l'Oise le tribunal compétent est le tribunal administratif d'Amiens. Dans les Ardennes, l'Aube, la Marne, la Haute-Marne, c'est le tribunal administratif de Champagne-Ardennes.

Le recours pourra contester le fond du Plan local d'urbanisme (c'est à dire les règles que l'on conteste. ex: le coefficient d'occupation des sols, le type de zone, l'emplacement réservé), mais il pourra également contester la procédure d'léaboration du PLU. En effet, une erreur dans la procédure peut conduire à l'annulation de tout le document, ce qui permet de revenir au plan précédent.

Lorsque le plan local d'urbanisme est annulé, l'ancien document (plan local d'urbanisme ou plan d'occupation des sols) rentre en vigueur.

La jurisprudence récente n'annule plus les PLU au moindre vice de procédure, afin de ne pas pénaliser excessivement des documents d'urbanisme longs à élaborer et couteux pour un simple détail. Néanmoins les chances de succès d'un recours restent assez élevées. A titre d'exemple, nous avons fait annuler, totalement ou partiellement, les PLU de Templeuve (59), Bethune (62), Hardelot (62), Vieux Conde (59), Crest-Voland (73), la Bazoge (72), Givenchy en Gohelle (62), Saint Germain (10)...

Avant d'en arriver à l'annulation du PLU, je préconise pour ma part le dialogue avec la municipalité pour rechercher une solution légale adaptée et acceptable pour tous. Cependant, force est de constater que les Maires acceptent rarement de dialoguer de manière constructive. La voie diu recours reste alors la seule issue possible (eattention à bien surveiller le delai de recours)

Paul-Guillaume Balaÿ

Avocat

Par paul-guillaume.balay le 18/08/10

Contester un PLU : les voies de recours

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) (anciennement plan d'occupation des sols) est un document de planification élaboré par la commune, qui détermine la constructibilité ou non des terra&ins et fixe des conditions pour l'usage des terrains.

Ce plan local d'urbanisme (PLU)peut être contesté. Les recours sont d'ailleurs fréquents car les conséquences des PLU pour les propriétaires peuvent être très pénalisantes.

Il est donc important pour les propriétaires de suivre l'éventuelle élaboration ou révision du PLU. En principe les habitants en sont avertis par les mesures d'information du public (concertation) ou, plus tard, par l'organisation d'une enquête publique.

Les cas les plus classiques sont les suivants :

- terrain classé en zone agricole (zone A) dont le propriétaire souhaiterait qu'il devienne constructible

- terrain frappé d'un emplacement réservé ou d'une servitude qui empêchera son propriétaire de construire

- terrain naturel classé en zone urbaine (zone U) ou zone à urbaniser (AU) et qu'une association de défense de l'environnement juge inconstructible

- terrain classé en zone AU (zone à urbaniser) que le propriétaire souhaiterait voir classer en zone urbaine (zone u)

- Coefficient d'occupation des sols (COS) jugé insuffisant par le propriétaire ou jugé excessif par les voisins

- etc...

Avant d'envisager un recours contre l eplan local d'urbanisme il est utile d'intervenir dans la procédure d'élaboration afin que le projet tienne compte de vos souhaits (si possible). Il est important de se manifester lors de l'enquête publique, par exemple. Bine souvent il est utile, déjà à ce stade de se faire assiter d'un avocat spécialisé en urbanisme.

Ensuite si le plan local d'urbanisme ne vous convient pas, il faut envisager de former un recours.

Le recours contre le plan local d' urbanisme (PLU) ou sa révision doit, en principe être mis en oeuvre dans le délai de 2 mois à compter de la publicité de la délibération du conseil municipal qui l'a approuvé.

(Attention : en réalité, des recours peuvent être formés sans condition de délai, en recourant à un angle d'attaque un peu diférent. Il est donc toujours possible de contester un PLU, même plusieurs années après, mais c'est moins facile qu'en formant le recours dans le délai de 2 mois)

Dans ce délai de recours de 2 mois, il est impératif de former un recours en bonne et due forme.

Les requérants se contentent souvent d'aller rencontrer le Maire, de faire une pétition, ou d'engager toute sorte de démarches, qui n'interrompent pas ce délai et ne valent pas recours contre le PLU

Il est donc impératif de former un « recours gracieux » ou un « recours contentieux ».

Le recours gracieux se présente comme une lettre recommandée adressée au Maire de la commune.

Le recours contentieux se présente sous la forme d'un mémoire adressé au tribunal administratif pour demander l'annulation de tout ou partie du PLU.

Le principe est que toute personne qui y a intérêt peut former elle-même un recours contre ule plan local d'urbanisme, aussi bien un recours gracieux qu'un recours contentieux.

Mais la réglementation de l'urbanisme est complexe, il est donc vivement recommandé de recourir aux services d'un avocat spécialisé en urbanisme (attention il ne s'agit pas d'une spécialité officielle, seule la spécialité intitulée droit public est officiellement reconnue).

La procédure étant écrite et non orale, le recours peut être géré à distance. Il n'est donc pas nécessaire de prendre un avocat résidant dans la ville du tribunal compétent.

Dans le nord et le pas de calais, le seul tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille. Dans la Somme, l'Aisne et l'Oise le tribunal compétent est le tribunal administratif d'Amiens. Dans les Ardennes, l'Aube, la Marne, la Haute-Marne, c'est le tribunal administratif de Champagne-Ardennes.

Le recours pourra viser à contester le fond du Plan local d'urbanisme (c'est à dire les règles que l'on conteste), mais il pourra également contester la procédure d'léaboration du PLU. En effet, une erreur dans la procédure peut conduire à l'annulation de tout le document.

Lorsque le plan local d'urbanisme est annulé, l'ancien document (plan local d'urbanisme ou plan d'occupation des sols) rentre en vigueur.

Paul-Guillaume Balaÿ

Avocat au Barreau de Lille

Par paul-guillaume.balay le 18/08/10

PERMIS DE CONSTRUIRE :

comment s'opposer à un projet de construction ?

Si vous avez de légitime motifs de contester un projet, la meilleure manière de s'opposer à la construction d'un projet sur un terrain voisin consiste à attaquer le permis de construire, en formant un recours.

Comment faire ?

1) quel est le délai de recours ?

La première chose très importante consiste à surveiller le délai de recours contre ce permis de construire.

Ce délai n'est que de 2 mois à compter du premier jour de l'affichage du panneau de permis de construire sur le terrain.

Trop souvent, les voisins vont trouver un avocat pour contester le permis de construire à partir du moment où commencent les travaux. Généralement il est déjà trop tard.

Le premier conseil important est donc de réagir vite, le mieux étant de prendre rendez-vous avec un avocat spécialisé en urbanisme, pour une première consultation sommaire, qui sera bien souvent gratuite.

Si le délai semble expiré, il est néanmoins utile de consulter quand même un avocat, car si l'affichage ne répond pas à une série de conditions, le délai de recours ne commence pas à courir. Il arrive ainsi que l'on puisse contester un permis de construire plusieurs mois après.

2) Comment former un recours ?

Dans ce délai de recours de 2 mois, il est impératif de former un recours en bonne et due forme.

Là aussi, les voisins se contentent souvent d'aller rencontrer le Maire, de faire une pétition, ou d'engager toute sorte de démarches, qui n'interrompent pas ce délai et ne valent pas recours.

Parfois même, les voisins se contentent de promesses de modifications du projet qui les endorment et ne servent qu'à gagner du temps pour attendre l'expiration du délai de recours contre le permis de construire.

Il est donc impératif de former un « recours gracieux » ou un « recours contentieux ».

Le recours gracieux se présente comme une lettre recommandée adressée au Maire de la commune.

Le recours contentieux se présente sous la forme d'un mémoire adressé au tribunal administratif.

Dans le nord et le pas de calais, par exemple, le seul tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille .

3) faut-il subir un préjudice particulier pour attaquer ?

La seule condition procédurale est de justifier d'un « interêt pour agir ». Concrètement, il suffit d'habiter à proximité du lieu de la future construction. Mais le Code de l' urbanisme exige désormais que le requérant démontre que le projet risque de porter atteinte à ses intérêts.

Il faut comprendre que la contestation du permis de construire ne peut porter que sur le respect des règles d' urbanisme.

Dans la pratique, souvent les voisins décident de contester un permis de construire par craintes de subir des troubles divers (perte d'ensoleillement, perte d'une vue, nuisances sonores, aspect disgracieux de la future construction...). Les recours sont particulièrement fréquents contre les projets qui peuvent potentiellement être sources de nuisances importantes (usines, immeubles, restaurants...)

Mais le rôle de l'avocat consistera à rechercher, dans les règles d' urbanisme, les motifs d' urbanisme qui pourront conduire le juge à annuler le permis de construire.

4) quelles sont les chances de succès d'un recours ?

Il faut donc comprendre que quel que soit le préjudice que l'on redoute et même si celui-ci est contestable, un recours est toujours possible.

Inversement, les chances de succès ne sont pas proportionnelles au préjudice. Ainsi, un projet peut être légal, alors même qu'il provoquera un important préjudice au voisin.

Dans ces cas là, il existe un autre type de recours, devant un autre tribunal, pour obtenir indemnisation du préjudice, ou parfois (rarement) pour empêcher la construction ou la faire démolir (sur ce point, se reporter à un autre billet de ce blog).

Dans 99,9 % des cas, les permis de construire sont délivrés en toute honnêteté par les maires, après que le dossier ait été scrupuleusement étudié, mais cela ne signifie pas que des erreurs n'ont pas été commises et c'est alors que le permis de construire peut être annulé, en cas de recours. La quasi-totalité des permis de construire qui sont annulés par les tribunaux administratifs ont été délivrés par un Maire qui croyait sincèrement le projet légal et respectueux de toutes les règles.

En fait, la réglementation de l'urbanisme est si complexe, que même l'administration a parfois du mal à la respecter.

Bref, les chances de succès d'un recours ne peuvent être déterminées qu'après une étude du dossier de permis de construire, du plan local d'urbanisme, du Code de l'urbanisme, d'un éventuel SCoT etc...

5) Puis-je faire le recours moi-même ou bien faut-il nécessairement recourir à un avocat ?

Le principe est que toute personne qui y a intérêt peut former elle-même un recours contre un permis de construire, aussi bien un recours gracieux qu'un recours contentieux.

Mais la réglementation de l'urbanisme est très complexe. En outre la procédure à suivre pour former un recours est truffée de pièges. La moindre erreur peut conduire à l'irrecevabilité du recours, c'est-à-dire à un échec qui ne sera probablement pas surmontable même par un appel devant la Cour administrative d'appel.

Seuls les personnes averties (juristes avisés, associations spécialisées etc...) ou bien conseillées peuvent donc raisonnablement former un recours elles-mêmes.

Pour les autres, il est vivement recommandé de recourir aux services d'un avocat.

A cet égard, de même que l'on trouve des médecins spécialistes, il existe des avocats spécialisés dans chacune des branches du droit. En matière de permis de construire, il est donc préférable de contacter un avocat spécialisé en urbanisme (attention il ne s'agit pas d'une spécialité officielle, seule la spécialité intitulée droit public est officiellement reconnue).

La procédure étant écrite et non orale, le recours peut être géré à distance. Il n'est donc pas nécessaire de prendre un avocat résidant dans la ville du tribunal compétent.

Dans le nord et le pas de calais, le seul tribunal compétent est le tribunal administratif de Lille, dans la Somme, l'Aisne et l'Oise le tribunal compétent est le tribunal administratif d'Amiens. Dans les Ardennes, l'Aube, la Marne, la Haute-Marne, c'est le tribunal administratif de Champagne-Ardennes.

6) le recours est-il suspensif ?

Attention, le recours n'est pas suspensif.

En réalité, il n'est pas suspensif officiellement, car en pratique rares sont les propriétaires qui poursuivent la construction en dépit d'un recours (de peur de devoir ensuite démolir).

Cependant, si les travaux se poursuivent il est alors possible de former un recours en « référé suspension » qui permettra (en cas de succès) de faire suspendre les travaux immédiatement.

7) Puis-je ête condamné pour recours abusif ?

Le Code de l'urbanislme permet désormais au bénéficiaire du permis de cnstruire de solliciter directelment la condamnation du requérant à des dommages intérets pour procédure abusive. Mais cette faculté reste très encadrée et limitée. le risque est donc faible dès lors que le recours est légitime.

Au risque de faire un pléonasme, e n'est vaiment que dans les cas où le requérant "abuse" de sont drit de recours que le tribunal pourra considérer qu'il s'agit d'un recours abusif. Par prudence, ce risque doit être discuté et évalué avec l'avocat en charge du recours.

Bonne chance !

Paul-Guillaume BALAY

Avocat au Barreau de Lille

Par paul-guillaume.balay le 11/03/08

Le Plan Local d' urbanisme est généralement appelé PLU.

Il succède aux anciens Plan d'occupation des sols (POS).

Qu'est-ce qu'un PLU ?

C'est un document qui vise à déterminer l'affectation des sols d'une commune ou d'une intercommunalité (par exemple la communauté urbaine de lille est dotée d'un PLU intercommunal).

Concrètement, et très schématiquement le PLU se compose de plusieurscartes sur lesquelles le territoire est découpé en différentes zones. A chacune de ces zones correspondent des règles d'urbanisme spécifiques, contenu dans un document appelé "réglement".

Par exemple une zone U est une zone urbaine dans laquelle les constructions seront autorisées sous certaines conditions.

Une zone N est une zone naturelle dans laquelle, en principe les constructions seront interdites sauf exceptions etc...

Le PLU contient également (entre autres) un projet d'aménagement et de développement durable appelé PADD. Il s'agit du projet politique que poursuit la commune ou l'intercommunalité pour ce territoire.

L'importance et l'intérêt du PLU

Le PADD du PLU est un document très instructif qui permet de connaître les grandes orientations pour les années à venir.

Mais surtout le Plan Local d'Urbanisme est un document crucial en urbanisme car il détermine l'essentiel des règles qui permettront ou non de délivrer un permis de construire, un permis d'aménager (permis de lotir etc...) etc.

Si un projet immobilier de construction ne respecte pas les règles du plan local d' urbanisme, le permis devra être refusé.

Inversement, si un projet respecte le PLU (et les autres règles d'urbanisme), le Maire ne peut refuser le permis de construire. En effet, contrairement à une idée reçue, le maire ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire pour délivrer ou non un permis de construire ou un permis d'aménager.

Il est également utile de consulter un PLU pour vérifier si une priopriété est frappée par des servitudes d'urbanisme particulières ou si des projets importants sont prévus dans un secteur donné. Par exemple si une collectivité prévoit de créer une route le PLU comportera généralement un emplacement réservé qui interdira toute construction sur le tracé de la future route. La consultation du PLU avant toute acquisition immobilière est donc une précaution indispensable.

Un changement de zonage dans le PLU peut entrainer une augmentation importante de la valeur d'une propriété ou au contraire une baisse substantielle de sa valeur. Par exemple un terrain classé en zone agricole vaudra évidemment beaucoup moins cher qu'un terrain calssé dans une zone urbaine. De même un terrain classé dans une zone urbaine de faible densité aura moins de valeur qu'un terrain classé dans une zone de forte densité etc....

Elaboration, révision, modification du PLU

L'élaboration d'un PLU est longue et complexe. Le plan local d'urbanisme doit respecter de nombreuses règles. Il doit être conforme ou compatible avec d'autres documents (SCOT : Schéma de cohérence territoriale...). C'est une tâche à la fois passionnante et compliquée pour les communes.

Le PLU peut être révisé ou modifié. La procédure de révision du PLU permet des changements plus importants que la procédure -plus légère- de modification du plan.

Contester un PLU : les voies de recours

Le PLU peut être contesté. Les recours sont d'ailleurs fréquents car les conséquences des PLU pour les propriétaires qui poursuivent un projet immobilier peuvent être très pénalisantes (cf. supra).

Il est donc important pour les propriétaires de suivre l'éventuelle élaboration ou révision du PLU. En principe les habitants en sont avertis par l'organisation d'une enquête publique.

Le recours contre le plan local d' urbanisme ou sa révision doit, en principe être mis en oeuvre dans le délai de 2 mois à compter de la délibération du conseil municipal qui l'a approuvé.

Pour le Nord et le pas-de-Calais, le recours doit être déposé au tribunal Administratif de Lille.

La légalité du PLU peut également être contestée plus tard, de façon indirecte. Par exemple à l'occasion d'un recours formé contre un permis de construire auprès du tribunal administratif de Lille par un voisin, ou au contraire, à l'occasion d'un recours formé par un propriétaire contre un refus de permis de construire.

vous pouvez lire sur ce blog ma publication : " PLU, comment contester ? "

Paul-Guillaume Balay

Avocat au Barreau de Lille