permisdeconstruire

Par remy.philippot le 25/03/11
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Interrogé sur les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel relatif aux cessions gratuites de terrains, le Ministre de l'Ecologie, après avoir rappelé les incidences de ce changement notamment sur les cessions en cours, rappelle les évolutions consécutives sur le plan de la fiscalité de l'urbanisme.

La décision d'inconstitutionnalité de l'article L. 332-6-1-2°-e) relatif aux cessions gratuites de terrains a pris effet à compter de la publication de la décision au Journal officiel, soit le 23 septembre 2010.

Ainsi, aucune cession gratuite ne peut plus être prescrite dans les autorisations qui sont délivrées à partir de cette date.

En outre, les cessions gratuites déjà prescrites et qui n'ont pas encore fait l'objet d'un transfert de propriété ne peuvent plus être mises en oeuvre. Les terrains doivent donc être achetés par la collectivité aux propriétaires fonciers après avis du service des domaines, soit par voie amiable, soit par voie d'expropriation. En effet, la clause de cession gratuite d'une autorisation ne s'exécutant pas d'elle-même, la cession gratuite de terrain, pour être effective, doit avoir été transférée dans le domaine public de la collectivité bénéficiaire. Ce transfert doit être constaté par un acte authentique, passé en la forme administrative ou notariée, à l'initiative et aux frais de la collectivité bénéficiaire. Cet acte doit être transmis, après signature des parties intéressées, au conservateur des hypothèques en vue de la publicité foncière.

Cette décision affecte en effet grandement les pratiques des collectivités locales.

Toutefois, la loi de finances rectificative pour 2010 a refondu la fiscalité de l'urbanisme (art. 28) avec un objectif de rendement, de simplification et de souplesse pour les élus. Le texte voté doit notamment permettre aux collectivités d'appliquer des taux de taxe d'urbanisme différenciés selon les secteurs de la commune, en fonction du coût des dépenses d'équipements engendrés par l'urbanisation : le taux déterminé pouvant être porté jusque 20 % par délibération motivée si la commune doit équiper substantiellement un secteur donné.

En contrepartie, les participations ne seront plus exigibles dans ce secteur. Enfin, dans un souci de simplification, les participations, exceptés la participation pour équipement public exceptionnel et le projet urbain partenarial, disparaîtront au 1er janvier 2015. Aussi, le Gouvernement n'envisage pas de réintroduire cette participation dans le code de l'urbanisme.

Question N° : 99310 de Mme Josette Pons ( Union pour un Mouvement Populaire - Var ) Question écrite

Ministère interrogé > Écologie, développement durable, transports et logement Ministère attributaire > Écologie, développement durable, transports et logement

Rubrique > urbanisme Tête d'analyse > permis de construire Analyse > délivrance. cession gratuite de terrain. réglementation

Question publiée au JO le : 01/02/2011 page : 831

Réponse publiée au JO le : 22/03/2011 page : 2776

Texte de la question

Mme Josette Pons attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur la décision rendue le 22 septembre 2010 par le Conseil constitutionnel qui a censuré, avec effet immédiat, la disposition du code de l'urbanisme (e du 2e de l'article L. 332-6-1) relative à la cession gratuite d'un terrain pour un usage public, lors de la délivrance d'un permis de construire. En effet, depuis le 23 septembre 2010, les communes ne peuvent plus mettre à la charge des bénéficiaires d'autorisation de construire une contribution aux dépenses d'équipements publics sous forme de cession gratuite de terrain. Le moyen tiré de l'inconstitutionnalité peut être désormais invoqué à l'encontre de toutes les participations pour cession gratuite de terrains contenues dans les permis de construire ou permis d'aménager, y compris dans le cadre des instances en cours. Dès lors, plusieurs interrogations demeurent, en premier lieu, sur les conditions dans lesquelles une cession est bien considérée comme irrévocable, en second lieu, sur les possibilités d'établir l'acte de transfert de propriété sans risque d'annulation, quand la cession gratuite a été matérialisée sur le terrain et acceptée de fait par le pétitionnaire, mais que l'acte officiel n'a pas été signé entre le pétitionnaire et la commune et, en dernier lieu, sur les dispositions juridiques à mettre en oeuvre pour l'avenir. Par conséquent, elle lui demande des précisions sur ces différents points et sur les perspectives d'évolution de la réglementation dans ce domaine.

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Par remy.philippot le 09/03/11
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Question N° : 94812 de M. Jean-Marc Nesme ( Union pour un Mouvement Populaire - Saône-et-Loire ) Question écrite

Ministère interrogé > Logement Ministère attributaire > Logement

Rubrique > urbanisme Tête d'analyse > permis de construire Analyse > délivrance. délais

Question publiée au JO le : 30/11/2010 page : 13144

Réponse publiée au JO le : 08/03/2011 page : 2324

Interrogé par un parlementaire qui relevait que" la loi de 2007 avait pour objectif de raccourcir les délais de délivrance des permis de construire ce qui, en certains cas, n'est pas une réalité dans la mesures où s'agissant des dossiers de demandes de permis, l'absence d'une seule pièce, souvent anodine, a pour conséquence de porter le délai d'instruction à six mois, même si la pièce manquante est remise très rapidement au service instructeur", le Ministre fait le point dans une réponse n°94812 du 8 mars 2011 sur cet élément central pour les demandeurs de permis de construire notamment quand ils sont aménageurs.

Selon ce dernier, la réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 avait notamment deux objectifs : la garantie des délais et une liste exhaustive de pièces à fournir, par type de demande d'autorisation.

"Depuis cette date, les délais d'instruction des demandes d'autorisation en urbanisme sont connus et garantis au demandeur, et les délais moyens de délivrance ont nettement diminué. Ainsi, pour ce qui concerne les demandes de permis de construire instruites par les services déconcentrés de l'État, ce délai est passé de 76 jours avant l'entrée en vigueur de la réforme à 50 jours en 2010".

Toutefois, le Ministre consent qu' "il est exact que la fourniture de l'ensemble des pièces exigées par la réglementation est la condition sine qua non de la garantie des délais : l'administration ne peut en effet s'engager sur un délai que dès lors qu'elle dispose d'un dossier complet pour instruire la demande. Les pièces exigées sont en nombre limité et font l'objet d'une liste exhaustive réglementaire pour chaque demande, ce qui permet au demandeur de connaître en amont les pièces à transmettre. Une notice explicative détaillée est mise à sa disposition pour expliquer le contenu attendu de ces pièces. Lorsqu'une demande est incomplète, l'administration en informe le demandeur au plus tard dans le délai d'un mois après le dépôt de cette demande et lui indique que le délai d'instruction ne commencera à courir qu'à la réception des pièces manquantes".

Pourtant, selon le Ministre, "ce système ne conduit pas à porter systématiquement à six mois le délai d'instruction de ces dossiers. Ainsi, dans le cas le plus courant, pour un particulier qui demande un permis de construire pour une maison individuelle et oublie de joindre une pièce, le délai d'instruction réglementaire sera de deux mois à partir de la date à laquelle il aura fourni cette pièce".

Enfin, ce dernier indique que "la question soulevée d'un meilleur encadrement des demandes de pièces manquantes renvoie principalement à la bonne compréhension de la réglementation par les services instructeurs des collectivités territoriales comme de l'État, à l'harmonisation de leurs pratiques et à la bonne information des usagers. Ces points font actuellement l'objet d'un examen dans le cadre de la concertation en cours au titre de « l'urbanisme de projet », qui pourra, le cas échéant, aboutir à des propositions d'ajustement des textes ou d'actions de communication permettant d'y apporter des réponses".

Par remy.philippot le 03/03/11
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Véritable serpent de mer du droit de l'urbanisme, la question du traitement du recours abusif contre les permis de construire génère épisodiquement des propositions de loi des plus diverses (cf. mon post du 3 janvier 2011 sur la proposition de loi de novembre 2010 sur la consignation en cas de recours pour excès de pouvoir).

La réponse ministérielle du 1er mars 2011 rappelle l'arsenal juridique en vigueur et donne un aperçu de la réflexion actuelle du gouvernement sur une hypothétique modification du système actuel de recours contre les autorisations de construire.

Interrogé par M. Jean Grenet (Question n° 94237) sur les délais de jugement lors de recours déposés par des tiers portant sur des permis de construire, M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement rappelle en premier lieu le difficile équilibre entre sécurisation juridique des autorisation d'urbanisme et la nécessaire préservation du droit au recours protégé par des normes internationales et constitutionnelles (on rappelle que le recours pour excès de pouvoir contre les autorisations de construire est un recours objectif ayant pour but de préserver la légalité des actes).

Par ailleurs, le gouvernement relève que délai prévisible moyen de jugement a été réduit d'un mois pour atteindre environ un an en première instance comme en appel, et le nombre des affaires en stock a diminué de 8,4 % par rapport à 2008 dans les tribunaux. Le nombre d'affaires enregistrées dans le contentieux de l'urbanisme et de l'environnement a diminué de 15,7 % par rapport à 2008.

Il rappelle en outre que le code de l'urbanisme contient par ailleurs des dispositions de nature à accélérer les procédures devant le juge administratif dans les contentieux d'urbanisme.

(i) Le second alinéa de l'article L. 600-3 oblige, ainsi le juge des référés, à statuer dans un délai d'un mois lorsqu'il est saisi par une personne autre que l'État, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale, d'une demande de suspension assortissant un recours dirigé contre une décision relative à un permis de construire ou d'aménager.

(ii) L'article L. 600-5 du même code donne au juge la possibilité de prononcer une annulation partielle du permis et prévoit que l'autorité compétente prend ensuite, à la demande du bénéficiaire du permis, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive.

Le Gouvernement considère qu'il existe, en l'état actuel du droit, un certain nombre de dispositions destinées à sécuriser les autorisations d'urbanisme.

(i) Si un recours est formé, le bénéficiaire de l'autorisation de construire en a obligatoirement connaissance puisque l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme fait obligation au tiers, peine d'irrecevabilité, de notifier le recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette mesure, reprise à l'article R. 411-7 du code de justice administrative, a pour objectif de renforcer la sécurité juridique des bénéficiaires d'autorisations d'urbanisme.

(ii) L'article R. 424-19 du code de l'urbanisme prévoit la suspension du délai de validité des autorisations en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable. La menace d'une éventuelle caducité du permis est ainsi écartée, le bénéficiaire du permis pouvant faire le choix d'attendre l'issue du recours pour construire en toute sérénité sans prendre le risque de perdre le bénéfice du permis délivré.

(iii) L'article L. 600-1-1 du code de l'urbanisme précise qu'une association ne peut introduire un recours contre un permis de construire que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.

(iv) L'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme impose au juge administratif de se prononcer sur la totalité des moyens qui lui sont présentés. Le bénéficiaire d'une autorisation annulée ou suspendue et la collectivité auteur de la décision sont ainsi en état de savoir dans quelle mesure il serait possible de prendre une nouvelle décision, conforme au droit.

(v) L'article R. 600-3 du code de l'urbanisme prévoit qu'aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager n'est recevable à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement.

(iv) Les recours abusifs contre les autorisations d'urbanisme peuvent être sanctionnés en vertu de l'article R. 741-12 du code de justice administrative, le juge ayant la possibilité d'infliger une amende pouvant aller jusqu'à 3 000 EUR à l'auteur d'une requête qu'il estime abusive.

On apprend toutefois que "la question des contentieux et des recours abusifs reste un sujet très sensible" et que le Conseil d'État a été saisi récemment afin d'apporter un appui dans la définition des mesures complémentaires susceptibles de réduire le risque et d'améliorer le traitement des contentieux.

La réflexion porterait donc sur une solution soft visant à réduire les risques liés à un recours ou une annulation de permis de construire notamment au regard de la durée de la procédure plutôt qu'une restriction directe ou indirecte du droit d'agir.

Suite au prochain numéro......

Par remy.philippot le 01/03/11
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Un arrêt de Conseil d'Etat du CE 16 févr. 2011, Syndicat de copropriété « Les Bleuets » et « Primevere », req. n° 341422 vient préciser la notion d'appréciation de l'urgence en matière de reféré suspension (R. 521-1 CJA) à l'encontre du permis de construire.

1. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision » ;

On rappelle qu'il est de jurisprudence constante que l'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre.

Il appartient au juge des référés d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le demandeur, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue (cf. par exemple CE, 28 déc. 2001, no 237137, Cne de Beziers).

2. Lorsque la demande est dirigée contre un permis de construire, l'urgence à suspendre son exécution est présumée par le juge administratif en raison de l'objet et de la portée de ce type d'autorisation. En effet, compte tenu du caractère difficilement réversible de la construction du bâtiment autorisé, la condition d'urgence doit, en principe, être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés (Circ. no 2002-23, 26 mars 2002 : BO min. Équip. no 2002/7 CE, 27 juill. 2001, no 230231, Cne de Tulle c/ Dufour).

3. La présomption d'urgence n'est pas irréfragable et le juge administratif a ainsi jugé que l'urgence n'est plus matérialisée lorsque :

(i) La construction, objet du litige, est pour l'essentiel terminée à la date du jugement ( CE, 26 juin 2002, no 240487, Demblans et a.).

(ii) Le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières, tenant, notamment, à l'intérêt s'attachant à ce que la construction soit édifiée sans délai ( CE, 15 juin 2007, no 300208, Arnaud). Par ex. une installation pour personnes handicapés.

4. C'est dans cette dernière hypothèse que se place l'arrêt du 16 février 2011, le Conseil d'Etat retient que" si, en règle générale, l'urgence s'apprécie compte tenu des justifications fournies par le demandeur quant au caractère suffisamment grave et immédiat de l'atteinte que porterait un acte administratif à sa situation ou aux intérêts qu'il entend défendre, il en va différemment de la demande de suspension d'un permis de construire pour laquelle, eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d'un bâtiment, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières ; qu'il appartient alors au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise"

5.le Conseil d'Etat juge que commet une erreur de droit le juge qui refuse de suspendre un permis de construire en raison de l'exigence de sécurité publique qui s'attache à la poursuite des travaux alors que cette suspension n'a pas pour effet de faire obstacle à l'obligation qui incombe toujours au bénéficiaire du permis de tout mettre en oeuvre pour prévenir les risques découlant de l'exécution du chantier.

Il relève que pour "écarter l'urgence s'attachant normalement à la suspension d'un permis de construire et refuser en conséquence de suspendre l'exécution de l'arrêté du 23 novembre 2009 du maire de Saint-Bon-Tarentaise autorisant Mme Yalcin de Germond à démolir et reconstruire un chalet d'habitation sur le territoire de cette commune, le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble s'est fondé, d'une part, sur ce que l'interruption prolongée des travaux, au stade atteint à la date de son ordonnance, emportait des risques d'éboulement sur les terrains en contrebas et menaçait ainsi la sécurité publique et, d'autre part, sur ce que la poursuite limitée des travaux « dans la stricte mesure de ceux décrits dans l'attestation du coordonnateur des opérations de construction dans sa note du 14 juin 2010 » était de nature à éliminer ce risque ; qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que la poursuite de l'exécution du permis de construire, si elle pouvait le cas échéant avoir cet effet, n'avait pas pour objet de pallier les risques d'atteinte à la sécurité publique induits par les travaux entrepris par le pétitionnaire sur la base du permis de construire, et, d'autre part, que la suspension de son exécution n'aurait nullement pour effet de faire obstacle à ce que le bénéficiaire du permis, conformément à l'obligation qui lui incombe en tout état de cause au cours du déroulement des travaux, mette en oeuvre toute mesure qui s'avèrerait nécessaire pour prévenir les risques susceptibles de résulter du chantier engagé, ni à ce que les autorités publiques compétentes adoptent le cas échéant les mesures appropriées visant à prévenir toute atteinte à la sécurité publique en vertu des prérogatives qui leur sont dévolues, le juge des référés a commis une erreur de droit ; que son ordonnance doit, dès lors, être annulée".