Par remy.philippot le 10/12/17

Association de défense de l'environnement et du cadre de vie d'un quartier d'une commune ayant pour objet la mise en œuvre de tous les moyens disponibles pour la sauvegarde et l'amélioration du cadre de vie de ses habitants, contestant un permis accordé par le maire à une SCI pour construire trois maisons d'habitation d'une surface de plancher de 461 m² sur un terrain jusqu'alors non bâti. Le projet autorisé, par sa nature, le nombre de constructions autorisées, le choix d'implantation retenu et la densification qu'il induisait était susceptible de porter atteinte au cadre de vie des habitants du quartier dont l'association requérante avait pour objet d'assurer la sauvegarde. Cette dernière justifie, par suite, d'un intérêt lui conférant qualité pour agir contre ce permis de construire 

 
(Association de défense de l'environnement et du cadre de vie du quartier "Epi d'Or" - Saint-Cyr-l'Ecole, 1 / 6 CHR, 400585, 20 octobre 2017, B, M. Honorat, pdt., M. Faure, rapp., M. Decout-Paolini, rapp. publ.)
Par remy.philippot le 07/10/13

Le décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l'urbanisme donne compétence aux tribunaux administratifs pour connaître en premier et dernier ressort, pendant une période de cinq ans, à compter du 1er décembre 2013, des contentieux portant sur les autorisations de construire des logements ou sur les permis d'aménager des lotissements, et ce dans les communes marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Il permet également au juge de fixer une date limite au-delà de laquelle de nouveaux moyens ne pourront plus être soulevés par le requérant.

À ce stade, plusieurs observations et interrogations pourront être développées.

Une suppression du juge d'appel manifestement disproportionnée

Première observation : la proposition de suppression du double degré de juridiction qui paraît disproportionnée par rapport à son but à atteindre et par rapport au souci premier et légitime de se prémunir contre les recours abusifs. Si la voie du recours en appel était un élément de stratégie des requérants pour retarder en fait la mise en oeuvre de projets, on peut se poser la question de l'opportunité de la suppression pure et simple de la voie d'appel, d'autant plus que le juge de cassation ne juge qu'en droit et sur la dénaturation des faits.

On souligne que sur ce point, le décret va beaucoup plus loin que le rapport Labetoulle rendu le 25 avril 2013 intitulé "construction et Droit au recours : pour un meilleur équilibre". Ce dernier s'était clairement interrogé sur la possibilité de donner aux cours administratives d'appel une compétence de premier et dernier ressort pour certains projets de construction de logements.

Ainsi, la réflexion n'avait porté que sur la possibilité basée sur l'article 48 de la loi n° 2011-1862 du 13 décembre 2011 relative à la répartition des contentieux et à l'allègement de certaines procédures juridictionnelles qui prévoit que certaines matières du contentieux administratif puissent échapper à la compétence de premier ressort des tribunaux administratifs, qui est le droit commun, pour être attribuées à "une autre juridiction administrative", là où auparavant une telle dérogation ne pouvait intervenir qu'au profit du Conseil d'État. Or, force est de constater que le gouvernement a choisi ici la solution inverse.

Par ailleurs, le rapport Labetoulle soulevait qu'en tout état de cause, cette proposition se heurtait à une critique de fond, "tirée de ce que les affaires d'urbanisme font une large place à des questions d'appréciation pour lesquelles le double degré de juridiction, qui n'est certes pas une exigence constitutionnelle en dehors de la matière pénale, constitue une garantie qui profite, quoi qu'elles en pensent, à l'ensemble des parties au litige. Le temps du contentieux a un coût, le présent rapport en porte suffisamment la marque ; il a aussi des vertus de décantation que l'on n'aurait garde de négliger. Donner la compétence de premier ressort aux cours administratives d'appel supposerait que chacun assume pleinement que des projets de très grande envergure ne bénéficient pas de cette garantie, car le contrôle de cassation, auquel il sera vraisemblablement très souvent fait recours, ne peut se substituer, eu égard à l'office très particulier qui est le sien, à un deuxième regard sur l'affaire".

Enfin, le groupe de travail avait retenu deux critères : un critère matériel et un critère géographique qui s'apprécieraient de manière cumulative. Sur le premier point, l'option la plus robuste et la moins susceptible de faire l'objet de tentatives de contournement ou de manipulations résidait assurément dans le nombre de mètres carrés.

Sur le second, le rapport recommandait de n'appliquer ce régime dérogatoire que dans les communes où le besoin en construction de logements est le plus manifeste et de se référer, à cet égard, aux communes visées à l'article 232 du code général des impôts, relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants. Cette taxe, apparaît applicable dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants "où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements dans le parc locatif social", la liste des communes concernées en pratique étant fixée par décret.

Or, si le gouvernement a retenu le critère géographique, il a clairement passé à la trappe le seuil de 1500 mètres carrés préconisé par le rapport.

Ce faisant, l'article L.811-1-1 du Code de justice administrative tel qu'il est rédigé "Les tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d'habitation ou contre les permis d'aménager un lotissement lorsque le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d'une des communes mentionnées à l'article 232 du code général des impôts et son décret d'application" est d'application des plus larges.

De fait, les notions d'implantation partielle de bâtiments ou encore le fait d'intégrer les permis de démolir ne manqueront pas de susciter des interrogations voire des oppositions.

Plus généralement, une telle généralisation de l'interdiction du double degré à l'ensemble des permis de construire d'habitation individuelle ou collective, compte tenu de l'importance des zones et communes intéressées, pose question par rapport au principe général d'accès au prétoire et de droit au recours.

En outre, d'autres dispositions du rapport Labetoulle auraient mérité d'être mise en avant, car plus souples telles que notamment :

- Clarifier les règles de l'intérêt pour agir ;

- Organiser un mécanisme de régularisation en cours d'instance à l'initiative du juge ;

- Permettre le cas échéant au défendeur à l'instance de présenter des conclusions reconventionnelles à caractère indemnitaire ;

- Recentrer l'action en démolition sur son objet premier.

Une possibilité pour le juge de cristalliser les moyens du recours en première instance

L'introduction d'une procédure de cristallisation des moyens constitue le deuxième apport du décret.

Sur ce point qui parait plus en phase avec la philosophie première d'endiguer les recours abusifs et de permettre une sécurité juridique accélérée pour les constructeurs était d'ailleurs préconisée par le rapport Labetoulle précité.

Cette disposition est lancée pour faire échec à la pratique qui consiste, pour leurs auteurs, à égrener les moyens qu'ils invoquent à l'appui de leurs conclusions d'annulation au fil des mois, plutôt que d'en faire sinon d'emblée, du moins rapidement, la présentation complète. La juridiction est alors dans l'obligation, pour assurer le caractère contradictoire de la procédure, d'inviter les autres parties à produire leurs observations, ce qui est de nature à retarder le règlement de l'affaire dans le respect de la jurisprudence intercopie. Si cette procédure se comprend aisément, il convient de l'entourer de précautions.

En premier lieu, le juge doit apprécier au cas par cas l'opportunité de la mesure et de la date au-delà de laquelle aucun moyen nouveau, sauf bien sûr d'ordre public, ne pourrait plus être soulevé. Par ailleurs, cette fixation se fera-t-elle à l'initiative des défenseurs ou via un calendrier de procédure ? On devra également tenir compte du fait que le requérant ne pourra plus faire état de nouveaux moyens en appel dans ce type de contentieux.

Par ailleurs, elle peut en revanche avoir un effet pervers, en incitant les requérants à invoquer par précaution, à l'approche de la date fixée par le juge, des moyens dépourvus de consistance dans l'immédiat, mais permettant de prendre date issus des règles de procédure résultant des codes de l'urbanisme et de l'environnement.

Enfin, il faudra faire une exception comme l'a relevé le rapport, aux moyens qui seraient devenus recevables après la date limite par l'effet d'un renversement de jurisprudence.

Par remy.philippot le 28/11/11

Tirant les conséquences de la concertation pour "un urbanisme de projet" du 27 mai 2011, Le Ministre de l'écologie indique dans une réponse ministérielle du 22 novembre 2011 qu'un projet de décret assouplissant le champs d'application du permis de construire devrait être publié d'ici la fin de l'année.

Le texte prévoit, sous certaines conditions, d'étendre le seuil maximum des projets d'extension sur construction existante exonérés de permis de construire de 20 à 40 m² de surface de plancher hors oeuvre brute. Le décret élargira également le champ de la déclaration préalable en supprimant l'obligation de déposer un permis de construire pour toute modification du volume d'une construction entraînant le percement d'un mur extérieur, quelle que soit la surface de plancher créée.

Le Ministre avance toutefois que (i) cette mesure ne concernera uniquement les zones urbaines des communes couvertes par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu (ii) ce relèvement du seuil des projets soumis à déclaration préalable ne sera pas applicable aux projets d'extension conduisant la construction à dépasser après travaux l'un des seuils actuels rendant obligatoire le recours à l'architecte. Ainsi, par exemple "un particulier construisant pour lui-même devra toujours faire établir le projet architectural par un architecte, dans le cadre d'un permis de construire, si son projet d'extension de plus de 20 m² de surface hors oeuvre brute conduit sa maison à dépasser après travaux 170 m² de surface hors oeuvre nette".

Vous trouverez ci-après la réponse ministérielle dans son intégralité telle que publiée sur le site de l'assemblée nationale:

13ème législature

Question N° : 117978 de M. François Vannson ( Union pour un Mouvement Populaire - Vosges ) Question écrite

Ministère interrogé > Écologie, développement durable, transports et logement Ministère attributaire > Écologie, développement durable, transports et logement

Rubrique > architecture Tête d'analyse > architectes Analyse > recours obligatoire. réglementation

Question publiée au JO le : 20/09/2011 page : 9980

Réponse publiée au JO le : 22/11/2011 page : 12279

Texte de la question

M. François Vannson attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur la démarche visant à faire émerger un "urbanisme de projet", et dont les propositions finales ont été rendues publiques les 26 et 27 mai 2011. Cependant le point de ce projet de réforme proposant le relèvement de 20 m² à 40 m² du seuil en-deçà duquel les extensions de bâtiments font l'objet d'une simple déclaration préalable, a suscité de une réelle opposition de l'ordre des architectes. Plus spécifiquement, il indique que l'absence de contrôle qualitatif sur la densification des zones d'habitat, risque de provoquer, outre de réelles difficultés d'application pour les élus, une hausse du contentieux et des conflits de voisinage. Ce sont autant d'éléments qui, selon eux, iraient à l'encontre des principes de protection de l'environnement de la loi Grenelle. Aussi il lui demande de bien vouloir lui indiquer les intentions du Gouvernement en la matière.

Texte de la réponse

Le 27 mai dernier, la concertation « Pour un urbanisme de projet » engagée depuis un an pour passer d'un urbanisme de normes à une véritable culture de projet, s'est conclue sur la présentation d'un ensemble de mesures, dont celle de l'élargissement de la procédure de déclaration préalable à certains petits projets actuellement soumis à permis de construire. Cette démarche a permis d'associer tant les professionnels que les élus. Notre pays connaît en effet une situation de tension en matière de logement qui nous contraint à répondre à des enjeux divers. À travers cette action, le Gouvernement et ses partenaires ont cherché à faciliter l'adaptation des logements existants aux besoins de la population, à favoriser la densification dans les zones urbaines et à simplifier la vie de nos concitoyens. La simplification de l'acte de construire pour les petits projets d'extension de construction existante en zone urbaine est apparue comme un des éléments de réponse à ces enjeux, en facilitant les travaux de mise en adéquation des logements existants aux besoins évolutifs des familles et en favorisant l'utilisation des possibilités de densification offertes par les documents d'urbanisme locaux ou le règlement national d'urbanisme. C'est pourquoi un projet de décret en cours d'élaboration prévoit, sous certaines conditions, d'étendre le seuil maximum des projets d'extension sur construction existante exonérés de permis de construire de 20 à 40 m² de surface de plancher hors oeuvre brute. Le décret élargira également le champ de la déclaration préalable en supprimant l'obligation de déposer un permis de construire pour toute modification du volume d'une construction entraînant le percement d'un mur extérieur, quelle que soit la surface de plancher créée. Les dispositions actuelles de l'article R. 421-14 c sont en effet de nature à restreindre le champ d'application de la déclaration préalable et donc la portée du relèvement du seuil à 40 m². Or, l'évaluation de cette disposition nouvelle introduite par la réforme du permis de construire entrée en vigueur au 1er octobre 2007 n'a pas démontré sa plus-value en termes de qualité urbaine et architecturale alors même qu'elle a alourdi les procédures pour un nombre significatif de projets. Les projets concernés sont donc facilités en termes de procédure, sans pour autant être soustraits au respect des dispositions d'urbanisme et réglementations applicables en matière de construction qui continueront à s'appliquer lors de l'instruction et à pouvoir être contrôlées ensuite. Toutefois, le Gouvernement, soucieux des enjeux liés à la qualité urbaine et architecturale, a également prévu des garanties pour que cette mesure de simplification administrative n'induise pas d'effets pervers en la matière. En premier lieu, cette mesure concernera uniquement les zones urbaines des communes couvertes par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Ce choix se limite donc aux secteurs déjà urbanisés des communes accueillant l'essentiel de la construction, concourant à la densification et à la limitation de la consommation d'espaces naturels. Dans ces secteurs, les documents d'urbanisme locaux permettent d'encadrer ces travaux et rendent plus simples leur instruction. Ainsi, la diminution des délais d'instruction corrélative à cette mesure ne devrait pas avoir d'impact sur la qualité de l'instruction des projets par les services qui en ont la charge. Ensuite, ce relèvement du seuil des projets soumis à déclaration préalable ne sera pas applicable aux projets d'extension conduisant la construction à dépasser après travaux l'un des seuils actuels rendant obligatoire le recours à l'architecte. Ainsi, cette mesure n'aura pas d'impact sur les obligations en matière de qualité architecturale posées par la loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture. Par exemple, un particulier construisant pour lui-même devra toujours faire établir le projet architectural par un architecte, dans le cadre d'un permis de construire, si son projet d'extension de plus de 20 m² de surface hors oeuvre brute conduit sa maison à dépasser après travaux 170 m² de surface hors oeuvre nette. Le projet de décret en cours d'élaboration, et qui devrait être publié d'ici la fin de l'année, constitue donc un texte équilibré qui permet d'apporter un élément de réponse à la nécessaire adaptation du parc de logements aux besoins de la population, sans pour autant compromettre la qualité des constructions et leur intégration dans le paysage urbain, ni remettre en cause les protections existantes en matière de patrimoine.

Par remy.philippot le 30/05/11

Faisant suite aux différentes propositions de loi sur les recours abusifs que nous avions d'ailleurs commenté dans nos posts, les conclusions de groupe de travail sur la réforme de l'urbanisme présentées par le Ministre du logement comportent un plan d'action pour la réduction des contentieux.

Dans un communiqué du 27 mai 2011, M. Apparu relève que " Pour répondre à l'attente de nos concitoyens et pallier à l'absence de logements, l'urbanisme de projet prévoit également un plan d'action pour la réduction des contentieux et l'accélération de leur traitement. Le contentieux de l'urbanisme a en effet des conséquences particulièrement lourdes en ce qu'il retarde d'un an (voire plus) la réalisation de nombreuses opérations. e précise, puisque cela fait partie des préoccupations, exprimées par certains, qu'il

ne s'agit pas de restreindre le droit de recours ! Les nombreuses propositions effectuées sur le sujet visent à favoriser de façon

équilibrée la lutte contre les recours abusifs, la limitation des vices de forme, et à accélérer le traitement de l'ensemble des recours. Une réflexion est également engagée, en lien étroit avec l'association des maires de France, avec les ministères de l'Intérieur et de la Justice pour éradiquer les recours dits « mafieux »"

Regardons plus en détail les différentes mesures pour (i) prévenir les contentieux et sécuriser les procédures (ii) accélérer le traitement des contentieux.

Le dispositif se présente comme un "patchwork" de mesures permettant de prévenir en douceur les contentieux et d'accélérer ces derniers au mieux devant le juge administratif.

On ne peut que se féliciter de cette approche qui tient véritablement compte du difficile équilibre "droit à construire"/ "droit d'accés au prétoire".

Ainsi, le groupe de suivi a mis en avant (i) des mesures liées à une plus grande transparence, par exemple, assurer un meilleur accès aux pièces du dossier de demande d'une autorisation d'urbanisme pendant l'instruction", (ii) des mesures plus pédagogique comme sensibiliser sur la possibilité que le juge prononce des annulations partielles pour éviter l'annulation de la décision dans sa totalité, (iii) des mesures permettant de sécuriser les procédures, en permettant de régulariser l'avis non motivé du commissaire enquêteur", de prévoir un affichage en mairie pour les CU opérationnels", de permettre aux constructions de plus de 10 ans, non contestées, de bénéficier d'une autorisation lors de leur extension ou rénovation alors que la preuve de l'autorisation initiale ne peut être rapportée" (iv) des mesures portant sur un durcissement des conditions du recours, même si elles restent tout à fait logiques et proportionnées, comme une démonstration de l'intérêt à agir dans la requête ou encore une augmentation du seuil minimal de l'amende pour recours abusif.

S'agissant des mesures pour accélérer le traitement des contentieux, la commission préconise (i) l'incitation au recours à la conciliation, procédure intéressante mais difficile à mettre en place dans un recours objectif par excellence (ii) généraliser les calendriers prévisionnels - à souhaiter- (iii) inciter à une production rapide des ordonnances de désistement.

Ces différentes propositions - si elles vont dans le bon sens - nous paraissent cependant insuffisantes pour réduire drastiquement le nombre de contentieux en cours et notamment agir sur le recours abusifs.

On avait modestement fait montre de quelques propositions qui auraient pu avoir des répercutions plus profondes, comme:

(a) L'activation de l'amende pour recours abusif: la modification de l'article R741-12 du Code de justice administrative par référence à l'article 32-1 du Code de Procédure civile en prévoyant (i) que cette amende peut être demandée par le défendeur (ii) que dans, ce cas, il sera obligatoirement statué par le juge (iii) qu'il pourra être alloué également des dommages et intérêts. On pourrait également mettre en balance le fait que l'intérêt public dans le cadre d'un recours contre un document d'urbanisme.

(b) La mise en place d'un filtre contentieux: il pourrait également être mis en place un premier examen par le juge afin de juger dans un délai de trois mois par exemple si le recours est manifestement irrecevable, infondé ou s'il constitue un recours abusif et rendre une ordonnance de tri sur le modèle de l'article R. 222-1 du CJA.

(c) Mais on pourrait le cas échéant faire du contentieux du recours contre les autorisations d'urbanisme une sorte de recours subjectif de légalité. Une telle transformation du recours aurait pour effet de restreindre l'intérêt à agir et de permettre au juge de réformer l'arrêté de permis (en le limitant par exemple à la SHON ou à la hauteur réglementaire) et non uniquement d'annuler l'autorisation.

Pour autant, en tant que portant sur la légalité d'un acte, ce recours serait enfermé dans un délai préfixe et aurait le cas échéant l'autorité absolue de la chose jugée.

Toutefois, le rapport comporte déjà des éléments plus novateurs comme la création d'un référé à la demande du défendeur ./.

Par remy.philippot le 18/05/11

Une réponse ministérielle vient préciser qu'il résulte des dispositions du II de l'article 1723 quater du code général des impôts que la taxe locale d'équipement (ainsi que les taxes d'urbanisme assimilées), majorée d'une amende fiscale d'égal montant, est due dès lors qu'une construction a été faite sans autorisation ou en méconnaissance des prescriptions du permis de construire, sans qu'il y ait lieu de rechercher si le redevable s'est ainsi rendu coupable d'une infraction pénale ; il en va de même dans le cas où ces faits constituent une infraction pénale prescrite (CE 16 avril 2010, req. n° 305 835, « M. et Mme Genre ») ou suivie d'une régularisation par la délivrance d'un permis de construire (CAA Marseille, 21 février 2007, req. n° 03MA01190, « M. Serrano »).

réponse ministérielle n°96177 du 10/05/2011 p. 4839

Par remy.philippot le 09/05/11

Dans une décision du 27 avril 2011, SARL Altitude, req. n° 312093 , le Conseil d'État vient préciser l'obligation de notification des recours en matière de droit de l'urbanisme prévue à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme.

Il rappelle nécessairement que cette disposition est inapplicable en l'état en Nouvelle-Calédonie. pour ce faire, la haute assemblée relève que « l'obligation de notification des recours dirigés contre des décisions relatives à l'occupation ou l'utilisation du sol découlant du renvoi opéré par l'article R. 411-7 du code de justice administrative à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme qu'il cite et le code de l'urbanisme n'étant pas applicable en Nouvelle-Calédonie, les dispositions de l'article R. 411-7 du code de justice administrative ne sont pas applicables aux requêtes dirigées contre des documents d'urbanisme ou des décisions relatives à l'occupation ou à l'utilisation des sols en Nouvelle-Calédonie, qu'elles soient présentées en première instance, en appel ou en cassation ».

Par remy.philippot le 25/03/11

Interrogé sur les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel relatif aux cessions gratuites de terrains, le Ministre de l'Ecologie, après avoir rappelé les incidences de ce changement notamment sur les cessions en cours, rappelle les évolutions consécutives sur le plan de la fiscalité de l'urbanisme.

La décision d'inconstitutionnalité de l'article L. 332-6-1-2°-e) relatif aux cessions gratuites de terrains a pris effet à compter de la publication de la décision au Journal officiel, soit le 23 septembre 2010.

Ainsi, aucune cession gratuite ne peut plus être prescrite dans les autorisations qui sont délivrées à partir de cette date.

En outre, les cessions gratuites déjà prescrites et qui n'ont pas encore fait l'objet d'un transfert de propriété ne peuvent plus être mises en oeuvre. Les terrains doivent donc être achetés par la collectivité aux propriétaires fonciers après avis du service des domaines, soit par voie amiable, soit par voie d'expropriation. En effet, la clause de cession gratuite d'une autorisation ne s'exécutant pas d'elle-même, la cession gratuite de terrain, pour être effective, doit avoir été transférée dans le domaine public de la collectivité bénéficiaire. Ce transfert doit être constaté par un acte authentique, passé en la forme administrative ou notariée, à l'initiative et aux frais de la collectivité bénéficiaire. Cet acte doit être transmis, après signature des parties intéressées, au conservateur des hypothèques en vue de la publicité foncière.

Cette décision affecte en effet grandement les pratiques des collectivités locales.

Toutefois, la loi de finances rectificative pour 2010 a refondu la fiscalité de l'urbanisme (art. 28) avec un objectif de rendement, de simplification et de souplesse pour les élus. Le texte voté doit notamment permettre aux collectivités d'appliquer des taux de taxe d'urbanisme différenciés selon les secteurs de la commune, en fonction du coût des dépenses d'équipements engendrés par l'urbanisation : le taux déterminé pouvant être porté jusque 20 % par délibération motivée si la commune doit équiper substantiellement un secteur donné.

En contrepartie, les participations ne seront plus exigibles dans ce secteur. Enfin, dans un souci de simplification, les participations, exceptés la participation pour équipement public exceptionnel et le projet urbain partenarial, disparaîtront au 1er janvier 2015. Aussi, le Gouvernement n'envisage pas de réintroduire cette participation dans le code de l'urbanisme.

Question N° : 99310 de Mme Josette Pons ( Union pour un Mouvement Populaire - Var ) Question écrite

Ministère interrogé > Écologie, développement durable, transports et logement Ministère attributaire > Écologie, développement durable, transports et logement

Rubrique > urbanisme Tête d'analyse > permis de construire Analyse > délivrance. cession gratuite de terrain. réglementation

Question publiée au JO le : 01/02/2011 page : 831

Réponse publiée au JO le : 22/03/2011 page : 2776

Texte de la question

Mme Josette Pons attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur la décision rendue le 22 septembre 2010 par le Conseil constitutionnel qui a censuré, avec effet immédiat, la disposition du code de l'urbanisme (e du 2e de l'article L. 332-6-1) relative à la cession gratuite d'un terrain pour un usage public, lors de la délivrance d'un permis de construire. En effet, depuis le 23 septembre 2010, les communes ne peuvent plus mettre à la charge des bénéficiaires d'autorisation de construire une contribution aux dépenses d'équipements publics sous forme de cession gratuite de terrain. Le moyen tiré de l'inconstitutionnalité peut être désormais invoqué à l'encontre de toutes les participations pour cession gratuite de terrains contenues dans les permis de construire ou permis d'aménager, y compris dans le cadre des instances en cours. Dès lors, plusieurs interrogations demeurent, en premier lieu, sur les conditions dans lesquelles une cession est bien considérée comme irrévocable, en second lieu, sur les possibilités d'établir l'acte de transfert de propriété sans risque d'annulation, quand la cession gratuite a été matérialisée sur le terrain et acceptée de fait par le pétitionnaire, mais que l'acte officiel n'a pas été signé entre le pétitionnaire et la commune et, en dernier lieu, sur les dispositions juridiques à mettre en oeuvre pour l'avenir. Par conséquent, elle lui demande des précisions sur ces différents points et sur les perspectives d'évolution de la réglementation dans ce domaine.

T

Par remy.philippot le 09/03/11

Question N° : 94812 de M. Jean-Marc Nesme ( Union pour un Mouvement Populaire - Saône-et-Loire ) Question écrite

Ministère interrogé > Logement Ministère attributaire > Logement

Rubrique > urbanisme Tête d'analyse > permis de construire Analyse > délivrance. délais

Question publiée au JO le : 30/11/2010 page : 13144

Réponse publiée au JO le : 08/03/2011 page : 2324

Interrogé par un parlementaire qui relevait que" la loi de 2007 avait pour objectif de raccourcir les délais de délivrance des permis de construire ce qui, en certains cas, n'est pas une réalité dans la mesures où s'agissant des dossiers de demandes de permis, l'absence d'une seule pièce, souvent anodine, a pour conséquence de porter le délai d'instruction à six mois, même si la pièce manquante est remise très rapidement au service instructeur", le Ministre fait le point dans une réponse n°94812 du 8 mars 2011 sur cet élément central pour les demandeurs de permis de construire notamment quand ils sont aménageurs.

Selon ce dernier, la réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 avait notamment deux objectifs : la garantie des délais et une liste exhaustive de pièces à fournir, par type de demande d'autorisation.

"Depuis cette date, les délais d'instruction des demandes d'autorisation en urbanisme sont connus et garantis au demandeur, et les délais moyens de délivrance ont nettement diminué. Ainsi, pour ce qui concerne les demandes de permis de construire instruites par les services déconcentrés de l'État, ce délai est passé de 76 jours avant l'entrée en vigueur de la réforme à 50 jours en 2010".

Toutefois, le Ministre consent qu' "il est exact que la fourniture de l'ensemble des pièces exigées par la réglementation est la condition sine qua non de la garantie des délais : l'administration ne peut en effet s'engager sur un délai que dès lors qu'elle dispose d'un dossier complet pour instruire la demande. Les pièces exigées sont en nombre limité et font l'objet d'une liste exhaustive réglementaire pour chaque demande, ce qui permet au demandeur de connaître en amont les pièces à transmettre. Une notice explicative détaillée est mise à sa disposition pour expliquer le contenu attendu de ces pièces. Lorsqu'une demande est incomplète, l'administration en informe le demandeur au plus tard dans le délai d'un mois après le dépôt de cette demande et lui indique que le délai d'instruction ne commencera à courir qu'à la réception des pièces manquantes".

Pourtant, selon le Ministre, "ce système ne conduit pas à porter systématiquement à six mois le délai d'instruction de ces dossiers. Ainsi, dans le cas le plus courant, pour un particulier qui demande un permis de construire pour une maison individuelle et oublie de joindre une pièce, le délai d'instruction réglementaire sera de deux mois à partir de la date à laquelle il aura fourni cette pièce".

Enfin, ce dernier indique que "la question soulevée d'un meilleur encadrement des demandes de pièces manquantes renvoie principalement à la bonne compréhension de la réglementation par les services instructeurs des collectivités territoriales comme de l'État, à l'harmonisation de leurs pratiques et à la bonne information des usagers. Ces points font actuellement l'objet d'un examen dans le cadre de la concertation en cours au titre de « l'urbanisme de projet », qui pourra, le cas échéant, aboutir à des propositions d'ajustement des textes ou d'actions de communication permettant d'y apporter des réponses".

Par remy.philippot le 03/03/11

Véritable serpent de mer du droit de l'urbanisme, la question du traitement du recours abusif contre les permis de construire génère épisodiquement des propositions de loi des plus diverses (cf. mon post du 3 janvier 2011 sur la proposition de loi de novembre 2010 sur la consignation en cas de recours pour excès de pouvoir).

La réponse ministérielle du 1er mars 2011 rappelle l'arsenal juridique en vigueur et donne un aperçu de la réflexion actuelle du gouvernement sur une hypothétique modification du système actuel de recours contre les autorisations de construire.

Interrogé par M. Jean Grenet (Question n° 94237) sur les délais de jugement lors de recours déposés par des tiers portant sur des permis de construire, M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement rappelle en premier lieu le difficile équilibre entre sécurisation juridique des autorisation d'urbanisme et la nécessaire préservation du droit au recours protégé par des normes internationales et constitutionnelles (on rappelle que le recours pour excès de pouvoir contre les autorisations de construire est un recours objectif ayant pour but de préserver la légalité des actes).

Par ailleurs, le gouvernement relève que délai prévisible moyen de jugement a été réduit d'un mois pour atteindre environ un an en première instance comme en appel, et le nombre des affaires en stock a diminué de 8,4 % par rapport à 2008 dans les tribunaux. Le nombre d'affaires enregistrées dans le contentieux de l'urbanisme et de l'environnement a diminué de 15,7 % par rapport à 2008.

Il rappelle en outre que le code de l'urbanisme contient par ailleurs des dispositions de nature à accélérer les procédures devant le juge administratif dans les contentieux d'urbanisme.

(i) Le second alinéa de l'article L. 600-3 oblige, ainsi le juge des référés, à statuer dans un délai d'un mois lorsqu'il est saisi par une personne autre que l'État, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale, d'une demande de suspension assortissant un recours dirigé contre une décision relative à un permis de construire ou d'aménager.

(ii) L'article L. 600-5 du même code donne au juge la possibilité de prononcer une annulation partielle du permis et prévoit que l'autorité compétente prend ensuite, à la demande du bénéficiaire du permis, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive.

Le Gouvernement considère qu'il existe, en l'état actuel du droit, un certain nombre de dispositions destinées à sécuriser les autorisations d'urbanisme.

(i) Si un recours est formé, le bénéficiaire de l'autorisation de construire en a obligatoirement connaissance puisque l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme fait obligation au tiers, peine d'irrecevabilité, de notifier le recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette mesure, reprise à l'article R. 411-7 du code de justice administrative, a pour objectif de renforcer la sécurité juridique des bénéficiaires d'autorisations d'urbanisme.

(ii) L'article R. 424-19 du code de l'urbanisme prévoit la suspension du délai de validité des autorisations en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable. La menace d'une éventuelle caducité du permis est ainsi écartée, le bénéficiaire du permis pouvant faire le choix d'attendre l'issue du recours pour construire en toute sérénité sans prendre le risque de perdre le bénéfice du permis délivré.

(iii) L'article L. 600-1-1 du code de l'urbanisme précise qu'une association ne peut introduire un recours contre un permis de construire que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.

(iv) L'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme impose au juge administratif de se prononcer sur la totalité des moyens qui lui sont présentés. Le bénéficiaire d'une autorisation annulée ou suspendue et la collectivité auteur de la décision sont ainsi en état de savoir dans quelle mesure il serait possible de prendre une nouvelle décision, conforme au droit.

(v) L'article R. 600-3 du code de l'urbanisme prévoit qu'aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager n'est recevable à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement.

(iv) Les recours abusifs contre les autorisations d'urbanisme peuvent être sanctionnés en vertu de l'article R. 741-12 du code de justice administrative, le juge ayant la possibilité d'infliger une amende pouvant aller jusqu'à 3 000 EUR à l'auteur d'une requête qu'il estime abusive.

On apprend toutefois que "la question des contentieux et des recours abusifs reste un sujet très sensible" et que le Conseil d'État a été saisi récemment afin d'apporter un appui dans la définition des mesures complémentaires susceptibles de réduire le risque et d'améliorer le traitement des contentieux.

La réflexion porterait donc sur une solution soft visant à réduire les risques liés à un recours ou une annulation de permis de construire notamment au regard de la durée de la procédure plutôt qu'une restriction directe ou indirecte du droit d'agir.

Suite au prochain numéro......

Par remy.philippot le 01/03/11

Un arrêt de Conseil d'Etat du CE 16 févr. 2011, Syndicat de copropriété « Les Bleuets » et « Primevere », req. n° 341422 vient préciser la notion d'appréciation de l'urgence en matière de reféré suspension (R. 521-1 CJA) à l'encontre du permis de construire.

1. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision » ;

On rappelle qu'il est de jurisprudence constante que l'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre.

Il appartient au juge des référés d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le demandeur, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue (cf. par exemple CE, 28 déc. 2001, no 237137, Cne de Beziers).

2. Lorsque la demande est dirigée contre un permis de construire, l'urgence à suspendre son exécution est présumée par le juge administratif en raison de l'objet et de la portée de ce type d'autorisation. En effet, compte tenu du caractère difficilement réversible de la construction du bâtiment autorisé, la condition d'urgence doit, en principe, être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés (Circ. no 2002-23, 26 mars 2002 : BO min. Équip. no 2002/7 CE, 27 juill. 2001, no 230231, Cne de Tulle c/ Dufour).

3. La présomption d'urgence n'est pas irréfragable et le juge administratif a ainsi jugé que l'urgence n'est plus matérialisée lorsque :

(i) La construction, objet du litige, est pour l'essentiel terminée à la date du jugement ( CE, 26 juin 2002, no 240487, Demblans et a.).

(ii) Le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières, tenant, notamment, à l'intérêt s'attachant à ce que la construction soit édifiée sans délai ( CE, 15 juin 2007, no 300208, Arnaud). Par ex. une installation pour personnes handicapés.

4. C'est dans cette dernière hypothèse que se place l'arrêt du 16 février 2011, le Conseil d'Etat retient que" si, en règle générale, l'urgence s'apprécie compte tenu des justifications fournies par le demandeur quant au caractère suffisamment grave et immédiat de l'atteinte que porterait un acte administratif à sa situation ou aux intérêts qu'il entend défendre, il en va différemment de la demande de suspension d'un permis de construire pour laquelle, eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d'un bâtiment, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières ; qu'il appartient alors au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise"

5.le Conseil d'Etat juge que commet une erreur de droit le juge qui refuse de suspendre un permis de construire en raison de l'exigence de sécurité publique qui s'attache à la poursuite des travaux alors que cette suspension n'a pas pour effet de faire obstacle à l'obligation qui incombe toujours au bénéficiaire du permis de tout mettre en oeuvre pour prévenir les risques découlant de l'exécution du chantier.

Il relève que pour "écarter l'urgence s'attachant normalement à la suspension d'un permis de construire et refuser en conséquence de suspendre l'exécution de l'arrêté du 23 novembre 2009 du maire de Saint-Bon-Tarentaise autorisant Mme Yalcin de Germond à démolir et reconstruire un chalet d'habitation sur le territoire de cette commune, le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble s'est fondé, d'une part, sur ce que l'interruption prolongée des travaux, au stade atteint à la date de son ordonnance, emportait des risques d'éboulement sur les terrains en contrebas et menaçait ainsi la sécurité publique et, d'autre part, sur ce que la poursuite limitée des travaux « dans la stricte mesure de ceux décrits dans l'attestation du coordonnateur des opérations de construction dans sa note du 14 juin 2010 » était de nature à éliminer ce risque ; qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que la poursuite de l'exécution du permis de construire, si elle pouvait le cas échéant avoir cet effet, n'avait pas pour objet de pallier les risques d'atteinte à la sécurité publique induits par les travaux entrepris par le pétitionnaire sur la base du permis de construire, et, d'autre part, que la suspension de son exécution n'aurait nullement pour effet de faire obstacle à ce que le bénéficiaire du permis, conformément à l'obligation qui lui incombe en tout état de cause au cours du déroulement des travaux, mette en oeuvre toute mesure qui s'avèrerait nécessaire pour prévenir les risques susceptibles de résulter du chantier engagé, ni à ce que les autorités publiques compétentes adoptent le cas échéant les mesures appropriées visant à prévenir toute atteinte à la sécurité publique en vertu des prérogatives qui leur sont dévolues, le juge des référés a commis une erreur de droit ; que son ordonnance doit, dès lors, être annulée".